https://ameblo.jp/kentakamimura0807/ このブログは「夢のマイホーム購入、何から手をつければいいの？」「いつかは絶対でっかい家を買うぞー！でも何も知らないぞー！」という方を全力で応援するブログです！1人でも多くの方のお役にたてますように。 ja
前回は敷地面積に対する建築面積の割合、
「建ぺい率」
についてお話しさせて頂きました。


今回は敷地面積に対する延べ床面積の割合、
「容積率」
のお話です。


容積率も基本は建ぺい率と同じで、用途地域ごとに制限が設けられているのですが、
少しだけ、建ぺい率よりもややこしくなります。



▪️容積率とは？
上述の通り敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。
用途地域ごとに50～1300％の割合で定められます
これを「指定容積率」と呼びます。


この容積率は、「広すぎるお家は建てないでください！」という想いのこもった
制限です。
そう聞くと、「なぜ？？」と思われてしまうでしょうが、
実はこれがすごく大切なことなのです。


都市計画を考える行政の方々は、
「このエリアにはどれぐらいの人が住むだろう？」
「これぐらいの人が住めるエリアにしよう！」
と考え、整備する都市施設、道路、インフラ関係の計画を立てます。
すなわちエリア内に住む人口をある程度予測するために、制限をしたいのです。


これが守られず、例えば制限の倍以上の容積率で家を建てられまくると、
整備した施設ではまかないきれなくなってしまい、非常に困ってしまうという
事情があります。


では例えばですが、容積率200％のエリアで30坪の土地を購入した場合、
延べ床面積60坪までのお家が建てられます。


しかし容積率は建ぺい率とは違い、制限が緩和される場合は少なく、
逆にマイナスの制限を受けてしまうことがあります。
ここに、注意が必要です！


これは
「前面道路の幅員が12m未満の場合、住居系の用途地域では「道路幅×4/10」の数値、その他の用途地域（商業系・工業系）では「道路幅×6/10」の数値と、指定容積率を比較して、原則として低い方が適用される。」
という決まりがあるためです。
これを、「基準容積率」と呼びます。
幅員が狭く整備が十分でないエリアに、高容積率の建築物が建つのを
抑えるための決まりです。


ですので先ほどの30坪の土地も、前面道路の幅員が4mであった場合は、
4m×40％＝160％
となり、延べ床面積の上限は48坪となってしまいます。


ですので、土地から購入される方は、指定容積率だけでなく、
基準容積率にも注意を払ってください。
買った後に、「思ってた家が建てられないぞ！！」となってしまうと
取り返しがつきませんもんね！


「建ぺい率と容積率」編は以上でおしまいです。
少しでも皆様のお役に立てていれば幸いです。


最後までお付き合い頂きありがとうございました。

















]]> https://ameblo.jp/kentakamimura0807/entry-12143522052.html Sat, 26 Mar 2016 22:21:59 +0900
建ぺい率と容積率。


普段はあまり聞きなれない言葉ですが、
土地を購入し、お家を買うことを検討されている方、
建て替えを検討されている方には
密接に関わりのある言葉です。


そのうち今回は「建ぺい率」についてのお話です。


建築基準法では環境維持や安全面を配慮し、地域により建築可能な建物の大きさに
制限を設けています。


また別の機会にお話致しますが、私たちが住む土地は、
ほとんどの場所が都市計画というもので様々な制限が設けられています。
都市計画が定められた都市計画区域というものは、実は国土の4分の1程度なのですが、
その中に9割以上の人が住んでいます。


そして都市計画法では、都市計画区域の用途が混在することを防ぐために、
全12種類の「用途地域」というものを定めています。
自分の家の隣にカラオケや工場があったら嫌ですもんね！笑


さて、それでは本題へ。


▪️建ぺい率とは？
敷地面積に対する建築面積の割合のことです。
用途地域ごとに30～80%の割合で定められます。


「土地の面積いっぱいいっぱいには建てないでくださいよ！」ということですね。
なぜ？と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、火災時の延焼を防ぐことや
住居地域の環境を維持するといった大切な目的があります。


