金属板を入れることで足がまっすぐになり歩けるようになりました。

歩行が困難な場合、家の中がフラットで全く障害がない状態であっても上手く歩けません。

行政や学者はそれでもバリアフリーを薦めます。

介護の現場で働いている人たちは、必ずしも家の中がフラットの状態でなくてもよいと話します。

実際要介護の老人に話を聞くと、敷居などの段差があってもそれを乗り越えようと伝い歩きをしてでも努力するし、段差のある場所を記憶するようにして気をつけて生活している。ということでした。

全てフラットにするのは、車いすを想定する場合のみだそうです。

比較的古い狭い住宅にお住いの都市部の一人暮らしの老人は、玄関まで1段高いポーチを上がり、更に框を上がって家に入ります。道路から家までスロープをを作る敷地的余裕はありません。そして家の中では、板の間と和室の段差、湯船と床の段差、ベッドと床の段差など高低差の中で暮らしています。週に２，３日はヘルパーさんに来てもらい身の回りの世話をしてもらいます。そのほかの日は自分一人で炊事、洗濯、掃除、買い物をしています。

介護関連の人たちは、「老人は元気ですヨ。」とよく言います。本当の所老人が家に対して求めているのは何時歩けなくなってもよい家ではなく、活き活きと暮らせる家なのではないでしょうか。

彼らは心の片隅に「まだ十分動ける。」といった思いを必ず持っています。

行政はバリアーフリーに対する助成のみを考えています。

老人の住まいを設計するときに安全ばかり念頭に置いてプランをまとめてしまうと、寝たきりになる事を助長する住宅しかできないのではないでしょうか。

老人の本当の気持ちをよく把握することが大事だとおもいます。

周りには私の他、彼女の長女、次女、三女、長男の嫁、医者、弁護士、銀行員がいました。

何をしているところかというと、老婆所有の土地に全４０室のマンションを建築するために、建築資金の金銭消費貸借契約書と、建築請負契約書に老婆に代わって長女が代筆で署名し、押捺するために集まっておりました。

借入総額４億、請負金３．５億。

相続対策として老婆に建築資金を借入してもらい、建物を建築し家賃収入を返済金に充てる計画です。負の資産が増え、全資産からその分をマイナスすることが出来ます。

老婆は目が見えず、しゃべることも不自由です。意思確認のために弁護士と医者が同席しています。

先ず私が建築契約内容についてお話し、続いて銀行員が金消内容を説明し、医者が合意の意思確認をしました。それまで苦しそうにして寝ていた老婆は、医者の質問の時だけわずかに頷きました。続いて長女が各々の書類に代筆署名をし、捺印しました。

更に弁護士が一連の作業を見分し、あらかじめ用意してあった当該行為の合法性を証明する書面にサインをしました。

それまで押し黙って作業を見詰めていた親族たちは、緊張が解けたのか急に笑顔になりしゃべり始めました。

この後建物は完成し、入居者で満室となりました。それから数年で老婆は亡くなりました。相続税はかなり低くなり、子供たちは各々４分の１の借入金と１０室分の家賃収入を得ました。

この時弁護士には500万以上、医者にはその半分くらいの証明費用を支払ったそうです。

バブルのころの話ですが今でも老婆の苦しそうな寝顔が忘れられません。

建物用途は専用住宅、店舗付き住宅、共同住宅、マンション、テナントビル、社屋ビル、別荘、ペンション、医院、店舗、飲食店、薬局、コンビニ、作業所、小規模倉庫、工場などです。

工法は、木造軸組み、２×４、鉄骨、RC,SRCなどです。

施主さんの年齢層は２０代前半から７０代まで、職業は無職の人からサラリーマン、自営業者、経営者、芸能人、医者、大臣秘書などです。国籍は、日本の他中国、台湾、韓国、朝鮮、ブラジル、英国などです。

規模は１０坪の住宅から、２００坪の純和風の住宅、５階建ての社屋、７階建てのテナントビル、１４階建ての分譲マンションまで様々です。

飛込み活動での受注が２０％、展示場が３０％、後は紹介等による情報からの受注です。

営業エリアは埼玉で約１０年、武蔵野市中心に約４年、神戸市中心に約５年、大阪で約２年、東京で約８年です。神戸にいたときに阪神大震災に遭遇しました。

阪神大震災ではお世話した建物はすべて倒壊を免れましたが、１棟だけ地震から３日目に火災で焼失しました。震災直後建物が残っていたことでお客様と喜び合いましたが、地震が原因の火災は市街地をなめまわし３日目になって、巡り巡ってその建物を飲み込みました。

