今回は砂壁への塗装。

下地で固めていてもなお飛んでくる砂をたまに浴びつつ、

生まれ変わっている部屋の景色を眺めながら、

DIYのこと、不動産のこと、全然関係ない子育てのことを延々と語らう。

とっても楽しい時間でした。

今回伺った友人は、一緒に不動産投資を始めた同期。

同じくらいのペースで進めていて、

お互いがいるから前に進めているというのを日々実感しています。

一人でDIYをしていると、終わらないんじゃないかとか、

私、何をやっているんだろうとか、ネガティブなことを考えてしまったりします。

昨夏私は外気温36℃のなか、まだクーラーのない部屋で

白いクロスに白いペンキを延々と塗り続けていました。

そのうち、どこもここも白く見えてきたり、

プロにお任せしたほうが良かったのかなとか思ったり、

暑さもあって頭がおかしくなりそうでした。

でもそこに友人が来てくれて一緒に作業した時は、

楽しくてあっという間に時間が経って、

あっという間に作業も進んで、

出来上がった空間に愛着も沸いてきます。

私は不動産業者として仲介もしていますが、

意外とDIY途中で売りに出されている物件も多いです。

途中で心折れちゃったのかなと寂しい気持ちになります。

不動産投資の継続に必要なもの。

一番はやっぱり一緒に進む仲間と思います。

もちろん資金や知識が必要ですが、継続していくには、

やっぱり仲間の存在が必要です。

副業で始める人が多いと思いますが、

不動産投資でできる仲間って、

本業で出会う人とは全然違うことも多いです。

年齢も職業も様々。肩書にとらわれずに色々話せるので、

きっと新しい世界が広がると思います。

仲間への感謝を胸に、楽しい不動産投資を続けていきたいなと

改めて感じた一日でした。

ただ、今回、今回募集していた物件は、

成約までに2度の契約キャンセルがあり、苦戦しました。

どちらも、入居申し込み後、保証会社の審査を通過し、

契約書の最終チェックをしている段階でのキャンセル。

ここまで進んでからのキャンセルは経験がなく、

焦りました。

10月に募集開始し、内見が入るのになかなか決まらず。

リフォーム工事と並行していたこともありますが、

それにしても申し込みが入らないので、

仲介業者さんに何か入居希望者さんが躊躇する点があるのか尋ねたところ、

「この時期はまだ下見というスタンスの方が多いんです」とのこと。

1月から本格的に引っ越しシーズンとなりますが、

その前にどんな物件があるか、

イメージを掴んでおこうという方が多かったようです。

因みに、１回目のキャンセル理由は、

「今引っ越しするのをやめた」というものでした。

拍子抜けでしたが、こちらとしてはどうしようもない理由ですし、

次を探すしかありません。

ただ、金曜日にキャンセル連絡があり、

スーモやアットホームの掲載が落ちてしまっていたので、

再掲載ができたのは土曜日の午後。

その週末の内見を逃すこととなり、

痛手でした。

教訓は、入居者の初期費用の着金が確認できるまでは募集を止めないこと。

できる限りアットホームなどの媒体への掲載も継続していたほうが良いと思います。

それを実行して迎えた２回目のキャンセル。

理由は「ダメだと思っていた公営住宅の抽選に受かったから」。

今度こそ契約に進めると思っていたところの契約中止となりましたが、

そのまま２番手が繰り上がり、スムーズに契約できました。

なお、申し込み後の広告掲載継続は

仲介会社さんの方針次第とはなりますが、

仲介会社さんにとってもキャンセルは

見込んでいた収入がなくなるリスクとなるので、

お互いにとってメリットとなります。

なお、新たな申し込みが入った場合は、

既に１番手がいることは伝えたうえで2番手を受け付けます。

これから迎える賃貸繁忙期。

チャンスを逃さないためのご参考になれば幸いです。

「聞かせてあなたの夢を」という番組に出演させていただきました。

先月、町内の他の企業さんと一緒に合同記者発表会に参加し、

それがきっかけでラジオの出演依頼をいただきました。

依頼をいただいて二つ返事をしたものの、

よくよく聞くと番組は生放送の1時間枠でゲストは私だけ。

そんな経験初めてなのですっごく緊張しました。

でも、始まってみるとあっという間でとても楽しかったです。

普通賃貸だとメディアに出る機会なんてほぼ無いので、

民泊は面白いなと感じますし、事業性の強さを感じます。

先日の合同記者発表もいくつかの新聞に掲載いただいて

見てくださった方から声をかけていただくこともあり、

