不動産売買の取引件数が少ない時期になるのですが、まあ、売主の方は時期を気にしたらキリがないですけどね。

個人売主からしたら、家を売りたい時期に売り出すでいいと思います。

ただし、8月はお盆休みと重なる時期で、8月上旬から中旬にかけて、多くの仲介会社は休みを取っちゃうんですよね。

だから、その間は仲介会社が案内活動をすることはありません。

家を売り出していたとして、8月に家が売れなくても気にする必要は無いです。

ただ、仲介会社や担当者が休みをとっているからです。

12月末から1月上旬にかけても同じことが言えますね。年末年始の時期も、仲介会社や金融機関が休みをとっています。

長期休暇の時期は、家を内見しに来る方も少なくなります。

基本的に家が売れないのは、不動産会社が原因、又は価格設定が高すぎることが原因です。

売れないのは不動産会社の営業マンの力不足？　それとも価格が高すぎるせい？

家・物件・不動産が売れない場合に売主がとるべき対応

まともな営業活動や広告活動をおこなっていない仲介会社もあるため、相場を調べた上で

家が売れなくて4ヶ月から5か月経ってる場合には、価格の見直しをするべきでしょう。

但し、夏ごろに家を売りだして、8月に全然動きがなくても心配はする必要ないですよ笑　1ヶ月から2ヶ月は様子見しましょう。

8月を除けば、売買は賃貸に比べたら売れ行きに関して大きな変動はうけないですね。

賃貸は1月から3月が繁忙時期です。それ以外はすべて閑散期です。新入生や新社会人、上京する人たちで忙しくなりますからね。

結論として、夏は、仲介会社が休みをとるために、家が売れづらいということになります。

また、8月から9月（2月から3月）に関しては、買い替えや物件購入を考えてる方にお得な情報があります。

家を売りたい人でなく、家を買いたい人にとってのお得な情報です。

不動産業者が売主となってる物件は、2月から3月、8月から9月の時期は、安く物件を購入できる可能性があります。

それは決算前だからです。

今期の数字として、売上や利益を計上しておくために、多少の値引きに応じてくれる可能性があります。

当社の場合には9月決算なのですが、8月から9月頃に販売してる物件は、かなり値引きすることがあります。

他の物件で利益が十分に出てるのであれば、年間通して売上や利益を計上するために売れ残り物件は損をしてでも値引きして売ってしまうことがあるからです。

業者物件でも、指値が通りやすい時期なんです。　皆さん、ぜひ、夏ごろに物件探しを頑張ってみてくださいね笑

仕入れた物件Ａを2000万円で売り出してみたら反響が多く数日で売れたり

 

仕入れた物件Ｂを3000万円で売り出してみたら反響が無くて成約まで半年もかかったりする。

利益重視で買取再販業を行っている当社からしたら、どちらも価格設定を間違えているのだ。

前者は価格を安くしすぎたのだ。後者は価格を高くしすぎたのだ。（又は仕入れ価格を間違えたのだ）

まあ、最近に限った話ではないのだが。

販売価格の設定を高すぎたり、安すぎたりすることは、買取再販の会社でも、よくやってしまう失敗なのだ。

安く仕入れができたと思っても、中々売れない・・・

高く仕入れしてしまったと思っても、あっさり売れてしまった・・・

後者なら良いが、前者だったら最悪だ。

仕入れ値と同じぐらいの値段で結局、売ることになってしまった・・・なんてことになりかねない。

焦って仕入れをしてしまうと、よくあるんだよな。

在庫物件が少なくなってくると、多少金額を高めに物件を仕入れてしまうからだ。

昨年、当社でも不動産の損切が1回あったのだが、今年も損切が1回発生してしまった(*ﾉωﾉ)