例えば建ぺい率が60％の30坪の土地を購入された場合、
実際建築面積として利用できるのは18坪ということになります。


ただし3つの緩和措置があります。

①建ぺい率の上限が80%の地域で、防火地域内に耐火建築物を建てる場合
→建ぺい率の制限なし

②敷地が特定行政庁が規定する角地にあたる場合
→10％割増

③防火地域内に耐火建築物を建てる場合
→10％割増

②、③双方に該当する場合には20％の割増となります。



こういった決まりございますので、土地をお探しされる際は、
「思い描いているようなお家が建てられるのか」という点に、十分に注意をしてください。


以上、建ぺい率についてのお話でした。


次回はお家の中の広さについての制限
「容積率」
についてお話しさせていただきます。





]]> https://ameblo.jp/kentakamimura0807/entry-12143197110.html Sat, 26 Mar 2016 00:37:27 +0900 住宅や土地の広さを表す単位にはいくつかの種類があります。


「お客様、こちらのリビングは16畳もあってすごくひろいですよ！」

「このあたりの土地は平均坪単価○○円です。」

「新築マンション！占有面積80m2、3LDKのゆとりある間取り」


うーん、イマイチわからん！統一して欲しいですねー。
しかしこの単位達の歴史は意外と古く、なななんと、奈良時代まで遡ります！


時は701年、大宝律令にて尺貫法は定められた。
1坪は人が1日に食べる米を生産できる広さとして、ほにゃららと言う話はさておき、
長い長ーい歴史があり、「坪」「帖」に関しては正式な不動産取引においてはすでに
使用することが禁じられておりますが、目安としてはおそらく残り続けます。
ですのでみなさん、がんばって慣れましょう！


しかし「坪」「帖」「m2」の中には、私たちを惑わせる者がおります。
誰でしょうねー。
1つずつ見ていきましょう。



まず一番裏切らないものは「m2」です。
1m×1mが「1m2」ですね！
なんと分かりやすい！そして正確！
よって不動産の取引にはこの単位が使用されます。



次に裏切らないのは「坪」
1坪＝約3.3057m2です。
こちらも「m2」をベースに計算することができますので、ほぼ正確です。
ただし一般的に「坪単価」（1坪あたりの価格）という際は、
1坪あたり3.3m2で計算しますので、実際とは少し誤差が発生します。



そして最後に「帖、畳」！
「畳1枚で1帖」と言いますが、こちらがものすごく危険！
そう、ご存知の方もたくさんいらっしゃるかとは思いますが、
畳の大きさにはいくつか種類があるのです。

そのため皆さんの中には、賃貸のお部屋を見に行ったりした際に
「この部屋本当に6畳あるかなー？」などと感じた経験をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

ではどういった種類があるのか。
主に用いられる基準としては、以下のものがございます。


▪️京間
955mm×1910mm＝1.824m2

主に近畿・中国・四国・九州と西日本の大部分で使用されている。


▪️中京間
910mm×1820mm＝1.6562 m2

主に愛知・岐阜県の中京地方や福島・山形・岩手の東北地方の一部、および北陸地方の一部と沖縄、奄美大島で使用されている。


▪️江戸間、関東間
880mm×1760mm＝1.5488m2

関東、東北地方の一部、北海道と三重県伊勢地方の地域で使用されている。


▪️団地間、マンション間
850mm×1700mm＝1.445 m2

公団住宅、アパート、マンション等、共同住宅や高層住宅のほとんどで使用されている。


例えば
「広々20帖のリビング！！」
といった場合でも、
①京間の場合
1.824×20＝36.48m2

②団地間の場合
1.445×20＝28.9m2

となり、7.58m2もの差が生まれてくるのです。
団地間で換算すると約5帖分ですね。
大きな差です。


「帖」いう単位にはこういった様々な基準があるため、
出身地や、実家が戸建かマンションかなどにより、人によって広さの感じ方が異なります。

京間エリアの戸建出身の方が初めてマンション住まいされる際などは、
特に注意が必要ですね！


最初はイメージしづらいかもしれませんが、
できれば一番正確な「m2」をご自身の広さの基準にできるようにしましょう！



]]> https://ameblo.jp/kentakamimura0807/entry-12142477679.html Wed, 23 Mar 2016 23:59:19 +0900
はい、かかります。
それはもう！予想以上にかかります。
住宅購入の初期費用と合わせると、かなりの金額になります。


