https://ameblo.jp/kkenji2/ ブログの説明を入力します。 ja 土地活用＆新築不動産投資セミナー（秋）

満席になりまして有難うございました！ ]]> https://ameblo.jp/kkenji2/entry-10946822405.html Fri, 08 Jul 2011 01:01:24 +0900 建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング（ＶＥ）とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
ドラマを全部見たのは初かもしれません（笑）

まあ・・・最後はNHKらしく談合は悪いということで終わりました。
今でも、たまにニュースやネットででるので、
地方とかでは無きにしも非ずなんでしょうかね・・・

結局儲かってるのが政治家だったりしてるのは、
なんだか悲しいです。

社会的な地位があり、
十分生活できるお金を持っているのに、
なんでそんな弱みを握られるようなことをするのか。

見くびられることに、
怒りを感じるという感覚がないのでしょうか。

そういうことをしかけるから公共事業＝諸悪の根源
みたいに言われてどんどん減っていってしまったのかな。。。

最後は、まだ見てない方もいると思いますので内緒ですｗ

個人的には第４話が一番引き込まれました。
大体、ストーリーを言ってしまいましたが、
まだご覧になっていない方は
このブログの内容を忘れて再放送又はDVDでご覧ください（苦笑）

それはそうと、新築不動産投資勉強会
「あの新築野郎が帰ってきたスペシャル夏in池袋」
を８月２１日（土）夕方?にすることに仮決めしました！

まあー楽しくワイワイ投資談義に花を咲かるもよし、
ひと夏の思い出を振り返るもよしｗ
ただ、お酒が好きなだけでもなんでもありです。

参加資格は、
１．笑顔が素敵であること。
２．カラオケ行こうと言わないこと。
３．いじわるしないこと。
４．道路で寝ないこと。
５．一人で帰れること。
です。

お気軽にメールフォームなどからご一報お願いします！
]]> https://ameblo.jp/kkenji2/entry-10922806782.html Sun, 01 Aug 2010 00:01:22 +0900 なんとなく山留工事がどんなものだか書いてみます。

よんで字の通り山を留める工事です。
基礎を作るとき土を掘らないといけないから土工事で
土を掘ります。

その時、周りの土が崩れないようにするのが、
山留工事です。

前回の記事にも書きましたが、
H鋼やレール、シートパイル等を地面に埋め込み
その間に木の板（矢板）等を埋め込んだりして土が崩れるのを防ぎます。

敷地の広さや建物の配置にもよりますが、
それほど大きくない敷地では山留杭を打つケースが多いです。

そして、道路に近い部分を掘り下げる場合は、
役所に
「沿道掘削」
の申請書というものを出さなくてはなりません。
土を掘ったときに道路が陥没するのを防ぐためです。
記憶が定かではないですが確かお施主様の押印が必要だったような気がします。

これは山留杭が倒れないように計算し
計画書を添付しなくてはなりません。
（山留専門工事会社が表紙以外は作ってくれます。）

地盤が良かったり基礎が浅かったりする場合
圧入や回転圧入という山留杭をグリグリ押し込む工法で足りたりしますが、
水が出たり軟弱な地盤の場合は、
セメントミルクでH鋼を固定したり、薬液注入して土そのものをカチカチにしたり、
深さが深いとシートパイルという波型の鉄板を打ち込んだり、
切梁というツッカエ棒にするためのH鋼を掘削した内側に設置したりします。

敷地が余裕があったり浅い基礎などは簡易山留と言って、
単管を地面に打ち込みコンパネを土との間に挟む方法を採用する場合もあります。

更には広大な敷地だとオープンカットといって
H構等を打たずに土を斜めに少し広めに切り崩して
基礎のコンクリートを打設した後、
埋め戻しをする場合もあります。


隣地から離隔距離が狭いと
アースオーガーという地面に穴をあけるドリルの付け根の金具が越境したり、
圧入する機械が越境したりしますので、
敷地内で納めるにはある程度の距離が必要です。

ゼネコンは専門工事会社と相談しながら、
安全とコスト両面から一番適した工法を採用します。

大体は、どの工法でいくか似てくるとは思いますが、
どういう計画にするかは所長によって最終判断はわかれてくると思います。


CMで見積もる時は、一応どのゼネコンが受注しても安全面で問題がないような
工法を基準として見積もります。

安けりゃいいと言って道路が大きく陥没したり、
山留杭が倒れる可能性があるような無茶な事はしません。

あっ・・・
ただ道路の脇にあるL型側溝（灰色のコンクリートの板）は
工事をすると陥没というか
ガタガタになることが多いです（汗）

生コン車を同じ場所に横付けし続けると重みでガタガタになることは致し方ありません。
陥没したらゼネコンは工事が終わりかけたときには目を瞑って直しますし、
仮設費用にある程度、復旧費用は見込んであります。

