の、続き。（最終回）

だ～～いぶ、長い前振りになったが　・・・　。

これまでの話を踏まえて、第一回に話した　「もし、○○が起こらなかったら・・・」　を話す。

全ては、私の戯言であり、噂話である。

私は、勝手に考えてしまった。

ただ、それだけである。

日本の財政状況の悪化。

前に話をしたが　・・・

この、危機的状況を打破する為の唯一の方法が、「増税」　である。

「今日」　の日本の状況で、「増税」　をしようとしたらどうなるだろうか？

意外にも、「しょうがないねぇ～」　という声が聞こえるだろう。

消費税の税率アップ、ガソリンの暫定税率の継続、高速道路の無料化の廃止、子供手当ての完全支給の停止、所得税・法人税の税率アップ、国家予算の維持、国債の発行　・・・。

今の世の中の人たちは、「事業仕分けなんて、何処吹く風？？」　「そんな事もあったなぁ～」　ぐらいにしか感じていないだろう！！

？？？？　はて　・・・。

何故？？？

（？？）

「今日」　の日本国民は、「節電」　について関心が高い。

節電は、一番簡単にできる　「CO２の排出量削減」　になる。

いわゆる、「ECO」　だ。

「今日」　の日本人は、「計画停電」　になっても、「しかたないねぇ～」　という声が聞こえるだろう。

この声は、「全国的」　に聞こえるだろう。

ついこの前まで、「電気代が高い」　とか言っていた人たちも、喜んで　「節電」　に協力する。

私の感覚だが、「節電」　が、「ステイタス」　になっている様な感じも受ける。

私は、この様な現象を、「行動のブランド化」　と呼んでいる。

？？？？？？？？？　はて　・・・。

何故？？？？？？？？？？？

（？？）

ついこの前まで、「民主党政権崩壊」　ってな話が出ていた。

菅さんが、大ピンチの時だ。

「民主党って何もできないじゃん！！」　って、世間が諦めていた。

「期待して投票したのに・・・」　とか　「誰がやっても一緒ね」　なんて、超マイナスイメージで、支持率も２０％を切ったと記憶している。

しかし、「今日」　の日本国民は、「今、誰か他に首相を出来る人がいるか？？」　と、疑問符をつける声が聞こえる。

あいも変わらず　「政治不信」　はあるものの、一時期の政権批判は見る影も無い。

そう言えば、小沢さんはどこに行った？？

ご安心を！！

陸山会の問題で、しっかりと戦っていますよ！

っても、戦っているのは、元秘書かなぁ～。

テレビへ露出するたびに、「民主党政権」　を批判している。

しかし、この事に　「関心」　のある日本国民は、「今日」　は、少ないだろう。

？？？？？？？？？？？？　はて　・・・・。

何故？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？

（？？）

現在、今の政治家さん達の選挙の票数を支えてきた　「組織票」　の根幹である　「建築系」　の業者は、小中規模の会社は倒産の危機にある。

実際には、かなりの業者が　「会社更生法の適用」　を受けている。

大手ゼネコンは、基本的には潰れない。

何故なら、今まで下請けに任せていた　「公共事業」　を自分達でやれば良いだけの話だからだ。

結果として、下請け業者は仕事がない為、倒産してします。

しかし、「今日」　の　「建築系」　の業者は、意外と忙しい。

「リフォーム業者」　や　「資材の卸業者」　「解体業者」　「仲介業者」　「建築業者」　などなど　・・・。

「人手不足」　が起きている。

？？？？？？？？？？？？？？？

？？？？？？？？？？？？？？？

皆さん、「年金問題」　ってのが有った事、覚えてます？

未だに解決されていないのですよ！！

皆さん、今まで文句を言っていた事に対して、「そう言えばそんな事もあったなぁ～」　ってなってませんか？

こんな噂話があります。

記憶に新しいスマトラ沖地震。

在中アメリカ軍には、一人の犠牲者もいない　って話。

地震が起きた時には、全員その場にいなかった　・・・　らしい。

これは、あくまで噂話である。

巨大地震は、意図的に起こせる。

らしい。

どんな技術だか分からない。

あくまで噂話だが、不可能では無い。　　らしい。

どうしても　私の　「疑問」　が晴れなかったので、ふっと、考えてしまっただけの話である。

意外と、今の日本の政治家さん達の危機的状況が、解消されていないだろうか？？

ある出来事を切欠に。。。。。

ちょっと、テイストを変えて。

今世の中に出回っている　「技術」。

この　「技術」　が、「成功」　したのは、果たしていつの事だろうか？

実は、１０年前には完成している。

「技術」　は　「ストック」　されており、世の中の人たちが　「一定状況」　になった時に、「最新技術」　として、世に出てくる。

私は、数年前にNTTの中枢の人と話をした事がある。

その方は、「IT」　は　「ICT」　となり、「これからは、クラウドコンピューティングだ！」　と言っていた。

その方は、世の中の人たちの　「利用状況」　を常に把握し、「最善のタイミング」　で、「サービスは世に送り出される」　と言う。

最近、「クラウドコンピューティング」　って、聞かないだろうか？

日本国民に浸透するまでは、もう少し時間がかかりそうだ。

しかし、海外では、既に主流である。

もしかしたら　・・・。

