(1)諸費用

　借換えには、新規の住宅ローンの借り入れるのと同様の諸経費が必要となります。

　そればかりか、現在の住宅ローンの抵当権を抹消したうえで融資が実行されるので、抵当権抹消登記にかかる費用も負担しなければなりません。

　必要となる諸費用には、下記のようなものがあります。

　●金銭消費賃借契約書印紙代

　●事務手数料

　●保証料

　●抵当権設定・抹消登記費用と司法書士報酬

　●火災保険料

　上記費用は、借入内容で異なりますが、たとえば借入額3000万円で30年返済であれば約70～80万円程度が必要となります。

　一方、保証料を借入れ時に外枠方式で一括払いしている場合は、現在の住宅ローンの完済から当初の償還予定時までの期間分は清算のうえ返還されます。

　総返済額と必要となる諸費用を加えて総支払額を計算し、最も有利な借換え商品の選ばなければなりません。

(2)事務手続き

　借換えの申込みや事務手続は以下のような流れで行います。

　通常、現在の住宅ローンの借入れ先と借換えローンの融資先の両金融機関と打ち合わせをすることになるので、慣れない顧客にとっては申込み書類の収集など相当の労力負担となります。

　事前に事務手続の大まかな流れを把握して、負担軽減を図るようにしなければなりません。

　１借換え先に事前審査申込み

　２事前承認回答

　３本審査申込みと現在の借入先に一括返済の申込み

　４融資承認通知

　５融資実行・現在の住宅ローンの一括返済・抵当権の抹消登記申請

　６借換え住宅ローンの返済開始

　借換えを決意してから融資が実行されるまで、長ければ３ヶ月程度もかかる場合があります。

　主に必要書類の収集と融資先の審査に時間をとられることになりますが、この間に金利情勢が変化し、より優れた商品が登場することも考えられます。

　借換えについてはこの点を十分に注意することが大切です。

(3)融資条件不適合

　仮絵の際して、以下のような理由で融資否認となることもあります。

　新規借入れ時と同様の注意を持って、借換え審査をスムーズに行えるようにしなければなりません。

<物的条件>

　●不動産の担保評価が低下したために融資希望額を借りることがてきない。

　●新築時は提携ローンであったために承認されたが、現在時点で法的要件を満たす証明ができない。

　●ワンルームマンション

<人的要件>

　●収入が減ったために返済負担率を満たさない。

　●転職、起業などで勤務年数要件を満たしていない。

　●教育ローンなど別の借入れをしている。

　●当初借入れ後、別の借入れで個人信用情報に登録されている。

　●団体信用生命保険に加入できない傷病にかかっている。

<融資関係>

　●「金利上昇リスク軽減タイプ」の借換えを行う場合は、返済額が増加して返済負担率が基準をオーバーしてしまうことがある。

(4)複数ローンの借換え

　借換えを実施しようとする場合、現在利用している融資はすべて一括で返済することが原則です。

　たとえば、公的融資金利３％、35年固定と都市銀行変動金利2.625％、35年返済を借り入れている場合、公的融資の長期固定が有利だからといってそのまま継続し、都市銀行ローンだけを借り換えるというようなことはできません。

(5)住宅ローン控除との関係

　借換えにより新しい住宅ローンを借り入れる際、顧客が住宅ローン控除の適用を希望する場合は、新たに借り入れる住宅ローンが要件を満たしていることが条件となります。

　特に償還期間は10年以上なければならない点に注意が必要です。

(6)フラット35での借換え

　現在、フラット35による住宅ローンの借換えが、以下の要件で可能となっています。

　ただし、取扱いのない金融機関もありますので、確認が必要となります。

[要件抜粋]

１借換えに伴って住宅や土地の名義や持分の変更がないこと。

２現在の住宅ローンの借換え日から１年以上経過し、かつ申込日の前日までの１年間、正常に返済していること。

３現在の住宅ローンの借入額が8000万円以下で、住宅の建設費または購入価額の100％以内。

４住宅の床面積が70m2以上で、技術基準に適合していること。

５「借入れの対象となる住宅ローンの残高」または「機構による担保評価の額の200％以内」のどちらか低い額まで。

(1)返済額軽減タイプの効果

　例は借入額3000万円、返済期間35年、5年固定金利選択型、金利２％で借り入れていた住宅ローンを固定金利期間終了時に返済額アップを知って借換えしたケースです。

　借換え先は３年固定金利選択型、金利１％、返済期間は30年。

　このケースでは、借換え後３年間は返済額が軽減されるので、当面の返済額は可能であるが、再び固定金利期間が終了したとき返済額がアップするおそれがあります。

　場合によっては、固定金利期間明けの引下げ金利幅次第で、以前のローンより返済額が高くなる可能性もあるので注意が必要です。

(2)総支払額軽減タイプの効果

　総支払額軽減タイプの典型的事例の借換えです。
　借入金3000万円、返済期間35年、固定金利型、金利４％を60回終了時に固定金利型、金利３％、返済期間30年に借り換えると、返済額が軽減れるとともに、長期固定ローンのための総返済額も約560万円軽減できることが確定します。

