https://ameblo.jp/keioshacho/ airbnbを用いた副業ビジネスの可能性について、現役外資系コンサルタントがガチンコで探っています！ ja ビジネスエリート（笑）くんです。

もう8月ですね～。
皆さんはもうすぐお盆でお休みでしょうか？
僕も会社勤めのころは待ち遠しかったですが、今はairbnbにどれくらい旅行者が来てくれるか、どれくらい価格を上げても大丈夫かで悩ましいです…。墓参りくらいしようかな。

前回までの記事で、リスティングや部屋の準備も終わり、いよいよあとはリクエストを待つだけ、という状態にしました。

今回は失敗話を1つ。
ホストをやる以上、価格設定は難しいですよね。ある一定価格より下げると大きくPVが増える、或いは、ある一定価格までは上げてもPVは多き下がらない、といった分岐点をどうやって探すか。模索中です。
四の五の考えるより、ある程度の泊数まとまって利用してくれる客の方が楽は楽です（思考停止ですが）。清掃回数は少なくて済むし、鍵の受渡しなんかも代行しなくてすみます（僕はどのみち代行業者使っていますが…）
そこで週割料金を設定している人も多いかと思います。
僕は週割料金と基本料金の足並みが揃っておらず（週割料金をかなりお得にしてしまった）、最初にきた3つくらいのリクエストはいずれも週割料金を希望してのものでした。間違いに気づき、基本料金に近い形で週割料金をスペシャルオファー機能を使って送りましたが、不信感を抱かせてしまったのかそれ以降返信はありませんでした。

便利な機能ですが、僕は基本は使わないでいいかと思います。
そもそもあちらからxx泊するから割り引いてくれ、と言われているわけでもないのにこちらから週割料金をいきなり提示するのはナンセンスな気がしてきました。

がっかり感を与えないためにも、不要な値引きを防ぐためにも、週割料金はオフにするのが良いかな～という私見です。
ご参考まで。

引き続き応援のほど、よろしくお願い致します（転載自由です）。
良ければ、いいね！お願いします。

ではまた～ ]]> https://ameblo.jp/keioshacho/entry-12057482951.html Sun, 02 Aug 2015 22:44:21 +0900 ビジネスエリート（笑）くんです。

七月も終わりですね～
皆さんは夏っぽいこと、してますか？
僕はこの夏唯一のイベントが今週末海に行くことくらいです。

さて、つらつらと書いてきたairbnbですが、今回はairbnb上での自分の部屋の掲載（リスティング）内容について書きたいと思います。

前回記事まででお客様を迎え入れる準備が出来たので、いよいよお客さんを呼び込むためのリスティングです。

リスティングで重要なことは、3つしかありません。
1つ目は、サイト内でのSEO対策（例えば”六本木”等と旅行者が検索した時に自分の部屋の表示順位を如何に上げることが出来るか）。
2つ目は、表示されたページの中から自分の部屋に如何に飛んできてもらうか。
3つ目は、自分の部屋に飛んできてもらったホストの中から如何に予約をしてもらうか。

この3つを最大化すれば、理論上は予約リクエストが引きを切らないはずです。以下にもう少し詳しく書いていきます。

1．SEO
ゲスト（旅行者）の視点で、airbnbサイト上の検索窓で行き先を打ち込むと、1ページあたり18軒の部屋が表示されます。例えば”新宿（Shinjuku）”や”渋谷（Shibuya)”等と打ち込むと数百軒の部屋が出てくるわけですが、大体のホストは1～2ページ目しか見ません（たぶん）。部屋を見るのが楽しい人なら10ページ目くらいまで見てくれるかもしれませんが、10ページ分でも180軒です。
結論からいうとこの1～2ページに確実に載せる方法は存在しません（僕も知りたいくらいです）が、airbnbの運営局が推奨することは一通り全てやった方が良いということは言われています。詳しくは（http://utaslife.com/airbnb-seo）こちらのサイトに書いてありますが、airbnbの推奨する通りに価格を設定したり、写真撮影を申し込んだり、といったことが挙がります。

