夫婦で投資していると言うと、色々なコメント頂きます☆

先日、大家さんの集まりでのこと。

一人で投資してる人①：　いいですね～うちの嫁は反対してて（これが一番多いよ）

一人で投資してる人②：　うちの嫁は、僕のすることには口出ししないんで～

（↑軽く自慢か？）

一人で投資してる人③：　反対してくれる嫁がいるだけいいっすよ。
　　　　　　　　　　　　僕なんて賃貸併用住宅買ったのに、嫁に出ていかれて、

　　　　　　　　　　　　誰が大家か分かんない状態になっちゃいましたよ（苦笑）。

一人で投資してる人①＆②と私：　・・・・・・
　　　　　　　　　　（賃貸併用住宅にはそんな重大リスクがあったか・・）

～してる人③はさておき、夫婦で不動産投資してるといいこと沢山ありますよ！

（うちは共有登記してます）

こんにちは。凛々子です。

お越し頂きありがとうございます。

今日は、とっても激びっくりがっかりのお話です

なんとなんとお願いしている管理会社さんが、

空室をレインズ（不動産業者間の物件登録サイト、

一般サイトでいうスーモとかホームズみたいな感じ）

に登録し忘れてたんですよ～～

お願いしている管理会社さんは、

入居者さん向けの店舗を持っていないタイプの管理会社さんで、

そのレインズに載せることによって、

他の店舗のある業者さんが空室があることを

知ってくれて、内覧希望の方を紹介して下さるシステムです。

（まあ、このタイプの管理会社さんから、

店舗を持っていてリーシングの強いところに

変更しようと思ってるのですが・・）

つまり、この状態でレインズに登録していないと、

空室の存在を、

私と管理会社さんしか知らないってことです

放置プレイ・・

これじゃ埋まるわけないっすよ～

酔っ払いのグチモード突入です。

「噂の現場」に投稿しちゃうぞ

これは、わたくしオーナー自ら仲介業者さんに

空室への入居者案内をお願いしている中で、

ある業者さんが見つけてくれました・・・

（レインズは不動産業者しか見れません）

具体的には、レインズの登録物件は、更新しないと

一か月でサイトから消えてしまうので、

この空室が続いていた4か月の

どこかで更新ボタンを押し忘れたそうです。

ただ、売買物件の仲介の場合

専任契約などはレインズに登録することが

義務ですが、賃貸にはその縛りはありません。

ただ、レインズを運営している

（財）東日本不動産流通機構さんは、

裁判になれば、最後に更新されたのがいつか、

ログを追って下さるそうです。

もちろんそんなことはしませんが、その旨を管理会社さんに

お伝えしてみました。

今後の改善方法としては

「今後は更新したらその旨メールで報告します」

とのこと。

これは、根本的な解決にはなりません～～

ていうか、来月更新する前に空室埋めたいのですよ。

ほんとにほんとにショックでした・・

でも！今回は自分で空室チラシを配って歩いたので発覚しました。

やはり、動いて、自分で掴みにいこうとすると、

私の道は開けるみたいです

今日も、最後までお付き合いありがとうございました。

あなたに相応しい、豊かな人生を祈って　凛々子

こんにちは、凛々子です

今回は、ある管理会社さんから聞いた、

怖ーいお話をお伝えしようと思います。

稲川淳二から聞いてる気分になりました。

まずは、お亡くなりになった中国人の方の

ご冥福をお祈りいたします。

死後、約一カ月で管理会社に悪臭の苦情連絡があり、

警察立会のもと住居を確認し死亡が判明。

（空室が多く、季節柄、苦情となるのが遅かった）

数年会っていない親戚が日本にいることが

保証人等の資料から判明し、

損害賠償の請求をしているところ。

≪損害の内容≫

部屋の壁を剥がし（クロスじゃないよ）、水回り全部

　　取り換えて、さらに消臭の費用約100万円（部屋は１Ｒ）

管理会社の経験上、死亡物件ということで

　　賃料が－30～50％になり、×2年（通常の契約期間）分

滞納賃料

≪その他、大家さんが負担する分≫

弁護士・司法書士費用

実際に貸せる状態になるまでの逸失利益

　（その他、周囲の部屋の方も出ていくかも）

損害賠償してもらえなかった場合はその分も

今回の場合、親戚の方の収入状況からして、

実際に全額支払ってもらうのは難しいみたい

ただ、日本語のできる方らしく、

これがダメだったら

ほんっとに一銭も交渉できないかも。

もしくは通訳費用を負担。

工事をしても臭いが消えないので、

管理会社の担当が、自分が住んで臭いを消しにかかっているそう。

人が住むことで、消臭効果が増すらしい。

ほんとに最悪のケースです。

私は、このリスクをどう担保するか・・

今回は外国の方ですけど、言葉の問題があるだけで、

それ以外は日本の方が入居してるのと同じです。

