（平成２６年１２月号）　　　第１０４号

年の瀬も迫って参りましたが、いよいよ年明けより賃貸シーズンに突入します。空室対策が出来ておりますか？　再確認が必要です。

　今月号では、賃貸シーズンに取るべき対策の再確認を

してみましょう

近年は、賃貸シーズン（１月～３月）に空室が埋まらなければ、１年間空室が続く傾向が強くなって来ました。

従って、今シーズン中には空室を必ず埋める必要が有ります。

なぜ空室の入居者が決まらないのかを十分検証し早期に対策を打ちましょう。

【空室の続く原因の検証をしましょう】

オーナー様の物件に案内が入っているのか、入っていないのかによって対策が変わります。案内が有るのかないのかの確認が出来る様にしておきましよう。

検証Ⅰ：案内が少ないか、全く入らない場合は

●家賃等の入居条件が高い場合が多いと思われます。

　家賃、入居条件等の見直しが必要と思われます。一度媒介をご依頼の業者様にご相談されることをおすすめ致します。

●案内は立地と、図面（間取り）をみて、案内を希望されます。物件の立地は変えることは出来ませんが、間取りは変更できますのでリノベーション等を考えるのも一考かと思われます。

●近年は、インターネットをみて「この物件を見たい」と言って来られますので、ネット上の写真撮影が綺麗な写真になっているのかも確認して下さい。

　特に、大手サイト「スーモ」「ホームズ」「アットホーム」は最低限確認して下さい。

●賃貸仲介業者が案内をし難い物件は、営業社員がその物件の案内を避ける場合がありますが、その様な物件は「鍵が現地にない」「案内しても決まらない様な物件」「オーナー様、管理会社（休日休みの管理会社）と直ぐに連絡が取れない物件」「ＡＤの少ない物件」「審査が厳しい物件」等々があります。

案内が少ない場合は上記項目を一度見直して下さい。

検証Ⅱ：案内は入るが、なかなか決まらない場合は

ネットの図面・写真、賃貸仲介業者で紹介された図面等々と実際に部屋を見た感じが違っていた場合は決まりにくい事が多い。

　　　　●物件に問題がある場合が多いようで、「部屋が汚い」「以前の入居者の生活感が残っている」「排水管等から部屋に臭いがする」「きちっとした原状回復改装が出来ていない」「設備が古い」等々が見受けられる部屋が決まりにくいようです。

　　　　●建物外観等も重要な要素です「建物外観が汚い」「玄間が汚い」「夜の照明が暗い」「ポストに入れるべきチラシが付近に散らばっている」「共用部分の清掃が行届いていない」「階段が狭い、汚い」等々も決まらない要因の一つです。

　　　　●最近は、オーナー様が直接管理をされている物件は敬遠されるケースが増えてきました。退去の際にトラブルが多く、入居の際に管理会社が間に入っているのかを確認をされて申し込まれるケースもあります。

案内は入るがなかなか決まらない場合は上記を一度見直してみて下さい。

【賃貸シーズンに向けた対策】

賃貸シーズンに突入するに当たり、上記検証結果に基づき対策を立てましょう。

　　　　●家賃相場を調べて、募集家賃が高くないか？

　　　　●募集の初期費用は適切か？

　　　　●部屋は綺麗になっているか？

　　　　●部屋内部での臭いはしないか？（配管にラップで塞ぐのも方法）

　　　　●ポスト周りにチラシは散乱していないか？

　　　　●マンション周りは綺麗か？草が生えていないか？

　　　　●自転車置場は整理整頓されているか？

　　　　●階段の照明は切れていないか？　清掃は出来ているか？

　　　　●案内用の鍵は現地にあるか？

　　　　●賃貸仲介業者からの連絡が直ぐ取れるか？

　　　　●募集物件がインターネットに登録されているか？

　　　　●募集物件のネット上の登録が上質で、綺麗になっているか？

　　　　●古くなった設備はないか？

以上を一度再確認頂き、問題があれば対応する必要があります。来シーズンに向けオーナー様のお部屋が、是非満室になるように頑張りましょう。

【最新のニュースをお伝えします】

観光立国を目指す日本国は「観光立国推進閣僚会議」において2020年を目途に訪日外国人を現状の倍の２千万人にするとの事で色々な対策が打たれております。ビザの緩和、免税店の増加、滞在期間の延長制度新設、地方空港対策、観光バス不足対策、羽田増便、ＬＣＣ強化、等々の施策です。その結果本年1月～10月で訪日客1100万人に達し前年比27％増となっている。

一方京都市においても、景観条例を強化し建物の高さ、屋外広告物等の規制策を取って、京都の歴史的な景観保全強化を図ってきた。その事は訪日客を京都に取り込む事を目指すものである。

大阪ではＵＳＪ「ハリポタ」が大ブームとなっておりますが、京都でも「映画村再興」「3大祭りの強化」「花街の見直し」「ホテル旅館の誘致」「四条通り歩道の拡幅」等々の施策を行っており、神社仏閣、世界遺産、歴史的建造物の多い京都は絶好の観光都市となることは明白である。

京都市では、観光消費を2020年に１兆円を目指している。観光関連業界は今後の成長産業となり得ると思われます。

京都は観光客が増加することは確実ですが、受け入れ態勢が整っていないのは事実です。世界的な名門ホテルも京都進出を予定しておりますが、今後の新規建設は場所がなく、観光客受け入れの為の宿泊施設増加が厳しい状況です。

現在京町家を旅館に変身させたり、空き家、賃貸マンションの空き部屋を宿泊施設にして外国人観光客の受け入れに対応しようとしております。

その様な状況下、以前にも紹介致しましたが、アメリカの「宿泊革命」を世界的に広めた米ベンチャー「ａｉｒｂｎｂ（エアビーアンドビー）」が日本に進出しようとしております。当社は世界大手ホテルチェーン「インターコンチネンタル、ヒルトン、マリオット、ウィンダムに次ぐ5位の集客を誇る会社である。ＣＣＣ（カルチャーコンビニエンスクラブ）と旅行事業で提携し、業界の風雲児は次の照準を日本に定めております。

今後我々の、賃貸業界も空室対策の最善策になることは確実です。今後弊社でも本事業に関わって行く予定でおります。ご期待下さい。

　　　　　　　　　　　　　とまとハウス　　代表者　粟野　則夫　

　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者

　　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

（平成２６年１０月号）　　　第１０３号

１０月１０日に「賃貸住宅フェアー」に行って来ました。今回はそのご報告を致します。

１０月９日、１０日にインテックス大阪にて「賃貸住宅フェアー２０１４」が開催され、１０日に見学して来ました。

１０年程前は東京での開催のみでありましたが、近年は各地で行われるようになりました。

本年は例年通りインテックス大阪で行われ、多くの人で賑わっておりました。

ほぼ毎年参加しておりますが、以前は入居者とのトラブル、苦情、滞納、等のセミナーが多かったのですが、最近の傾向として「空室対策」特にリフォーム、リノベーションのセミナー或いはその種の出展が多くなって来ております。