　ただし、総支払額の軽減を目的とした借換えを実行する場合は、特に後で述べる諸費用の額も考慮して借換え可否の損益分岐点を計算しなければなりません。

　借換えに必要な諸費用を加えると、以前のローンを継続していたほうが総支払額で少なかったということもあり得るからです。

　通常、借換えの可否の損益分岐点の目安は、

　　１.　残存返済期間10年以上

　　２.　金利差１％以上

　　３.　借入金残高500万円以上

　と言われています。

(3)金利上昇リスク軽減タイプの効果

　短期の固定金利選択型を利用している場合は、固定金利期間明けの金利は通常負担増となることが予想されます。

　これを避けるために固定金利期間明け時に長期の固定金利型へ借換えを行ったとして試算します。

　借入額3000万円、返済期間35年、５年固定金利選択型、金利2.0％、固定金利期間明け4.5％、金利引下げ▲0.5％と家庭します。

　このケースでは、固定金利期間の返済額より借換え後の返済額が多くなってしまいますが、期間明けの金利上昇に伴う返済額の上昇リスクを負うよりも長期間の返済額が固定することで安心感を得ることができます。

　将来の金利下落時の利益を得ることはできないが、家計の安定という点からは有効な借換えでります。

ライフサポート総合事務所では、
住宅ローンに関する無料相談を常に実施しています。

※ライフサポート総合事務所
　http://www.life-office.jp

※住宅ローン問題(支払困難)
　http://www.life-office.jp/house

また、Twitterでのダイレクトメール(DM)でのご相談も可能です。

　借換えとは、現在利用している住宅ローンをより有利な住宅ローンに変更するために、現在の住宅ローンを一括返済して新たな住宅ローンを借り入れることです。

　通常、公的融資やフラット35(買取型)などは、借換えに利用することはできません。

　民間金融機関の融資は借換え専用金利なども用意されており借換えを積極的に勧誘しています。

　借換えには以下のような方法があります。

(1)返済額軽減タイプ

　現在利用している住宅ローンより低い金利の商品に借り換えることによって、当面の返済額を軽減することを目的として行います。

　現在あるいは将来の返済が負担となる顧客に適しています。

　ただし、この場合は選択する商品によって将来の返済額上昇のリスクがある場合もあるので、注意が必要です。

(2)総支払額軽減タイプ

　(1)と同様、現在利用している住宅ローンより低金利の商品に借り換えることにより、総支払額を軽減することを目的として行います。

　金利差を利用して、返済額はそのままとし返済期間を短縮するなど。

(3)金利上昇リスク軽減タイプ

　現在利用している住宅ローンより返済額は高くなるが、将来の金利上昇による返済への影響をヘッジするために、返済額が予想できる長期固定金利商品などに借り換えます。

　変動金利型や固定金利選択型、特に５年以下の短期の商品を利用している顧客に適しています。

繰上返済は、借入れ当初に支出することができなかった自己資金が、その後の家計の中から「余裕資金」として捻出されたために実施できるものと理解されます。

　余裕資金とは「生活準備資金」「使用予定資金」を準備したうえで発生する資金であるので、この資金で繰上返済を実施することに何ら問題はありません。

　しかし、一般的に顧客は自身の資金が余裕資金であるか生活準備資金であるか使用予定資金であるかの十分な認識を持ち合わせていないケースが多いものです。

　そのため手持ち資金を繰上返済に回した結果、将来の教育費などが不足するといったことがしばしば起こります。とくに期間短縮型を利用した場合は、後で資金ショートがわかったとしても、返済額が変わらないために資金の捻出原資がないので、その可能性が高くなります。

　繰上返済の提案をする際も、借入当初と同様の注意を持ってキャッシャフロー表を作成し、その資金が繰上返済可能な余裕資金であることを確認したうえで提案する必要があります。

(2)　繰繰上返済の時期

繰上返済はなるべく早期に実施すれば利息軽減効果が高いと述べましたが、固定金利選択型商品を利用している場合は注意が必要となります。

とくに５年以下の固定金利選択型は、金利が比較的低く設定されていることから、もともと繰上返済の効果が低い。

　また、一般的に金利上昇局面においては、固定金利期間明けに金利の上昇(返済額の上昇)が予想されるので、繰上返済を実行する場合は、早期に実行するのではなく、固定金利期間明けの金利上昇を見極めたうえで実行するほうがよいです。

(3)　住宅ローン控除の要件

　住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)を利用している人が期間短縮型の繰上返済を実行した場合、その段階で控除の要件となっている「借入金等の契約にあたって、その償還期間が10年以上の割賦償還の方法により償還することとなっている債務」に該当しなくなる可能性があり、その段階で控除が受けられなくなることがあるので注意が必要です。

　具体的には、期間短縮型を利用した結果、借入れから完済までの期間が10年を切ることになった場合は適用が受けられません。この期間の計算は償還を開始した月から完済した月までは10年以上としています。