メディア掲載がきっかけとなり、地域の方々や、

地域の事業者の方との新たな繋がりも生まれます。

インタビューを受けることによって自分の考えを言語化できたり、

考えを整理できるのもありがたいです。

昨日も収録を通し、私は秩父が好きなのでここで民泊を始めたのですが、

この地域があるから趣味のカヤックを続けられて、

夫とも出会えて、民泊という事業もできているという、

もしかして私の人生って、秩父に全て支えられているのではないかという気づきもありました💦

改めて、地域に恩返しできるように頑張ろうって思いました。

民泊は年末年始は繁忙期。

ゲストとのやりとりも増えるので、楽しみたいと思います。

賃貸のほうは何事も起こらないことを願いつつ・・・（業者さんも休みになるので設備トラブルがあると大変です）

皆様良いお年をお迎えください。

もっていて損がないと思います。

自分で工事をしなくても、

しくみがわかるって、便利です。

私は以前、リフォームの打ち合わせの時に相手が

何を言っているかよくわからなかったのですが、

電気工事士をとってからは

電気屋さんの言っていることがわかるので、

打ち合わせがスムーズにできます。

施工も、エアコン設置までは無理かもしれませんが、

コンセントを新設したり、インターフォンやウオッシュレットを

付けたりするのも気軽にできるのは便利です。

これらを自分でできると、

ちょっとした金額の積み重ねとなりますが、

リフォーム費用を結構節約できます。

業者さんに頼まずできることも増えるので、

リフォーム期間の短縮にもなります。

電気工事士の試験は学科試験と実技試験。

私は物理が苦手なので、取得は無理と決め込んでいました。

中学でも理科の電気が全然わからなかった記憶があります。

でも、身近な友人が取得したのをきっかけに刺激を受け、

私も頑張ってみようかなと思って、勢いで取っちゃいました。

因みに学科試験は過去問を数年分解けば傾向がわかります。

一部暗記も必要なのでそれは地道にやるとして、

計算問題は過去問をひたすら解くのが近道な気がします。

私の場合、最初は全然点数が取れなかったのですが、

それでも３年分くらいを繰り返しているうちに

急にわかるようになりました。

しかも、急に満点近い点数がとれるようになったのです。

傾向がつかめたのだと思います。

なので最初はわからなくても諦めずに挑んでいただけたら幸いです。

実技試験は問題が公開されているので、

ひたすら練習すれば大丈夫。

YouTubeでも沢山動画が出ているので、

最初はそれを見ながらやりました。

私のお勧めはHOZANさんの動画。

わかりやすいです。

職業訓練センターなどで土日に講習会もやっているので

それを利用するのも手だと思います。

実技試験では「欠陥」と認められる箇所があると不合格なのですが、

独学だと何が欠陥なのかが不安になるので、

実際の作品を見て評価してもらえる人がいると心強いと思います。

なお、銅線や電工工具は子供が触ると危ないので、注意が必要です。

実技練習中は銅線が勢いよく飛んだりもするので、

近くに子供がいる環境で練習するのも危険です。

私は子供がお昼寝中や、夜寝た後などにやってました。

ただ、工具がかっこいいからか、

子供も興味を示してくれて、

「ぼくも大きくなったら取る！」と言っています。

息子は明らかに私よりは器用なので、

無事取得したら工事は息子にまかせたいです！！

宅建取得にはある程度勉強時間が必要であり、

私にとっては子育て時間を削ることになるので、

絶対1年で取りたいと思っていました。

そこで、思い切って予備校のWeb講座を申し込みました。

受講には数万円必要でしたが、

補助や、合格後に予備校のアンケート回答等でキャッシュバックがあったので、

結果的にほぼ手出しなしで受講できました。

試験は10月20日。

8月に宿を1軒開業したので、それまでは勉強に手を付けられず、

結局8月から勉強を開始しました。

Web講座は耳さえ空いていれば場所を選ばずスマホで聞けます。

通勤中、昼休み、家事をしながら、お風呂など

隙間時間を活用しまくって、受講しました。

資格取得のための予備校受講は初めてでしたが、

試験のポイントとなる場所に絞って解説してくれるので、すごくよかったです。

まとまって机に向かう時間が取れない人にはお勧めだと思います！

一通りの受講が終わったのが9月中旬。

一応、その時点で模試を受けましたが、

とてもではないですが合格できる点数ではなかったです。