全１０９業者の出展に対し、リフォーム、リノベーション等に関する出展は、７１業者（リフォーム・リノベ３３、設備、建材３８）となっておりました。

それだけ、家主様が空室に悩んでおられるのが実情ではないでしょうか。

【リフォーム、リノベーション】

リフォーム、リノベに関するセミナー、展示品の多くはコストを下げて有効な工事を行う為のノウハウ、商品が主となっておりました。

多額の資金を投じてもその資金が一定の期間で回収出来なければ意味が有りません。費用対効果をどの様に考えるのかが大切です。

自分の自宅に多額の資金を掛けるか否かは其々の考え方ですが、収益物件は投じた資金に対し、いかに高い収益を上げて行くかを考える必要が有ります。

来年から始まります相続税法改正により、本年度は多くの新築物件が各所で建築されております。相続税の軽減のためのマンション経営も必要なことですが、その後の２０年、３０年の運営を考えることの方が重要であると思います。

話はそれましたが、３０年～４０年前の高度成長期からバブル期に建築された物件が古くなり、新築物件の建築が続く中、古い物件の空室が急増しており今後も空室の増加が続く事が予測されます。

その為、空室対策に関心が強くなり、その対策の一環としてリフォーム、リノベが持てはやされているのが実情の様であります。

【実施前に少し考えましょう】

前述しましたが、工事前に費用対効果を十分に検討した上で実施することをおすすめします。

資金をかけて、最新の設備を導入すれば入居者を早く決める事ができるのですが、投資した金額に見合う家賃が取れるかどうかは不明です。

セミナーのなかで言われておりましたが、「入居者ターゲットを定めて、取れる家賃を決める。そこから逆算して内容とコストのバランスを考える」事がポイントである。

それでは具体的な方法について少しふれておきたいと思います。

多額の資金をかけて改装をしたから高い家賃が取れるものではありません。

収入を増やすことが出来ないのであれば、いかに投資コストを下げるかに尽きると思います。

例えば、現在「住宅セフティネット整備推進事業」（詳細を記載しますと紙面がなくなりますので省略します）の推進がなされておりますが、国の資金を活用して投資コストを抑える方策があります。

又、ダイレクトに工事コストを下げる方法がありますが、工事費用はどこの業者に施工してもらっても同じような費用となりますが、工事内容を変える事によるコストカットは可能です。

２５㎡の部屋をスケルトンにして、全改装にすると２００万円～２５０万円程度かかりますが、床を塩ビフロアーにし、壁は塩ビシート、水周りはコーティング等で「見かけ」を重視した工事であればかなり安く上がり、なおかつ工事費を単年度の経費で経理処理でき節税効果があります。

どの様な工事をするのかは、個々のマンションの特徴を生かし、ターゲットをどの様な層にするのかを絞り込み、取組みをするのが重要かと思われます。

その様な観点から今回のフェアーは大変に参考になりました。

【ターゲットを誰にするのか】

趣味が合う人との住まいとして、シェアーハウスがありますが、今回のセミナーでは（ひつじ不動産）の「各地で広がるシェアーハウス成功事例」を聞いてきました。

まだまだ関西圏では進んでいない様ですが、今後ワンルームマンションの空室対策として広がるかも知れません。

自分の部屋を自分好みにしたい人の住まいとして、ＤＩＹ賃貸が広がりつつあります。未改装の部屋を（壁、床、等を）自分好みのデザイン、材質にして住まいし、退去時には原状回復せずに退去する方式の住まいかたです。

ペットを飼っている方の住まい、楽器を弾く人の住まい、高齢者の住まい。

誰にターゲットを絞るのかを明確にしてリフォーム・リノベを行って行く必要があります。

今回フェアーに行き、一例としてペットの住まいする部屋に改装する場合にフローリングを犬の滑らない床に張り替える必要があると思いこんでおりましたが、床を特殊なコーティング剤でコーティングするだけで「犬が滑らず、傷・汚れが付きにくく、コストが安く、半永久的に使用出来る等」のメリットのある材料も出来ておりました。

いかに、費用対効果を考えることが重要であるかを思い知らされた一日でした。

今回の、フェアーに参加して得るものは多く有ったと思っております。

今後も確り勉強して皆様のお役にたてる会社にして行きたいと思っております。

　　　　　　　　　　　　　とまとハウス　　代表者　粟野　則夫　

　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者

　　　　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

（平成２６年８月号）　　　第１０２号

全国で空き家が８２０万戸となり、賃貸経営に厳しい時代が到来します。対策を急ぐ必要が有ります。

我々が考えなければならない今後について

国内の空き家数が「８２０万戸」になったと新聞・テレビで報道されております。５年前に７５０万戸であったのが７０万戸増加した事になります。

一方住宅総数も６０６３万戸となり、３０５万戸増加しております。

即ち、人口が減少して行く中、住宅は増加し続けており、その事により空き家が増加しているのです。

その要因は、

① 今後の相続税増税による相続税対策で、賃貸住宅の建設が急増しているのが一つの要因である。

② 都心の地価が下がり分譲マンション建築が続き、ユーザーにとって都心回帰が容易になり、高層マンション供給が続いた。

③ 国民が中古住宅の瑕疵について高い関心があり、相変わらず新築志向が続いており新築住宅の建築が続いている。

その他の要因もありますが、主には上記の要因で住宅総数が増加致しております。

その事は、今後の予測として

① 空き家対策を行う自治体が増加し、国も対策に乗り出している。

② 賃貸住宅の空き部屋が増加しその対策が求められる。

③ 都心回帰・人口減少から、地域の過疎化が急速に進む。

④ 新築志向から、欧米型の中古住宅を長持ちさせる方向に転換する。

⑤ 空き家、空き部屋を活用する新たな市場が創設される。

⑥ 中古住宅の流通促進とリフォーム市場が拡大される。

等の現象が予測されます。

私も、現在京都市の空き家対策のお手伝いをさせて頂いておりますが、京都市においても空き家の問題は大きな課題の様です。

【賃貸住宅問題】

さて、我々の身近な問題として、賃貸住宅の空き室問題を本題として以下に記載致します。

人口減少にも関わらず、相続税対策による新築賃貸住宅着工戸数の増加は続いております。その事は空き部屋が増加することとなり、特に古い賃貸住宅の空室が増加するものと思われます。

