最近、息子がジブリに夢中で、本日、何度目かもわからないトトロを見ながらの更新です。

10月24日の日経新聞夕刊に、東京の不動産に関する記事が上がっていましたので、まとめと私見を載っけときます。

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お久しぶりです。

少し時間に余裕ができたので、またちょくちょく更新していきたいなと思っています。

久々なので、真面目に不動産投資のこと。

最近、香月が不動産投資をしていると知っている不動産投資初心者の人に、いろいろ聞かれるのですが、『中古マンション』というと不可解な顔します。

おそらく新聞の折り込みチラシに入るような、新しいマンションを買っているというイメージがあるようですね。

経験者は、誰もが知っていると思いますが、新築マンションは投資にはＮＧです。

なぜなら…

っとその前に、次のとある記事をお読みください。

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給料の伸び悩みが続く昨今、定期的に家賃を受け取れるマンションへの投資に興味を持つ人は多い。だが実際に投資して失敗した人も少なくない。

「高い勉強代だった」

5戸持っていたワンルームマンションをすべて売却した。
東京都に住む50代の男性公務員はため息をつく。
不動産業者に勧められ10年近く前から投資。
家賃収入が家計の足しになると期待した。

つまずきの始まりは全額ローンで買ったことだ。
当初数年は返済金利を下げる特約があったが、その後は金利も毎月返済額も上昇し、家賃で返せなくなった。
売却も考えたが「ローン残高より安い値段でしか売れない」。
最後は親の援助でローンを完済。

マンション投資から足を洗った。

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これは、おそらく新築マンションを購入したようですね。

こういう失敗例はよくあります。

逆に、この人が手放したマンションを安く買った人は、今頃成功しているかもしれませんね。

皮肉なもんです。

さて、本題。

新築マンションへの投資で失敗する理由は、次のような理由からです。

１．新築マンションの販売価格には、購入者を集めるために使った広告費が上乗せされている。

２．上のような理由もあり、新築は投資金額が高額になる。

３．そのため、ローン利用の場合、支払額が家賃収入を上回ることが往々にしてある＝月次収支をプラスにするのが難しい

４．一方、賃料は投資当初は高めだが、年々下がる傾向にあり、逆に修繕費は上がっていく

５．そんなわけで、不動産取得税や固定資産税などの費用を勘案した実質利回りが結局低くなってしまうどころか、マイナスになることもある

６．『新築』は『中古』になった瞬間に価値が３割ほど減るため、売ろうとしてもローンの残債を超える価格はなかなかつかない。

そんな感じでしょうか？

実際、それぞれの要因を深く分析していき、それを克服できれば、新築マンションでもうまく運用できる可能性はありそうです。

とは言え、投資マンションとして購入するのならば、『中古マンション』が良さそうですね。

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全部jimdoで作ってるんだね。

結構簡単にできるのかな？？

不動産投資に限らず、『家計』・『保険』・『投資』

という３つのテーマで、毎月勉強会を開催しております。

金融機関勤務の友達と、２人でやってます。

完全に趣味でやってますので、無料ですｗ

次回は、３月２４日（日）

テーマは、　『キャッシュフロー表を作ろう』　です。

他のセミナーと違いは、

・　営利目的でないこと（参加者からの対価を求めない）

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　　┗今回は、主催者の作成したキャッシュフロー表を開示します。

・　現役世代（主に20代、30代）がメインの参加者

そして…

・　男女ペアの疑似夫婦で、話し合ってもらうこと！

です。

詳しくは、コチラより。

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ご関心ある方は、ぜひご連絡を。

【香月】

多くのサラリーマンにとって無縁の確定申告も、私にとっては年に１回の大イベント！

というのも、節税効果を狙った不動産投資をしているからなのです。

では、どのくらいの節税効果を得られるのか？

シミュレーションしてみましょう。

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＜マンション投資の節税効果のまとめ＞

例えば、年収700万円の4人家族（お子様が16才未満と仮定します）の
ご家庭のサラリーマンが新築のマンションをご購入された場合を例に見てみます。

●マンション投資する前の税金：
所得・基礎・保険等の控除をして、課税対象額 約 360万円として計算します。
所得税　360万円×20%－42.8万円＝29.2万円
住民税　360万円×10%　 　　　 ＝36 万円

