こんにちは

Itakumasanです。

今日は、最近始めた不動産投資信託についてのお話です。

私は、10数年前から配当を目的（売買による利益ではなく）に株式を保有していましたが、

2011年の東北大震災による暴落を機に株保有の意欲を無くしていました。

一方で社債、投資信託を保有してずっと放置していました。

今年初めに同窓会があり、

早期退職して投資信託を運用して自由人になっている方と会う機会があり、具体的に運用している投資信託として不動産投資信託のことを初めて知りました。

それまで私が保有していた投資信託はUSﾊｲｲｰﾙﾄ債(ヘッジ有)という名前のものでﾞ運用益はあるもののトータル純資産額は減少していました。

そこでUSﾊｲｲｰﾙﾄ債を売却し、ＵＳ-ＲＥＩＴオープン(ヘッジなし)とＪ－ＲＥＩＴオープンを購入しました。

投資信託としてこれらを選んだ理由は

１）どちらも過去ある程度、安定して運用されている実績がある。

２）為替ヘッジのないＵＳ-ＲＥＩＴ（ハイリスクハイリターン）と円建てのＪ－ＲＥＩＴ(比較的ローリスクローリターン)を併用することでリスクヘッジをおこなう。

これらの債権は1万円から購入できるので誰でも気楽に始められると考えます。

現在、購入してまだ４-５か月ですが、毎月の分配金も含めて

トータルリターン（その日の基準価格で変動）はプラスを維持しています。

ＵＳ-ＲＥＩＴオープン(為替ヘッジなし)は為替のリスクがあるので基準価格は為替によっても変わります。

そこで為替リスクをヘッジするため私はルールを決めて運用するようにています。

次回、そのルールをお話しします

こんにちは

Itakumasanです。

私には仕事上の知り合いの台湾人がいます。

彼は東京に不動産を持っており、ネットで別の新たな物件を探しています。

また最近、中国人が日本の不動産に投資しているという話もよく耳にします。

外国人にとって日本の不動産は魅力があるのかも知れませんが

一方で、日本人が海外の不動産に投資している場合もあります。

海外の不動産投資は、まずその投資先の国の政情が安定しているかどうか(カントリーリスク低いこと)が重要と考えられます。

個人によって印象は違うかもしれませんが、

アジアでは日本以外ではシンガポール、欧米ではアメリカでしょうか？

この中でもアメリカに目を向ければ、そのメリットは

１）先進国の中でまだ人口が増加中

２）中古不動産市場が充実して売買が容易

３）経済は長期的には伸び、インフレ率を上回る価格上昇の実績がある

４）市場がオープンで公平であり投資家として安心

等が挙げられます。

もちろん、海外なので意思の疎通が重要です。アメリカでは英語は不可欠と考えられます。

成功しているある海外投資家のレポートでは、

2006年以降、５００万円前後の小額物件を複数所有し、家賃７~１２万円程度の賃貸で運用しているようです。

元々、小額物件なので価格が極端に下がることもなく安定した収入を上げておられるようです。

またこのような少額物件は大手の投資家はあまり狙わないようである意味でニッチな市場かも知れません。

但し、低所得者向けなので立地、賃料回収する管理会社は慎重に選ぶ必要があるようです。

またアメリカでは家を修理して長く（１００年以上）使うのが一般的で中古市場が充実安定しているメリット(日本には無い？)もあるようです。

この成功者の事業に興味がある方は、成功者は物件を紹介しまた管理方法でもフォローをするサービスを行っているようです。

こんにちは

Itakumasanです。

私は数年前に父親から田舎の土地を相続しています。

相続した土地には当然、固定資産税がかかり、それほど負担は多くないのですが年間数万円は支払っています。

ある意味で負の遺産ですが、活用次第では正の遺産にもできると考えています。

将来、リタイアした後には、帰省して、趣味の一つとして田畑は耕したいと考えていますが山林もありこれらをどうするか迷っています。

山林は税金も安く合計1-2万円/年程度ですが。将来年金生活になった場合、これもバカにはできない経費です。

この田舎の土地の活用方法として

１）積極的に投資して収入を得る(例えば太陽電池など)