過去の賃貸住宅経営は片手間にやっていても賃借人が入ると言う恵まれた時代でしたが、その様な市場環境はもう終わりました。

今後の賃貸経営は、この環境の変化を前提にした上で見直しを行い、確りとした対策を講じて行く必要があります。

私が経営に当たり何度も読み返す「正義の経営」と言う著書が有りますが、その中にこのような事が書かれております。

【今後人口は減少し、マーケットは縮小する中、生き残れるのは付加価値が高

いものを扱うことである。

狭く・深く・高く売ろう、人口が減少している以上売り上げが上向く事はない、根本的な発想を変えなければならない。

その為の有効な手段は、ターゲットを「狭くする」事である。　客層を絞る、即ち品揃えを絞り、狭い客層に売る事である。

品揃えを絞ることにより、深く知ることができ、商品の値引きをする必要がなく高く売ることが出来る。

人口が減少する時代には、文化や芸術が発達し、付加価値の高いものが生産販売される様になるのである。

変化の時代である、変化には大変な勇気がいります、過去の成功体験は大きな障害の一つです。】

賃貸経営にとって「ターゲットを狭くする」こと、即ち賃借人をファミリー層、女性層、高齢者、外国人、ペット愛好者などターゲットを明確にする事である。

【ターゲットを絞った賃貸住宅の具体例として】

① ネコちゃん、ワンちゃんとの共生賃貸住宅

現在日本のペット数は２１００万頭で人口の２０％を占めている大きな市場ですが、賃貸住宅でペットが飼える部屋は少ないのが実態です。

今後は少しずつ供給が進んで来るものと思われますが、まだまだ需給のミスマッチが大きな市場です。

② 高齢者賃貸住宅

高齢者住宅市場は今後急激に増加する市場です。ご承知の通り日本は高齢化が進んでおり社会問題化しております。

国の政策は、高齢者は自宅で介護・医療を受けられる政策を打ち出しており、施設ではなく賃貸住宅（サービス付き高齢者賃貸住宅）の建設を奨励しており、民間の間で建築が進んでおります。

③ 外国人

今後の日本の人口、労働力構成を考えると、外国人の受け入れは必須となります。その為には住む為の住宅が必要となるのは必然であり、外国人の住宅需要は拡大するものと思われます。

④ 楽器演奏者

楽器演奏者人口は、全国で数百万人いると思われますが、本格的な防音マンションの数は、数千室しかなく、需給ギャップが大きい市場です。

⑤ 外国人観光客

国策として、外国人観光客の受け入れを1,000万人から2,000万人に倍増させようとしております。当然ながら京都市は景観法等を強化し観光都市を目指しており、観光客は大きく増加をするものと思われます。

京都市においても、受け入れる為の宿泊施設の増加を切望しており大型ホテルの進出も目白押しですが、それでも足りないのが実態です。

その為に、国は旅館業法を緩和して、特区（東京圏、大阪圏）での賃貸住宅の空き部屋を利用した宿泊施設の増加を推進しております。

上記により、マンスリーマンションから家具付き賃貸、宿泊施設へと変化して行くように思われます。

すでに、エイブルが特区を利用した旅館業法緩和地域で3000室を立ち上げるとの新聞記事もでておりました。

米国発「宿泊革命」をリードする「エアービーアンドビー」が個人の空き部屋をインターネットで仲介するビジネスを展開しており、既存のホテルビジネスを揺さぶっており、その会社が日本進出をはかるとの事です。

上記以外にも、多くのターゲットを絞った賃貸物件が考えられますので、今後の課題として捉える必要があります。

今後まさに変化の時代に突入します、常にアンテナを張って情報をキャッチし素早く変化に対応出来る準備をしておく必要が有る様です。

　　　　　　　　　　　　　　とまとハウス　　代表者　粟野　則夫　

　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

（平成２６年６月号）　　　第１０１号

本年の繁忙期も終了しました。今年の成果は如何でしたか？すでに不動産業者は次期繁忙期に向けネット広告の充実対応活動を開始しております。

繁忙期を振り返りその状況のご報告を申し上げます。

【社会人】

年々、お客様はインターネットで事前に物件を調べてご来店をされるお客様が増えてきており、本年度も大半のお客様がネットからの来店でした。

ネット掲載は、綺麗な室内写真を多く掲載することが決め手となります。

アピールポイントも周辺環境、追炊き付風呂の様に設備面の充実、或いは特徴をアピールすると反響が強い状況です。

又、今年は特に費用面を重視される方が多く、賃料はもちろんですが初期費用を重視される方が多かったようです。

フリーレント（家賃無料の期間）を設定したり、広告料を２カ月にしたりしたキャンペーン物件は入居の決めてとなる事案が多く見受けられました。

【法人】

法人契約の入居者希望者様は、利便性、環境、設備を重視されます。

特に子育て世帯様は周辺環境や学校区を気にされており、その事が決定要因になる傾向が強い状況です。

設備面では、お風呂の追いだき機能、水周りの綺麗さを重視した部屋探しが多いのが実情であります。

景気回復とは言えまだまだ家賃等は減少傾向が続いております。

一方、良い人材の確保を目的として「単身者用の寮完備」と募集要項に掲載し人材募集をされている会社も有り、数室のまとまった賃貸部屋の確保依頼もありました。

今後、景気が良くなり人手不足の状況が出てくるようであればそう言った需要も出てくるものと思われ、家賃単価も上昇するかも知れません。

【学生】

学生さんの来店者の殆どが、インターネットで下調べをして来店されております。全体的には節約志向は続いており３万円～４万円台での部屋探しが多い傾向にあります。

又、学校の近くでの部屋探しと、インターネット無料、初期費用が少ないもの家具家電付きを求められておられる学生さんも年々増加しているのが特徴です。

●立命館大学生の部屋探し（大学生協よりの資料）

立命大の入学者数は入試合格者数の３２％とのことで吃驚しております。やはり国立との併願受験が多いようです。

お探しの部屋の家賃は、35,000円～50,000円迄が6割程度を占めております。

ユニット（ＵＢ）、セパレートバスの比率は6対4の割合で、家賃はＵＢが3.5～5万円、セパが5～6万円との事です。

設備は「ネット無料27％・家具家電付き15％・女子専用11％・ネット無料と家具家電付き7.5％・新築4.5％」の割合でした。

推薦時期（10～12月）は家賃5万円超のニーズもありますが、年明けからは価格帯が下がり3～4.5万円のニーズが高まります。

新入生保護者からの声として

☆建物の造りはしっかりしているのか？（耐震の関心が高いようです。）

☆見学した部屋が汚かった。（早めのリフォームをする必要があります。）

☆エアコンが汚い（古いエアコンは早めの交換も必要です。）

☆変な臭いがした。カビ臭かった。（排水溝の臭い、改装工事接着剤の臭い、タバコの臭い等、臭い対策も重要です。）

☆共用部分にゴミが散乱、電気が切れていた。（駐輪場、ゴミ捨て場の整理整頓清掃、電気の点検等管理を怠りなくする必要があります。）

☆電気コンロが錆びていて汚い。（ＩＨコンロへの交換が必要です。）

以上が立命館生協から本年度入居者の特徴の報告でした。

●龍谷大学生の部屋探し（大学生協よりの資料）

2015年4月に瀬田キャンパスの国際文化学部総勢2000人（下宿生650名）が深草キャンパスに移転します。その内龍大留学生500人の大半が国際文学部に所属しているとの事です。

来年度は留学生が深草キャンパスで増えるもようであり、受け入れ態勢が必要となります。

全体の学生と下宿生の割合は2013年36.7％で2014年度は34.2％と2.5％（40名）の減少となっております。

近年は不況の影響から保護者の収入が減少しており、下宿する生徒の減少も続いております。今後は景気次第で下宿者も上昇に転じるかも知れません。

成約家賃は、35,000円～50,000円が61％を占めております。2013年度の平均家賃は47,544円でしたが2014年度は44,422年と3,122円の減少となりました。

