不動産アレコレ言いたい放題 https://ameblo.jp/live-next/ リブネクストの裏ブログにします！ ja ダクトは難しい ダクトの掃除を頼まれて、手配した。

 

掃除は順調におわったけれど、思ったほど強くは換気できないとのこと。

 

問題はさ～いろいろあってねーーー

 

①風がぼーーって出てた、っていう感覚

そもそもその感覚が正しかったのか、、、

正しかったとして、それって、室内の扉あけて通気良くした状況だったんじゃねえの？？

 

②ダクトの清掃で済むのか、一部こわれているのか

そもそも清掃で済む問題か交換必要な問題か

わからんからまずは清掃からしようか、って話で、う～～ん。。。

仕方ない

 

③ってか、メンテナンスのこと考えたダクト設置を

けっこうエアコンとか配管がすごいつけかたされていて、、、

できる範囲の清掃を行ったけど、やっぱり限界が低いのかな？？

ってか、やっぱりさ～～１０年か２０年に一回は飲食店さん内装を大幅リニューアルしないと、

どうしても厳しいよね。

 

今回は、けっこう大手の業者に頼んでいて、ちゃんといろんなＦＣ店のダクトの清掃に入っているところなわけで、、、

正直腕はしっかりしてるとおもうんよね。

 

でも、うまくいかない。。。そのうまくいかないって基準も、かなりあいまいな記憶。。。う～～む。

いかんともしがたい・・・

 

さぁて、帰りに管理物件の共用部分の電球変えてかえるかな。

 

この管理物件もいいたいこといっぱいあるけど、それはまた今度。

]]> https://ameblo.jp/live-next/entry-12668358274.html Tue, 13 Apr 2021 19:32:39 +0900 マンション売れてよかったー アメンバー限定公開記事です。 https://ameblo.jp/live-next/amemberentry-12663304744.html Fri, 19 Mar 2021 15:26:26 +0900 週明け
週明けです。

昨日は、マンション内覧していました。

うまく決まりませんでした。残念です。

今日、土地のご案内。

その前に、事務作業しなければ。



そういえば、昨日のマンションのお客様、親名義になっている土地の売却を依頼してくださいました。

こういうパターンが多いです。不動産って、買ったら売る、売ったら買う、というパターンが多いですね。


そういえば、、、最近の不動産の市況なんて、偉そうなことはわかりませんが、リアルに取引している現場としては、、、

売れる地域と売れにくい地域がはっきりしてきてるなと感じます。

地域によっては、値段いくらでも買うって人がいるところもあります。また、地域によっては、少し安めに設定しないと厳しい地域もあります。

これは、大きな行政区単位というよりも、もう少し小さな丁や町単位でもいえると思います。

さあ、今回の土地は売れるかな。
たぶん、これまでの相場より10〜20パーセント程度高いです。とりあえず、調査して資料作らないとですね。
]]> https://ameblo.jp/live-next/entry-12477178591.html Mon, 10 Jun 2019 08:10:27 +0900 お引越しをお考えのみなさまへ。

みなさんの動きが活発な感じがします


お引越しをお考えのみなさまへ

賃貸物件に住んでいる場合、大抵が退去の１月前に申し出る必要があります。
２月前とか３月前に申し出なければならない場合もあります

そこで、たとえば、今日２月９日に会社で遠方への異動の内示が出たとします

そして、移動は３月１日付という仮定です。

この場合、まず、退去の届出をいつするのか？というタイミングが問題になります。

普通に２月中に退去届出をすると、、、
１月前の届け出が必要なので、例えば、２月１５日にすれば、３月１５日に退去。
そして、ほとんどの契約で退去時の家賃は日割家賃にしない、となっているので、３月分の家賃は全額払うということになります

そこで、できる可能性があることとすると、、、可及的速やかに例えば２月１０日に退去したい旨を口頭で伝えて、「なんとか、２月分の家賃で許してください、契約上３月分も払わないといけないのはわかっていますが、そこをなんとか、、、」と交渉してみてください