2．ページビュー（PV）向上
次に、掲載された部屋の中からポチって飛んできてもらえるようにするには、ずばり一枚目の写真と部屋の紹介タイトル、価格設定が全てだと思います。
写真は自分の部屋の魅力を最大的に訴求できるようなもの（立地なのか、ファシリティなのか、コンセプトなのか）を用意し、部屋の紹介タイトルには外国人が好きそうな場所から好アクセスであることを謳うなどが有効かと思います。

3．成約率（コンバージョン）向上
最後に、自分の部屋のページに来てもらった中でどれくらいの割合の方がリクエストしてくれるかの成約率の向上にも留意をしましょう。
これは、部屋や自身の紹介文、レビュー、価格設定で大きく決まると思います。
紹介文はだらだらと書かず、自分の背景情報の紹介、部屋やbnbサービスへの思い入れ、ゲストへの期待などを具体的に書いてあげると良いと思います。
またレビューについては一番最初は当然ないと思いますが、泊まってもらった人に必ずお願いし（書いてもらうことを泊まることの条件として提示しても可）積み重ねていくことが必要です。
価格設定は一応8割くらいは運営の推奨価格を踏襲し（SEOの観点でも）、あと2割くらいは自分が政策的に変える余地を残しています。

以上、自分は始めた月は200PV位で内5％くらいがリクエストにつながりました。

引き続き応援のほど、よろしくお願い致します（転載自由です）。
良ければ、いいね！お願いします。

ではまた～ ]]> https://ameblo.jp/keioshacho/entry-12056670899.html Fri, 31 Jul 2015 20:05:43 +0900 前回更新から少し日が空きましたが、皆さんお元気でしたでしょうか？

最近、僕が運営しているairbnbの部屋が想定より好調なのは良かったのですが、お客さんが使ってないときにホームパーティしようと思ってたのに一向にできておらず（トホホ

余計な話ですが、airbnbは副業として、或いは外国人とのふれあいとしての目的の他に、夜遊び用の部屋として使う男性が沢山いるようですね…（メモメモ

まぁそれは置いておいて、今日は部屋の準備について書こうと思います。
前回の記事では、自分の住んでいたマンション（1k/25平米）をairbnbに使うことにしたところまでは書いた気がします（そうだったかな…

僕は以下のように家具・家電或いはその他備品を調達しました。
・ベッド：必須です。ベッド＆マットレスだけだと2～3万円で買えると思いますが、寝具としてベッドパッド、シーツ、枕カバーを2セットずつ（洗濯できるよう）、枕×収容人数分が必要です。これらを全部買いそろえるとホームセンターで1万円強くらいでした。追加人数用の床に敷くマットレスも1枚購入し、こちらは3,000円くらいでした。（計5万円）
・部屋の備品：シャンプー＆コンディショナー、ボディソープ＆ハンドソープ、バスタオル＆ハンドタオル、歯ブラシ、ドライヤー、トイレットペーパー、共用ノート＆ペン等（3～5千円）
・エアコン：備えついている部屋が多いかと思います。買う必要はないのではないでしょうか
・洗濯機：置いてあることが割と重要です。僕は自分の持ち物のドラム式洗濯機を一旦置いていますが、その内引き上げるつもりなので、その際には乾燥機能のない、普通の洗濯機と差替えようと思っています（3～4万円）
・冷蔵庫：こちらも割と重要です。特に夏場。2ドアのシンプルなもので良いと思います（2～3万円）
・テレビ：こちらも一旦自分の持ち物をそのまま据え置いていますが、洗濯機同様いずれ引き上げるつもりなので、その際には32型くらいのテレビを置こうと思います。（価格.comで見ると5万くらい）
・ダイニングテーブル×1＋ダイニングチェア×2：友人からの払下げですが、ニトリで見るとこんな感じのセットを壁付けして2人分の椅子を置いてます。（3～5万円）
・カーペット：ダイニングテーブル同様、友人からの払下げです。あったから敷いたものの、必ず必要な訳ではないと思います。ただ、部屋の中でスーツケース転がされたりするとフローリングに傷がついたりするので、敷いた方が無難かも（1万円）
・観葉植物＋間接照明：完全にオブジェです。もらい物を置いてありますが、airbnbのリスティングでは写真の良し悪しが結構コンバージョン（成約率）につながると思うので、見栄えはそれなりには大事です。（2万円？）