２）第三者に貸与する

３）市などの地方自治体に寄付する

などが考えられます。３）が最も簡単と考えられますがこれは最後の手段として１）２）について可能性を検討してみたいと考えています。

資金さえあれば１）がいいのですが、最近、売電価格も下がっており費用対効果と自然災害のリスクを考慮する必要があります。

２）の場合は田畑なら市に貸与して(市民ガーデンとして活用し)税金を免除してもらえればと考えています。

こんにちは

Itakumasanです。

中古物件のオーナーで、物件が空き室になった場合、

リフォームあるいはリノベーションを考えます。

リフォームは部屋の傷んだ入り老朽化した箇所を部分的に補修して

元通りの物件に復旧（回復）することが目的ですが

リノベーションは部屋の間取りも含めて物件（部屋）全体を大きく変えることで

物件の価値を元よりも更に高めることを目的とします。

リノベーションの場合は、見方を変えれば、中古物件を用いることで

新築よりも安く、新築並みの物件にすることと見ることもできます。

リフォームは中古物件の原状回復として一般的に行われていますが

リノベーションは更に積極的に物件としての価値を高めるわけであり

投資の観点からはリフォームよりもハイリスクアイリターンであるともいえます。

リノベーションの普及などを目的とした関連団体として

「リノベーション住宅推進協議会」があります。

また、空き室の賃貸物件をリノベーションし、

さらに家賃収入を保証することを謳った「リノリース」という

ビジネスモデルもあるようです。

こんにちは

Itakumasanです。

私の知人で

現在完全リタイア準備中の方がおり、温泉のある別荘を購入し、

現在、自宅と別荘を車で行き来している方がいます。

私も何回か招待されて、昼は近くでゴルフ、夜は別荘でバーベキューを楽しみました。

食べ物、飲み物は、近くの売店で参加者が一緒に買って、自分たちで料理(簡単)をして

其々楽しむと言うパターンです。

参加者はリタイア(間近)の方が多く、話題はリタイア後の生活です。

確かに都会に住んでいる場合、リアチア後は自然に囲まれた別荘で過ごすのもいいかなと

考えています。

学生時代には、研究室のゼミの先生がやはりリゾートマンションを持っていて、

冬に学生何人かで泊まり、スキーを楽しんだ経験もあります。

また同じく学生時代に、ゼミの関係者で社会人の方が、やはり別荘を持っていて

この方は、週末はほぼ毎週、別送で過ごしていると言っていました。

別荘にしろ、リゾートマンションにしろ、確かに自然に囲まれた中で生活することは

特にリタイア後の生活としては憧れる面もあります。

一度、妻にも別荘、リゾートマンションの話をしたことがありますが

即効で、絶対に要らないと言われました。

理由は簡単で、別荘、リゾートマンションでは食事の準備や部屋の後片づけなどから解放されないので、どうせならホテルの方がいいとのことでした。

もしリゾートマンションか別荘を購入した場合、

自宅と別宅の二つを所有することになり

一見、舛添さんのように上流階級の仲間入りをした気分になるかも知れません。

しかし、極々平凡なサラリーマンが何か特段の理由がない限り、

別荘を持つほどのメリットも感じません。

むしろ、最近は、特にリゾートマンションは人気が無く、なかなか売れないと聞いています。

別宅を買う、余裕があるなら、そのお金で、旅行をした方が、妻も喜び

こんにちは

Itakumasanです。

都心のアパートあるいはマンションの1棟買いは高価格帯であり、通常の人の投資としては困難と考えられます。

しかし、地方の(中古)アパートであれば都心のマンション1戸分の費用で十分取得可能と

考えられます。

賃貸物件としてみた場合、もし都心のマンションと地方のアパート１棟の価格が同程度であれば、地方のアパート1棟の方がリスクは低いと考えられます。

何故なら、マンション１戸を貸す場合の空室率は０か１００％であるのに対して

地方のアパート１棟の場合は部屋が複数あるので空室率は０~１００％の間であり得ます。

そして空室率が４０~５０％以上で利益が出るようにすればその価格（取得価格、賃貸料など）は自然に決まるので物件をその観点から探せばいいことになります。

