あけましておめでとうごいます。

昨年は年末にかけて忙しく、ブログを更新できませんでした。

さて、年末にかけて珍しく賃貸の入居者のお世話をする機会が多かったのですが、最近は保証人を準備するよりも保証会社を使うことが多いですね。

保証会社と聞くと、住宅ローンの審査時や車のローンのときによく聞く会社かもしれませんが、今では家賃を滞納したときに代わりに家賃を大家さんに払ってくれる役割をする保証会社があります。

大家さんはアパート経営のリスクの家賃滞納を防ぐには家賃保証会社を使うべきなのは一目瞭然ですね。

家賃滞納者に対して家賃を取り立てる苦労は非常に大きな労力となります。

それを家賃を代わりに払ってくれてさらに滞納者の取り立ては保証会社の仕事・・・

ということで、ここ数年は入居に保証人を求めるのではなく、保証会社の契約をしてもらうのが一般的になってきています。

無理な計画に基づいたアパート経営は、給与＋副収入を実現しようとしたものが、給与ーローンの支払いという結果を招き、収入を減らしてしまうという本末転倒な結果を招きます。

例えば、満室時はこれだけ家賃収入がはいりますよ～、資産としてアパートを持つことはこれからの時代のトレンドにあってますよ～などの甘い言葉に簡単に乗ってはいけません。

満室時・・・それでは空室時はどうなるのでしょう？

損益分岐点の入居率は何％なのでしょう？

資産として長くアパートを待つと、その間に修繕費、退去時清掃の費用など、いくつものローンの支払い以外の費用が発生します。

無理なアパートローンがすでにたくさん発生しているわけですが、これには銀行もそれなりに困っているようです

参考記事⇒元銀行の融資・ローン担当者に聞いた 頭金0円アパートローン問題、サブリース

大家さんになるということは、不動産の賃貸事業に進出するということです。

事業にはリスクがつきものであり、これからアパート経営をするにはアパート経営のリスクもたくさんあります。

リスクとリターンをしっかり計算したうえで事業進出するようにしましょう。

最近話題のサブリースですが、話題の内容はほとんどが「サブリース業者による詐欺まがい商法」みたいな内容ですよね？

サブリースというのは簡単に言うとサブリース業者が一括してアパートの全室を借り、入居者に貸し出すという「転貸し」みたいなものです。

問題になっているのは契約内容の家賃の見直しの部分です。

10年目以降は2年ごとに家賃の見直しを行うという内容が多いようで、この内容を大家さんが知らずに契約を行ってしまい、家賃見直し時に問題になっているようです。

しかし、契約内容をしっかり確認せずに契約してしまう大家さん側にも問題があるという考えもあります。

積極営業により素人大家さんが急増してしまった今のアパート業界ですが、大家というのは経営者であり責任も伴ってきます。

言葉よりも契約書が重視されるのがビジネスの世界ですが、日本の社会は消費者が被害者というイメージ作りがうまく「トラブル多発のサブリースを使ったアパート経営は融資型変額保険の再来か？」などという報道もあるくらいです。

私にしてみれば、営業側も大家さん側もどちらにも非はあると思いますが・・・

サラリーマンの方でもアパート経営をする時代になりましたが、やはりアパート経営のリスクとして空室のリスクは避けられないですよね？

私のところに相談に来たお客様には、物件の屋根を使って太陽光パネルを設置してみては？と提案することがあります。

一時期に比べると、売電価格の魅力も減りましたが、太陽がなくならないかぎり、アパートが空室であっても利回りをだしてくれるものなので、アパート経営のリスクを減らし、利回りをアップを図るには有効な手段であると思います。

無料見積もりをしてくれる業者さんもたくさんいるので、お問い合わせだけでもしてみるのもおもしろいですよ＾＾

アパートローンや住宅ローンに最初から太陽光パネル代金を含める場合もあるようなので、不動産の計画の初期段階から太陽光発電も含めるのもいいかもしれません。

賃貸アパートの大手「大東建託」に関してちょっと気になるニュースが・・・

どうも、今どきさらに飛び込み営業を強化しようとする方針が、現場営業マンの反発をまねいているとのこと

正直な話、大東建託が得意とする木造2階建てアパートはすでに供給過多と日本の人口が減少していくことを考えれば、ビジネスのトレンドにのれていないと思います。

その中でさらに新規開拓しろというのは、今からコンビニを経営しようとするのと同じですからね。

実際に、現在アパート経営をされている地主さんの中でも事前説明と話が違うとの不満がちらほら聞かれるのが現実です。

ここは経営陣よ優秀な管理職達が、新たな不動産ニーズを呼び起こすようなアイデアをだすことでしか以前の勢いを取り戻すのは難しいかもしれませんね。

どうも～あつしです。

もうすぐ本格的な夏ですが、ここ最近は新居を購入するというお客様が非常に多く多忙な毎日でした。

4月から新たな気持ちでスタートするためかな？

ただ、なかなか住宅ローンの審査に通らない人は春からスタートして、ここ最近まで住宅ローンの審査を通すために悪戦苦闘していました。

そこで今回は簡単に、住宅ローンの審査に通りにくい人の特徴を書きます。

・数社以上の借り入れがすでにある

これは言うまでもなく当たり前ですね。

ただし、希望がないわけではありませんが、あきらかな多重債務状態になっている方はさすがに銀行もOKださないです。

・過去に何度もクレジットカードや携帯電話料金の支払い遅延

支払い遅延が1，2回なら問題ないです。

最近の携帯電話は高額になったため、買うときに分割の契約をしています。

なので、携帯料金の支払いを遅延するということはローンの支払いを遅延しているのと同じことになるのでうす。

・頭金なし

銀行側からすると、計画性のない人と判断されます。

正直に頭金なしというのはやめて、銀行に言う前に住宅メーカーに相談してみましょう。

頭金の問題を解決する方法を教えてくれるかもしれません。

このほかにもいろいろありますが、詳しくは

⇒家を買う 住宅ローンをうまく借りるコツと借入可能額の基準

に書いてありました。

今年の私のお客様でもいろいろ試しましたが、結局今年はあきらめて、来年また考えるというお客様もいました。

せっかく家を買う気になっていたのに、、、そんなお客様には申し訳ないかったです・・・

個人で不動産会社を開業して2年目になる「あつし」です。

2年目を迎えてすこし余裕が出てきたのでブログ初めて見ようと思いました。

初めてのブログで文章が見苦しいところがあるかもしれませんが、みなさまこれからよろしくお願い致します。

さて、私は主に不動産のなかでも不動産の賃貸物件の提案・賃貸管理をしております。

社長になりましたが、不動産の営業マンと同じ活動しております。

昨今、宣伝文句で「頭金0円アパート経営」というものをよく見かけますが、晴れてサラリーマンアパート大家になったものの、入居者のクレームや物件維持の費用に頭を悩ましている方も増えてきました。

数年アパート経営してみると、営業マンの口にしていなかった意外な出費が発生してくるものです。

これからアパート経営をしようと考えていらっしゃる方の助けになればと思いますので、みなさまこれからどうぞよろしくお願いいたします。