「今日」　の日本は、１０年前に作られた？？

かもしれない。

考えすぎかな！？

これまでの話は、私の勝手な戯言である。

不動産に関することなら、何でもする。

最近の傾向　・・・。

不動産の中古業界の苦悩。

結構、苦労している。

何故なら、相場が下落しているからだ。

・・・　と言うより、二極化している。

かなり高額な物権かかなり安く感じる物権、しか売れないのである。

一番深刻なのが、中途半端な価格帯の中古物権である。

だいたい、「１０００万円　～　２０００万円」　の間の戸建てだ。

特に、開発地域にある中途半端な価格帯の中古は売れにくい。

理由は、ちょっとお金を足せば、新築が買えるからだ。

更に、新築には色々な利点もある。

減税とか　・・・。

そして、今はローンが組みやすい。

さらに、フラット５０なんて金融商品も出てきた始末だ。

ただ、現在の住宅に関する政策は、中古物件（ストック）の価値の向上である。

２００年住宅なんて触れ込みで、色々な政策が実行されている。

そんな矢先の地震。

不運にも、関東以北及び東海付近の動きが弱まっている。

しかし、リフォーム屋や解体業者などは、かなり受注が多いのも現実だ。

噂話だが、内心は助かった　・・・　と思っている業者もあるらしい。

不謹慎な話ではある。

ご冥福をお祈りする日々であるが、不動産も　「方向転換」　が必要な時期かもしれない。

そう考える、今日この頃である。

宅建からは少し離れるが、民法を理解する上では欠かせない、「債権」　について書くとする。

「債権」　の考え方が分かってくると、民法全体の繋がりが見えてくる。

「物権」　と　「債権」　の繋がりが理解できてくるのだ。

そうすれば、自ずと　「物権」　の理解も深まってくる。

「債権」　

債権の反対語は、「債務」　である。

「債」　は、「人の責任」　と書く。

正しく、人の責任であり、「人に対する責任」　の事だ。

単に　「お金」　だけの問題ではない。

例えば、私が誰かと契約をして　「勝手に民法」　を書いていたとしよう。

私が、書かなければ、責任を果たしていない為、損害賠償の対象となる。

人の行動も　「債権・債務」　の関係になるのだ。

突き詰めて、「債権と債務」　は、人対人　の間にだけ成り立つ権利である。

「物権」　は、文字通り　「物」　に対する　「権利」　であり、「一つの物には、一つの権利しか存在し得ない」　という原則がある。

しかし、債権は、一人の人に複数の債権、債務が存在しえる。

ってか、皆さんも、いっぱい債権を持っていたり、債務を負っている事だろう。

雇用契約も債務の一つだ。

大事な考え方は、「人対人であり、その二人の間以外の人たちには、全く関係の無い話である」　という事だ。

AさんとBさんの間で、１００万円の貸し借りがあった事が、Cさんにとっては、全く関係の無い事であり、関係があったらCさんは困ってしまうだろう。

（ここで、保証人はどうなの？　と疑問が浮かんだ方は、結構鋭い！　それは、おいおい。）

債権は、他人には全く関係の無い、本人達だけの問題なのだ。

では、その本質から　・・・。

Aさんが、B銀行、Cクレジット会社、Dサラ金、E個人、からそれぞれ、１００万円、２２０万円、８０万円、２００万円、の合計６００万円を借りていたとしよう。

Aさんは、価値が２００万円の土地付き建物に住んでいる。

勿論、Aさんの所有物だ。

ところが、Aさんは他人に騙されて、一文無しになってしまい。借りたお金を返せなくなってしまった。

Aさんに残った唯一の財産は、２００万円の土地付き建物だけだ。

B～E　までの人たちは、この２００万円の争奪戦を始めた。

さて、誰が、幾らのお金をもらえるだろうか？

しばし、考えてみよう！！

答えは、一律、５０万円である。

え～～っ！！　思った人。

思わなかった人。

それぞれいるだろう。

この事を、「債権者平等の原則」　という。

とっても大事！！

かなり大事！！

ビックリするぐらい大事な事である！！

各債権の額に合わせて、按分する訳ではない。

債権者は、各々の立場はどうであれ、「みんな一緒の扱い」　なのである。

さらに言えば、Aさんに２００万円の土地付き建物すら無かったとしよう。

Aさんは、全くの無一文。

この状態を　「無資力」　と表現するが、こうなった場合は、B～E　の人たちは、1円も回収できない。

確かに、民事訴訟を起こして、Aは、借りた金を返しなさい！！」　って、判決文が出るだろうが、その判決文は、「ただの紙切れ」　だ。

ちょっと固めの紙を使っているので、鼻紙にも、尻拭きにもならない。

訴訟費用も請求できるが、回収できないので、費用倒れとなってしまう。

これが、「債権」　の本質である。

「債権」　を理解するには、この本質を前提としなければ、色々な例題を見ても、いまいちシックリこないのである。

あ～、なるほどぉ～　・・・　だから　・・・　　と、何かが浮かんだ方は、憑き物が降りた様な感覚になっただろう！

こんな　「債権」　だから、金を貸す側は、色々な　「保証」　が欲しくなる。

さっきの例題の話で、もし、B銀行がお金を貸すときに、Aさん所有の土地付き建物に　「抵当権」　を設定していたら、B銀行は、１００万円全額を回収できる。そして、C～E　の人たちは、残りを均等に分ける。

