一昨日の日経新聞での一面の記事に『基準地価下落率が拡大』というのがありました。

前回のブログで『鉄火場の城南地域』という内容を掲載しましたので、丁度正反対の内容となりました。

基準価格と、約半年前に発表された公示価格は調査方法や目的はほぼ同じです。違うのは都道府県か国（国土交通省）の違いと1月1日時点のものか7月1日時点のものかの違いです。

私達の会社の近くでの基準地価を例に出します。

目黒区八雲4-5-20　北道路　一種低層住居専用地域　建ぺい率50％　容積率100％

都立大学駅　徒歩8分くらいのところです。

新聞では平米単価で千円単位になっていますが、分かりやすく坪単価、万円単位で表すと

基準地価　2009年　234万円　2008年　267万円

同地点の公示価格が3月24日の新聞で公表されています

公示価格　2009年　250万円　2008年　282万円

時系列に並べると

08年1月　282万円　08年7月267万円　09年1月250万円　09年7月　234万円

実際の売買のおよそ（8～）9割といわれています。そして半年位時間差があります。

それを考慮すると　

07年7月　313万円　08年1月296万円　08年7月　277万円　09年1月　260万円

私達の現場の感覚ともだいぶ近くなってきました。

それまで好調だった市場が少しおかしいなと感じたのは07年の夏場位でした。そこから、今年の初めまでは、価格を下げながら売れていった感じです。

売れてきたなと感じ出したのは2月位。各社仕入れを手控えていた分在庫が減少。4月から資金手当てができる建売事業主が多くなり、仕入れを強化し出しました。

6月、7月には完成物件がほとんどなくなり、青田での販売も売れるようになり、仕入れは競争状態、価格吊り上げ。

これが今の状態です。

ですから‘10年の公示価格は、住宅地は下げ止まりか一部上昇、その半年後の基準地価は一部上昇か上昇となります。

この状態が後半年も続けばその次の発表時には間違いなく上昇です。

但し、これは私達が日常接する住宅地についての話です。商業地は賃料相場や金融情勢が大きく影響し、住宅地でもマンション用地等は1年以上の時間差がありますので、回復にはもう少し時間がかかるかもしれません。

また、この状態が冬のボーナス時期も続いているとは限りません。

今後、現在の仕入強化の影響で在庫は増加していきます。売れ行きが怪しくなるとあっという間に物件が多くなります。そうなるとまた、価格を下げて売るようなこともないとも限りません。

建売市場は動きが早いので、3ヵ月後どうなっているかは分かりません。

しかし、お客様にとっては在庫が多くても少なくても自分が買うのは一つだけ。

そして、他のお客様が買ってしまえばその物件は終了。

更に、それが高い時か安い時だったかは、極端な話死ぬまで分かりません。

基準地価や公示地価に振り回されること無く、自分にとってベストなタイミングで良い出会いをして欲しいと思います。

在庫がなくなっている状況の中で、新規の売り物が極端に少ない状況です。

そのため業者の買値は非常に高く、私の個人的な感覚からすると、半年前に比べて1割から1割5分は高い感じがします。

土地の高い城南地域においては、1割といっても大きい違いがあります。

坪15万円～20万円も仕入れ価格が高くなっているということは、15～20坪の土地で販売価格の差は約300～400万円になります。

4,000万円台前半のものは4,000万円台後半に、4,000万円台後半のものは5,000万円台前半になるということですから、大きな違いがあります。

今後半年くらいは、まだ安かったときに仕入れができた商品と、そうでないものと混じって出てくるものと思われます。

手頃なものは、情報が公開された時点で終了ということも多くなってきます。

こういう状況のときは

①普段から信頼できる仲介業者と情報交換をしながら、物件を見ておく

②エリアを変更する

③様子を見る

過去の売れてしまった物件の情報も参考になると思います。

ここ2～3年間の価格のトレンドも抑えておくと、ご自身で判断できるようになりますので、ご相談はお気軽にどうぞ。

先日　新宿パークタワーにある『リビングデザインセンターＯＺＯＮＥ』に行ってきました。

ご存知の方も多いと思いますが、住宅の設備や建材、カーテンなどのメーカーがテナントとして入居しています。

住まいづくりに関する書籍コーナーもあり、これから住宅を取得したい方や、リフォームをしたい方にも参考になるでしょう。

6階には『家づくりサポートセンター』というコーナーがあり、

①土地や中古住宅を探したい方に『土地探しサポート』

②地区年数の経過した建物の状態や耐震性を調査したい方に『建物現況調査』

③建物のメンテナンスを検討している方に『建物メンテナンスサポート』

④家づくりの依頼探しから竣工までをサポートするサービス

などのサービスがあります。

いづれもサポートセンターが実施にあたるわけではなく、あくまでお客様の要望や状況を把握し、最適な方法を提案するといういわば「コンシェルジュ」的なサービスと言えましょう。