損害賠償を受けられない分はさておき、

それ以外。

管理会社の中には、管理料の中に、

単なる滞納の場合でも、

賃貸可能な状態になるまでの家賃保証と、

弁護士費用を含んでいるところもあります。

通常は、滞納保障の期間は区切ってあり

3～6か月です。

（大抵、裁判を起こして退去してもらってもこのくらいで

済みますが）

今回は、発見が遅かったのも問題のひとつ、と

管理会社は反省していて、担当が住んでいるって

これ、この対応力がすごいと思いました。

きっと、必死で次の入居者付けもしてくると思います。

この管理会社さんにお願いしようかな～。

ところで、インフルエンザが流行り始めているそうです。

お互い、気をつけましょうね。

あったまるため、

日本酒の古酒を飲みました～

普通の日本酒より、とろっとした感じで、

ちょっとワインっぽい。

自分で選んで店員さんにお会計をお願いしたら

「こちらは、低温で５年、常温で5年置いたものでございます」

と言いながらエスコートしてくれ、

プロ感に惚れました

この店の全部を語れるのか？

東急本店地下のリカーショップ。

「開運」

あなたに、思いがけない幸運が訪れますように。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　凛々子

こんにちは！

今日も満室経営に全力を注ぐ凛々子です。

リーシングに強い管理会社さんに変更するため、

ただ今、複数の会社さんと交渉中です。

そこで！！

１ネット広告に力を入れているか（件数はもちろん、写真の丁寧さなども）

２そもそも、何件仲介契約を決めているのか

（がんばってても、決まっていなければ残念なのです）

３得意エリア

４管理物件の空室率、空室期間

５家賃保証の内容

６コンサルティングの内容

このあたりを中心にお伺いしております。

費用は、大抵家賃収入の５％前後なので、

お願いしたい業者さんに、料金交渉をさせていただくか、

サービスを追加して頂く交渉をするつもりです

そこで、本題の２なんですけど、

ターミナル駅/家賃8万円位までの1Ｒ中心店舗の営業マンさんは、

ひと月の契約件数は10本前後が目安になるみたい。

超カリスマ凄腕の方もいらっしゃるでしょうけど

土日で、各１本、＋αですね。

「一人月に何件決めてます？」

なあんてズバリ聞けないので、

「年間の契約件数はどれくらいですか？」

と聞いて人数で割るか。

（月では幅が大きいので）

全国賃貸住宅新聞にランキングが出てるので、

こちらでこっそりチェック。

私なんて、超やる気に溢れてる業者さんに

ついついお願いしたくなっちゃうんだけど、

ここは冷静にチェック項目に沿って確認中です。

併せて、今の空室の客付けもお願いしているので、

決めて下さったとこに、お願いしようかとも思ってます

ところで、今日は秋らしさと

きりっとした寒さとが同居したような

不思議な日でしたね

ちょっといいことがあったので、

シェラトン都ホテルのラウンジでシャンパンを頂きました。

奥には、お庭の緑が深い味わいで見えて

とってもスタイリッシュなラウンジで

シャンパンの泡が上がっていくのを眺めていると、

気運が上昇しそうな気持ちになりました

（満室になる未来が見えた！！）

それでは、今日も最後までお付き合いくださり

ありがとうございます。

あなたに相応しい、より心豊かな日々を願って。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　凛々子

前回の続きです。

私の周りでは、この３パターンですよ。

１．損益通算して節税で儲けてる

２．超ボロいのを安く買って、綺麗になおして

それで10年以内には元をとって、そこからの

賃料は利益とする（予定含む）

３．自己使用のものを低い金利で買って

結婚したから貸してるから、ローン支払いが少なく

儲けがある。

2007年以前に、自己使用で買って

高い時に売った。

１は、まさにそのとおり。

複数の所得があって、赤字と黒字がある場合、

利益と損失を合わせて計算できる税金のシステム。

イメージとしては、給与年収が1000万で、不動産所得が100万の赤字だと、

収入を900万円として所得税かけてくれる感じ。

これやってるのは、

一部上場企業のなかでも、超大企業で、年功序列的なものが

残ってるような会社の方が中心。

こういう区分投資物件の営業をしていた知人の

見込み客への最後の決め台詞は

「空室が出ても、これ（小指を立てて）に住ませたら一石二鳥！」

「・・・・・・」

それはさておき、

注意がいるのは、この場合、新築区分が中心で、

経費率が高くなるのもあるけど、

わざと赤字にするんです。