設備面では、

☆家具家電付きの成約件数は63件で増加傾向にある。

☆ミール付き（食事付き）マンションの成約件数は22件

☆インターネット無料マンションの募集は50％を超えてきた。

☆ベランダの向きや階数の質問が多い。特に女性は2階以上が大半です。

☆セパレートタイプを求められるのは相変わらず多いようです。

☆最近はセキュリティーを重視されます。特に女性の場合

☆独立洗面台、ウォシュレット、防犯カメラ、宅配ＢＯＸ等も要望があります。

立地条件も重視されます。大学までの距離はいうまでもなく、最寄駅、スーパー、コンビニが近い事も有利な条件です。　　　

以上が龍谷大学生協からの今年の媒介状況報告の抜粋です。

以上本年度の成約状況を振り返り、設備ニーズへの対応、管理の質の向上、成約家賃相場の家賃設定、建物維持管理の推進、を再度見直す必要があります。

又、インターネット無料、ミール付きマンション、防犯対策強化マンション、耐震物件、ペット飼育可マンション、高齢者マンション等特徴のあるマンションにして行く事も必要であると思われます。

今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

　　　　　 とまとハウス　　代表者　粟野　則夫　

　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者

　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

とまとハウスの「耳より情報」

（平成２６年３月号）   第１００号

お陰様で「耳より情報」も１００回目を迎えることができました。平成１６年１２月に第一号を発行してから早いもので９年が経ちました。

今後も引き続き皆様方の参考になる情報をお届け致します。

　【公示地価が発表されました】

３月１９日に公示地価が発表されました「２０１４年」の公示地価を見ますと、都市圏（東京・神奈川、千葉、埼玉）、名古屋・宮城・沖縄が住宅地、商業地ともに上昇しております。

大阪・京都は商業地が上昇し、福島は住宅地が上昇しております。

要訳すると、３大都市圏（東京、大阪・名古屋）、震災関連（宮城、福島）、沖縄人気（沖縄）が上昇したと言ったところです。

不動産業に係わる業者は、昨年１月頃よりアベノミクスによる不動産の活発な動きを感じていました。公示地価は昨年度の結果が公表されたものであり、現時点での現況が反映されているものではありません。

【３大都市圏での地価上昇の要因と今後の動向】

３大都市圏での地価上昇の要因は、バブル崩壊以降都市部の地価が1／10以上（場所によりますが）下落し、その事が分譲マンションを建築しても十分に採算がとれて、販売価格を押し下げる事となりました。

その結果、所得が減少しているにも拘わらず住宅購入者の購入意欲をかきたて、都市部の高層マンション供給が活発となり、場所によっては即日完売の様相となり、高層マンション供給が増加した。その為にデベロッパーは売れ行きの良い都心部の高層マンション用地取得に積極的に動いたため、時価上昇の大きな要因となりました。

又、円安要因から日本の不動産（ＲＥＩＴ、現物含め）に投資する海外資金が流入したことも一つの要因であります。

最近弊社でも投資マンションを中国人に売買仲介をさせて頂きましたが、中国の不動産開発会社（浙江興潤置業投資）が経営破綻をするも中国政府は関与せず、その為中国大手銀行は不動産向け融資を絞り始めた。中国では個人の投資熱は相変わらず活発であり、当局の目の届かない「影の銀行」の行方を懸念し、海外の不動産に向かう投資が増加しているものと思われます。

世界の富裕層は預金・保険等に預けたり、ファンドに投資したりしているが、その不要不急の資金総額は、８０００兆円とも言われております。その巨額なボーダレス・ホームレスマネーの一部が日本に向かった場合、先ず地方の物件に投資するはずもなく、やはり都心に向かってくることは明らかでありその場合の予測はつかない。

因みに、昨年度に東京証券取引所において株式投資された内訳は、海外投資家が１５兆円の買い越し、日本の法人が５兆円の売り越し、個人が９兆円の売り越しであった。

日本の株式市場は海外投資家の意思により大きく影響を受けているのは確かである。個人の投資資金が買い越しに転じる頃には、海外投資家が売って来るのはいつものパターン。日本の経済、企業業績よりも膨大な資金の動きによって相場が左右される時代となっていることを確認しておく必要があります。

不動産地価動向に戻りますが、地方圏では下落率は減少したものの下落は続いており、地価の二極化は益々加速するものと思われます。

よくよく考えてみますと、人口が減少して行くのに、日本全体の不動産価格が上昇するとは考えにくい。都心部の地価下落から高層マンションの建築ラッシュで周辺部から都心部に人口が流れたに過ぎず、日本全体の不動産が活況であるとは言い難い現象である。

但し、個人がインターネットで商品を購入する事が急激に拡大しており、物流拠点・物流倉庫等が不足しており、個別の要因で特定の場所の地価が上昇すると言った事は起こり得ると思われます。

今後は、経済状況・金利・給与水準・地価の動向によってこの状況が続くのかどうかが決まるのではないでしょうか。

地価は、地方圏の下落傾向が続くが、都市圏の地価は今後の景気動向・海外投資家動向によって決まって来ると思われます。

【最新の賃貸業界の動向】　

近年の全国賃貸物件稼働率86.9％ですが、年々下落が続いております。

御承知の通りその大きな要因は人口減少と供給過多です。

住宅統計調査（総務省）では５年毎に調査が行われておりますが、昭和23年に調査が行われた際は総住宅数が1391万戸でしたが、平成20年には5759万戸と4.1倍に増加しております。

空き家は昭和38年以降一貫して増加しており、平成10年に初めて10％（11.5％）を超え、平成20年には13.1％（754万戸）に達しております。

平成25年の調査結果は未だ出ておりませんが、増加していることは間違いが有りません。

今後も、賃貸層の人口減少、相続税負担増に伴う賃貸住宅の建築増等を鑑みて、空室は従来に増して急速に増加するものと思われます。

弊社の店舗は丹波橋にありますが、当該商圏でも年間１０棟から１５棟の賃貸マンションが建築され続けております。

お部屋探しをされる方は減少しており、新たに建築される部屋は２００室、３００室／年間と増えており、急速に空室が増加しております。

建築する側としては「丹波橋周辺については立地がよい」のでとの理由ですが、入居者は限られており「限られたパイの食い合い」現象で、競争力のない物件は今後急速に空き部屋が増加すると思われます。

【今後の対応策】

時代の変化は目に見えて急速に変わるものではありませんが、知らぬ間に変わっていたと感じることが多いものです。

賃貸動向も同じで、昨年満室だった物件が今年は半分になったと言った極端な変化はありませんが、徐々に変化しているのが実情です。

賃貸経営は長期にわたるものです、長期的にみて競争力のある物件にすること一点に集中する事であると考えますが如何でしょうか。又、賃貸経営は事業であることをわきまえる必要があります、従来の賃貸経営は相続対策の為だけであっても賃貸物件を建築すれば入居者がありました。

今は、待っていては入居者が他の物件に取られてしまいます。賃貸は事業として「貸してあげる経営」から、「借りて頂く経営」に転換しなければなりません。常に入居者目線で考え経営する必要があり、貸主側目線での経営は市場から淘汰されることになることを肝に銘じる必要あがります。