また以下の点に留意しました。
・これらの家具・家電を外国人の旅行者にも適切に使ってもらえるように、代行業者に説明書きのパウチを作ってもらいました。（代行業者については別途記載）
・搬入の際には必ず寸法をメジャーで細かく測ること。僕はミスって部屋の中のサイズしか測ってなかったので、部屋の入口のドアやエレベータのドアで閊えかけて大変でした。

ほんとは部屋の写真やパウチの写真など色々お見せしたいのですが、部屋バレが怖いので悪しからず。。。

次回はリスティング（airbnbサイト内での掲載）について書きたいと思います。
またすぐ書きますので、宜しくお願いします～

ではでは。 ]]> https://ameblo.jp/keioshacho/entry-12056000722.html Wed, 29 Jul 2015 21:27:47 +0900
暑い日が続きますが、いかがお過ごしでしょうか？
最近は東京にくる外国人が一様に自分の国より暑いというので、体感温度で言うと東京のコンクリートジャングルは相当なレベルなようですね…。

さて、前回のブログ迄ではairbnbを通じた宿泊施設の提供は中々アツい市場だということがわかり、またairbnb上に自分のアカウントを作成しました。
そこで今回はどういう部屋を運営していくかの要件定義について書こうと思います。

まず部屋を決める前に、airbnbのゲストがなにを重んじて意思決定をするのかについて簡単にリサーチしてみましたが、僕が色々なソースから収集した情報に基づく仮設としては、立地と価格が一番大きな意思決定要因だということです。（仮設の背景が気になれば質問いただければ暇なときに答えます！）

もちろん部屋の家具・家電などの設備や、ホストの評価（レビュー）なども考慮するものと思います、そのあたりの検討は劣後させても良いと思います。

また価格については、実際の運営上ではairbnb運営局からの”オススメ価格（価格は競合価格や部屋の設備などから算出されると思われる）”に従うことが多くなり（これについてはSEOと関連しますので、別途記事を書きます）、ホストの意思が介在する余地は少なくなると思いますので、実質はどこの立地にどういう作りの部屋を借りるかが全てだと思います。

さて、それでは具体的な立地についてです。理想的には宿泊施設の供給量に対して需要が多い、ギャップのあるエリアを特定できればよいのですが、精緻に測ることは難しいと思いました…！

そこで悩んだ結果、やや乱暴ながら現在airbnb上で物件が多いエリアは、供給も多いが宿泊需要が相応にあるものとして（全然需要が無ければ競合が物件を閉じるとの推測）、大きく以下の3つに絞りました。
1．渋谷・新宿エリア
2．上野・秋葉原・浅草エリア
3．六本木・広尾・白金エリア

具体的な場所は伏せますが、ちなみに僕も上記のいずれかにしました。
というか、そもそも自分の場合は、本当に初期投資が回収できるのかの手ごたえがこの時点ではまだ無かったので、その時まで自分が住んでいたマンションをそのまま宿泊部屋に仕立てたという背景もありました。

また旅行者にとっては最寄駅からの距離もそれなりに重要と思われますが（徒歩5分以内）、逆に築年数は旅行者にはあまり関係ない（それでいて家賃に影響する）ので、割高な築浅物件は避けて立地を優先すべきだと思われます。

あとは先々のホスティングを考えた場合、ゲストへの鍵の受け渡しが面倒ですので、最近ではダイヤル錠の付いたケースに鍵を入れてポストに括り付けているホストもいるようです。管理人があまりうるさくなく、メールボックスを空けるのに鍵が不要な作りになっているマンションの方が良いでしょう。