　また、この控除を利用している人が、年末に繰上返済を予定している場合は、年明けに延期して実施することで、住宅ローンの年末残高が減ることを防ぎ、少しでも多くの控除を受けることができます。

(4)　計画的繰上返済

　住宅取得の際、将来の繰上返済を見込んで返済計画を立てたり、そのために自己資金を保管しておく人がおりますが、繰上返済はあくまで「余裕資金」が発生したときに行うものであり、計画的な繰上返済はその間の住宅ローンの余分な利息を支払うことになりかねません。

　繰上返済を計画的に実行できる能力がある場合は、当初の資金計画でその分を含めて返済期間を短縮するか返済額を増やす、あるいは自己資金を増やすなどして短期での完済をお勧めします。

(5)　借換え要件

　期間短縮型の繰上返済を利用すると返済期間を短縮することはできますが、万一短縮後に金利の高い住宅ローンへ借換えをしようとした場合、借換え先融資の返済期間は、原則として現在の住宅ローンの残存返済期間を限度としているために、比較的短期の返済期間として返済額が膨らんでしまうことになり、場合によっては審査基準の返済負担率をオーバーして融資否認となることもあります。

　短期短縮型繰上本妻にあたっては、再度期間を延長することができないので、金利水準を考慮して将来の借換えの可能性にも注意しなければなりません。

ライフサポート総合事務所では、
住宅ローンに関する無料相談を常に実施しています。

※ライフサポート総合事務所
　http://www.life-office.jp

※住宅ローン問題(支払困難)
　http://www.life-office.jp/house

また、Twitterでのダイレクトメール(DM)でのご相談も可能です。

借入金額3000万円、金利3％、35年返済、元利均等返済、ボーナス返済なしの住宅ローンで、60回終了後に約100万円を繰上返済した場合

　・実行後の毎月返済額
　　　期間短縮型　　115,455円(変わらず)
　　　返済額軽減型　111,239円(▲4,216円)
　・実行後の短縮返済回数
　　　期間短縮型　　20回(▲1年8か月)
　　　返済額軽減型　変わらず
　・利息軽減効果
　　　期間短縮型　　1,346,566円
　　　返済額軽減型　517,467円

　また、同条件の住宅ローンで繰上返済の実施時期をずらした場合の比較をしてみると、下記のように、実施時期が早いほど利息軽減効果が大きななることがわかります。

[2-2] 120回終了後に繰上返済した場合

　・実行後の毎月返済額
　　　期間短縮型　　115,455円(変わらず)
　　　返済額軽減型　110,713円(▲4,742円)
　・実行後の短縮返済回数
　　　期間短縮型　　17回(▲1年5か月)
　　　返済額軽減型　変わらず
　・利息軽減効果
　　　期間短縮型　　1,015,931円
　　　返済額軽減型　422,376円

[2-3] 180回終了後に繰上返済した場合

　・実行後の毎月返済額
　　　期間短縮型　　115,455円(変わらず)
　　　返済額軽減型　109,909円(▲5,546円)
　・実行後の短縮返済回数
　　　期間短縮型　　15回(▲1年3か月)
　　　返済額軽減型　変わらず
　・利息軽減効果
　　　期間短縮型　　763,830円
　　　返済額軽減型　330,822円

[2-4] 金利1.5％として60回終了後に繰上返済した場合

　・実行後の毎月返済額
　　　期間短縮型　　91,855円(変わらず)
　　　返済額軽減型　88,404円(▲3,451円)
　・実行後の短縮返済回数
　　　期間短縮型　　16回(▲1年4か月)
　　　返済額軽減型　変わらず
　・利息軽減効果
　　　期間短縮型　　523,461円
　　　返済額軽減型　242,232円

　繰上げ返済の実行効果は、借入金利によっても異なります。

　[2-4]で明らかなように、金利の高い[2-1]と比較して利息軽減効果は大きく低下することになります。この場合、繰上返済を実施する対象は、他の条件が同じならばより金利の高い住宅ローンから優先するという結論となります。

　また、このような比較的金利が低い住宅ローンのみを利用している場合は、繰上返済を実施する必要があるかどうかそのものを検討する必要があります。

　繰上返済資金を住宅ローン金利より有利な金利で運用することができる環境にある場合は、繰上返済をしないで運用に回すことも一つの選択肢です。

[2-5] 金利３％返済期間を25年とした場合で60回終了後に繰上返済した場合

　・実行後の毎月返済額
　　　期間短縮型　　142,263円(変わらず)
　　　返済額軽減型　136,717円(▲5,546円)
　・実行後の短縮返済回数
　　　期間短縮型　　12回(▲1年)
　　　返済額軽減型　変わらず
　・利息軽減効果
　　　期間短縮型　　756,542円
　　　返済額軽減型　330,905円