　　　　 　とまとハウス　　代表者　粟野　則夫　

 　　　　宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

（平成２６年１月号）　　　第９９号

新年あけましておめでとう御座います。

本年も何卒宜しくお願いを申しあげます。

　【新聞見出しで見えてくるもの】

※中古マンション、価格上昇・３年ぶり首都圏全域で、金利の先高観など映す

※空き家自主撤去に税優遇、自民議連が法案骨子

※不動産投資海外勢けん引、割安感、ファンド呼ぶ

※投資用マンション好調、大阪価格３０％上昇

※ものより資産、あふれたマネーが株や不動産と言った金融資産に向かっている。ゴルフ会員権も３倍に急騰したゴルフ場がある。

※住宅地上昇、大型分譲マンションの建設ラッシュ

※ビル賃料年内上昇へ

※企業の不動産取引倍増（ＲＥＩＴによる積極的な物件取得がけん引）

※脱デフレ、運用で勝つには、預貯金中心見直す時期、不動産が効果的

※不動産大手物流に商機、不動産大手が大型物流施設に投資

※銀行住宅ローン消耗戦に

※金融庁銀行の査定尊重、不良債権処理優先を転換

※ＬＥＩＴに資金流入（運用不動産２兆円超す）

※銀行国内向け貸出残高増２７カ月と最長に

以上最近の新聞見出しから、金融緩和による市場資金が急増しており資産インフレの兆候がうかがえる。資金を抱えた銀行も運用に苦慮している姿が見えるが最近は海外への運用、国内の貸し出しも増加傾向にある。

住宅においては消費税の増加に伴う駆け込み需要があり活況である。

経済指標の好転がみられるのは、円安による輸出の増加、金融緩和政策による株高等、財政出動による公共投資が要因である。

【今後に期待するもの】

学習院大学名誉教授の奥村氏は新聞にこのように書かれております。

戦後の高度成長を可能にした要因は「軍国主義の発生源とされた経済基盤の除去・財閥解体・農地改革・労働民主化３大改革」である。これらの改革が若手専門経営者の台頭、激しい企業間競争、農民と勤労者への労働分配の改革をもたらし、国内市場拡大に寄与した。

特定の人たちが利益を独占する収奪型ではなく全員参加型の体制の構築という制度要因によって国民的エネルギーが盛り上がり高度成長を達成させたことを教訓にすべきであると言われております。

過去の制度、慣行がそのまま維持されることなく変革が必要であります。

時代の変化につれて効率的に機能していたシステムが適応できなくなり、新たなシステムが求められる現在、日本の経済が長期停滞から脱出しきれない大きな要因の「構造改革の遅れ」を払拭することが今後の日本の経済の行方を左右することになります。

「アベノミクス」の「第一の矢・二の矢」で、金融緩和、財政出動の政策を実行し、ある程度の成果は実現したが、今後の長期的な成長を持続させる為には、第三の矢、四の矢に期待したいものである。

【不動産業界の課題】

今後の不動産業界の課題として、省エネ住宅（エコ住宅）、耐震化住宅、耐久化住宅（100年住宅）、高齢者住宅（バリアフリー）への対応が求められており、業界が挙って取組んでおります。

政府の方針として、開発型からストック重視の方向を打ちだしました。即ち欧米のように建てた住宅に長く住まいする事を提唱しております。

スクラップアンドビルドを繰り返すことは廃棄物の増加による環境汚染に繋がる。使い捨ての時代に終止符を打とうと言うものである。

しかし、現在の住宅は３０年程度で経済的耐用年数が終わりますので、省エネを始めとした上記の住宅に建て替える需要と、現在の住宅を改良して行くリフォームの需要は確実に増加するものと思われます。

政府は、中古住宅の流通量を2020年には倍増させることを目標としており、その際に良質な住宅に改良されるよう奨励しております。

政策として、良質な住宅への補助金、業者が中古住宅を買い取り・改良して売却を促す方策としてその際の取得税の減額等の方針を打ち出しております。

賃貸住宅を含めた、ストックの活用は今後の課題であると思われます。

又、人口の減少に伴う空き家の増加は社会現象化しており、空き家対策も大きな課題の一つであると思われます。

【賃貸住宅業界の課題】

人口の減少と賃貸住宅の供給過多により、当然ながら空き家が増加し賃貸住宅経営に大きな打撃を与えることとなる。

現在、全国の平均空室率は２３％であり、今後も増加するものと思われます。

昨年１０月１０日に行われた大阪での賃貸住宅フェアに行って来ましたが、多くのセミナーは空室対策であり、いかに多くの家主様が空室に悩まされているのかを思い知らされました。

今後も需要の減少要因は解消されない状況にあり、家主様の悩みは尽きないものと思われます。

今回の賃貸住宅フェアでもこれと言った空室対策はなく、リフォーム、リニューアルが中心のフェアでしたが、今後の賃貸業界の大きな変化を感じるとともに「空室問題」が大きな課題になって来るものと思われます。

今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

　　　　　　　　　　　　　　とまとハウス　　代表者　粟野　則夫　

　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

（平成２５年１０月号）　　　第９８号

熱い熱い夏も終わりました。季節の変わり目です体調に注意しましよう。

２５年度の路線価が７月に発表されました。下げ幅は減少し、上昇しているところもありました。　地価は下げ止まり傾向にあることは確かです。

　しかし、長期的に見て地価が上昇を続けることは考えにくいと思われます。

　価格決定要因である需給関係が改善された訳ではない。地価の動向は長期

的に見て上下動を繰り返し下がっている。

デフレ経済が長期間続いたため当然ながら反動はある。ましてや多くの資

金を市場に流出している現在、資産インフレ、金利の上昇、景気の回復等

を予測した動向であると思われる。

地価が上昇するのは、人口が増加する、企業の工場等が進出する、商業地

域・観光地に人が集まる、外国人が不動産投資をする等の場所以外の上昇

はあり得ない。現在都心部の活況は当然なのかも知れないが、日本国中の

不動産が上昇することは考えにくい。

平成２５年１０月１０日（木曜日）・１１日（金曜日）に賃貸住宅フェア　２０１３　ＩＮ大阪　が開催され、私は１０日に行って参りました。

　　その状況を下記に記載いたします。

【フェアの出展ブース】

※資産運用コンサルティング　　　　　　　　　　３５ブース

※リフォーム・リノベーション・メンテナンス　　２０ブース

※賃貸住宅向け設備・建材　　　　　　　　　　　２９ブース

※賃貸管理、仲介会社向け商品・サービス　　　　１９ブース

合計１０３ブースが出店をしていました。

【セミナー】

※リフォーム・リノベーションセミナー　　　　　１５セミナー

※相続関係セミナー　　　　　　　　　　　　　　　８セミナー

※滞納・原状回復等のトラブル対応セミナー　　　　８セミナー

※不動産投資セミナー　　　　　　　　　　　　　　７セミナー

※不動産会社業務支援セミナー　　　　　　　　　　５セミナー

※税務関係セミナー　　　　　　　　　　　　　　　３セミナー

※その他セミナー　　　　　　　　　　　　　　　１８セミナー

合計６４セミナーが、８会場で２日間行われました。

毎年参加を致しておりますが、過去にはトラブル解消セミナー、原状回復工事に関するリフォーム、建材のブースが多かったのですが、近年はリノベーション、相続関係、不動産投資関係のセミナー及びブースが多くなって来ております。近年の世相を反映しているものと思われ、賃貸住宅業界の大きな変化を感じた次第です。

