私はこれまでに、7回ほど引っ越しをしているのですが、

リストの中に、「以前住んだことがある場所」がいくつか含まれていたのです。

その瞬間、なんとなく自分の中でしっくりくる感覚がありました。


やはり怖がりな私が民泊・旅館を立ち上げるなら、

自分がよく知っている場所。
あるいは、好きだと思える場所。

そういう土地の方が、長く真剣に向き合えますし、

お客様を安心してお迎えできる気がするのです。


そして実際に住んだ経験があると、ネットの情報だけでは分からない情報を持っているものです。

「その土地の、北のエリアと南のエリアの違いとそれぞれの良さ」
「その土地の、静かで落ち着いているがグルメの街でもあるエリア」

そういった「経験」から知り得た小さな情報は、宿選びにおいて意外と大事なのではないかと思います。

そこで私は、単に数字やデータだけで判断するのではなく、

「自分自身がその土地を知り、自信を持ってお客様に宿を提供できるか」

という視点も大切にしながら、住んだことのある場所の中から物件を探すことにしました。

新幹線から見えるだけでも興奮するのに、すてきな別荘の窓から雄大な富士山が見えたらなんて素敵でしょう。

あるいは伊豆の海沿いのリゾート地。
残念ながら私の人生は全く伊豆にご縁がないのですが、伊豆といえば温かくて温泉があって夕日がキレイで･･･。

なんと言っても海の幸がおいしそうです。

実際、観光需要も強いですし、写真映えもします。
SNSを見ても、おしゃれな貸別荘やサウナ付きヴィラがたくさん出てきます。


ですが、調べれば調べるほど、最初の一軒目としてはハードルが高いとも感じました。

一番の理由は競合さんたちが凄すぎること。
そして私自身、この素晴らしい場所にあまりなじみがないエリアであること。

つまり、憧れはありますが、全くその地に縁がなく、とても不安になったのです･･･。

民泊を始めるためには、物件の手配＆現地の様子の確認、

その後も行政手続きがあったりと、細かな確認事項が次々に出てきます。

そのたびに、毎回縁のない場所に移動することを想像すると、かなり負担が大きいと感じました。
（すべて業者さんに丸投げすることもできますが、業者さんにもご都合がありますので、

