ゲストハウスが完成するまで

予想外のものその2：税金

Sat, 16 Apr 2016 10:02:35 +0900

地味に進んでる結果ようやく工事までこぎつけた！

長かった・・・。

てことでその2税金について。

今回用途変更を実施したんだけどこれにより固定資産税がアップしました。
居住空間から店舗や簡易宿舎へ用途を変更すると固定資産税が大幅にアップすることを知りました。

大体4倍くらい？

不動産を間に挟んでると関係ないかもしれないけど、うちらは大家さんと直接交渉してるので、
アップした分が家賃に上乗せされるということに。結構きつい・・・。

細かい数字は各家の大家さんしか知りえないので計算できないですが、用途変更をする場合の注意点として。

ようやく来週から工事だー！

予想外のものその1：水道

Fri, 04 Mar 2016 20:28:30 +0900

進んではいるんですがじみーに？
ちゃんと書かんとなぁ・・・。

ということで予想外のものその1水道です。

水回りはお金のかかるところなのでしっかり調査したいところです。
ここを怠ると結構予算が飛びます。
というか飛びました！
Noooooo!

うちらの借りる物件は築30数年は立っているそれなりの物件です。
いざ調査してみると水道局が保管している水道経路と、確認済証の経路が違いました。
そして現地を調査してみるとさらに違うというカオス！

とりあえず現地調査を本物として見積もりを取ってもらいましたが、予想していた図面は到底あてになるものではなかったので、予算を考えるときには現地調査後のほうがいいかもしれません。

問題は必ず出てくるので一つずつクリアしていくしかありませんね。

あけましておめでとうございます

Fri, 08 Jan 2016 17:27:30 +0900

あけましておめでとうございます。
今年もよろしくお願いいたします。

さて、現在行政審査に向けて資料作成中(建築士が)
いろいろと難航しております。

難航の原因は「寄宿舎」か「簡易宿舎」のどちらに用途変更するか？です。
寄宿舎と簡易宿舎は何が違うかというと

---------------------------
寄宿舎
メリット
窓先空地が免除される

デメリット
大きな防火扉が必要となる

簡易宿舎
メリット
審査しやすい？

デメリット
窓先空地に引っかかる
--------------------------

窓先空地とはざっくりいうと避難などを目的として道路に面している部分にしか部屋を作ることはできないというものです。
そのため部屋割を考えると窓先空地に引っかからない寄宿舎がベストだったんです。
自由に部屋を考えられますからね。

最初は行政からOKといわれていたのですが・・・後になってやっぱりNGを言われてしまいプラン変更と打ち合わせと時間が大幅に取られてしまった・・・。

簡単には進めさせてくれませんねー。

現在は簡易宿舎で行くプランに変更して、内装費用の見積もり待ち中。
これが終わればいよいよ工事開始！
動き出してからかなり時間がたって焦りまくってますがとりあえずはこんな感じで進んでます。
うまくいけば4月にはオープン！

さぼりすぎた・・・

Mon, 30 Nov 2015 18:20:48 +0900

やばっ、ブログさぼりすぎた・・・。

えー、現在鈍足ながらゲストハウスプロジェクト進行中です！

ざっと流れを書くとこんな感じ。

1．物件決定

2．建築士決定

3．内装業者決定

4．融資決定

5．行政審査　　　　　←いまここ

6．リフォーム開始

7．オープン

行政審査・・・チョーきつい。
うちは100㎡を超えているので用途変更有です。
おまけに検査済証(用途変更に必要な証明書)がないため、物件を決めた後に調査も必要でした。
これについては今後書くとして、その後の用途変更が大変です・・・。

何が大変って大田区でやったことないため、基準はあっても実際の審査がめちゃ厳しい！
あれが必要これが必要っていわれるたびに時間とお金がかかるかかる。
そのためずっともやもやしながら今できることをやってる感じです。
案外忘れがちなのがホームページやその他必要な資格(防火とかですね)