【リノベーション】

人口の減少、賃貸住宅の供給過多により、当然ながら空き家が増加し賃貸住宅経営に大きな打撃を受けることとなっております。

現在全国の平均空室率は２３％程度となっており、今後も増加するものと思われます。

国は、住宅ストックの質の向上を目指し、耐震強化、バリヤフリー化、長期耐用型住宅の推進をおこなっております。

今後のリフォーム市場は急速に拡大するものと思われます。又空き家の対策にもスポットが当たって来る様です。

従って、当該セミナー、ブースの増加はその様な状態を反映しているものと思われます。今後は、賃貸住宅の質の向上を考えて行くことが重要な時期なのかもしれません。

【リノベーションセミナーを聞いて】

リノベーションブース・セミナーを聞いておりますと、当然部屋を大改造する事も重要ですが、コストをかけず行う、「カラーコーディネイト」「特殊塗装、パネル、シール等での見栄えの改善」「スポットライト等特殊器具取付」等デザイン性を重視した取り組みが多くなって来ております。

業者によってはパック工事、定額工事を行って、客付けまで面倒を見るようなサービスまでやっているところもありました。今後も多様な工事が出てくるものと思われます。

又、今後の住宅管理は単に家賃集金・入居者対応を行うのではなく、経年劣化する建物等の価値の劣化を防ぐための対策が重要であると思われます。

時代に遅れないように今後のフェアにも参加継続する必要があるようです。

【相続関係】

相続関連も多くのセミナー、ブースがあります。やはり今後の増税に関心が集まっております。

今後相続関連業界は、１５年間に亘り市場は拡大して行きます。相続コンサル業者が急増しており、セミナーを行えばどこの会場も超満員となっております。

ご承知の通り６５歳以上の高齢者が資産の大半を保有しており、その中でも不動産が殆どとなっております。

相続税対策は、不動産価値をいかに下げるのかであり、その活用の本命が賃貸住宅となっております。

従って、本来不動産業者がその役割を果たさなければならないのであり、その為には知識、経験を積んで行く必要があります。

日本国も空前の債務を抱えており、所得、資産の多い富裕層がその標的とされ税金と言う形でその債務を減らしてゆく必要に迫られております。

今後の早期の対策が必要な時代に入りました。

【不動産投資】

不動産投資セミナーも多くなっている様に感じました。

アベノミクスと呼ばれ、３本の矢を放たれた本年に入り急速に不動産投資熱が過熱化しております。

投資セミナー会場はサラリーマン投資家で満員です。国外、国内を問わず多くのセミナーが組まれております。

弊社も、本年の春先より収益マンション売場サイト、楽待、アットホーム、ホームズ、ＳＢＩ収益サイト等に掲載しておりますが、毎週のように反響があります。本日（１０月１４日）に本誌の原稿を書いておりますが、反響メールが２件入ってきました。

いかに関心が高いのかが窺い知れるところです。アベノミクスによる市場へのお金の大量供給要因による、金利の上昇、インフレ懸念から関心が集まっている様です。

今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

　　　とまとハウス　　代表者　粟野　則夫　

　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者

　　　　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

（平成２５年７月号）　　　第９７号

猛暑が続いております、熱中症

に注意しましょう。

　アベノミクスによる大量の資金が市場に投入され始めた頃より、個人

がマンションなどの不動産投資に動いている。

　社会保険に関する将来不安、所得の減少、相続増税などがその要因だ

　しかし、今後１０年、２０年先を考えた場合甘い見通しは通用しな

　い。

　人口の減少にともない空室率は上昇を続けている。長い目では、市場

　全体で逆風が吹き続ける事を踏まえる事が必要である。

　大家家業は決して楽ではない。入居者との対応、建物の修理など多く

　のリスクが存在する。通帳の残高だけに興味がある人は絶対に嫌にな

　る。

　勝ち組に入るには、資産運用にとどまらない事業感覚と汗をかく覚悟

　を持つことが必要である。

　今月号では、今急激に増加している「シェアハウス」「カスタマイズ

　賃貸」について記載します。

【シェアハウス】

最近よくシェアハウスと言う言葉を聞きますが、どの様な住居なのでしょうか？

シェアハウスとは、一つの住居を複数人で共有することをシェアハウスと呼んでいる。シェアハウスとかゲストハウスと呼ばれているが、定義が有るわけではない。

一つの住居の各部屋は、トイレ、流しが無い（有る物件もある）が、風呂、トイレ、居間、キッチンなどを共同で使用する。

特徴として、入居審査・手続きが簡単にすみ、安価で住める。

現在の日本人は、人と人のかかわりが希薄となり、人とのコミニュケーションの取れる生活スタイルを望む人たちが多くなった。　　　

その様な背景があり流行していると思われる。

しかし、実はシェアハウスが急増しているのは関東圏(特に東京)である。

なぜその他の地域では増えないのか？　それは家賃と相関関係がある。

関東圏のワンルームマンションの家賃は＠７万円／月額程度であるが、関西圏は＠４万円／月額程度で多くの部屋が存在する。

東京のシェアハウスの入居家賃は＠４万円程度であり、比較して安価で有る。

しかし、関西圏での＠４万円台の家賃は一般的であり、安価とは言えない。

観光客が多い京都では、ゲストハウスと呼ばれる外国人観光客が短期で宿泊する施設として観光地周辺での運用が多く、一般的なシェアハウスは増えてこないと思われる。

【カスタマイズ賃貸】

皆さんは、「カスタマイズ賃貸」と言う言葉を聞かれた事が有りますか？

簡単に言うと、入居者の希望に応じた改装を行い、入居して頂くオーダーメイド賃貸住宅の事です。

コーポラス住宅と言って、入居希望者の共同出資によって土地を購入し、それぞれの希望する区分所有住宅を建築する形態がありますが、それを賃貸に応用したものである。

その形態は様々であり、希望する壁紙を張る程度のものから、間取りや設備を変更するものまである。

間取りの変更が可能な建物を新築するものから、古い住宅を利用して入居者の希望する改装をおこなうものもあります。　　　　　　

住み手が住みたい部屋の提供こそが、満足度１００％となり、長く住んでもらえる住宅となる。

現在カスタマイズ賃貸の需要は拡大しており、リクルートスーモの調査によると７割の人が「やってみたい」と回答している。

「積水」の調査によると、賃貸住宅に住みたくない理由の５３％が「手を加えたり、自由な変更が出来ない」と答えている。

レオパレス２１は、壁一面の壁紙を７０種類以上から選べるサービスを開始し好調だ。

こうしたサービスが広がる背景には家主様の空室対策がある。マンションやアパートが増加する一方、少子化に伴い若年層は減少、競合物件の増加や老朽化、家賃の下落などに悩む家主様が多い事が要因である。