マンション投資をする前の税金は、合計　65.2万円　となります。

●マンション投資をすると税金がどうなるのでしょうか。

1,770万円月額賃料6.2万円のマンションを頭金50万円でご購入された場合の初年度の税金は：

収入：家賃　6.2万円×12ヶ月＝74.4万円（一年分）　…　Ａ

ローン額　　1,720万円・年利2.3%・期間30年
月々ローン額　　　約　66,185円（生命保険料込）
年間ローン額　　　約　79.4万円

必要経費
金利分　　　　　　　　　　27.4万円
減価償却費（建物・付属設備）81.2万円
管理費　　　　　　　　　　 9.5万円
登記費用　　　　　　　　 20.0万円
租税公課 22.0万円
修繕費・管理委託手数料 18.0万円

合計　　約　178.1万円　…　Ｂ　

よって、不動産収支は、Ａ－Ｂ

74.4万円－178.1万円＝▲103.7万円・・・赤字となります。

不動産所得は総合課税により、給与所得を含む他の所得と合算されますので、課税対象額は、360万円－103.7万円＝256.3万円　となります。

さて、もう一回税金の計算をしてみましょう。
課税対象額が360万円から256.3万円まで少なくなるので、

所得税　256.3万円×10%－9.8万円＝15.8万円
住民税　256.3万円×10%　　　　 ＝25.6万円

マンション投資をしたときの税金は、41.4万円

確定申告によって、還付される金額は：65.2万円－41.4万円＝23.8万円

源泉された65.2万円の税金の内23.8万円が還付される計算になります。

月々のキャッシュフローを見ると、収入6.2万円に対し、ローンの支払は、6.6万円で、月々4千円のマイナスとなります。

でも、確定申告によって、のちに、まとまった金額を受け取れるのです！

そんなわけで、確定申告は、非常に重要なのです。

今回のシミュレーションは、お世話になっている株式会社レビアさんのメルマガを参考にさせていただきました。

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毎日更新する気はさらさらありませんが（！）

書きたいことがあれば、ちょろっと書いていきたいと思います。

…不動産からますます離れますが！

昨日の日経夕刊に出ていましたが、

フィッチがトルコ長期国債（外貨建て）を

「ＢＢ-」　から　「ＢＢＢ+」

に１ノッチ格上げしました。

単に１段階引き上げただけか～と思われるとでしょうが、

この１段階の引き上げは大きい！

例えるなら、

ＡＫＢでメディア選抜に入れるか入れないかくらい大きい！

…ちがうか？

「ＢＢＢ」以上は、信用度が投資するにふさわしいとされる

「投資適格級」と呼ばれます。

各投資主体において、投資先を

「投資適格級」のみに限定しているところも多いので、

今回の格上げにより、今後トルコへの投資資金流入が期待されます。

ちなみに、ムーディーズ、Ｓ＆Ｐにおいては、まだ不適格。

１ノッチ上がれば、投資適格という水準です。

トルコへの投資においては、

トルコへ投資する投資信託への投資が一番簡単ですが、

トルコリラ建の外貨建て債券へ投資するという方法もあります。

各証券会社においても取り扱いはあろうかと思いますが、

ＧＭＯクリック証券のＨＰを見ると、

トルコリラ債の条件は、

フィンランド地方金融公社の

残存２年８か月の

ディスカウント債券で、

利回り５．０６３％　（11／５時点）

という感じです。

為替水準は、１リラ＝45円程度で、足元上昇中という感じでしょうか。

なお、トルコリラのＦＸに関しては、

取扱いをしている業者もありますが、

マイナーなところばかりなので、やめておいたほうがいいかと。

今回の格上げが、メジャーどころの取り扱いの契機になるかもしれませんね。

（担当：香月）

いろいろな証券会社がありますが、ＧＭＯクリック証券は、