「抵当権」　については、次回以降に書くとする。

抵当権は、宅建においてかなり重要な部分であり、実務においても最も利用する頻度が高い物権である。

以上の理由から、「金を貸す側」　は、「借りる側」　を　「絶対信用しない」　のである。

どれだけ信用しても、お手上げされたら　「回収できる可能性が低い」　からだ。

ましてや、「物権」　と違い、一人の人に複数の債権がある場合が殆どであり、その存在は法的に問題がない。

そして、他人が知る事ができない。

何故なら、その当事者以外には、全く関係の無い権利関係であり、B銀行が、E個人がAさんに貸した金を保証する訳でもない。

しかるに、世の中には、色々な手段が存在するし、色々な手続きや書類が存在するのだ。

宅建の勉強を始めた方々、まだまだ時間はある。

本質の理解の重要性がわかってきただろうか？

先ずは、本質を理解する事だ。

事例には、必ず根拠がある。

ここまでを踏まえて、次回より書くとする。

の、続き。

前回までの話で、日本の財政状況は理解できたと思う。

単なる噂話も書いたが、財政状況が厳しい事には変わりはない。

打開策は、大幅な増税！

これしかない。

もっと簡単な方法は、予算を止めて、政治に係わる人達の給料を半分にすれば、あっという間に打開できるのだろうが・・・。

そんな事をするはずが無い。

一介の庶民である私が、こんな事を思うという事は、少なからず、日本国民の数人は同じ事を思っているだろう。

政治不信。

税金を納める事すら馬鹿馬鹿しい。

あなた達に、何も期待していない。

好き勝手やれば！！！

・・・　こんな事を国民が思ってくれたら、なんともやり易い事だろう。

こんな狙いもあると思われる。

さて、この政治不信。

選挙で当選をして給料をもらっている人たち全般に言えることだが、「当選」　する事に命を掛けている。

・・・　としか思えない。

「当選する」　＝　「自分の地位を守る」　＝　「収入を確保する」　という事に関しての頭の回転の速さは、スーパーコンピューターの数億倍は早い。

では、この　「収入を確保する」　という部分が脅かされる事になったらどうなるのだろうか？

必ず、保身に走る。

これは、絶対だ！

好んで身を切る　「当選者」　は、誰もいない。

現在の流れで言えば、民主党への不信感だ。

転じて、解散総選挙。

結果、議席の減少。

こんな図式は、誰でも分かる。

「危機的状況に置かれている人たち」　＝　「権力を使ってでも自分の身を守りたい人たち」　が、数多くいる。

その人たちは、「権力」　を使える人たちだ。

しかも、国民の責任の下に　・・・。

こんな感じで、政治家さん達の危機的状況がある。

因みに、表立って自分の身を切っている様に見える人たちは、しっかりと別の収入源を確保している。

今の立場がなくなっても大丈夫！！　という、自身がある。

だから、身を切れる。

世の中を　「利用」　する事に関しては、アインシュタインより　IQ　が高いだろう。

続き　・・・。

皆さんは、「京都議定書」　をご存知か？

京都で交された、地球温暖化に関する世界との約束の事だ。

更に、鳩山さんは、地球温暖化に関して、日本が先陣を切って取り組むと豪語した。

しかし現実は、毎年　CO2の排出量は増える一方。

遂には、排出権取引にも手を出した。

世界における立場が、かなり危うい状態だ。

日本は、どうにかしてCO2の排出量を抑えなければならない。

ってか、排出権は　超が付くほどの　「高額」　だ。

金の無い日本にとっては、無理がある。

言っては見たものの、「できないじゃん！！」　って事だな。

続き　・・・。

雇用問題もしかりだな！

更に、建築関係の業績悪化に伴う、政治家達の　「組織票」　の激減。

マニフェストの実現の不可能性。

とにかく、ありとあらゆる　「重大問題」　が、山積している。

これらは、全て　「国民に見える範囲」　での話だ。

そろそろ、政治家達の手法が、ネタバレしてきている状況である。

「権力」　をもった人たちの究極の行動を考えた事はあるか？

「権力」　を行使して、「自分の権力」　を守る。

こんな事を、平気で行う。

これまでに書いた、様々な図式を考慮して　・・・。

ふっと、考えてしまった。

何を考えたか？　と、言うと。。。

続きは、次回。

前回の続きの、不動産に関する　「例外」　の解説から話を進める。

前回、不動産の考えの出発点は、「登記があるか？」　この一点だと説明した。

「登記」　が、無い場合は、裁判所は　「画一的」　に処理をし、「登記」　が有る方を勝ちとする。

これは、様々な　「利益衡量」　の結果、買い手、売り手、第三者の利益の均衡を量ったのだ。

不動産の条文をもう一度見てみよう！

民法１７７条（不動産に関する物件の変動の対抗要件）

「

不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗する事ができない。

」

一点押さえてほしい部分が　・・・　善意・悪意の区別が無い事だ。

前に出てきた条文では、「善意であり、かつ、過失が無いときは～～」　と書いてあったが、民法１７７条は、その区別が無い。

これは、大事な考え方である。

条文に書いてない　＝　法律の制限を受けない　　となる。

この、民法１７７条には、善意・悪意の区別はない　＝　悪意者でも適用される　　という解釈だ。

これが、不動産の基本である。

しかし、最高裁判所は、ある一定の条件について、判例を出した。

これが、不動産の　「例外」　である。

民法は、条文の規定通りに筋道を立てて結論を出す。