今後、空室対策の一環として取り組むことも考える必要があるのかも知れません。

【空室対策】

空室に悩まされている家主様が増える事により、色々な空室対策の提案があると思われますが、何れも決定的な対策とはなりません。

何故かと言えば、成熟化した社会ではニーズが多様化している為に、一つの商品に需要が集中するのではなく、分散して行くからです。

ターゲットを絞り、どの様な層に売ってゆくのかを明確にした対策が必要である。　　　　　　　　　　　　　　

「だれでもいいので住んでほしい」と言った漠然とした希望ではなく「どういった入居者にすんでもらいたいのか」を明確にすることである。

年代、性別、職業、はもちろん入居者の質までも決めておくことである。

漠然とした「だれでもいい」と言う部屋は、家賃志向の入居者が中心となり、家主様にとって望ましい存在ではありません。

ターゲットに合わせた部屋づくりを行い、それに合わせた対策が必要です。

今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

　　　　　　　　　　　　　　とまとハウス　　代表者　粟野　則夫　

　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

（平成２５年５月号）　　　第９６号

父の日、母の日、こどもの日と家族を思う季節です。

黒田日銀総裁が大幅な金融緩和を発表され、急激に株価が上昇し過

熱感すら出てきておりますが、果たして大幅金融緩和によるこの

「ジャブジャブのお金が」何処にゆくのか、その行方が今後の鍵と

なりそうです。

　金融機関に向けられた資金が、日本の国債・外債等に向けられるの

　は確かですが、その資金が設備投資等の融資に向かい実需が増える

　かを注視する必要があるようです。

５月１日の日経新聞に「中小への新規融資促す、金融庁金融機関検

査で新方針」との記事が掲載されております。

私も銀行員時代に強く感じておりましたのは、特に金融機関の場合

は監督官庁が「箸の上げ下ろしまで関与し、銀行は監督官庁の方ば

かり見ていた」ように感じておりました。

　今回の記事のように、検査、監督方針を前倒しで変更すると言うも

　のであり、検査基準の緩和は銀行の融資を活発にするインパクトは

　大きいものと思われます。

今月号では、入居者及び入居希望者が賃貸住宅に関してどの様に考えておられるのか、又家主様はどの様に考えておられるのをまとめてみたいと思います。

【学生のニーズ】

学生が部屋探しに当たり重視した項目順位は、①家賃、②通学時間、③間取りの広さ、④沿線エリア、⑤設備、⑥環境、⑦階数・・・・・・・

☆やはり家賃を重視するとの回答が一番であるが安い物件を望んでいるのではありません、自分の希望条件とする物件が家賃相場であるとの意味合いです。

☆学生は通勤時間を重視している様で、通学が徒歩圏、自転車、バイク通学範囲内の物件を探している学生が多いと思われます。

☆間取りはやはり広い部屋を望んでおり、今後もそのニーズに合わせ益々賃貸物件の部屋が広くなる傾向にあります。

「設備のニーズ」

設備面は第５順位でありあまり設備を重視している様では有りませんが、以下学生が設備に対する期待をしている順位です。

① セパ、②防音、③２口コンロ、④収納スペース、⑤フローリング、⑥駐車場がある、⑦洗面化粧台、⑧耐震構造、⑨モニターインターホン、⑩ベランダ・・・・・・

☆学生はセパ（風呂トイレが別々）を望んでいるのが明らかであります。

☆注目点は、騒音問題は敬遠されて入退去が激しい部屋となるようです。

☆なぜか２口コンロに人気があり、特に女性にその傾向が強いのが特徴です。

☆収納スペースは当然ながら必要不可欠であり、広めが好まれております。

【社会人ニーズ】

社会人が部屋探しに当たり重視した項目の順位は、①家賃、②間取りの広さ、③通勤時間、④沿線エリア、⑤設備、⑥周辺環境、⑦部屋の内装、⑧階数、⑨通風日当たり・・・・・

☆やはり家賃がトップとなっております。

☆間取りの広さ、設備、部屋の内装、日当たり等を重視するのは、学生と比較し部屋にいる時間が長く、住生活を重視しているのが要因のようです。

☆階数等、セキュリティ面を重視するのは圧倒的に女性のニーズが高いのが特徴です。

「設備面のニーズ」

学生と同じく設備面を重視していません。その順位は下記の通りです。

①セパ、②収納スペース、③フローリング、④２口コンロ、⑤防音、⑥洗面化粧台、⑦モニターインターホン、⑧バルコニー、⑨追い炊き風呂・・・・・

☆ファミリー物件であり、やはり住生活を重視した項目が上位に有るようです。

【学生・社会人を問わず入居者の改装物件に対するニーズ】築年数の古い物件に対する効果的な改装とは？

入居者の入居意欲が高まる改装とはどの様な改装をして欲しいのかを聞いた回答が下記の通りの順位となっております。

①風呂の交換、②トイレの交換、③キッチンの交換、④耐震・耐熱性の強化、⑤外壁・屋根・外装、⑥上下水道の交換、⑦間取り変更・・・・・

☆日本人は美観にこだわりをもっており、特に水周りは重視している様です。

☆特に古い物件は、地震が頻発する昨今、耐震を気にする傾向が強い様です。

☆設備面で風呂の交換が最上位にありますが、最近の若者は風呂に入らずシャワーを利用する入居者が増加しており、単身用の部屋で有れば風呂を交換せずシャワールームで済ませる方法も良いかも知れません。

☆新婚さんの場合は、８０％が賃貸入居希望され、その内２ＬＤＫの間取りを４２％が希望、収入の２０％を家賃支出しておられます。

☆新婚夫婦の通勤は二人の通勤が便利な場所を選ばれており、場所を重視した部屋探をしているのが実態です。

☆問合せの１５％がペット可物件を求めておりペットを飼われている入居者が増加しております。

【入居者ニーズのまとめ】

全体的に、家賃を重視した部屋探しをされているのは明らかであり、賃貸条件の設定は大変に重要であり慎重に行う必要があると思われます。

高い賃料設定は長く空室になる要因となりますので注意が必要です。

その次に、立地と環境面を重視されており特に通勤通学、買物、周辺の環境等ですが、立地等は不動のものであり現状での対策を考えざるを得ない状況です。

その次に、間取り、設備面を重視されており、その次に採光、通風、階層等も考慮されております。

以上を考慮し、優先順位を付けた効果的な対策が重要で有るようです。

一方、貸主側である家主様の考えはどの様に思われているのでしょうか？

【オーナー様の考え】

ますます厳しくなる賃貸経営で家主様の考えている対策とは？

①家賃を下げる、②リフォームをする、③賃貸経営をやめる、④積極的な仲介をしてくれる会社を探す、⑤管理をしっかりやってくれる管理会社を探す、⑥物件力向上の提案をしてくれる会社を探す、⑦入居審査を緩和する・・・・

☆究極の２択は「家賃を下げる」か「物件力を上げる」かの選択でありますが、そのために親身になってくれる、仲介会社又は管理会社を探そうと思われているのが、多くの家主様の考えの様です。

【貸主側の対策として】

多くのオーナー様が考えておられる通り、「家賃を下げるか」、「古くなった部屋を新築に近づける」かの究極の選択をする事であると思います。

その他の考え方として、上記に示されている通り、賃貸仲介業者への客付け対策、良い管理会社を探す、入居審査を緩和する、賃貸業を止める、等々の考えがありますが何れも家主様の期待される対策にはならないと思います。