赤字になりやすいんです

そして高額の給与所得と損益通算するんです。

フルローンに近くして、経費をやたらと計上してれば、

ちょっと空室が出てくれたくらいで

赤字になるってことです。

要は、なかなか儲かりません

ただ、一棟買った場合でも、一年目は経費が多くて赤字になりやすいので、

年収が多いことが予測された年に何が何でも物件購入した

って人もいました。

損益通算について、自分はあてはまるかも、

と思う方はこちら↓

http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2250.htm 

２．超ボロいのを安く買って、綺麗になおして

それで10年以内には元をとって、そこからの

賃料は利益とする（予定含む）

例えば、３００万の物件を、キャッシュで購入する場合

年間家賃３０万円→表面利回り１０％

これを、デザイナーズ風にリノベして、

年間家賃４５万円→表面利回り１５％

リノベ費用を抑えて効果を出すスキルがいるけど、

例えば50万かけたとして初期費用含めて投資総額400万

大切なのは、キャッシュってとこ

普通にローン組んだら、頭金その他の条件にもよるけど

家賃収入の30％は返済に充てることになると思うから

それが不要。

諸費用と税金は個別に違うけど15％～30％ってとこで、

年間キャッシュフローは30万～40万くらい。

（空室はさらにここから引いてね）

で、１０年位で元をとっちゃうスキーム。

これ、次にやりたいの。

組めるならローン組んでもいいけど、

古い物件だから、早く回収しないと

利回り高くても、それよりリスクが高すぎます。

３．自己使用のものを低い金利で買って

結婚したから貸してるから、ローン支払いが少なく

儲けがある。

2007年以前に、自己使用で買って

高い時に売った。

これは、このままです笑

今日も長くなってしまいました・・

最後まで読んで下さったかた、本当にうれしいです。

それでは、

あなたに相応しい豊かな日々を祈って

凛々子

今の個人不動産投資家の方向性は、

・これまでは、リスクが高いと敬遠されていたものを

（→つまり利回りが高い）

独自の手法で回避・改善して、

リスクが低いのに利回りが高いという、美味しい物件にしてしまう

っていう感じですよね

地方

古い・ボロい

駅が遠い

競売物件

空室率が高い

こういう、立地も物件も、稼働率もスキームも悪い全拍子揃った

絶対買いたくなかったハイリスク物件。

一棟目は、これら全部避けちゃってました

というか、うまく回す手立て無し。

無理無理、みたいな感じで。

それで、一棟目は9％超の利回りの物件買えたから、

いろんなご縁とタイミング

（買付けの順番や指値、売り急ぎなど）に本当に感謝してます。

この辺のいきさつは、また書きますね。

2棟目は、今後のトレンドに沿って、

全国の個人投資家さんがスキルを上げる前に

先行しなくては、

ボヤっとしてる間にみんなが欲しがり需要が強まって

利回りが下がってきます。

なぜ、その方向にシフトするのか？

そうしないと、儲からないんですよ～

例えば、対局にあるものとして、

都心の駅近、新築、デザイナーズ

な～んてお姫様物件を例に挙げると、

区分なんかでも表面利回りで5％前後ですよね。

そんな物件を借金して買って、

経費や利息、税金を引くと利回りなんてほんのわずか。

販売会社や仲介の方は、

「老後には、ローンを返済仕切って

賃料がそのまま収入になりますので、

年金代わりです」

みたいに言うと思いますが、、

確かに、そうなる可能性もあります

が、20代前半だった

お姫様も、30年ローンを払い終えたら

60歳近いおばあちゃま（イメージです）。

いろいろお金をかけて手を入れてあげないといけないし、

そもそもボロくなってますから、

空室も出るし、賃料も相当下がってます。

そもそも、そんな長期のローンを平和に返済仕切れるか。

それより、せっかく若いお姫様を嫁にしたのに

そんなおばあちゃんになって元を取っても遅くないですか？

私が知ってる人で、１R投資で儲かっているひとは、

損益通算して節税で儲けてる

超ボロいのを安く買って、綺麗になおして

それで10年以内には元をとって、そこからの

賃料は利益とする（予定含む）

自己使用のものを低い金利で買って

結婚したから貸してるから、ローン支払いが少なく

儲けがある。

2007年以前に、自己使用で買って

高い時に売った。

のパターンです。

長くなってしまったので、

儲かった人の詳細は次に書きますね。

今日は久々に、秋らしい清々しさを感じられる日でしたね！

私の好きな、JRのCMで、

「この国には、暑い、寒いだけでは終わらない、