目安としては、新築か中古かで差がございますが、物件価格に対して
新築の場合3～7%
中古の場合6～10%
が必要となります。
中古の方が高いのは、仲介手数料がかかるためです。


それではまず、購入時にかかる費用を項目別に列挙していきましょう！
【住宅ローン関係】
▫️保証料
▫️抵当権設定費用
▫️印紙税
▫️融資事務手数料


【契約関係】
▫️火災保険料
▫️団体信用生命保険料
▫️所有権移転もしくは保存登記費用
▫️仲介手数料
▫️日割り清算金




こ、こんなにも項目がー・・・！！
しかし、国は住宅の流通を促進したいので、
税金に関しては軽減税率と言って、サービスしてくれたりもします。
時期により割合は変動しますが、今は比較的優遇されている時期と言えるでしょう。


ではでは、簡単にではございますが各項目ご説明させて頂きます。
金額は物件の規模・性能・築年数・取引形態により少し幅がございますので
あくまでも目安にしてくださいね。


【住宅ローン関係】
▫️保証料
いやー、まず聞き慣れませんね。
こちらは銀行を通じて保証会社という会社に支払うお金です。
万が一支払いできず不良債権となった場合は、こちらの保証会社が債権をすべて
引き受けます。銀行にとってはリスクヘッジですね。
でもこのシステムがないと銀行も今のように低金利でバンバン融資してくれませんので
我慢してお支払いするしかございません。

金額は金融機関により差があり一概には言えませんが、
3000万円を35年間でローンを組んだ場合は、50万円～高額になると
100万円前後になることもございます。
中には保証料ゼロという銀行もございますが、金利やその他の手数料が
高額になるケースが多いです。


▫️抵当権設定費用
抵当権というのは「万が一お金を返済して頂けない場合は、このお家を売却して
返済して頂きますよー！」という権利です。要は担保です。

手続きは司法書士さんが行うことがほとんどで、通常は
借入額×0.4%
という金額になりますが、軽減措置があり
・ご自身で住む
・床面積50平米以上
・新築もしくは購入後1年以内
・築20年（耐火建築物であれば25年以内）
であれば
借入額×0.1%
に抑えることが可能です。

こちらに加え司法書士さんへの報酬として5～10万円を支払います。


▫️印紙税
金銭消費貸借契約書に貼る印紙代です。
国税庁のHPに最新の情報が載っておりますが、現在は
1000万円以上5000万円以下の場合は2万円となります。



▫️融資事務手数料
金融機関に支払いする事務手数料です。
3～5万円に設定しているところが多いです。



【契約関係】
▫️火災保険料
火災保険は奥が深くボリューミー過ぎるので、触りだけ。
戸建かマンションか、構造、プランにより大きく金額が変わってきます。
また、年払いと一括払いがあるなど多種多様でございます。
しかし、住宅の火災保険に関しては一括支払いの方が随分総支払い金額はお安くなりますので
諸費用に少し余裕があれば、一括払いをオススメ致します。


▫️団体信用生命保険料
こちらは通常の銀行であれば自己負担なしで含まれているケースがほとんどです。
別途で費用がかかる代表的なものは「フラット35」。
ローンを組む金額や金利にもよりますが、時にはすごく高額になることもあります。
その辺りも考慮に入れてどこでローンを組むか検討しましょう！


▫️所有権移転もしくは保存登記費用
ご自身のお住まいを「これはわたしの所有物です！！」と
法的にも主張する事が所有権を登記するということです。

こちらにかかる費用は固定資産評価額というものを基に計算されます。

・所有権移転登記（主に中古住宅）
土地；評価額×1.5%
建物；評価額×2％

建物に関しては先の抵当権設定時同様の条件で、軽減措置が適用されます。
2％→0.3%

・所有権保存登記（主に新築）
法務局の認定価格×4％

こちらも軽減措置が適用されます。
4％→1.5%



▫️仲介手数料
こちらは法律で上限額が定められております。

（物件価格×3％＋6万円）×消費税

という金額です。



▫️日割清算金

こちらは主に中古住宅の場合に必要となる費用ですね。
・固定資産税。都市計画税
・マンションの管理費・修繕積立金等

固定資産税は1月1日現在の所有者に支払いの請求書が届きます。
ですので、例えば10月1日に購入した場合は、
3ヶ月分の固定資産税を支払わなくてはなりません。

ただしこれは起算日が1月1日の場合です。
日割りの起算日は法律による決まりがなく、地方の慣習によることが多いです。
一般的に関東は1月、関西は4月を起算日として計算するケースが多いようです。