[2-5]では、返済期間による比較してみました。

　当然のことながら返済期間の短いローンは、もともと支払う総利息額も少ないので利息軽減効果は小さくなります。

　このことから、一部繰上返済を実施する場合は、他の条件が同じならばより返済期間の長いものから優先して実施することになります。

　繰上返済の利息軽減効果は、金利の高いローンほど、返済期間の長いローンほど、借入金額の大きいローンほど大きいが、変動金利型商品を利用している場合で金利の上昇リスクへの許容度が低い顧客には、まず変動金利部分を優先して返済してリスクの軽減を図るよう提案することも一案です。

１　住宅ローンの担保評価

(1)　新築物件購入の場合
　分譲住宅やマンションなど新築物件購入の場合は、購入価格満額を融資する場合もありますが、その価格が近隣取引事例と乖離している場合は、中古物件購入の場合の評価方法により妥当性を検証します。

(2)　新築の場合
　一般的に建築請負価格(付帯工事・消費税の諸費用を除く)を建物の評価額としている。

(3)　中古物件購入の場合
　購入価格満額を融資する場合もあるが、案件により購入価格と取引事例比較法による価格を参考に、時点修正、不整形地・環境等の個別要因修正を加え評価しています。
　具体的には、近隣の取引事例や公示価格、路線価、担保評価専門会社の評価などを参考に査定します。
　一戸建ての建物については、当初建築価格に一定の減価率を乗じ算定しますが、筑後10年以上の木造建築物は一般的に評価しないことが多いです。

２　登記事項証明書のチェック

(1)　表示登記
　借入申込書の地番、地目、面積などが売買契約書や建築確認通知書と合っているか否かをチェックします。

(2)　所有権
　購入の場合、売主の所有権取得の経緯をチェックしておくことが必要です。
　争いで売主の所有権が無効とされた場合は、売買契約も無効となり、したがって抵当権設定登記も無効となります。
　所有権が短期間に転々と移転している場合は、何らかの問題が隠されている可能性があるので注意を要します。
　共有の場合の範囲としては、多くの場合、配偶者・親・子・兄弟姉妹などに限り、それ以上のものとの共有は認めていません。

(3)　権利関係
　売主の抵当権が設定されている場合は、引渡しまでに抹消できることを確認しておくことが必要です。その他、買主や権利を制約するような権利が付着していないかをチェックします。
　「仮押え」や「代物弁済予約に基づく所有権移転請求書保全の仮登記」などが付着している場合は、当然それらの権利は引渡しまでに抹消することが大前提であるが、このような物件は問題含みの物件なので細心の注意を要します。

３　担保物件の適格性チェック

(1)　都市計画法上の規制
　市街化区域・市街化調整区域、用途地域、風致地区などは、都市計画法等の規制により建物の建築が制限されています。
　「市街化区域」は、既成市街地およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域で、「市街化調整区域」は市街化を抑制すべき区域として、建築物の建築が大幅に制限されています。

(2)　建築確認
　建築主は、建築基準法により工事着工前に都道府県あて建築確認を申請し、建築計画が法令の規定に適合したものである旨の確認を受けなければなりません。
　銀行は、ローン申込時に建築確認通知書(写)により建築する建築が建築確認を受けているか否かを確認します。
　工事完了後、完了検査が終了すると検査済証が交付されるので、銀行は融資実行時に検査済証(写)を確認することになっていますが、設計変更により違反建築になったために検査済証の交付を受けられないケースがあります。
　国土交通省は、阪神淡路大震災後建築物の安全性確保のため、違反建築を排除する目的で完了検査の徹底を呼びかけ、住宅ローンの融資にあたっては検査済証の確認を徹底するよう銀行に要請しており、検査済証(写)のない場合は融資が受けられなかったり、受けられたとしても不利な融資条件が適用される場合もあります。

(3)　接道状況
●敷地と道路との関係
　建物を建築する場合、敷地は幅員４メートル以上の道路に２メートル以上接していなければなりません。この場合の道路とは、建築基準法42条に規定されている道路で、担保とする土地はこれらのいずれかの道路と接していなければならない。

～建築基準法上の道路～
　1.　道路法による道路
　2.　都市計画法、土地区画整理法等による道路
　3.　建築基準法が施行された際に現に存在していた道路(いわゆる既存道路)
　4.　道路法、都市計画法、土地区画整理法等による事業計画のある道路で、

　　　2年以内に事業が執行される予定のもの
　5.　私道で特定行政庁から位置指定を受けたもの(位置指定道路)
　6.　建築基準法が施行された際、現に建築物が立ち並んでいた幅員４メートル