実際、１０００~２０００万円の取得額で地方のアパート１棟(６部屋)を入手し、

投資額に対する利益率２０％程度で運用できているケースもあるようです。

Itakumasanです。

最近の円安（為替の変動が激しい日が多いが…）、日本が観光立国として観光に力を入れ始めているなどから、海外からの観光客（インバウンド）は増えている。

それに伴い、ホテルの需要も高まり、東京、大阪など主要都市を始め多くの都市でホテルの予約が取り難くなり、また宿泊価格も上がっている。

このような中で、海外では一般的な民間の家、部屋に宿泊する所謂、民泊が今後増えるのではと言う話も良く耳にする。

日本では旅館業法などの法律もありまだ民泊は一般的ではないが、

海外では自宅を貸したい所有者（ホスト）と旅行者（ゲスト）を繋ぐ、Airbnb(エアー・ビー・アンドビー)というネットサービスがあり活況とのこと。

日本でも２０２０年の東京オリンプック・パラリンピックに向かって、宿泊施設の需要増は必須であり、このAirbnbはニーズ（宿泊希望者／ゲスト）とシーズ（空部屋の提供者／ホスト）を合わせて、宿泊施設の部屋不足を補う極めて有力な手段になると予想される。

問題はまだ国内では法律が追いついておらず、Airbnbなどを用いて民泊を業として

行った場合、合法かどうか疑わしいことである。

古民家などの場合、簡易宿泊所としての届け出で、民泊として営業している場合もあるようです。

海外では民泊を利用した中での負の一面（特に安全面、周辺施設への影響など）もあると報告されている。

安全を最大の特長としてきた日本でこの点をどう担保するかが今後の課題と考えられる。

その中で、日本でも民泊は一部すでに実施され、当局も積極的には取り締まっていないとも聞く。　しかし問題が起こる前に早く法律を整備して、日本独自の安全、快適な民泊が普及することを願う。

その時には、私も民泊のゲスト(宿泊者)になるだけでなくホスト（部屋の提供者）になることも考えたい。

また利に敏感な一部の中国人は既に日本でも民泊を目的とした不動産の取得を行っているとも聞く。

折角の終の棲家として購入したマンションが、民泊によって負の一面が出て、結果としてマンションの価値を落としてしまうような事態は避けたいものである。

こんにちは

Itakumasanです。

日本の不動産売買市場での不動産価格がピークアウトに近づいている

と言うことをよく耳にします。

いつピークアウトが来るのか？

数年前から言われてきて今に至っています。

東京オリンピック、円安（最近は円高の傾向も見えるが…）によるインバウンド（訪日外国人旅行）効果などプラス要因もあるようですが…。

一方、低金利時代においては種々の投資の中でまだ不動産投資は

その高い利回り（直接投資で４－６％、JREITなどの間接投資で３％台）から注目されているようです。

但し、直接投資の場合、当たり前ですが物件の選別が重要です。

参考文献^*1によれば

リーマンショク直前の2008年上期に物件を取得したとしてトータルリターン（不動産評価額＋賃貸収入）を試算した結果

当然、その後の価格下落でマイナスになりますが何年後かにプラスに転じます。

そのプラスに転じるまでの年数が

立地の違い（都心5区と政令指定都市の比較）、用途（オフィスビルと賃貸マンション）で異なり

都心5区よりも政令指定都市の方が（オフィス、マンションいずれも）早く

マンションの方がオフィスよりも早く

プラスに転じている（投資効率が良い）とのことです。

また国内の投資家以外に海外の大規模年金基金が国内不動産投資に新規参入したり

あるいは投資拡大の動きもあるとのことで

ピークアウトが近いと言われつつも日本の不動産投資はまだ魅力的なようです。

＊１：みずほ信託銀行　不動産トピックス2016年7月

こんにちは

Itakumasanです。

私は数年前から都内に賃貸マンションを保有しています。

中古(空)物件を1650万で購入し、現在賃料9万円（固定資産税、管理費など諸費用を除くと実質7.5万円で投資効率は（7.5万円*12(月)/1650万円=）5.5%といったところです。