瞬時に動けない場合があります。その時は自分と家族が頼りです。）


自分で足を運びやすい。
何かあればすぐ動ける。
土地勘もある程度ある。

まずはそういう場所で、始めてみる

それが今の自分には合っている気がしたのです。
 

まずはその物件を活かす方向で考えるのも良いと思います。
立地や建物に多少の弱みがあったとしても、既存資産を活用できる強みは大きいからです。

ですが、私にはその「スタート地点」がありません。

土地もない。
空き家もない。
実家を活用できるわけでもない。

本当にゼロからのスタートですし、まるで大海原に放り込まれたような感覚でした。
どこでも選べる身分ですが、どこでも良いわけではありません。

しかし色々と調べるうちに、ここなら良さそうという可能性を感じる場所がいくつか見えてきました。

といっても、民泊初心者の私が北海道や九州など、遠く離れたところで民泊を始めたいとは思えませんでした。

そんな度胸はありません。

そこで候補地の中から、私の現在の居住地から公共交通機関で行けて、

なおかつ収益がたちそうな場所をいくつかピックアップし、さらに調べました。

慣れっこになった自分もいました。

ちなみにこの段階では、第一希望は転貸で、第二希望が中古戸建ての購入でした。
でも転貸OKの物件は全然出てこないし、戸建ても良い物件がありませんでした。

物件が出ても、消防要件・建物の構造・用途地域……。
確認すべきポイントは山ほどあります。

この頃、東京以外で民泊をやっている方々のお話を伺う機会が増えてきました。

オンラインの勉強会やSNSでのやり取りを通じて、

思っていた以上に地方で挑戦している人たちが多いことを知りました。

そして、みなさん口を揃えてこうおっしゃいます。

「東京じゃなくても、全然いけますよ」

調べてみると、地方でも高い売り上げを出しているデータが散見されました。

四国の民泊イベントに参加された方も、

「これからは四国がアツいですよ」とおっしゃっていました。

正直、そのときの私は「え、四国ですか？」という反応でしたが、

話を聞いていくうちに、なるほどと思う点がいくつもありました。


土地の価格が安いので、その分ラグジュアリーな内装に凝ることができます。

また東京では得られない自然が多く、物件の窓から望める景色が素晴らしければ大きな「売り」になります。

そして二度目に来日した外国のお客様は、まだ見ぬ地方の良さを探しに行こうとするのです。

独特な文化・お祭りがあるし、体験型の需要が見込めます。

「東京とは違う戦い方ができる」ことを知りました。

東京は確かに需要が大きい反面、ルールも厳しく、コストも高くなりがちです。

人が多く土地も物件も狭いので、トラブルも起こりやすいです。
一方で地方は土地が広く、工夫次第で独自の強みを作れる余地があります。


私が自分の居住地にこだわっていたのは、私自身が民泊運営の核に携わりたかったからですが、

業者さんに運営を委託している方々の多さも知りました。

「東京以外も探してみるか」

そう思い始めた私は、at homeやSUUMOの「場所」の条件を少し広げてみることにしました。

これまでは「近所」といった条件で絞り込んでいましたが、

そこに「東京以外」という選択肢を加えてみたのです。

すると、今まで見えていなかった景色が一気に広がりました。

「この価格でこの広さですか？」
「しかも、こんなロケーションで？」

思わず二度見してしまうような物件が、いくつも出てきます。

もちろん、地方には地方なりの課題もあります。
集客はどうするのか、運営はうまく回るのか、そもそも需要はあるのか。

課題はありますが、私は新たな視点で物件情報を眺め始めたのでした。

担当の方はこんな場面に多く遭遇してきたのでしょう。

別に私を笑うでもなく、「竪穴区画はねぇ～・・・」と言って説明してくれました。

竪穴区画というのは、簡単に言うと3階以上の建物に必要で、

建物の中の「吹き抜け部（例えば階段などの上下へ移動する部分など）」と、居室を、

壁や防火扉でキッチリと分けないといけないのです！！

 

こうしておくと、たとえ1階や2階の居室で火事が起こっても、

3階の居室にいる人は火事の部屋を通ることなく逃げられます。

 

そして火事が起きたときに「煙突みたいに一気に燃え広がる」のを防ぐための、

かなり重要な安全設備なのです。

 

 

↓上記は簡単な説明です。詳しくはこちらでどうぞ。

竪穴区画とは｜区画が必要な建築物・構造・緩和基準を総まとめ※2021年9月に記事を加筆・修正しました。 竪穴区画（たてあなくかく）って何？ どんな建築物に必要？ 区画の構造、緩和の基準が知りたい。こんな悩みに答えます。本記事では、建築基準法における竪穴区画について解説。区画が求められる建築物の用途...kakunin-shinsei.com

 

 

「民泊として使うなら、この階段の部分、区画しないといけないんだよねー」

なるほど…そういう話か、と徐々に理解が追いついてきました。

ただ、その次に続いた一言が、なかなかにパンチがありました。

「これねぇ、やめた方が良いと思うよ」

 

え？

 

「ちゃんと工事するとねぇ、500万くらいかかるよ＾＾」

 

……ごひゃくまん？

思わず吹きそうになりました。

 

しかも担当の方は、特に脅す感じでもなく、あくまで現実的なトーンでこう続けます。

「正直、この物件狭いよね？　ここに竪穴区画つくると、居住スペースなくならない？」

 

ホントだ。

ちなみに土地も狭小です。だから3階建て＋屋上なのです。

 

そして、

「そこまでお金かけてやるのはあんまりおすすめしないかなぁ」

と、ズバッと言いつつも、こちらの立場を考えてアドバイスしてくれたのでした！！

 

（この方には本当に感謝しています。

そして、別の物件の相談で別の消防署にも行ったのですが、

そこの担当の方も超丁寧で優しい方でした･･･消防署の方々、大好きです！！）

 

 

ここで私は、ようやく現実を直視し始めました。

「あれ、これ…思ってたより全然ハードル高いぞ？」

 

民泊って、もっとこう、
「内装を整えて、許可取って、スタート！！」みたいなイメージがあったんですが、

消防の要件、めちゃくちゃ重い。

 

もちろん安全のためなので当然なんですが、
「知らなかった」では済まされない領域だなと、身に染みて感じました。

 

とはいえ、この段階で知れたのは本当にラッキーで、
もし物件を契約した後に発覚していたら、目も当てられません。

 

 

「この物件はやめよう」

消防署を後にして、私はまた持ち駒ゼロになったのでした。

 

しかし、「よかった…」と内心思ったのも束の間、
担当の方は図面を見ながら、ふとこう言いました。

「これ、竪穴区画作れるの？」

・・・・・・・え？
 

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もちろん、その分のコストはかかりますし、

お隣さんからしたら、「感じ悪い」と思われかねない。。。
でも、長屋のように構造的な制約でどうにもならない問題とは違います。
「あとから手を入れて改善できる範囲に収まっています。