　　　未満の道路で、特定行政庁が指定したもの
～～

●担保取得すめときの留意点
　担保取得すめときにはまず、敷地が道路に２メートル以上接しているかどうかが問題になります。
　幅員４メートル未満の２項道路の場合、道路中心線から両側にそれぞれ２メートル後退(セットバック)した線が道路と敷地の境界とみなされ、建ぺい率や容積率の計算にあたっては、後退した部分は敷地面積に算入されず、担保評価上もこの部分は除外されます。
　私道の場合は、特定行政庁の位置指定を受けているか否かが問題となります。
　位置指定を受けていない場合は、通行地役権の登記がなされているか、通行に関する協定が締結されているか、地主の通行承諾書はあるか、２項道路の指定はあるか、などを確認します。
　これらのいずれにも該当しない場合は、その道路の利用状況や現況から見て、将来にわたって継続的に道路として使用することについて障害となることがないか否かを勘案し判断します。
　私道の持分については抵当権設定をします。

(4)　借地上の建物
●地主の承諾書
　借地権とは、借地借家法の適用を受ける建物の所有を目的とした地上権または土地の賃借権をいいますが、いずれの場合も登記されているケースは少ないのが実態です。建物に抵当権を設定することにより、借地権にもその効果が及ぶが、賃借権の移転は、賃貸人の承諾がなければ買受人は賃貸人に賃借権を対抗できないので、競売等で担保処分する場合に備え、地主から「地主の承諾書」を徴求しておきます。借地契約が新法による場合は、融資期間は借地契約期間内となります。
　なお、子供が親の土地の上に建物を建てる使用貸借にあっては、借地権は発生しないので、土地所有者に担保提供してもらいます。

●借地の担保評価
　借地上の建物に抵当権を設定すると、その抵当権の効力は借地権の上にも及びます。借地権の担保評価額は、借地権割合を参考に算出するが、担保処分するときに地主への名義書換承諾書の支払いが発生することを想定し、相応の減価を行います。

●定期借地権の扱い
　最近は、マンションを中心に定期借地権付き住宅の建物が行われるようになりました。フラット35は定期借地権付き住宅も融資対象にしており、民間金融機関でも提携ローンを中心にこれを扱うところが増えてきました。
　担保設定方法としては、借地権設定契約書と保証金預り証を銀行が預かり、保証金の返還請求権に質権を設定します。

(5)　その他
●仮換地
　土地区画整理組合等の施行者が仮換地を分譲し、購入者が仮換地上に建物を建てるケースがしばしば見受けられます。
　換地処分の公告があると公告の翌日から借換地は換地となり、その権利関係はすべて換地に移行するので、借換地を担保徴求する場合は、抵当権を従前の土地に設定すればよいこととになります。
　土地区画整理に際しては、公共用地や保留地が生み出されるので、従前の土地より面積が減少することがありますが、環境の整備により土地の単価は上昇するので、多くの場合担保評価額としてはアップするとみてよいとと思います。
　担保評価は従前の土地の面積ではなく、借換地として指定された土地の面積で評価します。

●保留地
　土地区画整理事業の換地計画において、施行者は売却代金を事業計画にあてるため、換地処分を持たずに保留地を売却することがありますが、換地処分前の保留地の担保設定については、抵当権設定登記が行えないことなど多くの問題がありますので、原則として保留地担保のローンは取り扱わない金融機関が多いのが実態です。
　ただし、フラット35は保留地も融資の対象としています。

次回は、繰上返済、借換え、条件変更について記載していきたいと思います。

ライフサポート総合事務所では、

住宅ローンに対する無料メール相談を実施しています。

　住宅取得計画が申込人にふさわしいものか否かを検証する。

１　取得物件価格の妥当性

　物件価格は立地、建物のグレード、面積などから見て適正な価格か否かをチェックします。

２　返済負担金(年間返済額/年収)

　審査上の返済負担率は金融機関によって異なり、年収ランク別に25～35％で設定されているのが一般的です。

　適正な返済負担率は各家庭の状況によって異なるので、たとえそれが基準以内におさまっていても家計が破綻する場合があります。

　適正な返済負担率は、一概にはいえませんが、一般的には20～25％以内がほぼ安心といわれています。

　専門家は、この点を踏まえてコンサルタントを行う必要があり、返済負担率を計算する場合の利率(審査金利)は金融機関によって異なりますが、適用金利ではなく安全度を見込んで４％前後で計算しています。

３　完済時年齢

　完済時年齢は75～80歳としている金融機関が多いです。

　40歳のときに返済期間35年で借り入れると完済時年齢は75歳になりますが、年金生活に入ってから75歳まで延々と返済を続けることは、一般的に極めて困難です。

　将来繰上げ返済をして期間短縮する方法があるとはいうものの、繰上げ返済の原資が確保できるかどうかも不確定であり、できるだけ60歳で完済するような計画を組むのが望ましいです。

４　ライフプラン的視野に立った審査

　住宅取得後、子どもの教育費や老後資金の確保ができるかどうかをライフプラン的視点から検討します。

　住宅計画は一生のライフプランの中で検討しなければならないので、大量処理の金融機関がやっているようなキャッシュフロー分析は事実上不可能であるので、時には専門家に依頼するのが望ましいです。