大家さんや近隣の理解がないと、騒音などからクレームに発展し、airbnbを止めて退去する事態になりかねませんので、そのあたりにも十分な注意が必要です。

部屋の外形的な基準についてはこんなところでしょうか。

次は設備の要件定義です。
以下に自分の意見です。airbnb上である程度のサンプルの物件を眺めて、無いことがノックアウトファクターになりそうなもの（殆どの競合が設置しているもの）、あれば付加価値になりそうなもの、常識的に考えて必要そうなものを検討しました。
・本当に必要だと思ったのはベッド+寝具（セミダブル以上、ダブル推奨）、洗濯機、冷蔵庫、wifiルータくらい
・テレビや電子レンジ、乾燥機などはあれば良い程度
・シャンプーコンディショナー、ボディソープ、歯磨き粉と歯ブラシ、ハンドタオルとバスタオルあたりはアメニティとして必須


僕の場合はこれらに加えて、友人経由で安く家具が調達できたため、ダイニングテーブル＆ちぇ2脚、間接照明、カーペットと観葉植物と追加しました。

ここまでで部屋の準備が出来たため、次回はいよいよairbnb内のリスティングページの整備と部屋の稼働開始を書きたいと思います。

それでは！ ]]> https://ameblo.jp/keioshacho/entry-12053375604.html Wed, 22 Jul 2015 00:03:07 +0900 ビジネスエリート（笑）くんです。関東は台風肩すかしでしたね。良かった良かった。

前回の記事迄では、朧げながらもairbnbの市場がアツそうだということが見えてきましたので、
早速airbnbに登録してみようと思いました。ポチ。（https://www.airbnb.jp/）

アカウントを作ってみると、どうやらホスト（部屋の運営者）側と、ゲスト（部屋の宿泊者）側の両方の機能を使えるそうな。

とりあえずairbnbってやっている人どれくらいいるんだろ…と検索窓に”東京”と入れてみると…
わお。1,000軒超の物件が出てきました（1,000軒以上は表示されず）。
1ページ当たり18軒までしか表示されないようです。


全物件の平均宿泊料金は8,700円と思っていたのよりも高めな感想。xパホテルとか、東xインとあまり変わらないのでは？
まぁ稼働率と中央値が分からないので、その価格設定でも本当に引き合いが沢山あるのかどうかと、一部の高級物件が平均を押し上げているだけという可能性はあるものの、都内の平均家賃9.5万円（https://www.daiwahouse.co.jp/chintai/souba/tokyo/より。部屋のサイズや立地によってばらつきがあるのでこの数字にあまり意味があるのかはさておき）で考えた場合、11泊/月で家賃を回収できるので、光熱費入れて稼働率4割程度が損益分岐でしょうか。

稼働率4割か…高いのか低いのかあまり感覚がないけど、事実としてホストのどれくらいが超えているのかな（そんなお客さんいるのかなー）と思い、まずはゲストの立場でサイトをうろうろしてみました。

サイトの使い勝手は画面を見ていただかないとなかなか感覚を共有できませんし、また僕はウェブサイト設計などについては全くの門外漢ですのであまり詳しくは語りませんが、大きく下記が良い点/悪い点かなぁと。

良い点：
・泊まる部屋の価格帯の絞り込みバーが直観的に使えて分かりやすい
・ページ右側地図上に示される各物件（と値段表示）をポチって物件に飛べるのは分かりやすくて良い
・地図上に示される物件数は、左側にサムネ表示されている18軒の物件のみだと思われ、地図がごちゃごちゃしていない

悪い点：
・価格順に表示できない？
・エリアの絞り込み方が区単位だけでなく何故か”赤坂”や”青山”などの単位も混在して気持ち悪い
・絞り込みの項目が少ない割にキーワード検索などのオープンクエスチョンが気に入らない

次にホスト側で色々と登録してみましたが、大きく登録が面倒だったのは以下2点です。
「リスティング」部分：
・ここで部屋の紹介分を記載したり、写真を掲載したり（airbnb側に写真を撮ってもらえるサービスもあります）、部屋のルールや価格、設備などを登録したりと色々とやることがあります。この時はまだホストをやるかどうかも決めていなかったため、一旦登録せず。