工事現場の近くでL型が少々ガタガタになっていても騒がないでください。
最後に直しますから（笑）

そうそう前々からヤルヤルと言っていた新築不動産投資勉強会
「あの新築野郎が帰ってきたスペシャルin池袋」
を８月２１日（土）または、８月２８日（土）当たりにやろうかと思ってます。
（夏休みの宿題の追い込みで忙しいかもしれませんがｗ）

８月７日にやろうかと思っていたら、
怒涛の忙しさで、あっと言う間に月日が過ぎてしまいました。。。
まあ、単なる新築好きの飲み会ですから冷やかし半分に
ご参加いただければ嬉しいです。

前回のメンバーでも、そのころには新築RCで
着工しちゃった方もおられるので楽しいかなーなんて（苦笑）
今月中にどっちの日にするか決めますんでお気軽にお願いしマース。


]]> https://ameblo.jp/kkenji2/entry-10922806518.html Thu, 29 Jul 2010 00:38:27 +0900
理想として掲げるものは同じです。

建築主様の長期に渡った利益を願いながら、
建設業界を活性化を目指します。

ご不快に思われた方々、
ご心配下さった方々、
大変失礼致しました。

この場を借りてお詫び申し上げます。 ]]> https://ameblo.jp/kkenji2/entry-10922806496.html Tue, 09 Feb 2010 15:16:33 +0900
世の中の価格決定は需給バランスと言われています。
建設費は、２００６年から２００８年夏頃に掛けて急激に上昇しました。

新聞雑誌でも外資、ファンドマネーというのが、
大量に入ってきたことを毎日のように報道していました。

毎月のように単価が上がっていきました。
材料も値上がりしましたが、
労務単価も目に見えて急上昇しました。

労務の代表的な工種である型枠・鉄筋の単価はぐんぐん騰がり、
職人が手配できずに着工が遅れるというという現場が出たぐらいです。

そして一転、サブプライムローンで外資が引き上げはじめ、
日本の金融機関が融資を閉め始めて、
しばらくすると物件が激減し一気に単価は下がり始めました。。。

普通の相見積もりも、コンストラクション・マネジメント方式も
需給バランスによる価格の決定です。

価格が下がれば、また建てたいと思われる方が
増えてくるはずです。
今年は持ち直してくる事を祈ります。

一方、建設業にはもう一つの価格の決定方法があります。
いわゆるパッケージ営業です。
ゼネコンが土地情報を持ち込んだり、地主さんにプレゼンして
営業マンの営業力で価格（請負金額）が決定する場合です。
この営業力で契約した物件は、その会社の頑張りだと思います。

この場合、請負金額に関しては需給バランスは、全く関係ありません。
１対１の取引です。

普通のゼネコン（公共工事とかもやる普通のゼネコン）もこういう営業をやりますが、
賃貸に特化して営業マンを大量に雇う方式の会社もあります。

新築を御検討中の方からそういう会社の提案した収支を渡される事があります。
その工事代金を見ると、この金額で契約してしまう方も世の中にはいるんだな・・・
と、首を傾げてしまいます。

最近、世の中には２パターンのお施主様がいる事に気が付きました。
?細かく検討されるタイプ
?なんとなく契約されるタイプ

もうちょっと検討されたほうが良いと思います。 ]]> https://ameblo.jp/kkenji2/entry-10922807258.html Tue, 05 Jan 2010 18:46:30 +0900
コンストラクション・マネジメントを私は当たり前のように思っていますが、
建設業の原型をご理解いただかないと、わかりづらいのかな？と思い始めました。

ここ数十年間の建設業界の仕組みをご説明します。
まず、元請と呼ばれるゼネコンがお施主様から仕事を受注してきます。

すると、ゼネコンは下請と呼ぶ専門工事会社を ]]> https://ameblo.jp/kkenji2/entry-10922806506.html Thu, 05 Nov 2009 03:16:05 +0900 「本社ビルを建てたいから」
「工場を建てるともっと利益が出そうだから」
「賃貸経営をしたいから」
「地図に残したいから」
「今まで建てるのが夢だったから」
・・・

さて、建設費をコストダウンする目的とはなんでしょうか？
そんな事、言われなくても分かっていると言われるかもしれませんが、
建てた後の資金繰りを有利にする為だと思います。

kkenji1がディベにいた１年半、景気の良い頃から、散財の他に、
数億の工事費を必要以上に支払っていたと思います。

こんなことを言っては失礼かもしませんが、
転職直後は工事費に関して素人の部長が１物件に対して
５?６社の相見積を取って発注していたので、
必要の無いお金を払っているのを指摘してはいましたが、
景気が良かったので徐々に変えていこうと、それ程強くは言いませんでした。

そして、景気が悪くなると・・・
ご多分に漏れず総務からコスト削減運動？みたいなものが、
発令され、文房具やコピー用紙の使い方まで細かく指示されました。
ゼネコンや細かい支払も遅延し給料も全員カットです。