５　その他

(1)　売主、買主、仲介業者、建築業者等の信用度

　そのいずれかでも信用にに欠陥があると、取引はトラブルになる可能性が高くなります。

　物件を購入する場合、売主がその物件を売ることになった経緯を確認することも大切です。

　売主の債務整理が目的の場合、債務をクリアするために実態より高い売却価格が設定されがちであるので、この点をよくチェックすることが必要です。

　また、物件の権利関係に問題はないか、抵当権が間違いなく抹消できるか等をよく確認することが重要であります。

　仲介業者は過去にトラブルを起こしていないか、建築業者の経営状態などチェックも重要となります。

　建築途上で建築業者が倒産すると、すでに支払った中間金等は回収がなかなか難しくなります。

　(2)　売買契約書の二重契約

　売買契約書の作成にあたり、本来の契約書とローン借入用の契約書の２つの契約書を作成し、実際の必要額以上の融資を引き出そうとする悪質業者がいます。

　つねに持ち込み業者の信用度に気を配り、このような不法行為をチェックする体制が必要です。

　(3)　なりすまし

　提出書類を偽造し、本人になりすまして融資金を詐取するという犯罪が起きています。

　運転免許証やパスポート、住民基本台帳登録票等による本人確認と、契約書の本人自署は必須です。

　申込書の記載や提出書類に不自然な点はないか、勤務先等から見て物件の立地は妥当かなどをチェックします。

　住宅ローンの審査は単に融資基準に適合しているか否かのみではなく、総合的に判断して融資可能か否かを審査します。

　したがって、個々の融資基準に適合しているように見えても、総合的判断で融資承認が下りない場合もありますのでご注意ください。

次回　Vol.3は、担保の妥当性となります。

ライフサポート総合事務所 では、

住宅ローン問題 に対する無料メール相談 を実施しています。

今回は、住宅ローンの審査について、３回にわけて掲載していきたいと思います。

　Vol.1　借入申込人の属性

　Vol.2　住宅取得計画の妥当性

　Vol.3　担保の妥当性

【１】　借入申込人の属性

１　個人信用情報照会による審査

　金融機関はローン申込みを受け付けると、まず個人信用情報の照会を行い、申込人が他の金融機関で延滞していないか否か等をチェックします。

　個人信用情報を利用することにより過剰貸付けや多重債務を未然に防止することができます。

(1)　個人信用情報機関の種類

　個人信用情報機関には、業界別にそれぞれ次のような機関が設けられています。

◆個人信用情報機関◆

【全国銀行個人信用情報センター】

銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、JAバンク、政府系金融機関、クレジットカード会社・保証会社・保証協会などで銀行の推薦を受けたもの

【株式会社シー・アイ・シー】

信販会社、家電・自動車メーカー系クレジット会社、百貨店、量販店、銀行系カード会社、専門店会、リース会社、保証会社など

【株式会社日本信用情報機構】

貸金業専業者、信販会社、クレジットカード会社、保証会社、リース会社など

※お互いに提携し、延滞等登録事項に関し情報交流を行っています。

(2)　情報登録

◆個人信用情報の登録事項と登録期間(全国銀行個人信用情報センターの例)◆

氏名、生年月日、性別、住所、電話番号、勤務先など

　→　下記情報が登録させている期間

ローン等の契約内容とその返済状況(延滞、代位弁済、担保処分による回収など)

　→　契約終了日(完済日)から５年を超えない期間

照会記録(ローン等の申込み、契約内容)

　→　照会日から1年を超えない期間

不渡情報

　→　第１回不渡りは発生日から６か月を超えない期間、

　　　取引停止処分は処分日から５年を超えない期間

官報情報(破産、民事再生手続開始決定等)

　→　破産開始決定から10年を超えない期間

※延滞の登録は各金融機関とも延滞開始後３か月程度で行っている。

２　勤務先と勤続年数

　過去のデータからも大企業と中小企業では延滞確率に差があるので、会社規模も審査対象となります。

　特に異動の激しい業種や職種は減点要因となったりします。

　勤続２～３年以上をめやすとするところが多いです。

３　収入

　毎月の収入がローンの返済原資となるので、収入の把握は重要なチェックポイントです。

　中でも重要なのは収入の安定性です。

(1)　給与所得者

　一般的に給与所得者は自営業者よりも安定性があるので、収入証明としては前年の源泉徴収票の提出で済みます。

　歩合給についてはそのしくみと過去の実績を見るなどして判断します。

　また、契約社員、派遣社員、パート労働者などは安定性の点で問題があるので、融資が困難なことが多いです。

(2)　自営業者

　自営業者は収入の変動幅が大きいので、給与所得者に比べ審査は厳しくなります。

　収入証明としては、過去３年分の確定申告書や決算報告書、納税証明書などの提出が求められます。

　変動が激しい場合は、その理由や今後の予想など詳しくチェックするとともに、事業自体の安定性や将来性をチェックされます。

　節税対策から申告所得を極端に低くしているケースが見受けられますが、そのために住宅ローンの借入れができない場合もあります。

(3)　会社経営者

　会社経営者については、経営者個人の給与は高くても会社の業績に問題のある場合もあるので、特に中小。零細企業のオーナーなどの場合は過去３年分の決算書の提出が求められ、会社の経営状態がチェックされます。