うまくいくときもあります

あと、新居入居のタイミングですが、ここで費用を安くしようと思うと、月末の入居は避けるほうがいいです。
なぜか、、、というと、、、
月末の引越しは、引越し業社の代金が高いからです。
引越し業社に１７日に引越しした場合と、２７日に引越しした場合と、値段はどれくらい違う？？と聞いてみましょう
正直な引越し業社なら、１７日が安いと答えるはずです。
もし、「同じ」という答えだったら、、、１７日でも、高い値段をとろうとしているのかもしれません。

ここで引越し業社の値段と日割り家賃とを比べてみてください

トータルで安いほうを考えてください。

会社が引越し代や賃貸物件の初期費用を出してくれる場合は、そこも考慮する必要がありますね

少しでもお安く転居する方法でした＾＾

あと、退去後、火災保険の解約をお忘れなく
少しでもお金が戻ってくる商品が多いですよ

お得に引越ししたい場合は、なんなりとご相談ください！

リブネクスト株式会社　電話：0798-81-3369


にほんブログ村 ]]> https://ameblo.jp/live-next/entry-12126930578.html Tue, 09 Feb 2016 20:39:46 +0900 不動産オーナーになるのは特別なこと？？

家賃収入でガッポガッポ・・・みたいな

とても裕福な響きです。

ですが、、、実は、そんなでもありません


小さい物件のオーナーは普通の方が多いんです。

オーナーと言えば、１棟を持っているのをイメージしてしまうかもしれません。
もちろんそういう方もたくさんいます。

が、小さな一室のオーナーの方もたくさんいらっしゃいます


小さな一室のオーナーさまについて、少し真面目に。

実際にありそうな事例でいきます。

例えば、駅徒歩１０分程度のワンルームが４５０万円で売っているとします。
築２０年程度の鉄筋コンクリートがいいですね～～
賃料については、４万円が相場だとして、管理費が毎月７０００円かかると。
さらに、固定資産税が年間３万円かかる。
で、オーナーになろうとしている人は、１００万円の資金を用意しているとします。

まず、物件の購入時に仲介手数料や火災保険や登記など、もろもろで、４０万円かかります。

手持ちの１００万円のうち、４０万円を購入時の費用に充てるとします。
そうすると、いわゆる頭金は６０万円。
ですので、購入するときに、３９０万円のローンをするわけです。
ローンの金利がそうですね、、、２％でいけるとします。
ローン期間は１５年位欲しいですね。
そうすると、毎月の返済額が２５０００円くらいになります。

物件を貸すことで、毎月４００００円の収入があって、そこから管理費として７０００円支払うわけです。ですので、実質的には３３０００円の収入ということになります。

この３３０００円からローン返済２５０００円を引いて、毎月のキャッシュフローは＋８０００円。
という計算になります。
一年間で８０００円×１２月＝９６０００円のプラス。

でも、固定資産税をはらなきゃいけないので、
９６０００円―３００００円＝６６０００円のプラス。
ということになります。

もう少しシビアな見方をすると、部屋の稼働率を９０％、つまり１０％は空室になってしまう、という仮定でいくと、
年間収入である４００００円×１２月×０．９＝４３２０００円
（満室想定よりも４８０００円下がるわけです）
とすると、年間のキャッシュフローは
６６０００円―４８０００円＝１８０００円
・・・つまり、毎月１５００円しか儲からない
ということになります。

ただ、、、この１５００円が極めて大切です
ローンしているといってもなんといってもとにかく毎月プラスになるんですから。

１年で１８０００円儲かるのをローンの完済まで１５年続けると、、、
１８０００円×１５年＝２７００００円
「利益」が出ていることになります。

そして、ローン返済が終わる１５年後、物件は築３５年になっています。
鉄筋コンクリートの法定耐用年数が４７年ですので、あと、１２年しかありません。
逆に言えば、あと１２年あります。
この状況であれば再販売可能です。

そこで、売却したとします。
もちろん購入時の４５０万円では売れないかもしれません、、、が、、、３００万円だったら売れるでしょう。

では、この話を総合するとどうなるか、、、
①はじめに１００万円投資する。-１００万円
②１５年で２７万円を受け取る。＋２７万円
③最後に３００万円で売ってしまう。

