今日は都内も20度位まで気温が上がった模様

晴天は身も心も穏やかな気持ちにさせてくれます

さて、話は変わりますが今朝いつも通りに出勤し

会社の郵便受けに、いつもの「不動産広告」を。

最近、やたら多いんですよ～

賃貸ですと

・フリーレント○ヶ月、敷金0ヶ月、礼金0ヶ月

・引越代サービス、インターネット無料

売買では

・新価格に改定

・3月末まで期間限定キャンペーン

などなど消費マインドが冷え込む中、

各社とも必死ですよ。

某業者さんのチラシで60.5％OFFの

新築マンションリーフレットがありました。

坪単価にして、約589万円→356万円

これって当初の値付けが間違いなんじゃないでしょうか

そこの売主のHPを覗いたら、案の定

3月末決算

この時期は駆け込み利益狙いのバーゲンが盛んです。

しかも、銀行も同時期の決算期が多いので

属性の良いエンドには、とても貸したい訳で

そろそろ、一時ブームだったアウトレットマンションの

在庫整理もついた頃で、某大型新築ファミリーマンションも

週末にはモデルルームに長蛇の列とか・・・

不動産価格の底も見え始め、優良在庫は品薄。

投資家≧投資物件の状態の中で、

いかにマッチングを出来るか

また、購入希望者の方はいかに「買えるか」

よりも「売ってもらえるか」になって来ています。

決断を煽る気持ちはありませんが

「不動産は旬を逃してはなりません」

売る方がいなくなれば、需給バランスで必ず

価格は高騰します。

現に最近の築浅の表面利回りは若干ですが、下落傾向です。

さて、今後は日本経済が爆発的には伸びない…
（かも知れない）と言う事も想定しての「予言」です。
ん？【助言】でしょうか？？と言いますのも、
バブル前から今日まで似た様な「経験」があります。
実は現在都内で起きている現象がとうの昔に地元の北海道、札幌市内で
起こっていましたから。あの街は色んな意味で流行にも経済にも敏感です。
「予言はずれたじゃないかーーーーー」と言うクレームは
当初から受け付けません（笑）自己責任で解釈下さいませ。

【自己責任---------ここから-----------------】

賃料が低く、初期費用も安い手頃な物件が乱立
表面利回りも専有面積が小さい分、アップします。
（※低い所得層がターゲットの場合はベターな選択と思います）
↓
ユ○クロ的に同一エリア内で価格（家賃）崩壊が発生
（※昔は“流行屋”と言う似た様な低価格衣料店があった）
↓
各オーナーは敷金0、礼金0に2ヶ月フリーレント
それに加えて業者はAD2ヶ月。担当者個人に「お小遣い」が当たり前に
（※完全借り手市場＋仲介業者主導）
↓
築古物件は設備面の充実や、付加価値で勝負しましょう！と
リフォーム＆コンサル会社から提案。バリューアップを行う。
（※現在はネット無料。昔はUSEN放送が全戸無料でしたね～）
↓

【少しだけ近未来の予想も交えて・・・】

↓
さらなる国土交通省のガイドライン強化と
消費者保護法などを盾に、業者＆オーナーは益々弱い立場に
（※修繕費の入居者負担の概念は消える）
↓
修繕費や管理費用が圧縮され、関係業者の収益はさらに悪化。
対抗策としては大量一括仕入れによる単価引き下げ
外国人労働者教育による職人の育成、人件費コストの圧縮
管理会社やエレベーターメンテ会社の激しいダンピング
（※共倒れを招くのが目に見えてます）
↓
富裕層と低所得者層の大きな乖離。前者はさらに富める事に
後者は保証会社審査も厳しく物件を探すことが難しくなる。
築年数が経過した物件間での競争力アップを、業者は試行錯誤。
少子高齢化で入居者確保がより困難になり、社会的弱者、
または生活保護者などを対象に物件募集を変更する。

あるいは、斬新なアイディアにより市場の絶対的シェアを

「寡占」的に確保。これによりオーナー、業者でも

勝ち組・負け組の差が現在よりもさらに歴然と表れる
↓
一捻り、二捻りも研究された定期借家賃貸借契約を超える
レンタル・リース形式を開発して、オーナーと業界を守る。
（※最高裁判所の更新料判決も出ますので）

【自己責任---------ここまで-----------------】

それでも満室ノウハウ＆募集戦略に優れているオーナー、業者は
ちゃんとあの厳しい時代から現在まで生き残って来ました～☆
今現在、業界に携わっている方々は当然、大変な努力をしていると思います。
私も何とか？23年間業界で生きてます（笑）まぁ当時と所得は違うでしょうが
ブーム、流行、動向を見越して「新しい」ものも大切ですが
古いものから学びなおす「温故知新」をテーマに今後の展望を
考えては如何でしょうか？