(4)　その他の収入

　アパート収入や配当収入などその他の収入についても、基本は安定収入か否かということであり、アパート収入についてはキャッシュフローが重要なチェックポイントとなります。

　投資用マンションは物件によって空室リスクの高いものもあるので、まったく算入しない金融機関もあります。

　また、配当収入についても安定収入となめためには長期保有が前提となるが、一般的に長期保有を保証する術もないので収入に算入しない金融機関もあります。

(5)　収入合算

　申込人の収入のみでは融資基準に不足する場合は、収入合算が認められます。

　一般的に収入合算が認められる範囲は次のとおりとなります。

　収入合算者は連帯保証人となります。

　　・借主と生計を一としていること

　　・満20歳以上で安定収入があること

　　・配偶者、親、子のうち１名

　合算額は、全額合算を認めるところと２分の１だけ認めるところなど金融機関によって異なります。

　本人の年収の２分の１を限度としているところもあります。

４　他の借入金の点検

　申込人の申告が、個人信用情報機関への照会結果と一致しているか否かチェックしましょう。

　もし、一致していない場合は本人の信頼性に問題がると判断されることもあります。

　　・個人信用情報機関に延滞・代位弁済等の事故登録がある場合は、融資は極めて困難となります。

　　・カードローンは借入残高の有無にかかわらず融資極度額を借入金と見なす金融機関が多いです。

　　　その場合、ミニマムペイメント等を基準に各金融機関で定めた金額を毎月返済額とみなし返済負担率を算定します。

５　団体信用生命保険(団信)

　団信が強制加入であるにもかかわらず付保できない場合、個別対応で融資することもあります。

　推定相続人の連帯保証を微球して融資する場合もありますが、これを引き受けるか否かは、申込人や連帯保証人の信用度により個別に判断することになります。

　利用者サイドとしては、団信に加入できない場合は、団信任意加入の「フラット35」や財形直接融資等の利用を検討します。

６　不法行為の未然防止

　提出書類を偽造し、本人になりすまして融資金を詐取するという犯罪が起きています。

　また、偽名や匿名により犯罪で得た収益を、不動産売買をとおして合法的に得た資金を装うマネーロンダリングという不法行為も横行しています。

　これは、テロや闇金融などの新たな犯罪資金の温床となっています。

　マネーロンダリングの防止策としては、2007年3月に「犯罪収益移転防止法」が制定され、従来から本人確認が義務づけられていた金融機関はじめ、宅建業者を含む43業種が「特定事業者」に指定されました。

　この法律では、特定事業者に次の措置が義務づけられています。

　(1)　本人確認および本人確認記録の作成・保存

　(2)　取引記録の作成・保存

　(3)　疑わしい取引の届出

　これらの不法行為を未然に防止するためには、運転免許証、パスポートなど写真付の公的証明等で確認する必要があります。契約書の本人自署は必須となります。

　申込書の記載や提出書類に不自然な点はないか、勤務先等から見て物件の立地は妥当かなどをチェックします。

次回　Vol.2 住宅取得計画の妥当性　となります。

ライフサポート総合事務所では、

住宅ローン問題に対する無料メール相談を実施しています。

　住宅ローンで延滞が発生すると、金融機関は電話や書面等で督促をしますが、

おおよそ３か月分程度滞ると個人信用情報機関にその旨登録されてしまいます。

　いったん延滞が登録されると、以後金融機関からの借入れが極めて困難となります。

１　任意売却の検討

　延滞が続き正常化の見込みが立たない場合、まず担保物件の任意売却による債務整理を検討します。

　担保物件を売却しても住宅ローンが返済しきれないときは、売却後別担保を差し入れて改めて不足分を借り入れるなどの方法が考えられますが、それができない場合は個人版民事再生手続を利用するか、自己破産を申し立てることになります。

　多重債務者の場合は、その債務の整理が先決となります。

２　保証会社の代位弁済

　住宅ローンの返済が滞り、通常６か月以上経過すると、保証会社が金融機関に保証債務履行の手続、すなわち「代位弁済」を行うので、その後は金融機関の手を離れ債務者との折衝は保証会社が行うことになります。

　保証債務が履行され債権が保証会社に移ると、これまてのような元利均等返済や元金均等返済といったローン形式の返済はできなくなり、保証会社は一括弁済か、せいぜい数回の分割弁済を請求することになります。

　保証債務の履行後に民事再生手続の申立てがあった場合とない場合とでは取扱いが異なります。

(1)　民事再生手続きの申立てがあった場合

　保証会社が保証債務を履行した後６か月以内に民事再生手続開始の申立てがされると、今後の返済計画を定めた住宅資金特別条項を定めることができます。

　そして、住宅ローン特別条項を盛り込んだ再生計画認可決定が確定した場合、保証債務ははじめから履行されなかったものとみなされ、もとの金融機関とのローン取引関係が復活して、再生計画に従って返済を続けていくことになります。