また、マンションの管理費等についても先払い制のものですので、月の半ばに
引き渡しを受けた場合は、その分の日割りを支払うことになります。



以上各項目簡単にご説明させて頂きましたが、実は契約後にもかかる費用ございます。
不動産取得税や引越し代、地域や購入する物件によっては自治会への加入費など
思ってもいなかった費用がかかることもございます。


このあたりの費用も事前に調べて、契約後に嫌な思いをすることのないように
したいものです。



それでは、今回で住宅ローン初級編は終了となります。
少しでも皆様のお役に立てていれば幸いです！


最後までお付き合い頂きありがとうございました！ ]]> https://ameblo.jp/kentakamimura0807/entry-12139287279.html Mon, 14 Mar 2016 22:40:49 +0900 さて、第2話目は住宅ローンの審査基準についてお話したいと思います。



「これって何を審査されるんですか？」
住宅ローンを組むほとんどのお客様がする質問です。


皆さんやはり気になりますよね！
そして「審査」と聞くと、マイナスになりそうなことに心当たりがある人もない人も
なぜか不安な気持ちになってしまいます。
そこで金融機関は審査において、どういったポイントをチェックしているのかについて
お話ししていきます。



まず審査において重要視されるポイントを挙げていきます。
▫️年齢
▫️年収
▫️勤続年数
▫️返済比率
▫️頭金の割合
▫️健康状態
▫️個人信用情報

あとは物件自体が融資しても良いものか(担保評価)なども評価はされますが、
一般的な住宅の場合は基本的にはそこまで問題にはなりません！
また、「連帯保証人が必要か」と聞かれることがありますが、実は住宅ローンでは
必要ないケースが多いです。
ただしご夫婦で収入を合算してローンを借り入れする場合や、返済比率がギリギリの場合、
また、自営業者の方などは連帯保証人を求められるケースもございますので、お気をつけください。



いくつか項目を挙げましたが、実は審査基準は金融機関により異なっており、
明確な基準は公開されておりません。
ですので、A銀行では融資を断られてしまった場合でも、B信用金庫では融資が下りたということも
十分にあり得ます。
また、どれか一つが基準に達しなかったからといって絶対にNGというものでもなく、
金融機関は各項目をみて、総合的に貸付可能かどうかを判断します。




▫️年齢
金融機関により異なりますが、完済時年齢の上限を80歳前後で定めているところが多いです。
ただし、組むことは出来ますがずーっと同じペースで返すと考えるとあまり現実的な数字では
ありません。年金だとほぼすべて持っていかれちゃいますもんね。笑

ですので完済時の年齢を65～70歳までに設定して、返済比率が無理なく収まる金額のお家を
選ばれるのが、審査的にも将来的にも安心なラインでしょう。
また繰上返済といって、「少し貯金ができたので、100万円返します！」というように、
少しまとまったお金ができた際にローンの一部をまとめて支払う方法もございますので、
うまく活用してください。
かかるはずだった金利も省ける非常に便利な返済方法です。




▫️年収
こちらはやはりどの金融機関でも重視されるポイントです。
毎月の返済額と比較し、子供の人数やお勤め先の内容も含め無理なく返していけるご年収かどうか。

また、住宅ローンを組める最低年収としては150～200万円に設定しているところが多いです。




▫️勤続年数
昔は3年以上というところが多く、今もその基準で審査している金融機関も多いですが、
1年以上で審査の土台にのってくるところも数多くございます。
もちろん、長ければ長いほど審査には有利に働きますが、短いからといって
すぐにあきらめる必要はありません。




▫️返済比率
35～40%を上限に設定している場合が多いようですが、第1話でお話させて頂いた通り
年収により数字は上下します。

ただし先にも述べたように、やはり30%以内に抑えるのが望ましいでしょう。
額面の収入の40%も住宅費に持っていかれるなんて、想像しただけでも恐ろしいですもんね！！