権利の存在の有無やその承継など　・・・

しかし、条文に記載されていないが、画一的な処理では不都合が生じる可能性がある場合や紛争を解決する為には、裁判所は、その筋道を曲げる。

そして、そのための条文が、民法には用意されている。

いざって時のリーサルウェポンだ！！

この事を不動産の事例に当てはめる。

民法１７７条で出てくる言葉で、「第三者」　という部分がある。

条文の内容を変更できない代わりに、最高裁判所は、この　「第三者」　に基準を設けたのだ。

例題を見てみよう！

Aさんは、ある地域で商売を行っている。Aさんにとっては掛替えの無い場所であり、商売を行う上でこの土地を離れるわけにはいかない。

Aさんが商売をしている店舗は、Bさんから買った土地の上にある。しかし、昔からのお馴染みさんで、登記の移転もせずに、数十年が過ぎた。

そして、数年が経ち、Xさんが、その土地が登記を移転していない事をいいことに、Bさんに対してお金を払い、登記を自分に移してしまった。

Xさんは、自分が使用する目的と見せかけて、その実、Aさんに高額で売りつける目的で購入したのだ。

民法１７７条の規定を引用して、Xさんは、Aさんに対して　「登記が無いから出て行って！　でなければ、この土地を買って！」　と迫った。

果たして、Aさんの運命は？

この例題は、宅建においては、かなり重要な話なので、十分に理解してもらいたい。

ハッキリ言って、毎回試験に出ている！

結論から先に　・・・。

今回の場合は、Xさんの主張は通らない。

つまり、Aさんは、そのまま商売を続ける事ができるって事だ。

判例

「

実体上、物権変動があったことを知る物が、右物権変動について登記の欠缼を主張することが信義に反するものと認められる場合、かかる背信的悪意者は、登記の欠缼を主張する正当利益を有せず、民法第１７７条がいう第三者にはあたらない。

」

簡単に説明すると、「背信的悪意者は、第三者になりえない」　と言っている。

つまり、民法の条文の変更はできないが、条文の中の　「第三者」　って、誰？　という部分に一線を引いたのだ。

何とも、裁判所らしいやり方である。

では、その根拠は？

民法１条（基本原則）

「

2項　権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。

」

この条文を　「信義誠実の原則」　という。

要するに、「人の道にそれた行為は、認めません！」　ってな感じだ。

さっきの事例で、Xさんは　「人の道にそれた行為」　と判断された。

この様なXさんを、「背信的悪意者」　という。

単に、AさんとBさんの間柄を知っていただけの状態、若しくは、知る事ができた状態なら、悪意者若しくは有過失者という扱いになるが、民法が言う　「第三者」とは、「背信的悪意者」　は含まないのである。

この、民法1条は、裁判所がどうにも解決できないが、どうにかして結論を出さなきゃいけない時の、最終兵器となる。

最高裁判所は、

「確かに、Aさんには登記が無いが、Xさん、あなたには　Aさんに登記が無いという事を言う資格が無い」　と結論付けた。

これは、不動産の　「登記」　に関する　「例外」　である。

民法１７７条は、善意・悪意の区別は無いが、「第三者」　の部分に区別があるのだ。

では、次に　・・・

前回の話の中で、一つの疑問を提起した。

そして、その疑問を感じた人は、法的解釈が感覚的に分かるのだと説明した。

これまでを踏まえて、ちょっとビックリする話をする。

人と人の取り決めは、口約束でも有効だ！

この様な契約を　「諾成契約」　という。

対義語は、「要式契約」　だ。

書面が必要って事。

しかし、実務は、「もし、裁判になったときの為に、記録を残す」　ために、書面を交わすのである。

裁判では、「証明（立証）」が必要だからだ。

さて、この約束！

破った場合の罰則は無いのだろうか？

ご安心を！

民法には、ちゃんと条文が存在する。

取引行為について、損害を被った場合は、損害賠償を請求できる　と、規定する。

要するに、「裁判」　で、勝ったら、損害金を請求していいよ！　となっている。

しか～し　・・・　もし、損害を請求する相手方が、「お金が全く無い（無資力）」　ならどうなるか？

あ～らビックリ！

回収不可能！！！！　　以上

世の中では、「請求権」　を持っている人を　「債権者」　と呼び、その請求に対して　「義務」　を負う者を　「債務者」　と呼ぶ。

民法の規定は、「信用できない人と取引をしたほうが悪い」　という結論になる。

もし、AさんがBさんに１００万円を　「何の手段も講じずに」　貸した場合、確かにAさんには　「１００万円」　の債権を持っているが、「もし、Bさんがお金が全く無い状態」になったら、例えAさんが　「裁判」　をして、「Bは、Aに１００万円を支払いえ」　という　「判決文」　をもらったとしても　・・・　回収する手段が無い。

何故なら、Bさんには　「お金が無い」　からだ。

なんなら、「裁判費用」　が　「無駄」　にある。

そして、Bさんの親戚が支払い義務を負うわけでもない。

判決には、「Bは～支払え」　としか書いてない。

「Bの親戚は支払え」　とは、書いていないからだ！！

この事は、「債権」　を理解する上で、非常に重要な内容となる。

前回の話の結論は、無資力（お金が無い）の人に対して、どれだけ請求しても、お金は戻ってこない。

となる。

これは、全ての取引に対して、一つ一つの条文を作るわけにもいかず、かつ、早急な法律関係の安定及び早急な紛争の解決を目的とし、取引行為に関して、その当事者に責任感を持たせるための取り決めである。