　民事再生手続開始の申立て後、債務者の申立てにより裁判所は競売手続きの中止命令を出すことができます。

(2)　民事再生手続申立てがない場合

　早期返済が不可能な場合は、任意売却して売却代金で債権を回収することを検討します。

　一般的に競売の売却価格は市場価格の20～40％も安くなってしまうので、直ちに競売を申し立てるのではなく、まず任意売却が可能か否かを検討します。

　任意売却には次のようなメリットがあります。

　　・市場価格で売却できる。

　　・短い期間で機動的かつスピーディに売却できる。

　　・債務者にとって精神的なダメージが少ない。

　任意売却にもデメリットがあります。

　　・後順位抵当権者等利害関係人の協力が得られるかどうか不明

　　・最終的に競売よりも有利な価額で売却できるか否か不明

　　・任意売却中に仮差押えが行われることもありうる。

　　・任意売却によってもローン債権が残ってしまった場合、以後分割弁済となる。

３　競売申立て

　もし、他の債権者との話し合いがスムーズに進展せず、有利な形の任意売却ができない場合は、やむを得ず競売申立てを行います。

　債権者たる保証会社は、保証債務履行後債権の早期回収が困難と判断した場合、民事執行法に基づき抵当権の実行すなわち「不動産競売」により債権回収を図ります。不動産競売の手続は次のような流れで行われます。

(1)　競売申立て

　債権者は、物件の所在地を管轄する地方裁判所に競売の申立てを行う。

(2)　競売開始決定

　裁判所は、その申立てが適法であれば競売手続を開始し、差押えの登記を法務局に嘱託すると同時に、競売開始決定した旨を債務者や所有者に送電します。

　同時に一般債権者に対しては配当要求の期限を示し申し出を促すとともに、登記簿上確認できる抵当権者に対して、債権の届出を催告します。

(3)　現況調査命令・評価命令

　競売開始決定後、裁判所は執行官に対し現況調査命令を発すると同時に、評価人たる不動産鑑定士に評価命令を出します。

　裁判所は、現況調査報告書などの資料をもとに物件明細書を作成します。

(4)　最低売却価格決定

　裁判所は、評価人の行った評価に基づき「最低売却価格」を決定すると同時に、売却日時・場所を公告します。

(5)　入札

　売却方法には、「入札」「競り売り」「特別売却」の３種類があり、さらに入札は、「期日入札」と「期間入札」の２通りに分かれるが、現在実務上もっとも多く採用されている方法は「期間入札」です。

　「期間入札」は、裁判所の定める一定の入札期間内に入札するもんで、〒による入札も可能となります。

(6)　売却許可決定

　入札の結果買受人が現れた場合、裁判所は買受人の資格チェックを行った上で売却許可決定を出します。

(7)　買受代金の納付

　売却許可決定後、買受人が買受代金を納付した時点で目的不動産の所有権が抵当権設定者から買受人に移転するので、裁判所は所有権移転登記の嘱託をします。

(8)　配当手続き

　裁判所は、売却代金の納付から１か月以内の日に配当期日を決め、債権者、債務者および所有者に配当期日呼出状を送達します。

　また、それと同時に債権計算書を１週間以内に提出するよう催告します。

　裁判所は提出された債権計算書により配当表を作成します。

　債権者は、配当期日に裁判所に出頭し、配当表に基づき配当金の交付を受けます。

(9)　引渡命令と不動産引渡執行の申立て

　不動産の所有権を取得した買受人は、占有者がいる場合不動産の引渡しを請求できるが、占有者がなかなか引渡しをしない場合、買受人は代金を納付した日から６か月以内に、裁判所に対し引渡命令の申立てをすることができます。

　引渡命令が発令されて確定した場合、買受人は執行官に不動産引渡執行の申立てをします。

５　自己破産と民事再生手続き

　債務が膨らんで家計が破綻した場合は、債権者との話し合いで解決する任意整理が考えられますが、それでも解決しない場合は、自己破産するか、個人版民事再生手続を申し立てる方法があります。

　自己破産は、免責が認められれば債務はなくなるが住居を失う。

　一方、個人版民事再生手続によれば、住居を失うことはなく、再生を目指すことができます。

　個人再生手続は、次の３つの柱からなっています。

　(1)　小規模個人再生手続に関する特則

　(2)　給与所得者等再生手続に関する特則

　(3)　住宅資金貸付債権に関する特則

　いずれも、再生計画により一定額以上の返済を続け再起を図るもので、(1)(2)は、一部債務免除も可能であるが、(3)の「住宅資金貸付債権に関する特則」は、支払いの繰り延べをするもので債務免除ではありません。

　保証会社の保証債務履行後６か月以内に個人再生手続の申立てがあり認可されると、以後再生手続に従って返済を続けていくことになります。

※今後の参考のため、この内容が役にたったと思われた方は、タイトル横の「いいね！」を押してくださればうれしいです。