新しいことを覚えるいい機会だと思って前向きに頑張ってはいますが、なかなか大変ですねー。

公庫行ってきたー！

Thu, 01 Oct 2015 09:09:34 +0900

先日9月30日に公庫に行って面談受けてきた！

希望通りになるかまだ分からないけどとりあえず一つクリア。

緊張しすぎて心臓飛び出るかと思った・・・。

申請やお金について-その1

Thu, 24 Sep 2015 22:18:25 +0900

急に寒くなって長袖着ることも多くなりました。
風邪ひかないように気をつけねば。

さて、だいぶ間が空いちゃいましたが物件の次。

運よく物件を見つけることができたら次は中身のお話し。

見つけた物件をどういった内装にするか？とかは自分たちだけではなく、建築士や内装業者と相談することなります。

うちらの場合は用途変更有の物件なのでさらに必要項目が増えます！

まず用途変更に関して。
既存の建物は用途変更をすることができるのですが、この用途変更が非常に厄介。
必要なものは確認済証と検査済証というもの(似たような名前でわかりづらい！)

特に重要なのが検査済証。

確認済証って何よ？っていうと、こういう図面で建てますよ⇒行政：いいですよと確認してくれたものです。
検査済証って何よ？っていうと、行政：立ってる物件が図面通りに建ってますね、と証明するためのものです。

そして、この検査済証古い建物にはないんですよねー・・・。

昔はなくてもよかったんですが、今の基準だとこの検査済証がないとほぼ用途変更できないと思ってください。
当然うちらが借りる物件にもありませんでした。
ガッデム！

じゃどうするのというとここで建築士の登場。
建築士に依頼して既存の建物を調査してもらい検査済証に相当する図面や構造計算書を作ってもらうことになります。
さすがにこれは自分たちじゃできんｗ

鉄筋建てや木造で変わってきますが、この調査に費用がかかります。
また、大田区には前例がないのでどこを調査するんよ？ってところを決めるところから始まりました。
これまた長い時間(およそ2か月近く)かかりました。
なので、前回いった開業したい地域に確認したほうがいいとなるわけです、はい。

幸い確認済証はあったのでまだましでしたが、この有無がだいぶ違うので他にやる方は物件見つけて喜んでるところ申し訳ないですが、この確認は絶対にしてください！
あとあとめーっちゃ響きます！

物件について

Thu, 20 Aug 2015 20:03:48 +0900

あっづー・・・。
だいぶ間が空いてしまった・・・。
暑さのせいってことで！

さて、この仕事を目指す人ならだれもが探している物件。

前回賃貸か購入かで変わると書きましたが、購入なら当然どこにでも構えることができます。
もちろん予算との兼ね合いもありますけどね。

んじゃ賃貸となるとこれがまた大変です。
まず探す条件として

１．場所(観光地なのか、駅からの距離はどれくらいか、周りに何かあるかとか）
２．広さ（100㎡未満なら用途変更はないけど以上なら用途変更が必要）
３．内装を自由にいじれるか
４．予算

こんなところかな？
ちなみにうちらが探した物件はこんな感じです。

１．場所
自分が大田区在住ということもあって、大田区特に羽田空港の近くを探しました。

地理に明るい
羽田空港というコンテンツを生かしたい
せっかくなら地元を盛り上げたい

観光地も考えましたが家賃が高い、競争が激しい、そこまで詳しくないということもあって最初から候補には入れてません。

２．広さ
茶室を作ることを考えるとどうしても100㎡は越えることになるので、他の人よりも探すのに苦労します・・・。
おまけに用途変更がとにかくきつい！
区によって考え方がだいぶ変わるのでこれも１を決めた後じゃないと苦労します。
ちなみに大田区はきつい（というより前例がないらしい）が、昔から宿などがある品川や台東区なんかは比較的緩いみたいです。
これも場所を決めたら物件を決める前にその区に聞いてみることをお勧めします！

３．内装
これはもう自分たちで作ることになるので絶対必須ですよね。ね？

４．予算
想像以上にかかる！
自分たちで全部できるって人ならいいけどそんなわけにもいかず・・・。
なので知り合いとかいたら聞いてみることをお勧めします。
また、建築士によってだいぶ変わります。
知り合いがいなければいくつか見積もりとるとわかりますよ。