賃貸契約は2年間で今年3月に契約更新を行いました。賃料について委託している管理会社と相談の結果、周辺物件と比較して少し安いとの情報を得て、5千円の賃料アップを提示しました。

私にとって賃貸のオーナーは初めての経験で、賃料上げて、借主が応じない場合は、借主に退出してもらえるものと考えていました。しかし、賃料値上げ交渉は難航し、契約期間満了後2か月が経過し、結局、千円アップで契約更新となりました。

その間、借主は当然部屋に住み続け、退去を強制できないことを知りました。

賃料が合意されない場合は、貸主が自前で裁判所に調停を依頼する方法があることもこの時知りました。

しかし、調整の手間、費用を考えると、借主の提示額で合意するのが妥当と考えて契約しました。

今にして思えば、最初の賃貸契約の時点でもう少し賃料を慎重に決めておけばよかったかも知れません。

現在は、オーナーチェンジを目的として、売りに出していますが、東京オリンピックの前までには売却したいと考えています。

こんにちは

Itakumasanです。

私は、約10年前から不動産投資をしているサラリーマンです。

もともと別目的で購入していた不動産を目的を終えた後、投資対象と見て運用しています。

一言で不動産投資と言っても

１、直接的に不動産に投資して運用する

２、不動産関連投資信託を購入して間接的に運用する

場合があります。これまで１の直接投資を行ってきましたが、最近は２の投資信託も併用しています。

いずれにしてもリスクと運用益から見た　種々のポートフォリオバランスから眺めるべきでしょう。

１の直接投資の場合、一般的には不動産購入価格と賃貸収入とから運用益が決まり５～10%程度の運用益と考えられます。

海外不動産に投資した場合はさらに為替リスクが加わります。

またそれ以外に物件そのものの価格が上下することも運用益に影響します。

投資案件としてのリスクは日本の場合、地震などの自然災害に合うことでしょう。現に東北大震災でその価格が下がった例もあります。

しかし、私の台湾の知り合いは、現地からネットで情報を収集して、東京の不動産に投資しています。まだまだ東京を含む日本は不動産投資対象としては人気があるようです。

一方で、東京圏はオリンピックなどのイベントでプラスの効果も期待できます。

オリンピックもそうであるように土地の価格は周辺での新たな投資の内容（新たな施設の建設、地下鉄などの公共機関の建設）で価値が高まる場合もあります。

従って、不動産投資の場合、その不動産に関係する最新の情報を常に見ておく必要があります。

最近、私はある地区に興味を持っています。東京ウォーターフロント、江東区です。

江東区は元々、ウォーターフロントエリアの高層マンションが人気ですが、

それ以外にも注目すべき場所があります。　

東陽町から四つ目通りを少し北に行った、千石地区です。

この付近、埋め立て地であるウォーターフロントとは異なり江戸時代から大名下屋敷など

があったところで地盤もしっかりしています。

私がここに注目する理由は、地下鉄です。

現在、この付近の地下鉄は東西線と半蔵門線ですが、どちらも少し遠く、

四つ目通りの都バスが主な交通手段です。

ここに有楽町線の豊洲から半蔵門線の住吉に至る間を新たな

有楽町線を延長する計画案があります。この計画案は未定とのことですが、

一部、将来を見越して既に工事は行われている箇所もあると聞いています。

あくまでも私の情報源は地元の不動産屋であり、まだその確度は不明ですが、

もし計画が決まればちょうど千石地区付近に新駅がつくられるとのことで

土地の価値は一気に高騰するでしょう。

またこの新駅近くに近く大きなマンション建設が計画されているとの情報もあり

狙いの物件になるかも知れません。

今、私は定期的に地元の不動産屋と接触してこの情報の確度を高める努力をしています。

新たな情報を掴んだらまたお知らせします。

有楽町線延長の可能性について何か情報をお持ちの方、

また東京地区で他の同様なマル秘情報をお持ちの方がいましたら

情報を共有化しませんか？