使い勝手がよく、手数料も他社と比べて安いです。

今回ご紹介のように外貨建て債券の取り扱いもあります。

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最近のどが痛いです。

季節の変わり目、ご自愛ください…

実家の借金　・　転職　のダブルパンチで当面不動産投資ができず、

ネタもないので、当面不動産投資に限らず、

『投資』に関していろいろと書いていこうと思います。

なお、香月は業界離れましたが、ハギーはまだ証券業界におりますので、

投資関連のネタは、香月の勝手な意見であり、

ハギーやハギーの所属する会社とは一切関係ございません！

と一応、ヘッジを入れときます^^

全然このブログの更新はしておりませんでしたが、

未だにそこそこのアクセスがあり、

一番多い検索ワードは、　『２０代　不動産投資』　。

結構、２０代でも興味あるのかな？

とは言え、実際２０代の不動産投資は　難しい　です。

担保提供できる資産があるとか、

バリバリ働いていて年収が高い　といった方は別ですが、

普通の２０代会社員の場合、そこまで大きく資金の借り入れもできず、

保有できる物件は、限られてきます。

マンションや、区分を数件購入すると、すぐに借り入れの余力が尽き、

どんどん繰り上げ返済していかないと、追加投資は困難です。

（　もっとも追加投資せずとも保有しているだけで旨味はありますが　）

とは言え、それはまだ良い悩みで、

２０代ということで考えると、

・　そもそも信用力がなくて借り入れできない

・　勤続年数が少なくて借り入れできない

・　転職したてで借り入れできない

とか、さらには、

・　すでに住宅ローンを組んでいて借り入れできない

という人もいるかと思います。

とは言え、それでも　不動産投資がしたい！　という人は、

不動産ＲＥＩＴ　を買うのが一番簡単でしょう。

東証ＲＥＩＴ指数は年初から３割近く上昇して、

約１年５ヶ月ぶりの高値水準にあります。

それでも、現状の株式、債券相場を考えると、

ＲＥＩＴが一番投資妙味があるかと思います。

日銀の金融緩和政策も追い風になっています。

実際、ＲＥＩＴの購入主体を見ると、

年初から一貫して買い続けているのは銀行のみで、

足元徐々に外国人や個人の買いが増えつつあるようです。

あと、年金もこれまで国債に投資していたお金を、

利回り向上を目指し、利回りが市場平均５％で安定しているＲＥＩＴに

振り分けるような動きも見られるようです。

不動産投資はしてみたいけど、

マンション買うのはちょっと…

と言う方は、是非ご検討あれ。

今回は、　『とは言え』押しにしてみました　香月　でした。

（担当：香月）

上場ＲＥＩＴは証券会社で購入可能です。

いろいろな証券会社がありますが、ＧＭＯクリック証券は、

使い勝手がよく、手数料も他社と比べて安いです。

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こんにちは、香月です。

気付けばあっという間に３か月…

近況のご報告。

①　空室２か月目突入…

京都の２件目のマンションが法人契約だったのですが、８月末で退去。

下期入りですぐに賃借人が決まると思いきや…決まらず！

２か月持ち出しになり、かなりつらい日々。

そして、不動産業者に催促を入れ続ける日々。

こういう時に家賃保証していない辛さをひしひしと感じますね。

しばらく我慢の日々ですが、そろそろ対策を練らないといけませんね。

②　実家の債務を背負いました。

実家が完成し、父親との連帯債務で3,000万円ほど背負いました…。

もはや次の投資の見込みなし！

③　転職しました。

どうせ実家の債務を背負って、当面不動産投資もできないし、

という考えもあってか（？）、この機会に転職しました。

そして次は証券会社ではありません。

というわけで、おいおいタイトルも変えなきゃなと考え中。