景気が崩れだした途中からCMを導入して何とか着工しようと試みましたが、
まだ見積ってくれるゼネコンを探し出し幾ら安く見積っても、
とうとうゼネコンへの着手金、工事費の１０％すら出せず
着工できませんでした。

私が転職する直前は、ポスティングのアルバイトの方を雇う資金も無く、
広告を打つ資金も付き・・・
内勤全員で朝から晩までチラシを刷ってポスティングです。

コピー用紙等のコスト削減運動自体は別にいいとは思いますが、
数億の無駄金を払ってきたのに、内心は何を今更という感じでした。

全国のコスト削減運動をされている方に怒られるかもしれませんが、
建設に関するコスト削減額は１０％であっても莫大です。
コピー用紙を丁寧に使う事では取り戻すのに１００年以上掛かります。

退職後の噂では、なんとか国の緊急対策で融資を受け、
竣工済物件ののゼネコンへの支払は済ませたそうで迷惑は少なく済んだようですが・・・
もっと早くからCMを導入していれば違う戦略が描けたと思われるだけに
残念でなりません。

さて、これから新築をされようとお考えの方々も、
これまでコストを削減し、一生懸命に頑張って資金を蓄えてこられた方々が殆どでしょう。

「うちは、今は予算に合ってるんだからそこまで・・・」
と、景気が良い時の上司は言っておりました。

あえて言わせて頂くと、予算にあっていても削減できる時に削減できるものは、
しておくべきだと思います。
折角、建築するのだから建築後のお施主様に幸せになって頂きたいのです。

そのような経緯からkkenji1は建設費のコスト削減のお手伝い、ご提案をしています。

建設費を落として欲しいと言われれば、最大限のお手伝いは可能です。
勿論、プロジェクト全体がスムーズに遂行するようサポートもしますが、
落として欲しいのか、どうかお互いに解らないケースは少々困ります。

「建設費を削減したい」という目的が一緒でないと、うまくいかないようにおもい。

CMでお見積して、お見積もりした全体の一番手の与信が通れば受注できるのであれば、
全力でお見積し何十社相手の相見積の結果に対してでも結果を必ず出します。

ディベ時代の上司の５社相見積の一番手４０６００万→CM３４５００万がプロの実力です。
]]> https://ameblo.jp/kkenji2/entry-10922807269.html Wed, 04 Nov 2009 01:05:12 +0900 もう少し触れます。

姉歯事件の影響で
6/20から確認申請の審査方法が変わります。

ひとつの物件に対して2つの審査機関で審査して
途中変更・間違いがあったら1からやり直しとのこと。
構造の設計方法も若干変わるそうです。

構造の変更については、プロにしか
その意味がわかりませんが、
審査中に間違いが指摘されると
1から審査やり直しというのは痛すぎます。

普通、確認申請を提出にいく若い所員は、
設計事務所の所長（管理者）の印鑑を持って、
審査機関からの指摘箇所をチョコチョコっと直して
印鑑を上から押して、決済をおろしてもらうのが
一般的でしたがそれが出来なくなり
審査料も再度払い直しとのこと・・・・
審査機関からの指摘をその場で直すことが、
若い所員が経験を積み仕事を覚える
為の糧となるシステムだったと思っていますが
その機会は許されなくなりました。

たった1つのどうでもいいようなケアレスミス
（面積の小数点以下が計算違ってたとか）に対し、
1から全ての審査をやり直す
ことに意味があるのか？？？ということは、
施主の立場からしても異論は言いたくなることもあるでしょう。

1つの簡易な間違いで他が絶対的にＯＫなのであれば
確認申請中に工事着工を
施主命令でこっそり行ってしまうなんてことも
出てくるかもしれません。

簡易なミスを犯してしまった体力のない設計事務所は、
相当の淘汰が予想され、そのケアレスミスを犯さない為の何重もの
チェックをするのだから、日本全国の
設計料金もあがるでしょう。

全体工期の遅れにより施主から裁判など起こされたら
それに耐えられる設計事務所など殆ど存在しないのが
現実だと思います。

さらに役人上層部の一方的な見切り発車の為、
現場となる役所・審査機関も設計事務所も手探りで
パンク状態のようです。

6/19までに駆け込みで申請するところが多く
その審査が終わるまで2-3ヶ月（汗）
6/20以降の提出ならその後の処理で9月以降からの審査との噂も
ちらほら聞いております。

私が確認申請提出していた頃は、3週間ぐらいで
民間は降ろしてくれたんですが・・・

構造事務所の先生の話だと
今回の改正でノイローゼーになってる構造家の方も
いらっしゃるとのこと・・・

私は、もう建設業から足を洗いましたが、
施主側も確認申請の失敗による全体工期遅延リスクと、
設計料金の値上がりについては
十分考慮したうえで事業計画をしなくては
ならないと思います。

]]> https://ameblo.jp/kkenji2/entry-10922806742.html Mon, 02 Jul 2007 02:43:56 +0900