地震でなぜ火災が起きるのかはいろいろな原因がありますが、私がこの目で見た実例をお話ししましょう。道路にガス管が埋設してありますが、管が破れガスが漏れれいるところに引火する瞬間を見ました。火は８ｍの道路をまたいで円弧状に隣のﾌﾞﾛｯｸにまで飛んでゆき、新たな火災を起こしました。当時は冬で乾燥していて瓦礫の誇りが舞っていてほこりに火が付きました。

主人は仕事で１０時くらいしか帰宅できないので奥様に説明する事になりました。

最後の詰めの説明でした。

訪問時、奥様と２歳の娘がいました。３時半ころから話をはじめ契約図書の説明が一通り終わりかけたとき、娘が空腹でゴネはじめ泣き出し、退出せざるを得なくなりました。８時半になっていました。主人に署名捺印してもらうために翌朝６時半に伺うことを約束して帰社しました。

翌朝訪問すると主人は「申し訳ない。S木と契約をしてしまった。」と言いました。理由を聞くとS木は昨夜９時半ごろ来て、契約書を広げ「契約お願いします。」の一点張りで２時まで居座ったそうです。娘が泣こうが、主人が疲れて帰ってこようがお構いなしで「契約してくれ」と唱え続け、懇願したそうです。ついに２時過ぎに根負けして署名捺印してしまったということです。

これを聞いて私は憤りを強く持ち、S木とはそう言う社風の会社なんだと感じました。

自分の都合を押し通し、相手の迷惑などお構いなしで、ひたすら押し売るやり方を社員に強いる企業は、自分は受け入れることが出来ません。

このような会社は、施工に入っても施主の希望など聞かず自分のやりやすいプランや仕様を押し付けてくる事は想像するに容易です。

完成して初めて、全く納得していないものだと気付いても後の祭りです。

２０年前の関西での出来事ですが、このような住宅メーカーは今でも結構多いです。

この時もそうでしたが、担当者は人生経験の少ない若輩者がほとんどです。独身だったり、子供がいなかったり、生活者としての立場を全く理解しておらず、売りつけることが至上だとだけ教育された、かわいそうな人たちです。

展示場をめぐると若い社員が案内するケースがかなり目立ちます。

住宅の販売に携わる人は、よき相談者であるべきです。この不況下でも何百人と新卒社員を採用し事業展開を推し進めている住宅メーカーがありますが、建物を大きな耐久消費財としか捉えられず、売れれば何でもいい的発想を持ち続けている以上、そんなに長続きはしないことは前例が物語っています。

この考え方は、住宅を取得するときに大変役に立ちます。かなり大きな資金を支払うことになりますので、返済や建築後の生活資金、子供の教育資金、老後の年金額、疾病時の医療費、死亡時の家族の生活費などを明確にして、資金がショートしないように様々な対策を提案していきます。

ライフプランの作成で、住宅取得についての資金的疑問や不安が取り除かれ安心して建築契約が出来るようになります。

時期的にいつ契約すべきか躊躇している客に対しても、延ばせば延ばすほど返済完済時が後ろに伸びるだけで不利にしかならず、一刻も早く着手した方が良いということを指摘できます。

昨今は住宅メーカーでもこれに着目し積極的に活用しているところが多くなりました。

ライフプランは、プレデンシャルがはじめ、ソニーが次、その他外資系が続き、損保系生保が活用し、最近やっと国内大手生保が活用し始めました。

住生のCMを見ているとやはり年金受給時の65歳までのリスクヘッジを謳っています。

今日本人の平均死亡年齢は８５～９０歳くらいです。そうすると65歳ではあと25年ほどリスクを抱えて生きなければなりません。

生保のリスクヘッジの期限をせめて85歳に引き上げ、疾病リスク、介護施設利用費支援、長期入院支援、保険外治療費支援、疾病後リハビリ支援などを包括した商品構成でライフプランに対応すべきではないでしょうか。それが本当に「生きるための保険」となり得ます。

その中で特徴的な事例を話します。

席に着くと向えには大学生の兄妹と思われる男女が座っていました。

「親はどうしたのか？」というときょとんとしして、「よろしくお願いします。」といいました。

実は兄妹ではなく23歳と21歳の夫婦でした。いままでお世話した中で一番若い施主です。当時私の娘が21歳でしたので大変驚きました。

親から土地を譲られ今回建築を計画しているとの事。

ローコスト住宅を希望しているので総事業費は1400万円程で、借入は1000万円返済が4万円/月です。資金的には全く問題がありません。ライフプランを作成したところ末子大学卒業時は夫年齢50歳ということで平均的ライフプランより10年早く老後に備える人生を送れます。