「プロフィール」関連部分：
・そもそも自分の個人情報をどこまで登録するか、またそれを対外的に表示するか、悩みながら書く必要がありそうです。僕の場合は会社が副業OKですし、ある程度リスクを取っても良いかなと思い、基本的には全て実名でプライベートなことも自己紹介に書きました。また言語は日/英で書きました。

大きく、この2つがホスト登録で面倒なところです。とはいえ、きちんと机に向かって考えて書けばここまで2h程度で出来ると思います。（まぁ1．の部屋の写真を撮れるように部屋を片付けるのが実は一番めんどくさかったです）

ここまででairbnbに登録が完了して理解も割と進んだので、次回はどこで部屋をやるか、どのような部屋にするか、といった要件定義をどのように行ったかについて書きたいと思います。

ではまた1週間以内に～。 ]]> https://ameblo.jp/keioshacho/entry-12051394211.html Thu, 16 Jul 2015 20:36:22 +0900 ビジネスエリート(笑)くんです！

自己紹介にもありますが、僕は慶應大学卒の現職外資系コンサルタントです。
自分でいうのも憚られますが、ビジネスの最前線で働いている人間が、旺盛な需要任せにせず、本気でairbnbをやったときに収益と顧客満足を両立させながら副業としていくことは可能なのかを検証していきたいと思います。
また、訪日外国人旅行客と触れ合えることでどのような楽しさ、或いは難しさを感じるのかについても実際に経験して共有したいと思っています。

本ブログはそんな軌跡を記していくものですが、今回は第一回ということで、まずairbnbを取り巻くマクロな環境等から書いていきたいと思います。

そもそも僕がairbnbに対して興味を抱いたのは半年ほど前、僕が個人的に仕事をお手伝いしている社長と話していたとき、彼が副業として10数軒の物件をairbnbを通じて旅行者に提供している話を聞いたときでした。

社長が言うには、中・韓を始めとしたアジア近隣諸国からの訪日外国人が急増しており、それに対してホテルの供給が追い付かないため、airbnbが受け皿の役割を果たしているのが現状で、部屋の運営者は軒並み非常に儲かっているそうです。具体的には10数軒の物件の客室稼働率は平均8～9割、家賃対比で250%以上の売上を月に上げる物件も多いそうです（※）。

それから興味を持って色々と調べていたのですが、大きく以下のことが分かりました。

・政策としての外国人への訪日ビザ発給基準の緩和、円安、景気回復、オリンピック誘致などを背景に訪日外国人観光客は急増しており、2014年実績の13百万人程度に対して2020年では30百万人（従来の20百万人から上方修正）を目指すなど今後も増える見通しであること
・需要に対して宿泊施設の供給量は追い付いておらず、また今後も需要を上回るペースで伸びる可能性は必ずしも高くないこと（仮設として、東京オリンピック以降も同様の需要があるか懐疑的なホテル業者たちが、投資に及び腰）
・短期観光客に対するホテル客室の供給も十分ではないが、中長期期滞在用のサービスアパートや、交流を目的としたゲストハウスなど、訪日外国人の多様なニーズに対する受け皿が貧弱
・airbnb自体は日本の業法上グレーであるという事実（業法に則るなら避難経路や消化器の設置、名簿記帳等が必要）を盾に猛反発している宿泊業界団体 vs 訪日外国人増加のために実を取りたい政府＋airbnb関係者といった構図が見え隠れすること（仮説）

要するに、①アツい業界だということと、②現在の業法上はグレーゾーンだけど政府の観光客誘致方針を踏まえると今より規制が緩むことはあれど大きく引き締まる可能性は少なさそう、ということ。

次回は、”実際にairbnbに登録してみた”について書こうと思います。
感想などいただければ嬉しいです。シェア等自由です。

※ご存知の方もいるかもしれませんが、airbnbを通じた個人での宿泊業の運営は現在の日本の法律には抵触する恐れがありますので、僕から推奨するものではありません ]]> https://ameblo.jp/keioshacho/entry-12050539948.html Tue, 14 Jul 2015 22:28:02 +0900