数十万円程度の損切で済んだが、それでも販売活動の時間や人件費を考えたら、かなりの大損だ。

古家付き土地は価格設定が難しいんだよなぁー。マンションと違って、成約事例が無いからね。

一番ラッキーなパターンは、売り出し価格よりも1000万円も高く売れてしまったことがある。

これは、隣地の方が、買いたいと当方に連絡をしてきたのだ。当方の販売土地と合わせれば、整形地になる。

単に隣地の方に営業をしてなかった、当社の営業不足ともいえる結果だがｗ

不動産の相場なんて、あってないようなものだから難しい。

不動産会社によっては、Ａという物件があったとしたら、5000万円で販売する

しかし、不動産会社によっては、3500万円や4000万円で販売する会社もあるだろう。

ちなみに、その5000万円で販売する会社は、私の知り合いの会社でもある。

他の仲介会社が査定した価格よりも、高い金額で売れると営業力に自信を持っているのである。

そういうことを考えると、仲介会社は、しょっちゅう価格設定を間違えてると思う。

しょせん、他人物を売買しているから、リスクもないしね。

むしろ、安い価格で販売すれば、すぐに売買が成立して仲介手数料をもらえる。

仲介会社の価格設定は信じない方が良いかもしれない。

その2日後、三鷹市役所の資産税課から会社に電話がかかってくる。

資産税課 「評価証明書記載に誤りがございました。再度、お送りします。」

「え？ 評価額がですか？ 数日後に移転登記をしなくてはいけないので、困るなぁ～」

資産税課 「評価額は適正なのですが、課税標準額と税相当額に誤りがございました。」

「わかりました～」

評価額に誤りが無いのであれば、まったく問題は無い。

もしも、評価額に誤りがあるのであれば、再度、固定資産評価証明書を取得しなければいけなかったからね～

よかったよかった。

土地建物を第三者に移転登記する際には、評価額がわからないと登録免許税の計算が出来ないのだ。

今日になって、三鷹市役所から、正しい固定資産課税台帳登録証明書とおわび状が会社に送られてきた。

うちは年度の途中で物件を仕入れたので、前所有者の方の名前と住所が記載されているのだが

自治体によっては、固定資産評価証明書を取得した際に前所有者の名前と住所のところは伏せられてるところもあるんだよな。

こういうのって個人情報として問題にならないんだろうか？　ってたまに思ったりするが。

あと、今回固定評価証明書記載の評価額が誤っていたとしたら、移転登記は出来てしまっていたんだろうか。

登記申請するときに固定資産評価証明書は添付するので、出来ちゃうんだろうけど。まあ、評価額が誤っていなかったから、どうでもいいか。

このたび、平成30年4月2日から発行している平成30年度の三鷹市内の固定資産税・都市計画税に係る「課税台帳登録証明書」190件及び「土地・家屋名寄帳」284件に、評価額は適正ですが、課税標準額及び課税相当額の一部に誤りがあるものがあることが判明しました。

 

