ロスの不動産は、今までと勝手が違う妙な世界になっています。

詳細は、また今度・・・

今日、ＬＡで一日限り、それも一ヵ月後の３月待つに決まった

ポール・マッカトニーのコンサートのチケット売り出し日。

午前１０時からということで、待機。

電話が、繋がらないだろうと覚悟しながらも、あきらめずにトライ。

何とか取れました・・・・・ホッ！！

月一度、ビートルズのトリビューとバンド”Ｍｏｃｋｅｒｓ”で演奏活動をしている私は、

実はマニアックなビートルズオタクの中年親父達に囲まれて、

ほぼ毎日、ビートルズの情報を耳にしています。

前は、好きだけどそれほど詳しくなかったビートルズにも

普通の人たちよりは精通してしまいました。

後、残っているリンゴ・スターが先日Ｈｏｌｌｙｗｏｏｄの殿堂入り。

ポール・マッカトニーは、突然Ｈｏｌｌｙｗｏｏｄの中古ＣＤ点’アメーバ”などで

電撃ＧＩＧをやったり、老後を楽しんでいる二人。

ポールマッカトニーは、思わせぶりに全米ツアーを去年からやっているのに、

ＬＡを飛ばして東へ、中部へ・・・・

やっと、ＬＡのコンサート発表されたと思ったら、心臓のことがあるので一日限り。

もしかしたら、彼のツアーは最後じゃないかと皆が思っていますね。

物件情報

今日は、リース物件です。

Ｍｏｎｔｅｒｅｙ　Ｐａｒｋ　で、４ベッド　３バスのタウンハウスです。

Ｒｅｎｔ　　＄２７００/月

ＬＡダウンタウンにも、１５分程度の場所

南カリフォルニアで最大のチャイナタウンといわれているＭｏｎｔｅｒｅｙ　Ｐａｒｋ．

美味しいチャイニーズレストランが、数多くあります。

物価が比較的安いので、日本人もかなり沢山済んでいる場所。

学生にも便利な場所です。

ロサンゼルス近郊の物件の事なら、

セブン・シーズ・インベストメントの井上佳代子まで

お気軽にご連絡ください。

商業、住宅物件の売買はもとより、

管理・リースも承ります。

携帯：　 （３１０）３０８－２３５８

e-mail: kayoko1019@hotmail.com

カリフォルニアには、日本食をはじめ、インターナショナルなレストランが数多くあります。

アメリカ人は、かなり食がインターナショナルになってきました。

日本食も、１５年ほど前までは、「すし」と「てんぷら」と「テリヤキ」ぐらいしか知らなかったのが、

今では、納豆を食べる人も増えています。

経済の低迷で、実際苦戦を強いられているレストランも多いのは、現実ですが、

逆に、お得な売りビジネスもあるということで、

探しているクライアントも数多くいますね。

ビジネスの売買は、値段があって、無いようなもの。

何を基準に考えるかといえば、やはり売り上げ。

売り上げが低いと、こちら側の条件も出しやすく成ります。

ビジネスオーナーと値段の交渉をするのと同時に、建物のオーナーと

リース契約の交渉もします。

リース契約の交渉は、ほとんどがテナント側の出す条件を飲んでくれるオーナーはいません。

買ったビジネスが持っているリース契約を含んだ状態で、ビジネスを買うのがほとんどになります。

リースの契約は、オフィスでも同じですが、会社のファイナンシャルの歴史が焦点になります。

たとえば、初めてビジネスを開ける人には、条件は厳しくなります。

経験が無いということで、建物のオーナーも、不安を抱えるためです。