はぁーーーーなんか文章にまとまりないなぁ…
ブログの才能ない？ので、今後はtwitterでつぶやきます（笑）

上記の様な想定物件に関して検討してみる。

人気エリアではリフォーム済の旧耐震。新しければ
○区や○区のちょっと不安な立地条件（笑）
間取りも決して良くは無い。3点ユニットバスで
駅からは徒歩10分以内。学生か独身男性向けの1R。

全額キャッシュで買う、お子様向けの資産
法人の税金対策、銀行預金よりはマシ…
その程度の理由なら、やめた方が良いです。

仮に同額程度、1,000万円の頭金があって
40平米前後の新築コンパクトマンションを購入。
毎月の支払は安くなりましたが、そのお部屋。
…毎月「稼ぎ」ますか？答えはNOです。

さて、じゃあ頭金は500万円のみ不動産投資に
残りは将来の不安に備え、別運用と仮定します。

S銀行から変動金利4.5％で20年、90％MAXの融資を引いて
投資アパートを地方で買います。ざっくりですが…

【例】一棟AP 家賃:4万円/月×8世帯～価格3,200万円
4万円×8世帯＝32万円（年収：384万円）表面利回り12％

・借入金額：2,700万円（都内じゃ新築1DKも買えない）
・毎月返済額：170,816円
・年間返済額：2,049,792円

※公租公課、管理手数料の控除前で約180万円近く手元に残ります。

この物件を10年間所有した場合は低く見積もっても
（入居率、家賃の低下や修繕費用を考慮して）
150万円×10年＝1,500万円ほど、残らないでしょうか？

こちらのキャッシュフローを元手に2棟、3棟投資されてもOK
ここでやっとご自宅MSを購入されてもOK
でも10年後のライフスタイルってどうでしょう？
結婚、出産、転職…何があるかわかりません。
万が一、不景気な世の中が続いてしまったら。

もし？あの当時に都内で購入した35年ローンの物件を

途中で賃貸に出しても、将来借り手がつく保証はありません。
※新築時のデベが保証します！と言ってその企業が

永続的に倒産せず、かつ市場が活性化していた時は別です。

その40平米相当のコンパクトマンションの家賃を払える層が

少ない可能性だって十分予想されます。

※中心部なら15～20万円はするでしょうし

では？地方都市の上記物件家賃を7割想定で2.8万円に値下げなら？
生活保護者世帯や、学生さんの重要が「絶対的」にあります。
しかも、今後の社会不安を考えると前者の重要は「確実・恒久的」で
「行政の家賃保証」がセットの様なものです。

貴方なら「稼ぐ」お部屋とそうでは無いお部屋。
どちらを先に取得されますか？？

【メリット】
・投資額に対しキャッシュフローが良い
・地価が安く公租公課が手頃
・少額から投資物件の検討が可能
（ボリュームのある物件取得が可能）

【デメリット】
・資産価値が低くキャピタル益が望めない
・入居率がやや低く、競合物件も多い
・ん～？あんまり無いです（笑）

地元で積極的に取得されているオーナーとの懇談や
実際の現場を見て、聞いて来た結論ですが、
不動産業者からの「目」で優良と思われる物件は水面下で
「飛ぶように」売れています。投資専門サイトには絶対掲載されません。
しかも都内の2倍の利回り以上。所有権＆新耐震は当たり前。
ハイグレード最新設備に駅近＋築浅。。。売れない訳がありません。
つまり、安心出来る業者と密なお付き合いをし、物件紹介を受け
現地の信頼おける管理会社の採用をし、売り物がある内に決断。
融資はまだまだ90％は引けます。借換えは将来考えるとして
チャンス（代替え物件）はそうそうめったにありません。
今が色々な意味で最適な時期と考えます。

お客様の事で、今思い出したのですが

消費税の「仕入控除税額の調整措置に係る適用の適正化」

のお話です。内容はちょっと難しいのですが。

内閣府サイトより

※　（５）その他　78ページ後半から記載があります。

このまま行くと、平成22年3月31日までで

タイムリミットになるであろう、消費税還付スキームが

以前の様に簡単には行かなくなると考えられます

つまり、自動販売機などの設置により、消費税還付を

受けようとしている個人投資家の皆様は

良い物件があれば「決断」を急ぐべきでしょう。

まだまだ融資金利は低く、水面下で

動いている優良物件があります

仮に1億円相当の建物ですと、約500万円ですよ。

正直大きいです。このスキームでの消費税還付が

難しくなる前の駆け込みで？如何でしょうか？（笑）

さてさて、来週も出張で　　激寒の北海道へ

飛んで来ます　仕入れの旅に。。。期待