そのため、未成年者は、「法律行為」　を行うには、原則として　「保護者の同意を有する」　と規定している。

原則として、未成年者は、親の同意がないと　「取引」　ができないのである。

買い物もしかり！！！

ただし、これにも例外がある。　しかし、この考えが　「出発点」　である。

「債権」　については、次回から詳しく書くとする。

宅建の勉強を始めた方々、まだまだ時間はある。

出発点　　→　　例外

この図式が、少しずつでも分かってきただろうか？

民法に限らず、「出発点」　を大切にしてほしい。

そうすれば、勉強の進み具合が、格段に飛躍するだろう♪

「動産」は、「不動産以外」　と考えてよい。

但し、大型重機や車などは、「登録」　される事により、「不動産的な扱い」　を受けるため、「未登録」　の場合は、「動産」　としての法律が適用される可能性もある。

さて、今回は　「不動産」　について書く。

不動産とは、「土地・建物」の事だ。

不動産の場合は、「一つルール」　がある。

それは、「登記」　をする事だ。

では、「登記」　とは、何か？

「土地や建物」は、数に限りがあり、又、高額である為、国の機関によって、その一つ一つを記録保存する事である。

記録されている場所は、「～地方法務局」　という所だ。

ここに申請すれば、「○○町○○番地の土地」　は、誰の所有物か？　という情報を誰でも知る事ができる。

因みに、登記簿謄本は、１０００円。要約書なら５００円だ。

この、「誰でも知る事ができる」　というのを、「公示」　という。

不動産は、「公示の原則」　に則って処理される。

趣旨としては、「取引の安全」　をより強固にする目的もある。

何故なら、「高額」　だからだ。　（税金も入るし　・・・）

「動産」　の場合は、鉛筆一本からいちいち登記してられない為、「占有」　という状態で判断していたが、「不動

産」　の場合は、数に限りがあるため、「公示」　という方法を用いている。

又、法務局が発行する　「登記簿謄本」　は、国が保証している書面であり、絶対的な効力有するのである。

では、例を挙げよう。

Bさんは、Aさんから中古の家とその土地を、２，０００万円買った。

昔からの親友であり、手続きも面倒たった為、特に何もせず土地と建物の引渡しを受けて、お金を払った。

数年後、Xさんが中古の土地と建物を探しているとき、Aさんと出会った。

Aさんは、事業に失敗して借金に追われていたため、Bさんに登記を移していない事をいいことに、Xさんに二重譲渡した。

当然、Xさんは、その土地と建物を見に行っており、建物にはBさんの表札まであった。

しかし、Xさんは、土地と建物の代金をAさんに支払い登記を移し、Bさんに出て行ってと迫った。

この事例で重要なのは、「登記」　があるかないか？　その一点だけである。

この事には、ハッキリとした条文がある。

民法１７７条（不動産に関する物権の変動の対抗要件）

「

不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗する事ができない。

」

さて、簡単に条文を解説する。

不動産に関する物権　＝　所有権など（ここでは、所有権でよい）

得喪失及び変更　＝　所有権が無くなるとか、所有権を得る

（この事を、物権変動という）

不動産登記法～　＝　要するに、登記ってこと

第三者　＝　Xさんのこと

対抗　＝　この土地と家は、私のものだ！！っていう権利

ざっとこんな感じ。

「登記」していないと、ダメ！！！　と言っている。

この事例の場合は、Xさんの勝ち！！！　　　　以上

これ以外の結論は、出ないのである。

Bさんは、何をどうあがいても、負けである。

さて、ここで　「利益衡量」　をすると。

Xさんは、事前に下調べを行った。

Bさんは、親友だからと何もしなかった。

Xさんは、登記を自分にするところまで行った。

登記を移す事を　「移転」　というが、移転にはお金が掛かる。

Bさんは、移転していない。

結果は、明白！

Bさんには、気の毒な気もするが、「登記を移転しない」　というやってはいけないミスを犯している。

Bさんには、「帰責事由」　があるのだ。

この、「不動産」　に関する　「登記」　という作業は、実務上は　「お金を支払うと同時」　に行われる。

ついでなので説明を加える。

この様な取引を、「双務契約」　という。

お互いが、お互いに、義務を負うという意味だ。

不動産の登記の移転は、現在の所有者と新しい所有者が一緒に行うのが原則だ。

なぜなら、誰かが勝手に法務局に行って、偽造した売買契約書を持って、「この土地と建物は私の所有になったから登記を移転してください」　って言ってきたら、それこそ大問題が起こるからだ。