これらがクリアできたら次のステップにようやくいけます。
正直きついぜ！

ひつようなもの

Thu, 18 Jun 2015 22:46:31 +0900

俊蔵です。

暑さに弱いので死にかけてます・・・。

とりあえずやるにあたって何が必要かってことで。

■現実的なもの

・お金

何はなくとも絶対必要です！

これの工面がどこまでできるかで変わってきます。

長いことサラリーマンしてたのにもっとためていればと後悔したくらい必要です。

いざやろうとしたときに何にかかるのか？を具体的に考えると予想以上にかかります。

うちらは茶室を作ろうとしてるので普通(？)のゲストハウスよりは多めにかかります。

大体何かかるかというと

・工事費(内装業者にかかるものがお金の大半だといっても間違いないです)

・建築士(業界の人にとっては当たり前のようですが、工事費の10%～15%位が相場らしいです。ちなみに自分は知りませんでした・・・)

・設備費(エアコンや洗濯機などの家電や食器類など細かいものまで)

・行政書士（申請をするのを代わりにやってもらいます、自分でできる！って人ならいらないのかも)

こんなものかなー。

小さい家で自分だけでやろうとするなら別ですが、家が大きくなればなるほど内装費用もかかります。

それこそ泣きそうなくらい！

・物件

賃貸なのか？購入なのか？で変わってきますが、絶対に必要なものですね。

この物件をどうやって手に入れるかもお金にかかわるポイントです。

■理想とするもの

・思い

単純に儲かるんじゃないかってだけだとどうしても続きません。

これがやりたい！という思いがあればできるんじゃないかな。

自分はたまたま茶道という武器があったけど、外国人と話すのが好きとかそういったものでもいいと思ってます。

これからやろうとしてる人たちがいたら、まずは1思い2お金3物件みたいに考えていくと見えてきますよ。

ゲストハウスでこういうことがしたい

↓

そのためにはこういう物件がほしい

↓

この物件ならいくらかかる

思いを形に変えるって大変ですが、考えると楽しい部分でもありますね。

コンセプト

Wed, 20 May 2015 10:54:12 +0900

こんにちは、俊蔵です。

さて、ゲストハウスをやるにあたりどんなかんじでやろうか？

これはやる前から決まっていて、

「茶室を作って茶道を体験できるものにしたい！」

でした。

というのもわたくし茶道を14年ほどやってるんです。

(茶道家からみたらひよっこもいいところですが・・・)

茶道っていうとどうしても敷居が高いイメージがついてて、気軽さがないんですよねー。

もちろん手前のやり方とか難しいところもあるんですが、もっと気軽に感じてもらえる場所がまずない！

観光地とかで抹茶を飲むことはできますが、そんなに茶室があるわけでもないし・・・。

なので、身近に感じてもらえる場所としてこれだけは何としてでも作ろうと決めていました。

そしてもう一つ、

「漫画・アニメも絶対置きたい！」

これは二人ともオタクなので外せない発信できるカルチャーだと思います。

実際広く知れ渡ってることなので日本人だったらわかりますよね？(笑)

漫画の所持数も2000超えてるし、これを生かさない手はありません。

ってことで、うちらのコンセプトは

「茶室で茶道が体験できて、幅広い漫画・アニメを体験できるゲストハウス」

決定！

ゲストハウスプロジェクト起動

Fri, 08 May 2015 17:03:08 +0900

はじめまして、俊蔵ともうします。

このブログは「ゲストハウスをやってみよう！」ということで友達と二人で完成までをつづるブログです。

おそらくいっぱいあるだろうテーマの一つではありますが、これからやろうとしている人や自分たちがどうしてきたのかを忘れないために書いていこうと思います。

面白おかしい表現がへたくそですがどうぞお付き合いください。

最近ではテレビなんかでも紹介されている「ゲストハウス」

外国人やバックパッカーがとまる安い宿って感じですね。

自分たちが始めようと思ったのは去年外国人と結婚した妹からの言葉。

「お兄ちゃんゲストハウスやってみたら？」

最初はなにそれ？って感じでしたが、調べてみたら外国では普通にあるホテルの一つだったんですね。

調べれば調べるほど面白そうだったんで、こりゃーやってみるかとなったわけです。

ITのサラリーマン生活しかしてなかった人間がいきなり飛び込んで大丈夫か？とも思ったけど、面白そうと思ったらもう止まれません！

同じように興味を持ってくれた友達を誘い、二人でゲストハウスプロジェクト起動です。

軽い感じで始めてますがしっかり考えてる・・・と思いますのでどうぞよろしくです。