お客様の多くは

「どこから手をつけていけばいいか分からない」

「特定の会社に相談に行くと、そこの商品やサービスを買わなければいけない」

「住宅展示場や不動産会社だと営業攻勢が嫌だ」

このような方が「第三者的な立場でアドバイスがもらえそう」ということで相談にみえるそうです。

住宅を既に取得している方もこれから取得しようとしている方も、一度覗いてみたらいかがでしょう。

詳しくはコチラで

『幸せになれる住まい探しのお手伝い』

㈱自由が丘住宅販売 　

最近、建売マーケットは売れ行きがよく、お客様が検討する物件は、着工前であったり、建築確認前の物件が多くなってきました。

先日もお客様から「建築確認前なら土地だけで売ってくれるの。プランは自由になるの。」

といったご質問を受けました。

過去のブログでいくつか書いたように「建築条件 を外せるか、或いはどこまで自由になるかは事業主の計画 とスケジュールによって異なります。

ここでは、「自由になれば、その方にとってベストか」ということについて書きます。

例えば、建築条件がある、無に関わらず、土地4000万円、建物1,280万円　総額4,280万円という物件があったとします。

建物1,280万円という価格は他に持っていったら、まず建ちません。大幅な予算オーバーを覚悟しなければなりません。（何故こんなに安いのかはまた後日）

そして、コスト面だけでなく、「狭小敷地」独特のポイントがいくつかあります。

①隣地との離れが狭い（20～50ｃｍ）

②半地下を掘ることが多い

このことにより、足場確保の問題や土の搬出、車両や資材の置き場等も問題が出てきます。

売主側の施工業者は慣れている事と他の棟の工事の状況で、上手く段取りをしますが、お客様が別の業者に依頼すると、色々な調整がでてきます。

更に以前に「高度地区 」書きましたが、半地下の度合いによって3階部分の部屋も大幅に変わります。

ハウスメーカーによっては「半地下はやらない」とか「掘っても30ｃｍまで」と制限があるケースもあり、思ったようなプランが入らないこともあります。

コストは高くなるわ、部屋は狭くなるわでは、何のためにわざわざ他の業者に施工を依頼したのか分からなくなります。

このように、狭小敷地においては、無理して他の業者に頼むことを考えるよりも、まず、事業主が指定する他の現場を確認する方が賢明です。

既に瑕疵担保責任履行に関する法律も始まっています。（10月1日以降の引き渡し物件）

昔に比べると施工業者によるリスクは少なくなっていると思われます。

『自由設計』が『不自由設計』にならないようにしたいものです。

疑問な点がありましたら、いつでもお問合せ下さい。

先日、中学生になる娘の教科書を見ていたら『鶏口牛後』という言葉が目に留まりました。

ご存知の通り「大きい組織のお尻の方にいるよりも、小さい組織でもトップの方にいたほうがいい」ということです。娘には「偏差値の高い学校でドベ（お尻）になるより、低い学校で『頭いいね』って言われるほうがいいってことだよ」と適当に説明しました。

住宅購入においても、同じ予算でその地域のトップクラスの物件を手にするか、それとも最低ランクのものしか買えないか。満足度はどうでしょうか。

もちろんそのときは気に入って購入するわけですから「最低ランク」とは思っていません。

先日、私達のごく身近な人間が、埼玉の北本というところで住宅を購入しました。

4ＬＤＫの新築　土地も建物も30坪以上あります。価格はなんと2,180万円です。

また、私の家内の実家が大阪の淀川区というところにあります。梅田という大阪の中心地から電車で10分足らずのところです。4ＬＤＫの3階建て新築戸建てが2,980万円です。