この時、「お金を支払う」　と　「登記の移転に協力する」　という、お互いが義務を負っている。

この場合、「同時履行の抗弁権」　という　「権利」　が発生する。

要するに、「あなたがお金を払わないから、登記を移転するのに協力できない」　っていう主張と。

「あなたが登記を移転しないから、お金を払えない」　っていう主張だ。

だから、同時に行う。

話を戻して　・・・

通常は　・・・　（この言葉を法的には、社会通念上とか社会一般的にと表現する。）

２０００万円という高額な取引をする場合は、それなりに慎重に行うべきであり、それ相応の手続きを踏むべきである。

したがって、社会的に安定した取引を行うために　「一定のルール」　を設けており、裁判所は　「画一的」　に処理をする。

「画一的」　とは、「事情はどうであれ、登記が無いほうが負け」　という結論だ。

たとえ、Xさんが、「AさんとBさんは、取引をしていた」　という事実を知っていたとしても、Xさんの勝ちって事だ。

これが、不動産に関する　「考えの出発点」　である。

「登記がある」　「登記が無い」　これだけで、結果が分かれる。

ここまで、４回に渡って書いてきたが、ある種の疑問が浮かんだ方は、法的解釈が感覚で分かるのだと思う。

先の事例では、「悪人であるAさんには、何の罰もないのか？」

こんな疑問だ！

この事に関しては、民事訴訟法の分野に入り、宅建とは少しずれてしまう為、詳細には記載しない。

しかし、民法を理解する上でかなり重要な部分であるため、理解できる範囲で次回に書こうと思う。

宅建の勉強を始めた方々、時間はまだまだある。

法的な考え方は、かならず出発点が存在する。

「不動産」　の場合は、「登記」　だ。

次回、その例外について説明する。

ヒントは、「登記の欠缼主張するにつき正当な利益を有する者」　である。

予習してみよう！！

の続き。

前回の話の締めは、「どうもシックリこない三権分立」だったと思う。

日本の財政状況は、悪化の一途を辿っている。

ふっと、考えてしまったその　「思考過程」　の中で、年金制度を思い出した。

よくよく考えると、「年金の財源が足りない」　と議論すること事態が、おかしな話である。

これは、「噂」　である。　・・・

しかし、そう考えれば、シックリくるから、私は　「そう思っている」。

「年金」

２５年間以上お金を納めたら、６５歳からもらえるお金の事だ。

給付を受けるときは、「老齢基礎年金」　と呼ばれる。

納付のときは、「国民年金」　って呼ばれるが、給付になると名前が変わる。

日本の年金制度は、「国民皆保険」　と呼ばれ、２０歳以上は基本的に　「強制加入」　をする事になっている。

基本的にとは、障害や何らかの正当な、加入できない理由の事を指す。

皆さん方　・・・

結構知られていない事だが　・・・

年金は、２５年間収めれば、受給資格を取得するのだ。

でも、２０歳を越えて、６０歳で定年退職したとしても、実に４０年間も収めている。

確かに、収めた額で需給できる金額も変わるのだろうが、受給できる金額は　「その時」　に決まる。

周りで　「年金」　をもらっている人はいるだろうか？

きっと、収めた年月と受給できる金額を聞いたら、驚くはずである。

年金について少し補足する。

年金は、国民全体で老後を保証しようという仕組みだ。

今、年金を払っている人達は、今、老後を迎えた人達を支えている。

しかるに、年金を払わない人達がいるから、今、年金を受給している人達の財源が足りない。

世論は、「私が、６５歳になった時に年金をもらえるか分からないから払わない」　などと声が聞こえる。

この意見も一理ある。

年金は、スタートした時には、６０歳からもらえるとなっていた。

その後、法改正が行われ、６５歳からになった。

国民年金だけだと不安だから、私的年金に加入する人もいる。

また、サラリーマンは　「厚生年金」　に強制加入しているが、これは２段階目の年金であり、所定の年齢に達したら受給できる。

それぞれ、「数年以上の納付にて受給」　する。

ここで、「疑問」。

年金制度が始まった時。

要するに一番最初から納めていた人達が収めたお金は、「どこに行ったのか？」

納付から需給まで、数年掛かる。

制度が始まった時には、受給者いないはずである。

であれば、少なくとも　当時の全国民が納めたお金が、数年間分はストックされるはずである。

そのお金は、どこに行ったのか？

よくよく考えて、変な話である。

自分が納めたお金。

老後の為に、貯金しているようなものだ。

であれば、「財源が無くなる」　とは、変な話だ。

最初から、「自分が納めたお金を老後に返してもらうだけ」　の仕組みだから。

最初から払っている人がいるはずである。

何のことはない、「単なる強制貯金」　の仕組みだ。

それを、法的にどうのこうの言っているだけである。

ましてや、例えば、毎月１５，０００円を４０年間納めたら　・・・

１５，０００円　×　１２　＝　１８０，０００円

１８０，０００円　×　４０　＝　７，２００，０００円

実に、７００万円以上を　「貯金」　している。

需給途中で亡くなる方もいらっしゃる。

更に言えば、高齢者にも税金を課している。

なんとなく違和感がないだろうか？

最初に貯まったお金は、どこに行ったのか？

年金制度がスタートした時、納付はあるが給付がないため、確かに莫大なお金が貯蓄された。

その時、日本政府は　「このお金をどうすか？」　と考えた。

そして、一つの結論に達したのが、「運用」　である。

結果、投資に廻され、「利息」　を目当てに、運用されたが、海外の投資家に狙われた。

と言うよりは、「運用に廻せば利益がでますよ」　と、海外からのアドバイス（！？）により運用されたのだ。

その結果　・・・

ゴッソリもっていかれた。

実は、当初のお金が　「無い」　のである。

その結果、「あたかも、今の若者が高齢者を支える」　という　「思い込み」　を植えつけたのである。

余談だが、年金は納めていなくても収めた事になるという仕組みがある。

「免除」　という制度だ。

寿退社をした主婦が、「免除申請」　をしないで、年金が受給できないという　「問題」　が発生した。

「免除制度」は、収入が無い人は申請で納めた事にするという制度のため、「申請」　をしないと　「免除」　されない。

問題なのは、「その事を知らない人が殆ど」　という事だ。

しかし、法的には、「国民は知っている」　との解釈であり、役所も　「申請が無いと対応できない」　と言う。

だったら、「国民全員が、弁護士や裁判官や検事になれ」　とでも言うのか？

なんとも　「役に立たない」　「役所」　である。

話はそれたが、日本には　「お金が無い」　のである。

その事をひた隠しにしている。

その為、色々な理由を付けて、「財源」　を確保する必要があるのだ。

最たるものは、「増税」　である。

よく、外国の税率が引き合いに出されるが、外国の場合、「税金が高い代わりに、保証がある」。

例えば、カナダ。

老後は、一切お金が掛からない国だ。

日本はどうだろう？

税金は高い、老後も金払え！　とでも言いたいのかどうかは分からないが、少なくとも　「増税」　の引き合いに、その他の保証が確実な国を例えるのは、いかがなものか？　と疑問が湧く。