美しいと感じられる季節があります。」

のようなナレーションがありますけど、

季節が移ろう時って、

なぜ美しいものがより美しく見えるんでしょうね。

それを感じたいというのも

不労所得が欲しい理由のひとつです

空室対策計画ダイジェスト

ポイント

客付けしてくださった業者さんに儲けていただくシステムにすること

物件買う時には、

セットで管理会社選択も超慎重にすること（これは反省）

いろんな本や情報を総括するとそれに尽きる。

築一年なので、

物・ブツ・ハードを触るリノベ系は考慮外です。

物件買う前に読んだ本を見直してると

管理はいいけど仲介店舗がなくて

客付けが弱い管理会社にお願いしてしまった・・

みたいな内容の、

今の私？みたいな本もあるし

なにやってんの～

やっぱり目の前に問題が出てきて始めて

リアル感や立ち向かうパワーが出てくるね

言いわけ。。

ただ、空室対策計画遂行には多くのシガラミを解かないといけないの・・

今、管理をお願いしてるのは、

1号物件の売主で、建設をしてくださった会社のグループ会社。

売買仲介をしてくれた大手業者ともグリップされた会社。

次の物件もその仲介業者にお世話になるかもしれないし、

「あの建設会社さんの管理会社は

客付けがイマイチでオサラバしましましたわ～」

と、気軽に言えるものではない。

「仁義を切る」などの言葉を結構言うの、仲介業界の方は。

もちろん不義理は絶対にしたくないし、

不動産の売買は出会いやご縁によるものが多いから、

お世話になった方とのつながりは大切にしたい。

でも一方で、こっちも身銭を切って

リスク取って本気でやってるビジネス。

というわけで、自分でできる限り営業して

管理会社の客付けの弱さを補い、

それでダメなら

客付けしてくれた仲介業者に両手で持って行ってもらえる

（わたくし大家と借主両方から仲介手数料を受け取ってもらう。

今のシステムだと、わたくし大家からは管理会社が手数料を

受け取っている）

契約に変えてもらう。

さらにそれがだめなら最終手段として管理業者を変える。

管理契約の途中解約もできるけど、そこは不義理をしたくないので、

更新はしないという方向。

やっぱり、きちっと仕事してくれはるとこに、

きちっと対価を払いたい

そういう方向でいきます

急に、実家の母親から

大量にもらったから送るわ～

って両手で顔の横にマツタケを2本持った写メが・・

今まで写真なんか送ってきたことあったっけ

テンション上がってはるわ

そして、私も。

マツタケが送られてくる

わーい

先週、

「マツタケの味って美味しいものじゃないよね～

高いし自分で買って食べることはないね」

みたいな無関心コメントしてなかったっけ？私。

送られてきました

私も写真撮っちゃった

なんなのかな・・

このマツタケが人に及ぼすルンルン感は。

でも、「めっちゃ美味しくって好き」

なあんて人はあんまりいないし、

私の先週のコメント派は多いはず。

ちょっと謎

でも、うかれててお恥ずかしいですが、

やっぱり、美味しいとかそうでないとか、

自分の稼いだお金で食べてコメントするものよね

「余るほどお金稼いでどうするの？

それで幸せになれるの？」

「それは、お金が余ってから言ってね」

っていうのにも似てる気がする。

簡単に手の届かないものを悪く言って、

ごめんなさいマツタケ様。

ちょっと私、ちっちゃかったね

できた・・・

こういうのちゃちゃっと作れる人っているよね。

羨まし。

いつも見てるけど、いざ自分が作るのは難しい。

そういう類のものやね。

見る人が、どういうところに感度高いのか。

まずは、業者さんにお勧めして頂きやすいように

物件写真をたっくさん入れて、

どーんと真中にアピールポイントを列挙。

お客さまにもそのまま見てもらえるように作ってあるんだけど、

ここの感度がはっきり見えないよ・・

昨日の「カンブリア宮殿」で宝島社の社員が、

「他業種から転職してきて、

あまりにマーケティングしてないことに驚いた。

雑誌作りに注力しすぎて、作り手の度胸とかセンスとか、

そういうもので作っていた」

のような内容のことを言ってて、そこから改善したらしい。

一棟一棟のマーケなんて難しいけど、

シリーズとしてやっている点では、

先日面談したモテキ藤本営業マンのとこの物件は

やっぱり凄かったな。

管理部門が入居者アンケートをしてくれてて、超充実

私は自分でしよっかなぁ　入居者アンケート。

営業営業　久々だし大丈夫かな・・

セリフとか考えとこかな。

いやいやそういうのは棒読みっぽくなってダメダメ。

伝えたいことを頭にいれて、

あとは熱意？

バブルっぽいかな

「簡単なこと。して欲しいと思ってはることをするだけなんやで」