何が怖いって、夜逃げしてテナントがいなくなるのが怖いからでしょうね。

よく、日本の方から「資金はあるので、お店を出したい。どうすればよいか？」と

問い合わせがあります。

ＵＳＡで会社を作ること、ファイナンシャルの記録がない分日本の親会社が保証人として

ギャランティーレターを出すのが通常のやり方です。

リースの契約は、３年、５年とさまざまですが、どちらにしてもビジネスが上手くいかないから

途中で解約したいといっても、聞いてはもらえないので、

最初にキチンとしたビジネスプランを立てることが大事ですね。

それでも、新しいレストランが沢山オープンしています。

アメリカは、まだまだチャンスがあると考えて良いんでしょう。

商業物件、住宅の売買はもとより、リース、管理、ビジネスの売買も承ります。

お気軽に御相談ください。

井上　佳代子　

電話：ＵＳＡ　（３１０）３０８－２３５８

e-mail: kayoko1019@hotmail.com

友人のフェイシャリストが、新しいマシーンの効果を見たいから

２週間毎日使って、写真を撮らせて欲しいと連絡してきました。

女性なら、誰でも美しくなる事には、興味あり！！

もちろん、お受けして、今日からスタート。

彼女は、Ｈｏｌｌｙｗｏｏｄの俳優達をクライアントに持つ女性。

私も、同じフェイシャル出来るの？？？？

リアルターも、ＬＡでは自分の写真を名刺に入れていることが多いんです。

前は、「え、恥ずかしいじゃない」と思っていたけれど、

周りのリアルターだけでなく、名刺に写真を入れている人はかなりの数。

やはり、これからの時代自分を売り込まなければいけないそうです。

その写真、よく見かけるのが本人とかなり違うもの。

「え、いつからこの写真使ってますか？」状態です。

皆さんに聞くと、「軽く１０年は同じものを使ってるわよ」

そうか、それでよいのか。

なるべく、２～３年ごとに新しいものをアップデートするようにしましょう。

ロサンゼルスの不動産のことなら、井上佳代子まで、お気軽にご連絡ください。

商業物件、住宅の売買はもとより、管理、リースもお手伝いします。

勝手からの管理も安心です。

電話：（３１０）３０８－２３５８

e-mail: kayoko1019@hotmail.com

売り物件情報

パロス・バーデス・エステート　

　　アメリカに住まれた経験のあるかたには、とてもなじみのある地域でしょう。

　　日本食材、日本語学校も程近く、治安の良いこのエリアは、

　　ハイエンドの日本人も多く住む場所です。

希望価格：$1,425,000 ( 1億１４０万円/＄１＝９０円）

4ベッドルーム　、　３．５バスルーム

3562sqf (建物）　6660sqf (Lot)

後ろに海が見えるバックヤード付き。

高い天井と、ゆとりのある間取り。

トランプ・ゴルフ場にも近し。

アメリカには、各州ごとに不動産協会のようなものがあります。

ライセンスを持つ不動産業者のお手伝いをはじめ、規律を正す、情報を送るなどの仕事をしています。

協会の出すニュースによると・・・・

＊ カリフォルニアの売り物件在庫状況は、１２月過去５年間で最低の数字を記録。売り急ぐ必要のないホームオーナーは、市場価格が上昇するのを待っている。また、ほかの人たちは、フォークロージャー物件が出てくるのを待っている状態だ。