ちなみに、ハギーは引き続き証券マンです。

④　業者からの謎のアプローチ。

不幸なことにＴＥＬ番号がどこからか漏れたのか、

東京の聞いたこともない不動産会社から電話がかかってくるようになりました。

まだ頻度が少ないので構いませんがね。

という感じです。

というわけで、不動産業者の尻を叩きつつ、なんとか次の賃借人と契約することが当面の課題。

そして、繰り上げ返済のための有価証券投資。

証券会社を辞め、株式投資も本格的にできるようになるので、今後はそっちネタで更新していこうかな？

（担当：香月）

引っ越しをお考えの方は是非こちらをご利用ください。

香月は今回転職に伴い、こちらを利用しました！

かなり有利な料金プランになったかと(≡^∇^≡)

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こんにちは、香月です。

日経平均株価もいよいよ9,000円回復！

近況のご報告。

①　賃借人が変わりました。

京都の１件目のマンションの賃借人が、大学生で今年３月に卒業により、退去。

２週間ほどで次の賃借人と契約できました。

家賃保証はしていないので、内心ドキドキ。

決まるまでは、毎日不動産検索サイトを見ていましたよ。。。

そして、なぜか（！）家賃が1,000円ＵＰ！

年間で12,000円と考えると、結構嬉しい。

②　金利が下がりました。

４月の長プラが前回の利率適用時の金利より、0.05％下がったので、

７月以降契約の適用利率が0.05％下がります。

融資受けてから、半年の適用利率の見直し毎に利率が下がっている…

上がるよりはいいんだけど、つまりは今借金すべきと言うことか！

③　実家が建ちました。

実家の家が無事棟上げ終了。

連帯債務を背負うのは、今年の下期になりそうです。。。

④　業者からのアプローチはありません。

融資組むのが難しいのをご存じなのか、最近あまりアプローチはないですね。

東京の業者さんからセミナー案内が来たくらい。

⑤　住民税下がりました。

確定申告で、経費として220万円ほど計上したので、

６月からの住民税が15,000円ほど下がりました。

おかげで、手取り金額は大幅増！

増えたお金は着々と投資に回しております。

という感じです。

特段大きな動きはないですが、まあまあ上手くいってますね。

次の動きは、実家の連帯債務を除けば、繰り上げ返済だと思いますので、

当面は、不動産よりも有価証券メインで殖やそうかと。

（担当：香月）

こんにちは、香月です。

木曜・金曜と会社を休み、土曜には万全の体調になりそうです。

うーん、計画通り☆

さて、みずほコーポレート銀行の３月の長期プライムレートが発表されました。

１．３５％

引き下げは昨年８月以来、７か月ぶり。

ちなみに…

プライムレートとは、銀行が企業に対して融資する際の一番優遇した金利（最優遇金利）のことです。

つまり最も信用度の高い企業に対する貸出金利。

貸出期間が１年未満のものを短期プライムレート（短プラ）、１年以上のものを長期プライムレート（長プラ）と呼び、各銀行が個別に定めています。

みずほコーポレート銀行の長プラの推移はこんな感じ。

ちなみに過去のデータは、日銀のＨＰから取れます。 http://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/index.htm/

香月のローンの金利は、このみずほコーポレートの長プラに連動する商品。

４月１日時点の適用金利が、次の７月～１２月、

１０月１日時点の適用金利が、次の１月～６月の

金利に適用される商品設計です。

というわけで、０．０５％下げ決定！

最近、ますますインフレ警戒的な話が多いなかで、低下したのは、皮肉な話と言えば、皮肉な話。

ただ、そんな水準が大きく変わったというわけではないんですけどね。

（担当：香月）