そう考えると、この物件の評価はまた少し変わってきました。

それに何より、この新しさ。

多少の補修は必要とはいえ、基本的にはそのまま使える状態です。
大規模なリフォームも不要で、準備さえ整えば、比較的早い段階で運用に入れそうな現実感があります。

「一回、ちゃんと確認してみるか」

自然と、次のアクションが見えてきました。
ここで悩み続けるよりも、前に進めるための判断材料を取りにいく。
つまり、初めての消防署・保健所への事前確認です。

逆に言えば、ここがクリアできるのであれば、一気に現実味が増してきます。

実はこの点については、事前に不動産会社にもはっきり伝えていました。
「消防署に確認して、民泊可能というお墨付きが取れないと購入はできません」
不動産会社の方もご承知の上で、マイソクや間取り図など、必要な資料一式を用意して下さいました。

そして帰宅するとすぐに消防署・保健所への相談予約を入れました。

いよいよ、“感覚”ではなく“ルール”で判断するフェーズに入ります。

一応セットバック済みだけど、民泊できるのか気になりました。

実際に物件に入ってみると、やはり新しいのは良いなと思いました。

ただ、ところどころ、何かをぶつけたのか壁に穴が開いておりました・・・。理由は不明です。
しかし穴を埋めて壁紙をはれば回復できそうですし、内装もまだ十分に使える状態。
大きなリフォームを前提にしなくていい、というだけで、心理的な負担はかなり軽くなります。

ただやはり東京の戸建ては狭いです。
まず土地が小さいので、3階建てに加えて、屋上がついているタイプです。

2、3階にベランダはありませんので、洗濯物は屋上に干すしかありません。

自然と、生活動線（民泊の運用動線）も見えてきます。
洗濯機やお風呂場は3階に配置されていて、そこからさらに屋上へ上がる形。

自分が住むわけではないとはいえ、清掃や管理のことを考えると4階まで上がるのは正直少し手間です。
とはいえ、このあたりは“慣れ”でカバーできる範囲ともいえます。

「まあ、ここは仕方ないか」

そうやって一つ納得しかけたとき、屋上に出て気づきました。

・・・・あれ？

視線を横に向けた瞬間、少しだけ違和感が走ります。

両隣の屋上が、ほぼ同じ高さに並んでいる。
しかも、距離が近い。
本当に近い。

極端な話、「行こうと思えば隣のお宅へ行けてしまう」くらいの距離感でした。

よく見ると、この一帯は同じメーカーが建てた、似たような戸建てが横並びに3棟並んでいる構成。
いわゆる“分譲でまとめて建てられたタイプ”です。

つまり、自分の物件の屋上と、隣の屋上との間に、明確に遮断するものがない。

これが意味することは、プライバシーの問題。
そして、セキュリティの問題。

宿泊者が屋上に出たとき、隣の家から見える可能性がある。
逆に言えば、隣からこちらが見える。

さらに極端なケースを考えれば、物理的に行き来できてしまう距離感というのも、気になります。

「うーん……」
さっきまでの前向きな気持ちに、少しずつ影が差してきました。

建物自体は悪くない。
むしろ、かなり良い部類に入ると思う。

でも、「この立地でこの構造で民泊をやる」ことを考えたときに、
見過ごしていい問題なのか・・・。

頭の中で、また静かに検討が始まりました。

もちろん、すべてが悪いわけではないし、うまく扱えば魅力になるケースもあるのでしょう。
でも少なくとも今の自分にとっては、リスクを読み切れるほどの経験もなければ、トラブルをさばく余裕もない。

古い物件を営業できるようにもっていくことは、私にとってハードルが高い・・・・。

だったら、無理に背伸びをする必要はない。
 

この頃、私の民泊立ち上げに関する勉強も深くなっており、資金面から考えても、

第一希望は賃貸物件を「転貸」という形で借りる。

でも、転貸物件が見つからないなら、古すぎない戸建物件を狙おう。

と決めていました。

そう決めてから、また淡々と物件探しを続けました。

そんな中で、ある日ふと目に入った物件がありました。
「あれ、この場所……」
よく見ると、あの長屋のすぐ近く。
しかもその物件、築浅の戸建て。
「こんなの前からあったっけ？」と思って履歴を見てみると、どうやらずっと掲載はされていた様子。
ただ、最近になって値下げが入り、その影響で自分の検索条件に引っかかってきたのでした。
（といっても高いです・・・）

今度は長屋ではありませんし、そして、駐車場もありました。
レンタカーで移動するお客様にもそのまま利用してもらえるので、ポイントが高いです。

築浅で、まだ5年くらいしか経っていません。

不動産会社への連絡も慣れてきたこともあり、すぐに内見の予約を入れました。