満室賃貸経営コンサルタントの小泉です。

今日は

『空室募集のキャンペーン例』

というお話をしたいと思います。

先日、知り合いの大家さんから

「何かキャンペーンをやりたいん

だけど、どんな事をするといいの？」

と質問をされた事がありました。

定期的に空室募集キャンペーンを

行う事が効果的ですが、今日は

その具体例を挙げてみます。

①礼金をゼロにして初期費用を下げる

②家賃を数か月間下げる

③フリーレントを付ける

④仲介会社に払う広告料を倍にする

⑤成約時に選べるプレゼントをする

⑥友達紹介キャンペーン

⑦「新入生限定で家賃は3月下旬からでも

　OKです」キャンペーン

以上7つとなります。

キャンペーンを12個考えて

毎月行っても良いかも

しれませんね。

仲介会社店舗の方も巻き込んで是非試してみましょう！

それではまた！

満室賃貸経営コンサルタントの小泉です。

今日は

「賃貸オーナーのリスクとは」

というお話をしたいと思います。

賃貸オーナーのリスクと呼ばれるものは

６つあります。

１．空室のリスク

　　いくら利回り計算をしても入居者が退去

　　してしまい空室が続くと返済は持ち出し

　　になってしまいます。

２．家賃滞納のリスク

　　悪質な滞納者がいた場合、滞納賃料

　　だけでなく、明け渡し訴訟費用や強制執行

　　費用等が100万以上する事もあります。

３．金利上昇のリスク

　　金利が上昇してしまうと月々の返済金額

　　に影響が出てきます。

４．賃貸管理会社によるリスク

　　賃貸管理会社の運営方法や入居者募集

　　の程度によって費用に差が出てきて

　　しまいます。

５．家賃下落のリスク

　　募集する毎に賃料を大幅に下げてしまうと

　　物件の賃料平均額が下がってしまいます。

６．費用のリスク

　　雨漏れによる外壁補修工事であったり、

　　排水管がボロボロで交換しなければ

　　いけなくなったりした場合の多額の工事費用

　以上６つとなります。

リスクだけ挙げると悪いイメージですが、

しっかりと対策を立てる事によりある程度リスクを

回避する事ができますのでご安心下さい。

早いうちから信頼できる専門家に相談をし、

対策をとっておきましょう。

それではまた！

満室賃貸経営コンサルタントの小泉です。

『初心者大家さんが気をつけるべき

ポイント』

というお話をしたいと思います。

初心者大家さんが気をつけるべきポイント

は幾つかあるのですが、今日は

普段あまり不動産会社から言われない様

な事を3つほどご紹介したいと思います。

①入居者のプライバシーを守りプライベート

　には立ち入らない

　→「昨日夜遅くに彼氏を連れて帰宅した」

　と入居者の帰宅時間を毎日監視してい

　たり、全員分の郵便ポストを毎日覗き

　込み、

　「郵便が2日間回収していない様だ」等、

　あまりプライバシーやプライベートに

　立ち入った事をすると入居者さんと

　トラブルになってしまいます。

②始めての管理会社にいきなり管理

　手数料の値引き交渉をしてはいけない

　→管理メニューは各社違う為、手数料

　の料率だけで判断して値引きを無理やり

　要求してしまうと肝心な管理メニューを

　削られたりする可能性があります。

③共用部の水道光熱費や建物の維持

　管理費、税金等、ランニングコストも

　忘れずに収支計算に含める

　→不動産会社はこれらの費用の予算を

　当然計算に入れているだろうと思ってい

　ますので敢えて言ったりしません。

　突発的な給湯機故障による交換や台風

　による雨漏り修理等突然来る設備トラブル

　等がしばしばあります。

　とても困っている入居者さんに「今お金が

　ないから貯まるまで待って下さい。」とは

　言えませんので

　日頃からある程度は余力を持たせて

　蓄えておきましょう。

本日は以上です。

それではまた！

満室賃貸経営コンサルタントの小泉です。

今日は

