開設したばかりなのにすいません。色々と掲載するつもりですが、見やすく再編集しますので、ご了承ください。

　不動産を購入した場合、月日とともに減価償却をしていくため、不動産の価値というのは一般的に下がっていきます。

　不動産の価値が上がる時というのは、

①　景気が上向いたときに不動産の価格も後押しされて上昇していきます。

②　インフレになったとき・・・貨幣価値が下がるため、資産を持っていることに利点があります。

③　公共交通機関（地下鉄など）が近くを開通する予定など

　それ以外でも不動産の価値が下がらない場合があります。

　実家で購入した不動産は、レインズで成約調査をして最近の売却価格を調べたところ、購入した価格よりも30万円近く高い値段で売却されていました。今から１０年前に購入した不動産でしたが・・・。

　ゆえに、分譲マンションでも景気・インフレに左右されなく、売却価格が不景気のこのご時世であっても下がらないポイントというのがあります。

　私は、購入するとき、様々な物件資料に目を通しました。そして、この購入した物件を様々な観点から分析し、ひょっとするとこういう物件こそ価値があるのではないかと思いました。

　後日、まとめて記載したいと思います。

まずは、購入をする前にいろいろな観点から、不動産を分析してみてください。

　私の仲の良いオーナーさんが不動産を取得するきっかけとなったのが借地の上に建物を持っていたことから、裁判手続きを経て土地を取得したケースもあります。

　私自身は、前者の内容で、テナント利用している一軒家を立ち退くか、購入するかどうかという理由で、

不動産を安価で取得できました。

　これは、あまりないケースですが賃借している物件においても一軒家のような建物の場合、賃貸人からの相談によっては、安価で取得できるケースがあります。

　仲の良いオーナーさんは多数おりますが、裁判を経て購入した土地は意外と安く購入できたと言ってました。現在その土地の上には、鉄骨造８階建ての賃貸マンションが立っていますが・・・。

　逆に、賃貸１戸建の不動産を借家で貸していたオーナーさんもある程度、賃貸で家賃収入で回収できたとき、安価な値段で不動産を譲り渡しました。WIN　WINですね。

何がきっかけで不動産を取得できるかは、その時のチャンスをものにできるかだと思います・・・。

　１１月１２月と契約の成約状況は、１年のうちあまり良い時期ではないです。この時期は、転勤のシーズンが終わったあとであったため、人の動きが極めて少なかったです。

よって、先月の仲介成果は、本当にお粗末なもので、１００万円の売り上げもいきませんでした。

　１１月・１２月の時期というのは、人の動きが活発でないのでいかに取りこぼしを少なくしていくかも課題です。特に集客力の弱い店舗では、どのようにして集客力を補うかも重要な要素であります。

残念ながら、私の会社では特別目立ったことをやっていないので、集客数は増えなかったです。

　店舗の立地の面もあるので、否めないのですが・・・。だからといって、立地が原因とばかりと言ってはいられません。時期が悪いからとか、立地が悪いからといって愚痴をこぼしていても成果に結びつかないのですから。１１月・１２月でも活気のあるお店はたくさんあります。

　１１月・１２月は、ある意味お部屋を探す上においては、転勤シーズンで空室のお部屋が出てきたり、新築物件が春商戦に向けて完成してきているので、お部屋を探す時期としては最適な時期だともいえます。

　不動産業界では、１２月にお部屋を探す人というのは、それなりの訳があると考えられているのですが、ある意味、お客様の立場に立つとじっくりとお部屋を探すのであれば、この時期が狙い目の時期とも言えます。