お盆開けに、こちらで仕事を始めると、同じような大きさのものは7,000万円とか、1億円とかするわけです。

4,000万円では現実問題、中古の小さいマンションしかないのです。

いくら人気の城南地域とはいってもこの格差は一体何なんだろうと考えてしまったわけです。

4,000万円といったって普通のサラリーマンから考えたら大変なものですよ。それがいとも簡単に「そんな物件ありませんよ」と言われてしまうわけですから。

東京（特にこの城南地域）というのはすごいところです。

それだけ魅力もあり、資力もある方が多いということでしょう。

過去のブログでも書きましたが、物件探しの際は、その地域の王道の物件の価格を把握する事が大事です。そして、その価格と予算が余りにもかけ離れているならば、エリア変更を含め大幅な作戦変更をお勧めします。お父さんが少々通勤に苦労すれば、家族は満足してくれるかも。

私は、自分の時は、立地を優先して広さを我慢しましたが、今でも家内からは「狭い、もっと広いところに引越ししたい」と言われます。（もっともうちの場合は、広いところなら今度は「もっと都心に近いところがいい」と言うに決まっていますが）

「ここにしか住む価値はない」という方は別ですが、最初のエリア選定は大事です。

そのエリアで『鶏口』なのか『牛後』なのか、それとも『王道』なのか。

もちろんそれは広さだけではありませんが。

今回は同じような立地で所有権と借地権の物件が販売されていたので、良い比較材料になると思い、書きます。

場所は共に大田区池上7丁目。同じ道路に面して1ブロックしか離れていません。

所有権の現場は建築条件付売り地で、5区画中残り1区画

土地　65.23㎡（19.73坪）　2,700万円　「しきえん」（路地状敷地）の土地

建物　72.84㎡（22.03坪）　1,540万円　木造3階建て　3ＬＤＫ　車庫含まず

土地建物総額　　4,240万円　現況　更地

借地権の現場は建売で、4棟中残り　1棟

土地　89.18㎡（26.97坪）　これまた同じく「しきえん」の土地

建物　89.11㎡（26.95坪）　木造2階建て　4ＬＤＫ　車庫含まず

価格　3,990万円+水道負担金　約32万円で　4,022万円

地代　月　24,270円　　現況　基礎着手

同程度の価格帯、同程度の立地、同じような土地の形、同じ道路、同じような現況。

違いは土地建物の大きさと所有権か借地権かという比較です。

興味深いのは、どちらも残り1区画（1棟）ということです。ですから、どちらも同じように評価されているということでしょう。

「小さくても所有権」という方と「借地権でも大きなものを」という方が共に買い

「所有権でも小さいのは・・・」という方と「大きくても借地権は」という方は見送るのでしょう。

借地の物件が、もし仮に所有権なら（「もし」はありませんが）価格は5000万円台前半位かと思われます。4000万円位の予算の方が5000万円台の物件は検討しませんが、5000万円台前半の予算の方が、所有権と借地権を比較したとします。

ご存知の通り借地権では、土地についての地代の支払がある代わりに固定資産税と都市計画税がありません。

月々の地代と固定資産税都市計画税の差はおよそ15,000円から20,000円位かと思います。

また、借地の更新料は所有権の3～5％とか借地価格の5～10％とか言われていますが、

上記の場合ですと120万円～250万円位と推測されます。

細かい計算は割愛しますが、40年間住む（1度更新）ことを想定した場合、所有権との差は840万円～1,210万円位となります。

この差と購入時の価格差が比較の一つの目安です。

長々と比較しましたが、「借地権なんて絶対駄目」という方と「どっちでもいいから安くて満足いくものを」という方は、やはりはっきりしています。

しかし、「借地って良くわからないから・・・」というだけの方にとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

ご興味ある方は『所有権と借地権』のブログもご覧下さい。

『幸せになれる住まい探しのお手伝い』

㈱自由が丘住宅販売 　代表　荒井

数日前、うちの営業マンがお客様を案内しましたが、その場で結論はもらえず、帰ってきました。「見てすぐ結論は出せない」「両親とも一度相談したい」とのことでした。

その物件はその日に、別の方の申し込みが入り翌日契約予定となったようです。

過去のブログで『物件購入には準備が必要』にも書きましたが、このケースはまさにそれです。

お客様と営業マンには温度差があります。営業マンは普段からたくさんの物件に触れています。「情報公開して3日で終わった」「価格を下げて一週間で終わった」とか、肌感覚でつかんでいます。