一番教育費にお金がかかる時期が40代ということで、妻がパートに出る可能性はありますが、妻年齢も若いので、有利な職に就けると思います。また祖父年齢が就学時60代ということで学資についても贈与が期待できます。

一般的にライフプランは借入が3500万以上で、３０～40代の方が割と多いです。土地建物同時購入の場合などとても参考になります。

もう一つの事例は、席に着くと向かいには白人の夫婦が座っていました。夫はポルトガル語オンリー、妻が片言の日本語を話せました。静岡の方の支店出の仕事でお客はブラジルから来て、自動車工場の工員をしていました。妻の祖父が日本からの移民で、妻は国籍を取得予定で、条件は日本人と同じでした。

夫婦ともサンパウロの大学を出ていて知識は十分あり片言の喋りでしたが、PCの画面を見せて説明すると理解してくれました。

白人の客は今まで何人かいましたが日本語がほとんど通じなかったのは初めてでした。このケースでは日本に今後永住するということなので夫婦共稼ぎで収入を得て子育てをして行ってもあまり問題はありませんでした。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　続く

ライフプランを作成すると、将来の収入、支出、経費などが分かります。グラフや表を利用するとビジュアル的によく把握できます。

人生の3大費用とは、住宅資金、教育資金、老後の資金だと言われます。

建築計画を考えるお客は、家を建てたのは良いけれど、子供を大学に行かせる資金がなくなってしまった。老後どれだけ資金がいるか分からないのですごく心配だ。もし病気になってしまったら、もしご主人が亡くなってしまったら。などの不安があります。計画希望はあるもののなかなか踏み切れないというお客に対して、ライフプランに基づいた説明をすると大変効果があると思われます。

いろいろな不安は、突き詰めてみれば、もし返済が出来なくなったら、もし収入が途絶えてしまったら、という資金にまつわるものがほとんどです。

ライフプランは収入、子供の数、年齢、預貯金、生命保険加入状況、借入金の状況など現状の把握から始まり、建築時期、予算、子供の就学希望、車など耐久消費財の買い替え時期、旅行、趣味などの実施、夢の実現などを伺い、収入と支出の差を明らかにし、いろいろな希望の実現のための対策を提案することにより、建築に対する不安を取り除きます。

ここでお客は、子供を大学に通わせるとどのくらい費用が掛かり、老後年金がどの位もらえ、病気になるとどのくらい費用が掛かり、もしご主人が亡くなったらどのくらい保険がおりるか、返済金は払っていけるのかなどの項目が分かります。

ライフプランに基づき、医療重視の保険の見直し、大学就学時には奥様はパートに行く覚悟が必要かも、車買替サイクルの変更などのおすすめ対策が出てきます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　続く

これは開発するときに、付随する道路をまったく取らずにそのまま敷地分だけ分筆して建物を建てあとから道路上のものを施工したものです。

謄本を見ると敷地面積は２８坪位になっていますが、そこには道路の面積も含んでいるので実際建て替えをすると敷地面積は１７坪位になり、従前建ててあった物件より狭い建物しかたちません。

公道に全く接していない敷地では、公道からその敷地までの土地所有者の承認がない限り建て替えは不可能となります。そんな窮状を開発した業者に訴えたくても、その業者はつぶれてなくなっているケースが多いのです。

また、大手で開発した分譲地の建て替えでは、その区画４０世帯分の汚水を集中浄化槽へ送る本管が建て替え予定の敷地に埋まっており、根きりのときその排管を壊してしまい３９世帯のトイレが使えなくなりました。本来であれば公道に埋設すべきものだったはずですが、クレームを言うと、当時（開発は約４０年前）の資料は残っていないので、対応の仕様がない。どういう経緯でそうなってしまったのかも分からない。４０年もたってしまっているので瑕疵担保責任もない、と言い何等善処をしませんでした。工事保険の賠償責任保険で対応しました。