　考える時間が欲しいと言ったとしても考える時間を与えても構わない時期だとも言えます。

この点については、賛否両論があると思いますが・・・。

　私自身のモットーは、本人が一番納得して入居を決めてもらうのが一番と考えます。

そうすると、本人の意思が明確になっているので契約が固くなりやすくなります。

成約してもらえるように促しはするけれども色々な事情もあると考えますし、人の性格も千差万別であるので、一様には対応できかねます。

即決してもらえるくらい納得してもらえる物件であれば、自然と申し込みの流れになります。

　しかし、今の店舗は、１２月に入ってから１契約もしていません。。これは致命的な結果になると思われます。中小零細企業であれば、死活問題になってくるでしょう。

　年の瀬は営業日数が２月よりも少ないです。いかに春商戦に向けての準備が出来ているかどうかで、成果の出る会社、出ない会社の分かれ目となる１２月。

　どれだけ準備を積み重ねているのか、状況を分析する意味で、不動産屋に足を運んで、最近の状況を聞きながら、営業マンの準備状況、お店の仕掛けなど分析するのもオーナーにとって大事なことだと思います。

市況を分析することも不動産投資をするのであれば、大切なことと言えます。

　大手の管理会社の管理引き継ぎの悪い面は、管理会社の変わる前の滞納家賃については、責任を持った対応をしない会社もあります。従来の滞納は、オーナー個人で解決してくださいという対応をとることも。

　私自身は、オーナーが気の毒であると思い、滞納している入居者に対しては分割返済やら念書などの対応を行い、個別にオーナーの家賃口座に振り込む手続きをとりました。

　管理会社によっても対応がまちまちであると思いますが、これくらいの対応をとってあげないと何のための管理なのか本末転倒だと考えます。

　未回収家賃があるということもきちんとして手続きを取ることによって回収する業務は難しいことではありません。

　私はこの会社に入社する前の未回収家賃について対応をしてあげました。また、放置自転車の手続きであったり、放置ゴミの整理を手伝ったり、滞納家賃についての対応をとったことで、オーナー様と良好な関係を形成できました。

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　管理会社の役割というのは、まずは入居を促進することが第一優先課題です。

　今の会社ではその施策が不十分なことが多いのです。どういう会社が管理会社としてふさわしいかというのは、後日何らかの機会に紹介するとして、入居促進ができる会社であれば、大概のオーナーさんにとってみると不満はないと思います。

　管理会社が果たす職務としては、オーナーのして欲しいこと（いわゆるお金に直接結びつかない仕事）を

どの程度やってあげられるかということも重要なことだと考えます。

　私が上記で記載したオーナーに依頼を受けた対応は、今の会社では放置自転車の対応を取ったくらいで、それ以外のことは何もしないのです。見て見ぬふりというか、忙しいからやらないとか、優先すべき仕事があるという理由で着手しなかったのです。

　私自身、今の会社に入る前、一通り管理会社としての仕事はこなしてきた経験がありますので、この種の仕事は厭わないのですが、こういった仕事をこなしていかないと、仕事における信頼関係など構築できるわけがないと考えるため自発的に行動をおこします。こういう仕事に、いかに迅速に対応できるかというのが管理会社の物差しにもなると思います。

　言われる前にサービスとして率先してやってもらえるような会社が理想ではありますが、そのような会社はあまりないと考えます。せめて、オーナーから依頼されたことに関しては、いかにレスポンス良く対応できるか、この一点に尽きるでしょう。　

　特に大手の管理会社には、こういった傾向が見られるから、管理を任せるときは調子の良いことをいう営業マンであるか見極める必要があります。

　管理会社を評価する基準の一つが、依頼した事項をどれだけのスピードで行えるのかというのもひとつの判断材料となると私は日々思います。

　私の過去の体験談であったり、日常における取引であったりとまぁ色々と。

　また、色々な情報を提供していきたいと思います。まぁ、もうひとつのアカウントはどうも最近、会社での不満とか色々と記載しているので、こちらは不動産をメインで色々と綴っていく予定です。

　売買や賃貸、そして管理など体験談と日々の出来事を合わせて綴っていきます。

関連する情報商材もアップしていきますので、興味のある方は是非、アクセスしてみてください。

宜しくお願い致します。