▫️頭金の割合
ご年配のお客様に多いのが、「頭金2割は必要なんですよね。」という方。
あるに越したことはありませんが、今は頭金なしでも融資してくれる銀行はたくさん
ございます。
場合によっては契約にかかる初期費用もローンに組み込むことも可能です。

結婚してある程度生活も落ち着いて来たし、賃貸はもったいない！でも頭金が貯まってない！！
という方にとっては救世主的な存在ですね！




▫️健康状態
通常銀行でローンを組む場合は、「団体信用生命保険」というものに加入する必要があります。
いわゆる「団信(だんしん)」ですね！
団信とはローンの債務者が死亡もしくはじ高度障害になった場合に、ローンの残債務がゼロになる
という保険です。ずっと賃貸よりも購入した方が良いと言われる理由の1つです。


ですがこちらに通らないと、通常の銀行などではローンを組むことはできません。
もし難しい場合は、住宅金融支援機構のフラット35という商品であれば団信は強制ではありませんので、そちらで借入するという方法もございます。




▫️個人信用情報
さぁ、こちらが最後の難関です！
ブラックの方はお断り。よく聞く言葉です。
他の借入の状況や、今まで借入した際にきちんとした返済をしたきたかどうか・・・
実はすべて履歴が残っています。
なんと、毎月の携帯代の支払いまでもです！
こちらを審査の際には必ず確認されます。


「まずい、何度か滞納した記憶があるなー。」という方や、
「5年前に起こしてしまったカード事故。かなり前だけどまだ残っているのだろうか・・・。」
という方。
実はご自身でお調べ頂くことが出来ます！

▪️全国銀行個人信用情報センター
▪️JICC
▪️CIC
など、あまり聞きなれないかもしれませんが実際に銀行さんなどが信用情報を
調べるために使っている機関です。
こちら、ご自身の信用情報を開示して頂けますので、ご心配な方は一度お試しください。


また、その他にローンをたくさん組まれていたり、限度額の高いクレジットカードを
所有していたりすると審査にはマイナスに働きますので、十分ご注意ください。




以上ざっくりではございますが、審査の際に主に見られているポイントを
ご紹介させて頂きました。



次回、住宅ローン初級編最終話となる第3話では、
「えっ、ローン組むのにお金かかるの？」というお題で
住宅ローンを組む際にかかる費用と併せて、お家を購入する際にかかってくる費用について
お話致します！


最後までお付き合い頂き、ありがとうございましたm(_ _)m














]]> https://ameblo.jp/kentakamimura0807/entry-12136834242.html Mon, 07 Mar 2016 23:32:09 +0900

お家を買おうと考えている方にとっては避けては通れない道ですが、
「詳しく知っているよー！」という方は非常に少ないと思います。
先にお家を買った先輩方に聞いてみても、「安定した固定金利が良い！」と言う人もいれば、
「いやいや、今の時代は絶対に変動金利だよ！」と言う人もいる。
何が正しいかイマイチ分からないですよね。


そこで、まずお家を買うにあたり1つの大きなステップとなる「住宅ローン」について、
少しでも苦手意識を無くしてもらえるよう、お話ししていきたいと思います。


「住宅ローン」初級編は全3話でお送りします。


さて第1話目は皆様気になる、
一体今、自分はいくらのお家が買えるのか！？
と併せて
いくらぐらいのお家を買うべきなのか？
についてお話ししたいと思います。


住宅ローンの上限額は年収によって決まります。
もちろんそれ以外の審査基準もございますが、そちらについては2話以降でお話しいたします。


実は借入可能な上限額の目安をお知りになられたい方は、各金融機関のHPで
住宅ローンの簡易シミュレーションを行うことが出来ます。
こちら非常に便利ですので、一度試してみてください。
簡単に借入可能額を調べることができます。


ただ、できればその金額が割り出される仕組みはぜひとも知っておいて頂きたい！
なぜか？
そう、借入可能額ギリギリまでローンを組み、
結果家を手放すという方が後を絶たないからです。
最近流行りの任意売却。
よく耳にする言葉ですが、実際そこまでいくと取り返しのつかないことにもなりかねません。