-１００万円＋２７万円＋３００万円＝＋２２７万円。

当初出資した１００万円が１５年で２２７万円になる、という計算です。

あと、かかる費用としては、売却時の諸費用として２０万円程度、毎年の火災保険料として数千円、、、１５年で１０万円くらいでしょうか？

そのあたりのぞいても１００万円が２００万円弱になる、、、という計算です。

こういう机上の空論にどこまで意味があるかわかりませんが、合理的な計算ですよね。

そもそも４５０万円→３００万円まで下がる、、、という仮定はかなり厳しい仮定です。

おそらく、今後、インフレ傾向は続くでしょう。国策として。

そうなると、そんなに下がることはないかな？という気もします。

まじめすぎて恐縮しちゃいますね＞＜

いい収益物件はいいですね～～ ]]> https://ameblo.jp/live-next/entry-12124322854.html Wed, 03 Feb 2016 19:52:46 +0900 節分ですね！ ２月３日。

めでたく４歳になります

かわいいですね～～

明日は、誕生日祝いですね

それはそうと、尊敬する経営者の大先輩からお守りをいただきました！！

気にかけてもらえたのがうれしいです

こんなお守り



がんばるぞ～～

]]> https://ameblo.jp/live-next/entry-12124308010.html Tue, 02 Feb 2016 19:43:02 +0900 空家の問題について

空家については、「特定空き家」という制度ができて、特定空き家に認定されると固定資産税が高くなったりすることがあるようです。

この「特定空き家」に関しては、ネット上でも色んな記事がありますね


わたしは、不動産業社として、「特定空き家」云々よりも、「空き家」という存在自体がもったいないと感じます

貸すとか売るとかすれば、メリットあるのにな、、、とよく思います。

もったいない空き家が阪神間から一つでも減って、土地を有効に活用していきたいものです



にほんブログ村 ]]> https://ameblo.jp/live-next/entry-12123926997.html Mon, 01 Feb 2016 18:38:50 +0900 オーナーさまへ このたび、当社では賃貸経営をされている方向けの情報発信サービスを開始しました

空室で困っているオーナーさまにも相続問題を持っていらっしゃるオーナーさまにもお役に立つ情報と確信しております

紙媒体での送付を希望される方は、お気軽にお問合せください

リブネクスト株式会社
http://www.live-next.com/


にほんブログ村 ]]> https://ameblo.jp/live-next/entry-12118184004.html Sat, 16 Jan 2016 19:18:21 +0900 香櫨園スカイハイツ！！ ]]> https://ameblo.jp/live-next/entry-12109806605.html Thu, 24 Dec 2015 19:40:04 +0900 私の略歴３ こんにちは！

山内です！！

略歴シリーズ続きます（笑

既に、「略」ではないかもしれません

中学校：六甲中学校
神戸市灘区にある六甲中学校というところに通いました
神戸では、灘中の次に頭のいい神学校です
学校には、お坊ちゃまがたくさんいました。

尼崎生まれのぼくは、なんだか、アウトローな人間みたいな、取扱いでしたが、真面目な学校のアウトローなので、武勇伝はいっさいありません

進学校なので、けっこうレベルが高く、成績はいつも真ん中かな～～ってところでした

このころから、ぼくはアメリカンフットボールをはじめました！！
結局中学１年生ではじめて、大学生の途中まで続けるわけですが、色々学びました

中学のときは、弱小アメフト部でした。一回も勝ったことがないといっていいくらいです
でも、高校からは強くなって、ぼくの人生に大きな影響を与えてくれました
アメフトは

中学生のころといえば、、、中学３年生のときに阪神淡路大震災がありました
被災した友人もいたし、学校もかなりの期間休みになったし、影響はおおきかったです

実は、今でも阪神淡路大震災の影響は大きいです。あの大震災で倒壊して建て直した建物やあのときに新しくたった建物をよく取扱います。阪神間の人は、「地震（＝阪神淡路大震災）でも、大丈夫だったしね。」とかっていう言葉をよく使います。

このころの友達は、法曹関連の仕事やお医者さまになった人、有名企業で頑張っている人、、、すごい人が多いです。
先輩も名だたる人が多いですね＾＾
ぼくもそうなりたいものです

そんな感じの中学生でした



にほんブログ村 ]]> https://ameblo.jp/live-next/entry-12109793709.html Thu, 24 Dec 2015 18:49:46 +0900