固定資産税・都市計画税の証明書等の記載金額の誤りについて（三鷹市）

おわび状を190人全員に送ってることはなさそうだな。

おそらく、間違いが発覚する4月4日までの、2日間の間に固定資産評価証明書を取得した人に電話と手紙を送ったんだろう。

4月になってからすぐに固定評価証明書を取得する人なんて4月に移転登記を予定してる不動産業者とかだろう。

もしかしたら、このおわび状が届いたのは、うちのとこだけかもしれない。　

って思ったら、ちょっと嬉しくなったのだｗ

私は不動産の仕入れ業務を行っているので、大手不動産会社と取引をすることが多いです。

大手不動産会社といっても、中の人達はチーム制で動いていて、1人の担当者とやり取りをすることになります。

丁寧かつ親切な担当者もいれば、輩っぽい人、短気な人、営業が下手くそな人もいます。

そんで、今日はとても腹が立った出来事があった。

去年の12月に物件を紹介してくれた大手不動産会社の〇〇支店のＫさんだ。

最初の印象として、喋り方はおとなしめだし、見た目も優しそうだし、絡みやすい人だなぁって印象だった。

不動産会社の営業マンって、イケイケ風の人も多いからさ。私はそういう人が苦手なのです。

物件を紹介してくれた日の翌日には、買付証明を出した。

しかし、弁護士案件なので、返事はおそくなるとのこと。ま、よくある話だ。

１月になった。

連絡がきた。もうしばらく時間がかかるらしい

２月になった。

連絡がきた。もうしばらく待ってほしいとのこと。

３月になった。

連絡がきた。そろそろ、話をまとめられるとのこと。

４月になった。

連絡がきた。

おせーーよ！！もっと、具体的になってから連絡してこいよ！　

まあ、安い物件だったし、話がまとまると期待はしないようにしてたので、そんなにＫさんに話を詰めてなかった。

結局、美味しい情報は他社にも流れちゃったり、自分の顧客に紹介したり、するだろうからね。

しかし、4月になって、契約の条件を厳しく言ってくるわ、隣地との問題が出てくるわ、

そんでおいて、「1週間後に契約してくれ」 と言ってきやがった。

そんな問題があるとは知らなかったので、「契約をのばしてくれ。隣地問題を先に解決してくれ」と言った。

これ、当たり前のことだよね。

１２月買付を提出した段階では、判明してなかった悪い情報が出てきちゃったわけで。

そしたら、Ｋさん

「えー？　今さら無理ですよ。契約してください。」

こいつ、バカなのか？　大手不動産会社といっても、中の人によっては本当に頭が悪い奴もいる。

「いやいや、無理ですよ。先に隣地問題を解決してください。」　という注文出しておいたのだが、隣地問題は3日で解決したようだ。

これはＫさんがやり手なわけでなく、隣地の方が代替わりしていて、過去の遺恨はまったく残っていなかっただけだ。

問題は解決したので、1週間後に再度契約を改めることになったのだが、

なぜか、電話の向こう側のＫさんの話し方が、思いっきり雑になってきた。

タメ口を使ってきたり、高圧的な口調で話しかけてくるのだ。

「契約日どーしまっす？　ちゃんと当社に来れます？　契約してくれるんですよね？」

「だいじょっぶすか？　契約書ちゃんと確認してます？　いつ確認するんすか？」

あー完全に根に持ってるな。これ。

しらねーよ。お前が隣地問題をちゃんと把握してなかったのがいけないんだろうが。

こっちは業者とはいえ、買主だぞ。

うっとうしいので、支店に直接電話して、担当者を変えてもらった。

あーうっとうしい奴だった。

区分マンションやアパートだけでなく、戸建て物件を狙っている投資家が多いそうです。

とくに相場よりも安く売りだしてる物件。

先週末に私が担当した2物件

問い合わせが8件、案内が5件ぐらいあったけれども、

案内した4件は投資家の方だった。

だから、最後に案内した居住目的の方を案内したときは嬉しくなった。

この方に、是非買って欲しいなぁという気持ちになった。

多少の値引きなら、頑張って動こうと思った。

なんというか、私は投資家の方が嫌いです（笑）

まあ、仲が良くなった投資家の方もいるので、すべての方が嫌いなわけではないですが...

とにかく、実需でなく、投資目的で中古物件の内覧に来られる方は多いのです。

投資家の方は販売価格よりも安く買おうとする方が大半であり、

建物の状態にイチャモンつけて値引き交渉してくる人も多くて、案内することが嬉しくありません。

どうせなら、居住目的でご内覧に来られるお客様に買って欲しいと思います。

多少の指値も頑張っちゃうのが私です。しかし、投資家の方からの指値はお断りしています。

建物の状態が悪い、日当たりがイマイチ、駅から遠いなどと難癖をつけてくるのが投資家（一部の方です）

そろそろ、値段交渉や指値の相談をしてくるのかなぁ～と思いながら、室内を案内していると

案の定、「値段交渉できませんか？」　「指値できますか？」　「バック渡しますんで、金額の相談お願いします」

と言ってくる。。。

もうね、嫌な気持ちになってくる。

こっちは簡単に売主を裏切ることができないんですよ。

売主が売り急いでいたり、値引きも考慮しているのであれば、問題ないのですけどね。

まあ、不動産業者として買取業務もおこなっているから、そういう投資家の方々の安く買いたいというお気持ちもわかりますが。

だからこそ、家を高く売るならば、投資家はなるべく相手したくないというのが本音です。

家を高く売る9つの方法

高く売るための方法は色々ありますが、なるべく居住目的の方に売ること。

短期間で売らなければいけない事情があるならば別ですが、

ある程度の期間を持って、販売活動ができる場合には、高く家を売る為にも実需で売りたいですね。

もしも、家を高く売りたい場合には、買取業者や投資家からの指値は受けないこと。

投資家が指値を入れてくるということは、その金額以上の数字で必ず売れます。

指値は断ってもよいのです。

家を高く売るなら投資家でなく、居住目的で買いに来る方に売りましょう。

仲介会社が投資家の客を紹介してきても、指値が入っているならば断わっちゃいましょう。

(あくまでも、一戸建てのケースです。)

買取再販の会社とは、買い取った物件をリフォームかけて再度販売する、又はそのまま転売するような業者もいます。

ほとんどのケースにおいて、買取再販の会社に売るということは安く買い叩かれてしまいます。

それは仕方ないことです。

買取再販の会社は、物件を買い取る時に、税金（不動産取得税や登録免許税）、司法書士の報酬、仲介手数料等を考慮しないといけません。

これらの諸費用が物件価格の10%ぐらいが目安となってきます。

また、売る時の利益や、金利（買取資金を融資してもらってる場合）は、10％から20％を目安とします。

相場よりも20％から30％分は安く買わないと、買取再販の会社は損をしてしまうことになるのです。

ただ、業者によっては、相場より30％から40％も安く買い叩こうとするところもあります。

つまり、不動産を業者に買取りしてもらうより、一般に売却をしたほうが良いのである。

どんなに古くてボロボロの物件であっても、買い替えなどの売主事情があったとしても、一般に売却をすべきなのだ。

それをうまく売却できるかどうかは、仲介会社の担当者次第。

「物件が古いので、個人の買い手はつきません。業者買取りという手段もあります。」

 

「短期間で売りたいのであれば、買取をしてくれる不動産会社がいます。」

 

「建ぺいオーバーしてます。ローンがつきません。売れません。業者に買取りしてもらいましょう」

 

「建て替えができない難ありの物件です。値段がつきません。業者なら〇〇万円という価格で買い取ってくれません。」

仲介会社がこのように提案してきたときには、媒介契約を解約することを考えても良いのです。

これは決してオーバーに言ってるのでなく、難がある物件だったとしても、短期間で売却しなければいけない事情があったとしても

仲介会社は、ある程度の金額で売るための努力を行う必要があるのだ。

仲介会社からすれば、買取再販の会社に買い取ってもらえば、両手報酬があるし、買い手が業者だからこそ後々のトラブルもない。

だから、面倒になって、買取再販の会社を勧めてくることもあるだろう。

まあ、結論として、買取再販の会社に買い取ってもらうのはダメということです。