「決めないと無くなりますよ」はお客様を煽っている、焦らせているようで、私達もあまり使いたくはありません。

しかし、もし「購入します」という結論が出た時に、「物件が無くなりました」というのも結局、お客様をがっかりさせてしまいます。

しかし、今日初めて物件を見て、いきなり「今日結論を出さないと無くなります」では余りに唐突で、あまり強引ですと「もうこの営業とは付き合いたくない」となります。

また、そういう話も聴いているので「物件を見に行きませんか」と誘われると「買わされるのではないか」という恐怖心で「場所だけ送って貰えれば、自分で見に行きます。」なんて会話もありがちです。

営業マンに対する不信感、これは根強いものがあります。

私は、営業マンは、購入すべきかどうか迷っている段階から、相談に乗れるようになるべきだと思います。ＦＰ（ファイナンシャルプランナー）のようなイメージですね。

ＦＰの仕事はお金を通してお客様の豊かで安心できる生活を応援する事です。投資信託や、保険を買わせるのが仕事ではありません。

住宅も買うこと自体が目的なのではなく、家族が幸せに、快適に暮らすことが目的です。

そこら辺を理解したうえで、検討方法からご提案ができる。そんな風になれたら良いと思います。

うちの営業も、まだ未熟なので、どうしても「買わせよう」というオーラが出ていたのです。お客様が、何が不安で、どういう状況か理解しようとせず、結論を迫ったのではないでしょうか。

でも不動産会社に問合せをして、どんな会社か、どんな営業マンがでてくるかわかりません。

私達もお客様に「会えて良かった」と思ってもらえるような会社や営業マンになれるよう努力していきたいと思います。

先日豊島区の現地販売会に、マンションデベロッパーにご勤務の方が来場しました。

「マンションでなくて戸建てですか」とお尋ねしたところ、「私も親も戸建て派、家内はタワーマンションがいい」とのことでした。

理由は

①戸建ては土地がついているのでいざとなった時（地震等）安心

②マンションは修繕積み立て金、管理費、駐車場と別途に支払があり、物件の 予算が同じでも、月々の負担が多くなる

③マンションはセキュリティ面で安心

④タワーマンションは眺望も良く、贅沢な気分になれる

ということでした。

過去に「戸建てとマンション　どちらにする 」でも書きましたが、どちらが良い悪いはありません。

ポイントはご主人と奥様の好みが違うことです。住まいを購入するのは、幸福感や快適性を手に入れるための手段に過ぎません。購入して、喧嘩になったのでは意味がありませんから。

そのことをお話しすると、笑いながら「普通、営業の人は自分の販売中の物件を勧めるでしょう。面白いですね。家内とももう少し話し合ってみます。（戸建てを見たことがないので）一度、一緒に見に来ます。」と言ってお帰りになりました。

いずれにしても、『幸せになれる住まい購入』になるといいですね。

ちなみに私は、家内の意見を大優先しました。ローンを組んで、文句言われながら返済していくのではかないませんから。（でも、「狭いだ、なんだ」と文句を言っていますが）

皆様も「何のための住宅購入か」今一度話し合ってみては如何ですか。

昨日、某ハウスメーカーの知人のところで話をしていました。

話題の中心は「土地を買って3階建て住宅を建てたいというお客様の予算が、1500万円程度というのが圧倒的に多い。建売業者の使っている工務店は本当にそんなに安い価格でできるのか。」というものでした。

そのメーカーは『高品質をローコストで』をうたい文句にしているので、決して高くはないのですが、それでも建売業者の工務店にはかなわないとの話でした。

条件付売り地や、条件なし売り地での3階建て参考プランがよくあります。90㎡前後で1,200～1,500万円程度のものが多く、高級仕様で知られるところでも1,800万円程度です。

住宅展示場に出展しているようなハウスメーカーでは最低200～300万円、中には400～500万円位の差になることも珍しくはありません。

では何故そんなに違うのでしょうか。

私は過去にハウスメーカーでも仕事をしましたし、建売事業主として工務店との発注側としての付き合いもありました。ですから、大方の原価や内容も把握はしています。

大きなポイントは

①利益率の差　②構造や仕様の差　③設計業務の差（人件費）④狭小敷地や半地下など敷地の特殊性 ⑤多棟現場によるコスト減

全てを説明すると長くなりますので割愛しますが、お客様の判断のポイントは「土地をとるか」「建物をとるか」になってきます。過去のブログでも書きましたが、商品内容やサービスは全て価格なりです。