（問題の意味すら分からないものもありました）

そこで、その後の残り１か月は過去問をひたすら解きました。

過去問をひたすら解くことで傾向がなんとなくわかってきて、

10年分くらいを３周ほど解けば、だいぶ知識が身についてきている実感がありました。

Web講座は、通学は一切ないですが、

先生にWebで質問し放題だったので、それも大いに活用。

試験前日まで質問していたくらいです💦

試験1週間前は３連休。

見かねた夫が子供達を連れてキャンプに行ってくれたので、

３日間思いっきり過去問を解きまくりました。

因みに模試は3回受けましたがすべて完敗で、

合格点に到達したのは本番だけ。

合格点＋5点の42点でした。

当日まで点数を伸ばせる！と信じて

諦めずに取り組むことが大事と思います。

ある程度家族の協力は必要となりますが、

ワーママでも短期集中で合格できたので、ご参考になれば幸いです。

当日は朝８時集合！

秩父は紅葉真っ盛りなので紅葉渋滞を想定し都内を朝5時に出発。

道中は真っ赤な朝日と、朝日に照らされる山の紅葉がとってもきれいでした。

廃品回収は、回収を通じて得たお金が地域活動の資金になります。

そのため、１年分の新聞や空き缶等を取っておいてくれるご家庭もあり、

皆さんの地域への想いを感じます。

宿からもとっておいた段ボール類を出しました。

活動には我が家の子供たちも大張り切りで参加。

集めた空き缶は一つずつ足で踏み潰して小さくする必要があり、

大人にとっては少し苦行ですが、子供たちは大はしゃぎです。

新しい缶が何袋も運び込まれると、「やったーー」と歓声が上がり、

終始大興奮で潰していました。

次男は、回収した空き瓶から出てきたヤモリを嬉しそうに捕獲し、

虫かごに入れて育てています。

廃品回収後は遊歩道整備。

皆で地域の山道のごみ拾いと整備をします。

ここでも子供たちは、山道を転げたり、

自分の背丈より大きなススキを両手に持ってはしゃいでみたり。

都市部の日常では味わえない大自然を思いっきり楽しんでいました。

私も宿の地域の方々とたくさんお話ができてすっごく楽しかったです。

来週は同じ地域で滝のライトアップイベントがあるので

スタッフとして行ってきます。

子供たちもイベントの来場者数を数えたり、

案内をすることを自分の仕事と捉えてかなり張り切っています。

普通賃貸では、一度貸してしまうとトラブルがない限り物件に行くことがないので、

こうした地域の方々との交流は田舎の民泊の醍醐味だなと思います。

旅館業は保健所に申請し営業許可をいただいているので、

申請通りに運営しているか、規則を遵守して営業しているか、

定期的に保健所の職員の方が実地検査に来られます。

今回は開業後１年を経過したタイミング。

開業後初の立ち入り検査でした。

（行政地域によって検査のタイミングは異なります）

これまで問題なく営業しているつもりでしたが、

やはり、改めて監査に来られるとなると、

緊張しました。

当日、監査官は、宿泊者名簿なども見ながら法令順守状況の確認のほか、

主に衛生的観点から館内の様々な設備状況、

リネンの保管状況等も確認をされていました。

幸い、指摘事項なく終了して一安心。

引き続き法令順守し、魅力ある宿を目指していきたいと思います。

なお、旅館業の開業に際しては、保健所や消防等、

様々な行政窓口への事前相談や申請が必要です。

事前の立ち入り検査に関しても、保健所の他に消防検査も実施されます。

申請は代行業者もたくさんあり、プロにお任せすることも可能ですが、

私はこれまで自身で対応してきました。

経費削減の目的ももちろん大きいのですが、

自身でやることで、許認可に関わる業務を網羅的に体験し

把握しておきたかったことも大きいです。

今回、立ち上げ時の検査と、開業後の監査を両方経験できたことで、

旅館業者として押さえるべきポイントや、気を付けるべき点なども

改めてわかり、勉強になったし、一つ自信がつきました！

4年間住んでいただき、

4年前よりも周辺の家賃相場が上がっていたので、

現在の相場並みで募集したところ、

退去1日で決まりました（安すぎたかも💦）。

これまでより賃料15％アップです。

築古物件の特徴として、最初に必要なリフォームを施していれば、

その後の家賃の大きな下落はなく、安定収入が見通せる利点があると思います。

新築だと新築プレミアム期間が過ぎると

数年で家賃が下がる傾向にありますが、

築古は、スタート時点で既に底値なので、

これ以上落ちないです。