『外国人の入居促進で入居率アップを

目指す』

というお話をしたいと思います。

最近は外国人入居可の物件が増えてきて

いますが、以前は外国人入居不可という

大家さんが多くいました。

大家さんがよく言われている心配事とは

① 家賃滞納をしたら回収出来そうな

　連帯保証人はいるのか

② 近隣住民とトラブルを起こさないか

③ 生活習慣の違いによってお部屋の

　使い方が異なるのではないだろうか？

等ですが、

① 家賃保証会社利用を必須とする

② 定期借家契約にしておき、いざと

　なったら期間満了で契約終了と

　出来る様にする

③ 入居者規約を外国語で作っておき

　契約時によく読んでもらう

以上の様な対策を立てる事により問題を

回避する事が出来ます。

また、①に関しては、最近は外国人専門の

家賃保証会社もあり各国語を話せる

スタッフがサポートしてくれたりする様です。

日本に住む外国人は毎年確実に増えて

いるかと思いますので、もっと積極的になり

入居率アップを目指しましょう！

それではまた！

満室賃貸経営コンサルタントの小泉です。

今日は

『自主管理大家さんのメリット・

デメリット』

というお話をしたいと思います。

＜メリット＞

　①管理料のコストがかからない

　②多くの不動産仲介会社に募集をお願い

　　　できる

　③賃貸経営のノウハウが蓄積される

　④自分の好きなリフォーム会社に依頼出来、

　　　中間マージンも削減できる

＜デメリット＞

　①入居者からのクレームやトラブルを24時間

　　対応する覚悟が必要

　②退去立ち合いや敷金精算等の手間がかかる

　③家賃の入金管理や滞納督促を自分で行う

　　　必要がある

　④入居者の決定やリフォーム会社の選定や

　　　工事発注内容の決定を自分で行う必要

　　がある

　自主管理にすべきかどうかは大家さんの

　お仕事であったり、家族構成であったり

　色々あるのでケースバイケースなのですが、

　自主管理をする場合には必ず賃貸ビジネス

　の専門家にいつも相談できる状況を作って

　おいた方が良いと思います。

　素人考えのみで突っ走ってしまっては

　気づいてみたら空室だらけだったという

　事にもなりかねませんよ。

　それではまた！

満室賃貸経営コンサルタントの小泉です。

今日は

『安易に家賃を下げていくと今後どうなる？』

というお話をしたいとおもいます。

賃貸仲介会社の営業担当社員に

「反響状況が良くないので反響をとる為に

思い切って家賃5,000円下げませんか？」

とか言われた事はありませんか？

相場よりだいぶ高いという根拠を

しっかりと示してくれたりすれば良い

のですが、案外、軽い気持ちで

交渉してくるケースも見受けられます。

①家賃を下げると…。

　　　　↓

②マナーの悪い入居者が入居する

　　　　↓

③管理状態が悪化する

　　　　↓

④家賃が安い為、管理環境の改善に

　資金を投入できない

　　　　↓

⑤入居者が集まらない

　　　　↓

⑥またさらに家賃を下げる事になる…。

以上の様な負のスパイラルに陥る

危険性があります。

家賃は一度下げてしまうと上げるのは

なかなか大変ですので

家賃を言われるがままに安易に下げ

てしまわずに最後の策と心得て

おきましょうね。

それではまた！

満室賃貸経営コンサルタントの小泉です。

今日は

『ルームシェア可にする場合のリスク

と回避策』

というお話をしたいと思います。

ドラマに出て来る様な素敵な生活を

夢見てルームシェアをしたいという

お客様が仲介店舗にご来店

されたりします。

空室対策としてルームシェア可に

するとひと部屋ずつ分かれていて

苦戦している２DK等のお部屋等は

募集の幅が広がります。

【リスク】

①一人が出て行ってしまった場合の

　家賃滞納リスク

②同建物居住者との騒音のトラブル

　　以上の２つがあります。

【リスク回避策】

これを防ぐ方法としては