①土地を優先させれば、残りの予算を建物に回す＝建てる会社は限られる

②建物を優先させれば、残りの予算を土地に＝エリアか大きさの条件を変える

この2つの選択になります。両方叶えるには予算を上げるしかありません。

最初の話に戻すと「エリアや大きさは変えたくない、でも変な建物も困る」そのバランスが1,500万円位といったところに落ちつくのでは。

私は両方やってみて思います。どちらも良い悪いはありません。お客様の考え方をよく伺ったところで、提案をしていきます。その時にこのブログでは説明できなかったコストの差や事業主の考え方、メリットデメリットを正直にお話しながら方向を決めていくようにします。

期待だけ先行するとお客様にも事業主にも喜んでもらえないからです。

世の中に客観的に「高いけど悪い」ものも「安くていい」ものもほとんどありません。

あるとすれば、それはお客様の主観＝価値観です。

過去のブログ で、「物件の良し悪しを決める大きな要素は以下の3つです。」

①エリア②大きさ③価格

ということを書きました。

その際に後回しになった価格についてどうみるか、について書きます。

価格について納得いくかどうかは自分の予算との相談です。

予算より価格が大幅に高ければ納得も何も買えないからです。

しかし、予算内でみていくと「気にいるものがない」「条件は変えたくない」となった場合、本来は価格が下がるのを待つしかなくなります。そうでなければ、よく冗談とも本気ともとれる会話「宝くじにあたったら・・・」となります。

予算は通常、自己資金（頭金）と借入金（住宅ローン）で決まります。

そして、住宅雑誌などのアドバイスとして、

「自己資金は将来に備えて、貯蓄を残すこと」「ローンは借りられる額ではなく、余裕をもって返済できる額を」とあります。

いずれにせよ「余裕をもった計画を」ということが趣旨です。

さてここでポイントですが、「余裕」とはどの程度か、ということです。

例えば　①自己資金　200万円～500万円　②金利1.5％～3％　③月々返済10万円～12万円　④ボーナス時加算額　0～12万円　⑤返済期間25年～35年

この場合、一番余裕のある計画の総予算は約2,300万円　一番余裕のない計画の総予算は約5,200万円となります。何と2,900万円も違います。

計算するとこうなりますが、通常、予算は自分の同僚が買っている価格を参考にしたり、近所の売出現場で、営業マンに「お客様の年収ですとこの位のものは買っていますよ」といった話で「俺も大体3500万位かな」という感覚で決めます。

つまり、予算の決め方はかなりアバウトで感覚的なものなのです。

しかし、一度自分の目線を決めてしまうと、「4000万位の物件だと気に入ったのがないし、4500万円だと予算オーバーだし」とかなりシビアになります。

そして、営業マンから「あと一万円月々増やせば・・・、変動金利中心なら・・・」「この物件買えますよ。」と言われ、「ローンを組むのは俺だ。人の気も知らないで・・・」となってしまうのです。

上記の2,900万円の差は極端にしても、500万円前後というのは気持ちの差でもあります。

自分の探しているエリアや大きさとのバランスで見ていきますが、一番いいのは一番余裕のある予算計画でまず物件を見ていくことです。

例えばストライクゾーンを4,000～4,500万円としたら、3,800万円位の物件をまず見る。そしてなければ4,200前後。更に4,500万円と見ていくと、気に入ったものに出会える確率は多くなります。

「俺の探している地域は4,500万円の物件が最低だ」と感じた方は、そもそも「最低」ランクの物件しか見ないので、気にいった物件に出会える確率はそれこそ「宝くじ」なみになります。

自分の目線を下げておく。これは物件探しのことだけではないかもしれません。

「家族4人健康で仲良くやっていければ・・・」という目線から

「ＬＤＫの14帖は狭い」「駅から10分は遠い」「予算は4,000万円が一杯」

買える、買えないは心理的なものが大きく影響します。そして、これを決める一番重要な要素は「今自分たちにとって住宅購入は必要か」ということです。

本当に必要な方は私達がクドクド説明しなくても、エリア、大きさ、価格（予算）のバランスを上手く解決します。

必要でない方は先に延ばせば済むことですから。

「価格が下がるかもしれない」は「今、必要ではない」の裏返しです。

物件を気に入る、気に入らないは「エリア」「価格（予算）」「大きさ」のバランスで決まります。

そして、それを解決する鍵はお客様の中にあります。

「本当に住宅購入は必要か」「今必要か」そのことを今一度検討されてみては如何ですか。

「今必要」となった時、必ずいい出会いがある事でしょう。