しかしこれは、なぜその上限額になるのかを知って頂くことで少しは避けることができます。
ポイントは上限額が金融機関により差が出てくるということ。
ということで簡単にですが、計算の仕組みをお話したいと思います。


まずこの計算には返済比率というものが大きく関わってきます。
額面の年収に対して何%を返済に当てるかという割合ですね。
こちらは金融機関によりますが、年収により違いがあり、
・ ~300万 ➡︎~25%
・300~400万 ➡︎25~30%
・400~700万 ➡︎30~35%
・700万~ ➡︎35%~
おおよそこのような数字になってきます。
年収が上がるごとに、年収に占める割合もアップしていきます。
ここには金融機関様からの「必要最低限の生活費は残しておいてくださいよー！」
というメッセージが込められています。


もう1つ大きく関わってくるのが審査金利。
こちらは実際に支払っていく金利とは異なり、審査の際の計算に使われる金利ですね。
ですので、よく耳にする「0・～%」という金利よりも厳しく設定されています。
こちらも金融機関により異なりますが、4%前後で設定しているところもあれば、
店頭金利や独自の審査金利を適用している金融機関もあります。


さて、これだけでは何のことやらという感じですので、1つ具体例を上げます。
例えば年収400万円の方が
Ａ社 返済比率30% 審査金利4%
B社 返済比率35% 審査金利2.475%
C社 返済比率35% 審査金利2%
の銀行に相談に行った場合、借入可能額は一体いくらになるのでしょうか？


Ａ社
400万円×30%=120万円 年間返済上限額
100万円÷12=100,000円 月額返済上限額
100万円を35年間で返済した場合の月額返済額 4427円
100,000円÷4,427円×100万円＝2,258万円 借入可能額


B社
400万円×35%＝140万円
140万円÷12＝116,666円
100万円を35年間で返済した場合の月額返済額 3,561円
116,666円÷3,561円×100万円＝3,276万円 借入可能額


C社
400万円×35%＝140万円
140万円÷12＝116,666円
100万円を35年間で返済した場合の月額返済額 3,312円
116,666円÷3,312円×100万円＝3,522万円 借入可能額

なんと！
A社は少し厳しめとは言え、金融機関によりこんなにも差があるのです！


もしC社で上限まで借入した場合、月々の返済額は変動型で最大限金利優遇がついた場合でも、
(このあたりも追い追いご説明致します。)
月々の返済額は10万円近くになります。
もしマンションを購入された場合はさらに管理費・修繕積立金・駐車場代が
加算され、物件にもよりますが月額12～14万円支払うことになるのです。
いやはや恐ろしい。
手取りが25万円ほどあったとしても半分ぐらいは住居の費用に取られてしまいます。


不動産業者の中にも、親身にお客様のことを考えてくれる方もいれば、
一部ですが中にはそうでない方もいるのが現実です。
「年を追うごとにご年収もあがるので大丈夫ですよ。」
とか
「奥様も少しパートをして頂ければ」
とか、挙げ句の果てには
「その分お仕事にすごくやる気がでますよ!!」
というアドバイスを受けることもあるかも知れませんが、今の日本は労働環境が非常に厳しいです！
大手企業であっても将来など約束されたものではありません。中小企業であればなおさらです。


ご年齢・お勤め先・家族構成など置かれている環境は人それぞれです。
借入できるからと言って、いっぱいいっぱいまで借入されるのは個人的には
オススメできません。
返済比率はできればご年収の20～25%までに抑えるのが望ましいでしょう。



住宅ローンは高額のローンですので、一度返済に失敗してしまうと取り返しのつかないことになります。
ですので、住宅ローンを組む際には
「借入可能額＝自分に合った物件価格・・・ではない！！」
ということを念頭に、将来必要になってくる費用も冷静に考えながらご検討ください。




次回、第2話は「住宅ローン、一体何を審査されるの？」というお題で、
基本的な審査の基準についてお話させて頂きたいと思います。

最後まで目を通して頂きありがとうございました。
次回もよろしくお願い致します。




































]]> https://ameblo.jp/kentakamimura0807/entry-12135722000.html Fri, 04 Mar 2016 22:27:47 +0900