因みに先月、地方の築古物件も15％アップで決まりました。

この4年間で金利も修繕費も上がっているので、

値上げは当然といえば当然なのですが、

物価上昇に対応できるのは安心です。

もちろん築古物件はそれなりに手間がかかるし、

融資もつきにくいです。

でも、初期費用の少なさを考えると、

長期的に安定収入が見込めるのであれば、

投資効率としては悪くないと思います☺

両方をやっている方も多く、親和性のある事業内容ですが、

結構違う部分も多いです。

まず、民泊は賃貸に比べると売り上げが爆発的に大きいです。

民泊1日で、賃貸1軒の1か月分を売り上げることもあります。

でも、民泊は格段に手間がかかります。

立ち上げ作業は賃貸であればリフォームのみですが、

民泊はリフォーム後に家具家電の設置が必要。

初めていらしたゲストが困らないよう、

ハウスマニュアルの策定や、備品の使い方やルールを記した掲示も必要です。

そして、賃貸であればお客様が入居したら一旦手を離れますが、

民泊は、立ち上げ完了後からがスタート。

日々のお客様の対応や、壊れた物の修繕、

消耗品の補充、庭の草刈りなど、

業務に終わりはありません。

こまめにAirbnbを確認して、ゲストに返信したり、

何か設備が壊れたら、次のゲストのチェックインまでに

原状回復しなればならないので、

業者さんを手配したりと結構日々バタバタしています。

一応管理は管理会社にお願いしていますが、

ホストでなければ対応できないことも多く、

日々何かしら対応をしています。

そして、大きな違いは事業性。

賃貸は不動産所得ですが、民泊は事業所得です。

清掃スタッフや駆け付けスタッフ等、民泊は多くの方の協力が必要になります。

清掃やゲスト対応の改善を続けることや、チラシ作成等売上向上の努力も必要。

その他、町の人たちと一緒になって地域を盛り上げる取り組みをしたり、

自治体の広報に掲載していただいたり、地域との繋がりも大きく生まれます。

（私にとっては地域の方たちとの関りが楽しみであり、やりがいです☆）

家賃は守りの収入、民泊は攻めの収入といったところでしょうか。

どちらもよさがあり、大変さがあります。

それと、一つ感じるのは、始める順番として、不動産投資をやってから、

民泊という順番はやりやすい気がしています。

民泊の立ち上げにおいては、

不動産投資で培った物件購入～リフォームの知識がほぼそのまま活かせますし、

民泊で起こる設備トラブルの対応も、不動産賃貸業で経験済みのことが多いので、

こういうときはこの業者さんにお願いすればいいなどと見当がつきやすいです。

もし不動産投資をしていてなにか事業性のあるものをしてみたいなとか、

別のことをしてみたいなと思う場合は、

民泊運営は有効な選択肢の一つになると思います。

新卒で入った会社の給料が低かったからです。

手取りが少なくて、とにかくお金がないので、

不安になり、できるだけ貯めておこうと思っていました。

ちなみに、給料は低いけど、仕事柄、食べ物はもらえました（現物支給！?）

魚介類と野菜や果物は、周りの人に配るほどいただけました。

当時は今よりずっと還元率が高かったふるさと納税でお米をもらえば、

食費ほぼタダで生きられる感じでした。

食べ物にはお金がかからなかったので、

それ以外の何かにお金を使うときは、

この商品にほんとにその値段の価値があるのか、

お金の価値を考えて使う癖が身についた気がします。

給料が安すぎて（その割に休みもなさ過ぎて）転職しましたが、

転職後も癖が抜けずに、厳選して使っていたのと、

出張が多く、宿泊日当よりもだいぶ安いホテルに泊まったりして

浮いたお金を貯めていました。

でも、ひとつ決めていたのは、大好きなカヌーにはケチらずお金を使うこと。

全国の川に遠征するためのガソリン代と、高速代がほとんどですが。

行きたい川があれば、北海道だろうと、九州だろうと、四国だろうと、

遠征しまくってました。

とはいえ遠征は仲間と一緒にハイエースに乗り合わせて、

宿泊も川の近くで皆で公民館を借りたり、

テントを張ったりしていたので、そんなに費用はかからず。

趣味を制限しなかったので、ストレスなく貯められました。

そうやって、20代で貯めたお金を

30代になって一気に不動産投資につぎ込んだかたちです。

新卒で給料がいい会社に入っていたら、

お金の価値を真剣に考えずに、

お金を使う癖がついていたかもしれません。

今の不動産があることを考えると、

災い転じて福となったかなと思っています。