しかし、増税をしないと　「財政破綻」　するのは、目に見えている。

と、「思い込ませよう」　としているのが、現在の政策である。

「増税してもしょうがないジャン！！」　と、渋谷の若者が言ってくれたら、政治家は両手離しで喜ぶだろう。

と、私は感じる。

続きは次回。

かなり楽しかった～

一発目！！　足立美術館。

庭園チャンピオン。　たしか、８年連続。

壮大さ、伝わるかなぁ～　・・・

二発目！！　松江城。

まぁ～、　普通。

三発目！！　宍道湖の夕日。

これは、かなり感動した♪

携帯で撮ったとは思えないぐらいの、いい写真が取れた。

４発目！！　ご存知、出雲大社。

信仰心の厚さを感じる場所だな。

２時間もウロウロした。

真ん中に立っている人を撮ったわけじゃないよぉ。

５発目！！　そば食った。

割り子そば３段。　プラス　掛けそば。

出雲に行ったら、お勧め！　かなり並ぶが、地元人も絶賛のそば。

ここで一息。。　・・・

出雲大社でおみくじを引いた。

大吉とかの表示はない。

しかし、ビックリ♪

おみくじ番号、「第一番」

いいことしか書いてなかった♪

６発目！！　八重垣神社。

素戔男尊　と　櫛稲田姫　

縁と　「子宝」　の神社。

これは、本殿の脇にある　「子宝祈願」　の宮。

真面目に奉っている。

八重垣神社に行ったら、縁の占い。　　鏡の池。

この紙を浮かべて、真ん中にお金を置く。

沈む時間が、早ければ　「近い人に縁がある」。

又、池の奥に流れていって、自分の位置より離れた所で沈んだら、

遠方の人に縁有り。　　ってな、占い。

この紙は、本殿に１００円で売っている。

実は、一枚一枚に、透かし文字が書かれており、これも　「おみくじ」　みたいになっている。

水に浮かべると、文字が出てくる。

これまたビックリ♪　　大吉　だった。

いやはや、何とも引きが強い！！

コーヒーブレイク。

バリスタ世界チャンピオンのお店。

カフェ　ロッソ

島根は、コーヒー屋さんが多い。

ここのオーナーの弟さんも島根でコーヒー屋さんをやっているらしい。

・・・　と、仕事で行ったくせに、かなり島根を満喫してきた。

はぁ～、楽しかった♪

私は、ある出来事が起こったときに、常に二つの方向で物事を考える癖がある。

一つは、この状況を踏まえて、今後の事。

もう一つは、もし　「ある出来事」　が起こらなかった場合の、今後の事。

世は常に、「ある出来事」　があったから、今がある。

些細な事も　「ある出来事」　である。

しかし、とりわけ　「ある出来事」　が起こったから、状況が　「好転した」　という出来事の場合は、「もし起こらなかったら」　と考えると、更なる疑問が生まれるものである。

何の根拠もなく、勝手に考えてしまった。

現在の日本の状態を考える。

国債の発行は、９００兆円を超えた。

国債とは、国の借金だ。

という事は、私たち一人一人の借金だ。

その返済には、税金が充てられる。

更に、「債権」　だから、利息もつく。

認識不足の方はかなり世間知らずだが、この際、知っておいたほうが良いと思われる。

簡単に説明する。

国債は、国の予算編成の際に、国会議員（衆議院、参議院）が　「国民の意思に基づいて」　賛成多数でする借金の事だ。

かなり意味深なので、よく理解してもらいたい。

国会議員の人達は、国民の意志に基づいて　「当選」　している　・・・　と、思い込んでいる。

何故なら、「法律的に選ばれたから」　だ。

前に、「白紙投票の奨め」　を書いた事があるが、その内容を踏まえて欲しい。

要するに、「自分が国政の場に立っているってことは、国民が私の考えを支持してくれた」　＝　「私の考えに賛成」　＝　「私は、自分の思うままにやっていい」　という理屈だ。