群馬片品村の別荘分譲地を購入し、脱サラでペンションを計画された方から相談を受けました。依頼主Aさんからここを買ったのでここに建ててほしいということで地鎮祭をし、資材等を置かせてもらうために隣地所有者Bさんに連絡を取りました。するとBさんは建てようとしている敷地が自分のものだと言います。話しが折り合わず再調査をしました。公図と地図を基に調査を進めていくと、Aさんが購入したのは実は隣の傾斜地でした。建てようと思っていた土地は、分譲主だった会社の社長の所有でした。分譲した会社は潰れてありません。AさんもBさんもそこで初めて騙されたことに気づきました。その元社長は前片品村議会議員で、評判の悪い人物でした。捜したところ前橋でいかがわしい古美術商していました。農協に多額の負債がある人物で、農協を味方につけ話し合いを重ね、やっとその土地をAさんは手に入れることが出来ました。

ペンションも完成し、冬はスキー、夏はテニス、尾瀬登山などをする旅行者がよく宿泊し繁盛しました。

最近は２３区内で活発に販売されています。長年この仕事をしている私は、やっと東京の駅近でも売られるようになったと思っています。昔は、条件の良いところでは一部高級物件を除いて、庶民の手の届くものはあまりまりませんでした。

昔の良くある物件は、西浦和徒歩２５分や西川口バス２０分徒歩２５分、指扇徒歩３５分、大和田徒歩３０分とかのポジションでさらに敷地面積２０坪前後のものでした。

小規模の開発で、分譲区画が１０区画位の建売です。周辺には店もなく、学校もなく畑の中にそこだけ住宅というようなものでした。

バブルの少し前で、列島改造論の名残がある時期でした。条件の良いところを所有している地主は、値上がりを見込んで敷地の供出をせず、駅徒歩圏にはほとんど物件はありませんでした。

建売のみならず分譲マンションも駅徒歩２０分以上の所でした。

当時は埼京線はなく、武蔵野線は外回り内回りとも１時間に２本、南北線もなく、バス便はすくなく、戸田、鳩ケ谷は陸の孤島状態でした。

都内でも、豊島園徒歩２５分、三鷹バス３０分徒歩１０分、八王子バス４５分とか当たり前でした。

これらを販売したのはほとんどが零細の免許を所有しているかどうか疑わしいような業者でした。

このような分譲住宅は道路の所有関係があいまいだったり、建築法規を無視していたり、建物に欠陥があったりしました。

大手のデベロッパーが開発した大規模分譲地もありましたが、庶民には高根の花で、一般的には上記のような物件を購入するしかありませんでした。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　続く

維新時大きな町は、江戸、京、大阪、長崎などですが、そのほか、大藩の藩都、商業集積地で、仙台、金沢、名古屋、水戸、和歌山、新潟、酒田、秋田、神戸、姫路、広島、福井、富山、松江、徳島、松山、高松、高知、福岡、熊本、下関、鹿児島などだと思います。

中央直轄の役所、たとえば九州逓信局とか、高等裁判所、旧制のナンバースクールや高等専門学校、税関、旧軍の師団、港湾施設などが設置してあった都市です。

これらの都市はその地方の中心地で、多機能型の人口集積地でした。町もおのずと平面的広がりを持ち、住民は市電に乗って市内のあちこちを行き来していました。そこでの町名は「材木町」、「鍛治町」「木町」「弓の町」「舟町」「荒町」「木挽町」「染め師町」「鉄砲町」「一番丁」「宮町」など武士、町人、職人が住み、商店が並ぶ街並みです。

このような街には、町人文化があり、伝統的祭りがあり、先祖から伝えられた工芸品があります。

さいたまの町のように街道沿いに商家が並んだだけの「ふんどし町」は宿場という一機能のみの拠点でしかありません。

昨今大都市近郊の衛星都市として人口のみが膨れ上がり、町としての陣容や広がりがない場所に無理やり役所や学校、病院をつくり、そこに行くための道路は狭く迂回路もなく、常に大渋滞となっているようなところは都市とは呼べないと思います。

さいたまに住んでいたころ、実家のある仙台で縁があり婚約者（現嫁）を大宮に初めて連れてきたときの第一声が

「あなた、町はどこにあるの」でした。また仙台市役所に勤めていた親父が出張で大宮に来た時の印象は

「大道具のような街だ。」でした。

由緒正しい都市の駅は繁華街のはずれにあります。普通の大都市は駅を降りて少し行くと大繁華街があります。また、旧中山道沿いのみに商店街やビルが連なる姿を見て大道具と思ったのです。駅周辺のみが繁華街というのは大都市近郊の最大の特徴です。

このようなところには伝統も文化もなく、昨日今日できた祭りや、マスメディアに乗せられてできた催し物があるくらいで、ただただ人がいるのみです。

由緒ある都市は観光名所、史跡、歴史的建造物、伝統行事など、すぐれたものを今に伝えています。