一週間の日本滞在を経て、無事にＬＡに帰還しました。

この不景気な時期の移動は、ちょっと気分もダウン！！

これを肥やしに、また頑張ろうとは思いましたが・・・・！！

今回は、Ｊａｌ　Ａｉｒｌｉｎｅでの日本行き。

行きの飛行機の中で、会社再生法申請のニュースが流れました。

「大変な時期なだけに、フライトアテンダントがニコニコととても良いサービスだな！！」と思っていた矢先です。

もちろん、アナウンスも流れました。

「皆様にはご迷惑をおかけしましたが、これからいっそうの努力で頑張っていきますので、よろしくお願いします」　とか何とか！！！

日本の会社はスゴイですね。

アメリカの会社だったら、このアナウンスは無い。

フライトアテンダントの、行き過ぎとも取れるへりくだりもスゴイ。

とそれは良いとして・・・・

日本の大手不動産業者とも数社と面談。

今、やはり投資家は動いている様子です。

ただ、この時期はＧｏｏｄ　Ｔｉｍｉｎｇということで、かなり厳しい条件を掲げて！！

経済が悪い時には、いつの時代もチャンスが落ちていると言います。

本当、そうですよね。

隣にいる人と同じことをしているときには、チャンスを逃していると思っても良いかも知れません。

ロサンゼルス物件投資のことは、　井上佳代子までお気軽にご連絡ください。

商業物件、住宅の売買はもとより、管理、リースのお手伝いもいたします。

電話：　ＵＳＡ（３１０）３０８－２３５８

e-mail: kayoko1019@hotmail.com

今日は、アメリカでは商業不動産会社として、今ナンバー１のＣＢＲＥの方と

Ｍｅｅｔｉｎｇ．

先日書いたとおり、日本の土地の売却の件についてです。

日本の商業不動産の現状を聞いたところ

やはり、売りたい方はたくさんいるみたいです。

でも、買い手は通常よりも厳しい条件を出してくるので、

なかなかマッチングしないのが現状のようです。

そりゃ、今は値段を交渉できると言う意味では買い時ですものね。

今まで、じっと我慢して様子を見ていた投資家たちは、

ここがチャンスと買っているようですが、

その数はやはり少数。

アメリカも同じですよね。

こういった状況で、強いのは現金を持っている投資家。

１０億までの物件は売れているようですよ。

物件が売れれば、やはり経済は回ります。

うんと買っていただきたいものですね。

いつの時代も、経済に振り回されない人を投資家と呼ぶのかも知れません。

ロサンゼルスの商業、住宅物件の売買、管理、リースのことは　井上佳代子まで

お気軽にご連絡ください。

電話：（３１０）３０８－２３５８

e-mail: kayoko1019@hotmail.com

来週月曜日から日本出張です。

リアルターに出張って、何やるんだよ？？って感じでしょ。

以前、グログにも書いた三重県の土地の見学と打ち合わせです。

ちょっと、日本の不動産業界も勉強してきます。

何がどうなっているのか、さっぱりわからないので、

実際に行ってみようって事になりました。

寒いそうですね。

日本の冬は１０年以上ぶり。

カリフォルニアの太陽の下で、のんびりと生きている私は、

日本の冬を経験して、無事に戻ってこれるのかしら？

不安です。

三重県、名古屋、大阪に滞在して戻ります。

ブログは、ちょっと空いてしまうかも知れませんが、戻ってきたらまた書きますね。

今、金利もまだ低く、リファイナンスをしたい人は沢山います。

ロサンゼルス、いえ、アメリカでは家を買うときに最低２０％の頭金を入れて

残りの金額をローンするのが一番多いケースです。

そのまま、ローンを持っているのは珍しいケース。

常に金利をチェックして、持っているローンの金利よりも安くなれば

ローンの組み換えをして、毎月の支払い金額を減らすのは普通のやり方。

組み換えをするときの目安は、これから５年間はその物件に住むか？

金利が０．５％以上減らすことが出来るかどうか？

この二つは、要チェック。

手数料がかかるので、その条件を満たしていない場合は

得では無いかも知れません。

最近も、リファイナンスをしたい人は沢山いるんですが、

それを出来ない人も結構多い様子。

理由は、物件の評価格が下がっているため。

ローンの金額が、物件評価格の８０％しか下りないからです。