だから、「借金をする事に私が賛成する事は、国民が賛成している事」　という根拠がある。

９００兆円。

どれぐらいのお金か？

９００，０００，０００，０００円　／　１２０，０００，０００人（人口）　＝　７，５００，０００円

単純計算だが、国民一人当たり　７５０万円　の借金をしている。

この、国民一人当たりってのがミソ！

総人口だから、赤ちゃんも含まれる。

１世帯５人家族なら、７５０万円　×　５　＝　３，７００万円　になる。

一括払いで家が買える。

場合によっては、戸建てとマンションが一括で買える。

まぁ～、住宅ローンは、ある程度はあった方がいいのだが　・・・。

余談は、さておき。

こんな借金を、殆どの国民が理解していない。

この借金は、「税金」で支払われる。

ってか、毎年国債を発行しているから、増える一方なのだが。

企業　も　個人　も　国　も一緒で、財政が悪化すると破綻する。

個人の場合で言えば、「自己破産」や「債務整理」の事だ。

企業なら、「会社更生法の適用」　ってな表現になる。

国の場合も全く一緒で　・・・

要するに、「返済できないお手上げ状態」　って事だ。

こなると大問題が起こる。

どんな問題か？

しばし考えて欲しい。

現金と資産の違いをご存知か？

現金は、その名のとおり、現実化されたお金の事だ。

しかし、資産のは　「現実化されてないお金」　を含む。

代表的なのは、「債権」　だ。

例えば、私が誰か（Aさんとする）に１００万円を年利１０％で貸していたとしよう。

その時、私は　「Aさんから、１００万円　＋　利子」　を返してもらう　「権利」　を持っている。

この　「権利」　には、１００万円以上の　「価値」　がある。

って事は、私が　「信用できる人」　なら、この　「権利」　を　別の誰か（Bさんとする）に１１０万円で売れば、私は「１０万円の儲け」　となる。

この様な事は、全世界で日常茶飯事に行われている。

要は、「架空のお金の取引」　だ。

言い換えれば、「信用取引」　と言える。

例えば、外国から物を買うときに、「現金ではなく債権で払う」って事が行われる。

しかし、「自己破産」　をした人は、「信用が無い」。

つまり、「借金ができない」。

イコール　＝　現金でしか取引ができない。

で、国債に話を戻すと、現在の歳入（個人で言えば　「収入」）は、４２兆円。

歳出（個人で言えば　「支払」）は、９０兆円以上。

差し引き、４８兆円以上の　「取引」　が出来なくなる。

日本は、全く取引が出来ない国となってしまうのだ。

何も出来ない。

どういう事か。

国の保証が、全く無くなるのである。

国保もない。

年金も無い。

高額医療保障もない。

生活保護もない。

物価が、数倍になる。

税金が、数倍になる。

物が作れない。（物資が無い）

転じて。

失業者が数倍になる。

特に、公務員は半数以下になるだろう。

会社が潰れる。

収入が無い。

でも、税金は高い。

破産者が増える。

信用取引が出来ない。

この状態を、「市場が止まる」　と表現する。

これから、大事な事を書く。

この状態を招いたのは、国会議員ではない！！！！！

私たち、「国民」なのだ。

・・・　って、法律になっている。

因みに、この法律を作っているのも　「国会議員」　だ。

立法は、国会の勤め。（３権分立で習ったはず）

それを元に、判決を出すのが裁判所だ。

で、法律に基づいて、政治家が行政を行うのである。

３権分立？？？

互いが独立している様には思えない！！　って考えるのは、私だけだろうか？

続きは、次回。

さて今回は、いよいよ　「物権」　について書く。

宅建では、大変重要な部分である。

その為、回を割いてでも詳細に記載したいと思う。

「一物一権主義」

一つの物には、一つの権利しか存在し得ないという、近代法の大原則である。

例えば、宝石の所有者は、Cさんだ！　という事であり、逆の意味で「他の誰のものでもない」という事だ。

物権は、文字通り　「物」　に対する権利である。

その代表選手は、「所有権」　だ。

これは、「誰々の物」と確実に証明できる権利である。

さて、物には二つの種類が存在する。

一つは、「動産」　そしてもう一つが　「不動産」　である。

民法の規定上、物のやりとりは　「口頭」　で成立するとなっている。

口約束でも有効な取引という事だ。

余談だが、実務的には　「証明」　する為に　「契約書」　などを交わす。

もし、所有権を巡る裁判になったときは、「証明」　する必要がある為、記録を残すのだ。

話を戻して　・・・

問題なのは、「二重譲渡」　があった場合だ！

要するに、Aさんが、BさんとCさんに　「口約束」　で譲り渡した場合が問題となる。

この様な事態のために、民法はルールを作ったのである。

宅建の　「物権」　を問う問題では、この　「ルール」　を問われる。

先ずは、「口約束」。この事を、「意思表示のみ」と表現する。

要するに、口に出しただけでも、「有効」とする事だ。

これが、基本である。

そして、「口約束」があったかどうかの保証は、その後の処理の問題となる。

順を追って説明しよう！

もし、AさんがBさんに、「宝石を売るよ！」　と言って、Bさんが「買うよ」と言えば、売買契約が成立する。

「契約」は、有効って事だ。

そして、実際にAさんが、Bさんに宝石を渡し、BさんがAさんにお金を払えば、契約は終了する。

この、Bさんが宝石を実際に受け取るという行為が、「占有の開始」となる。

これによって、民法１８８条の「占有物への行使できる権利の適法の推定」となる。

しかし問題は、もしAさんが、BさんとCさんに　「口約束」　をしていた場合である。

「二重譲渡」の問題だ。

その場合は、BさんとCさんとで、契約の有効無効を問う問題が生じる。

この時に、「動産」の場合は、「実際に占有している」という状態で、優劣を判断するのだ！

前回までで、「利益衡量」と「帰責事由」という話をした。

要するに、「契約をしたのであれば、受け取るところまでやりなさい」　っていう理屈だ。

「受け取る行為まで」　を　やった方とやらなかった方　さて、どちらが「利益」が大きいか？

又、どちらが責任があるか？

結果は、明白である。

保護に値するのは、実際に受け取った方である。

この事は、「動産」についての規定である。

民法１７８条（動産に関する物権の譲渡の対抗要件）

「

動産に関する物権の譲渡は、その動産の引渡しがなければ、第三者に対抗する事ができない。

」

条文を分解すると　・・・。

動産　＝　宝石、鉛筆、電池、ストーブ、時計　・・・・などなど。

物権　＝　所有権（ここでは、所有権と思ってよい）

譲渡　＝　売買（取引）

引渡し　＝　実際に物が移動する

第三者　＝　二重契約になった相手方

対抗　＝　「俺の物だ！」　っていう事

この事を　「対抗要件」　と言う。

単に当事者間（AさんとBさんだけ）の話なら、「言った言わない」の話で終わるだろうが、もう一人が間に入ってくると、かなりメンドクサイ事になる。

悪人が一人いて、善人が二人いる状態だ。

だから、この件の問題解決の方法として、民法は　「持っている方を勝ち」　と決めたのである。

これは、民法の道筋だ！

先ずは、ここが出発点になる。

そこから、例外がないかを考えるのが、民法の考え方だ。

宅建を勉強中の方々、まだまだ時間はある。

訳の分からない法律を考えるには、出発点を理解する事だ。

色々な過去問があるだろうが、大切なのは「問題の出発点」を見つけることである。