これをやれば全く問題がないと思われる対策はありませんが、家主様自ら賃貸経営に関心を持たれ細かな対策を数多く積み重ねる事以外にないと思います。

家賃を下げることも対策の一つではありますが、ある一定以下の家賃になると入居者層の質が低下し滞納等のトラブルも増加致します。

出来れば後者を選択するのが良いのは分かっているが、資金的な問題、本当に入居者があるのか、長期に亘り稼働率は維持できるのか等々の心配があり、なかなか実施に踏切れないのが現状ではないでしょうか。

しかし、賃貸業をやめる決心をしたのであれば仕方がないのですが、賃貸業を継続して行くのであれば、今後の賃貸業の行方、改装を施した場合の収支、改装の仕方、誰をターゲットにするのか、当該地域の需給関係調査、今後の需給見通し等を調査し実施することが肝要です。

「改装、リニューアル方法として」

１） お化粧直しをする改装、

クロスをカラーコーデネイトし、床をデザイン性の高いものにする。

水周りをコーティングしたり壁にシールを張る改装以外に、「取っ手」だけを新しくする等のお金のかからない方法で実施するのも方法かも知れません。但し、表面的な改装であり入居者が退去される度に実施する事になります。

２） 部屋自体を全面的に改装する方法として、間取りを変更し、水周りを取りかえ部屋を現代風にアレンジする全面改装を実施する事により長期的に入居者を確保出来るものと思われます。

しかし改装には多額の資金が必要ですが、費用対効果を考え入居者ニーズの高いものから行い、全ての入居者に好まれる改装ではなく、あらゆる調査を行った上でターゲットを明確にした改装を実施することが必要であると思いますが如何でしょうか？

　　　今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

　　　　　　　　　　　　とまとハウス　　代表者　粟野　則夫　

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【本年の入居者ニーズ】

平成２５年３月号では、入居者からみた賃貸事情について考えて行きたいと思います。

３月は賃貸業の繁忙期であります。多くの方が部屋探しをされておりますが家主様のマンションの成約率は如何でしょうか？

入居者のニーズは多様化し、日々変化しております。入居者ニーズを適格にとらえ対策を講じる必要があるようです。

当月号では本年度の入居者ニーズについて記載させて頂きます。

【本年度の賃貸状況】

昨年はシーズン１月スタートから動きが有りましたが、今年、京都の全体的な賃貸の動きは逆に１月・２月の動きが悪かった様です。

特殊要因として同志社大学が京田辺から今出川に移転するのに伴い同大学生3,800人の大移動が始まっており、市内の北方面の動きは活発な動きの推移をしているようです。

市内南方面は全体の動きに連動した動きに終始しております。２月２０日前後から現在まで活発な動きとなっております。

丹波橋近辺の学生は、龍大、教育大、文京大、同志社大が主流でしたが、同志社大生が京田辺に丹波橋から通学されておられた学生さんが、今出川に移っている様です。

龍大等の大学も学校近くを求める学生が多くなり丹波橋方面は減少傾向にあるのが実情です。

特に大学生協が仲介シエアを拡大しており、大学近辺の紹介を積極的に行っているのが要因の一つで有ると思われます。

一方、学生以外の一般の入居者は昨年並みの感があり、今後の景気次第では給与所得者の動きが出てくるものと思っております。

【入居者ニーズ】

最近の傾向として、ＬＤＫが広めの１ＬＤＫが人気です。特に近年建築されております７割以上がこのタイプです。

丹波橋、伏見桃山周辺でのこのタイプは全て満室状態が続いており、このシーズンにこのタイプを探すのは至難の業です。

全国調査のアンケートでも、間取りの広さは学生で「３位」、社会人で「２位」となるほど広い部屋を求められております。

また、大学生は学校近くの住まいを優先されお探しされており、一駅離れると極端に少なくなります。龍大生は殆どが深草での部屋探しです。

因みに、全国アンケートでも学生の通学時間を重視すると答えたのは「２位」に位置しております。

やはり一番に多いニーズは家賃です。弊社に来店されるお客様も家賃を大変に重視されます。その家賃とは自分の求めている物件の質と家賃のバランスの事です。特にインタネットで比較されるお客様が増加しており家賃に関してはかなりシビアです。

お客さまの求められる物件よりは、家賃の方が高いのが一般的ですので、物件の質を落とし諦めて探し直すか、家賃の値下げ交渉をされるお客様が多いように思われます。

因みに、全国のアンケート調査でも家賃を重視すると答えられたのは「１位」でした。逆に初期費用（入居時にかかる一時金）を重視すると答えられたのは「１２位」であり、一時金は重視しないが家賃は大変に重視されているのが実態です。

家主様に聞いたアンケートでも今後の対策として

１位　⇒　家賃を下げて入居者を確保する。

２位　⇒　リフォーム等して質を高める。

３位　⇒　賃貸経営を辞める。

とお答えされており、家賃と質のバランスを如何にとってゆくかが今後の課題であると思っております。

【インターネット対策】

年々、インターネットを見て来店されるお客様が増加しており、本年も物件を特定して内覧を希望される方が多く、事前にインターネットで見られて来店されます。

しかし来店される不動産業者の早いところで成約に至るケースが多く、後順位で来店予定の不動産業者は案内をキャンセルされるケースが多い状況です。

如何に、自店の案内順位を早くしてもらうかは、ネット反響をメールで返す時のテクニック次第かも知れません。

今後もネット広告はパソコンから携帯、携帯からスマホへと変化しており、如何にアクセスの強いホームページにするのか、大手の何処のポータルサイトに掲載するのか、スマホへの対応をしているのか等インターネット対策が媒介を制すると思われます。

弊社でのネット反響は、①ホームメイト、②スーモ、③ヤフー不動産、④アットホームの順です。ホームメイトは弊社のＦＣサイトであり当然ですが、やはりスーモの勢いは凄いと思います。特に今シーズンのテレビＣＭは「スーモ人形」の「ゆるキャラぬいぐるみ」を使い多くのスポットを打っておられます。

ホームズは課金制（反響のあった物件の家賃の５％）になり掲載件数制限が無限量となり、各社が挙って大量に情報を掲載した為に反響率が急減しました。弊社では費用対効果を重視しており１件当たりの反響に対するコストを比較しておりまして本年はホームズとの契約を解消しました。

アットホームもテレビＣＭイメージキャラクター「相武紗季さん」でＣＭを打たれており反響もまずまずです。

ヤフー不動産はヤフーのトップぺージから入れるために住居系、事業用ともに反響の強いサイトです。

又ホームページは星のごとくあるホームページの中から自社のホームページを選んで頂くには大変な努力が必要ですし、ＳＥＯ対策も必要でありその費用も有る程度はかける必要があります。

今後は如何にネット対策をするか、目まぐるしく変化するネットの世界で常に反響の強いものにして行くかが鍵を握っていると言っても過言ではありません。

　　　　　　　　　　　とまとハウス　　代表者　粟野　則夫　

　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者

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