つまり、物件を購入した時の価格が５０万ドルとします。

借入金が４０万ドル。

３年前に購入したとします。

今、評価格が４５万ドルに下がっていたら、

金利が３年前よりも下がって、良い条件になっていても組み替えは出来ません。

＄５００，０００ｘ８０％＝４００，０００

４５０，０００ｘ８０％＝３６０，０００

差額４０，０００ドルを入れれば、これも可能ですが、

それはあまり組み替えの意味が無いということで、する人はあまりいませんが。

これも、不景気が回復しないひとつの理由ですね。

物件を購入する時のローンの支払いは、５年間は支払っていけるかどうかを

考えるのも大事なことです。

売り物件情報　　Ｃｕｌｖｅｒ　Ｃｉｔｙ

希望価格：　＄４００，０００（３６００万円/１ドル＝９０円）

３ベッドルーム、　１バス

ショートセール

Ｃｕｌｖｅｒ　Ｃｉｔｙは、学校区の良い日本人にもなじみのある

地域です。

日本食マーケットにも程近い便利な場所。

お問い合わせは　Ｋａｙｏｋｏまでお気軽にどうぞ！！

電話：　（３１０）３０８－２３５８

e-mail: kayoko1019@hotmail.com

先日、クライアントから質問されました。

「日本では、家賃というのは一番に払うべきものと思っていますが、アメリカでも皆そうですか？」

とてもシンプルですが、日本の投資家にとっては一番気になるところですね。

これは沢山の人種が住んでいるアメリカだから気になるところですが、基本的には人によるものですね。

私が今管理している家のテナントは、日本人あり、アメリカ人（と言っても、これまた色々な人種がいますが）です。

毎月決まって日に家賃が届くのが決まり。

一週間程度遅れると、延滞料を取ります。（契約時に決めます）

「今月分の家賃は送ってもらいましたか？」　届いていないので連絡をすると

「ごめんなさい、忙しかったので遅れました」

こう返事をする、日本人。

「いつもは５日前に送るんだけど、今回少し用事が立て込んでいて遅れました。どこかで手渡せるかしら？　それとも、オフィスに持っていったほうがいい？」　と電話をしてきたのは、アメリカ人。

今のような不景気な時には、家賃滞納は重要な問題です。

もちろん、アメリカでも家賃支払いは最優先の項目です！！

滞納を防ぐために、エージェントとしてやることは・・・・

まず、入居時に今までの支払い状況を確かめる。

もちろん、入居者の収入を確かめる。

過去に住んでいたところのオーナーに連絡を取って、問題がなかったか確かめる。

一度、入居してしまうと何かと問題が出たときに困ります。

支払いの問題（滞納）の際には、即刻　ノーティスを出します。

３日以内に、支払うか出て行くかしろ！！　　　と・・・・

家賃以外の支払いをキチンとしている人は、家賃も大抵キチンと支払いますよね。

お金にルーズというよりも、時間にルーズな人はいますので、要注意。

時間もお金と同様、ルーズにすると失うものも沢山あるようです。

家の値段、まだ下がるといわれ続けて２年ほどたちました。

実際にさらに下がった地域、上がった地域さまざまです。

世界的な不景気は、まだ今年も続きそうですね。

ロスでは、過去４０年ほどの間の物件価格を見ると、

大きな波が２～３回あり、大きく上がったり、下がったりを繰り返しました。

それを考えても、平均すると焼く７％程度の価格上昇を保っています。

１９７０年ごろは、物件の平均価格はなんと、３万ドルを切っていたんですよ。

その頃のガソリンは、１ガロン（３．６Ｌ）３５セント、切手が６セントでした。

現在のガソリンは、３．２０ドル、切手が４３セント。

ガソリンは１０倍、切手は７倍になっています。

現在の物件平均価格は約５０万ドルですから、１０倍以上の上昇ですね。

物件が、底値から動かない状態というのは、今までなかったこと。

今の状態が、これから先も続くことは無いでしょう。

希望を持って、将来の計画を立てましょう。

　カルバー・シティーのコンド

３ベッド、２バス　　２ガレージ　　　希望価格：＄４９７，０００（４４７３万円　１ドル９０円で計算）

ロサンゼルス近郊の不動産のことなら、佳代子まで　お気軽にご連絡ください。

e-mail: kayoko1019@hotmail.com

電話：ＵＳＡ（３１０）３０８－２３５８