①入居者全員を契約者として

　連名契約とする

②契約者それぞれに親族の

　連帯保証人を立ててもらう

③誰か一人でも退去する場合には

　契約を解約をして退去してもらう

④入居者の入れ替えを不可にする

以上となります。

住み始めは良いのですが、生活習慣の

違いで喧嘩をしたり、彼氏が出来た、

彼女が出来た等で結局は一人

出ていってしまうといったケースも

たまにあります。

回避策を不動産営業担当の方と事前に

しっかり打ち合わせれば大丈夫ですが、

メリット・デメリットがありますので

一度検討してみてはいかがでしょうか？

それではまた！

満室賃貸経営コンサルタントの小泉です。

今日は、

『空室をペット可にする場合の6つの注意点』

というお話をしたいと思います。

ペット可物件にするという空室対策がありますが、

いくつか注意しないといけない点があります。

以下の6つはよく大家さんからトラブルになった

という相談を受けたりする例です。

①鳴き声や吠える声等による近隣住民とのトラブル

②床や壁、建具への傷や汚れによるトラブル

③入居中や退去後の臭いのトラブル

④退去後の敷金精算時の修繕費用でのトラブル

⑤他の入居者にペット嫌いやアレルギー体質の方がいた場合のトラブル

⑥契約時の飼育規定を守ってくれない

最初からペット可ですと皆わかって入居をするので問題はないのですが、

途中からいきなりペット可にすると①や⑤等の件で

入居者の方からクレームが来てしまいます。

私もチワワ（13歳です）を飼っているので

ペット可物件の借りにくさもわかりますし、

大家さんの気持ちもわかります。

個人的には前もってしっかりと対策をたてて

もっとペット可物件を増やしてもらいたいものです。

それではまた！

満室賃貸経営コンサルタントの小泉です。

今日は

『こんなリフォーム業者は要注意！』

というお話をしたいと思います。

突然リフォーム業者が訪問してきて

あれよあれよという間に外壁塗装工事

や大型工事をやる事になってしまって

失敗をした経験はありませんか？

今日は、危ないリフォーム業者（各種

施工業者を含む）の一般例を

ご紹介致します。

　①竣工図面を確認しない
　②管理規約を見ない
　③見積書の表記内容が全て一式工事

　　になっている
　④大がかりな工事なのに工程表を出さない
　⑤恐怖心をあおってくる
　⑥大幅な値引きをし、即契約を迫ってくる
　⑦ローンを組む事ばかりを進めてくる
　⑧屋根裏や床下等、木工事を伴わない工事

　　ばかり勧めてくる
　⑨調査日当日に工事を始めてしまう
　⑩デメリットがあっても言わない

以上10項目です。

おや？と思ったら即決はせずに周囲の方に

相談してみましょうね！

それではまた！
　

満室賃貸経営コンサルタントの小泉です。

今日は

『プロパンガス会社変更のメリット・

デメリット』というお話をしたいと

思います。

都市ガスの物件には該当しないの

ですが、プロパンガスの物件ですと

たまに管理会社からの提案とか、

プロパンガス会社からチラシが

入っている事があるかもしれません。

プロパンガス会社を変更するには

メリット・デメリットがあります

ので安易に飛びつくのは問題です。

＜メリット＞

　①入居者のガス料金が安くできる

　②新しい給湯器を無償貸与してもらえる

　③不透明な値上げを防止できる

　 ④現金や商品券等のキックバック等

　　　もしくはTVモニターホン等の設備

　　　をつけてくれたりする場合もある

＜デメリット＞

　　年数に縛りがあるので期間内解約を

　　　すると違約金がかかる

まとまった資金がなくて給湯器一括交換が

出来ずお悩み中の大家さんも

これを機会に一括交換が出来るので

空室対策のチャンスとなります。

また、プロパンガス会社にも良い会社

悪い会社、色々とあります。

優良な会社を紹介する団体等も

ありますのでネット等でよく調べて

検討すると良いと思いますよ。

それではまた！