ローンを組んで購入されるので築浅物件だったら多額の残金残っていると思います。

となれば抵当権も必ず残っています。

抵当権とは何かというと、銀行でローンを設定する時にもし返せなくなったらマイホームを競売にかけ、その代金で返してもらいますよっていう、いわば身代金のような物です。

住宅ネット情報では物件の所有権と記載があっても完全所有権ではないので注意が必要です。

もし抵当権付き物件を購入し、売主が売却代金でローン完済せず、または売却代金では足りずに抵当権が抹消出来なった場合、競売にかけられせっかく手に入れたマイホームを手放さなくてはならなくなるかもしれません。

仲介不動産屋さんが契約時に必ず読み合わせをしなくてはならない重要事項説明３５条条文には「抵当権について書かれており完全な所有権等の行使を阻害する一切の負担の除去を抹消する」など記載があります。たくさんの条文がありますが、抵当権・瑕疵など重要なワード部分は納得いくまで読み返しましょう。

そうは言っても抵当権のついていない物件など数少ないかもしれません。

契約前に抹消すると言うなら何を原資にされるのか？聞いてみても良いかもしれません。

契約後であれば、決済時（物件代金のお支払い）・引き渡し（所有権の移動）の際に売主の抵当権者（ローン銀行）と買主のローン銀行と司法書士の方、同席にて、抵当権抹消・所有権移動⇒住宅ローン抵当権設定・所有権設定登記を同時進行することをお薦めします。

司法書士さんに同席して完全に抵当権が抹消した事を確認する事は大切です。

マイホームこれから安心してながく住めるように不安材料は取り除いておきましょう。

条件のあう新築マンションを購入するには予算足りない、中古マンションなら購入出来そうだが、不安が・・・と悩んでいる方も多いと思います。

不安要素として物理面では耐久年数・耐震面の不安、心理面では居住者との関係などが上げられると思います。特に見落としがちですが注目して頂きたいのは居住者の年齢層です。何故ならばマンション管理内容は総会での議決によって方向性を決めて行きます。不安要素であった耐久性や耐震強化する大規模修繕も全居住者の賛成がないと動きません。具体的に考えてみると、30歳代の子育て世代が多ければ、その需要に向けた決議が期待されますし、長く住めるように大規模修繕に費用をかける議案が通る事でしょう。

逆に70歳代世代が多いマンションであれば大規模改修には出資をしたくないので消極的になってしまうでしょう。

こういった意味で居住者年齢は重要になります。８０世帯や１００世帯入居マンションで築１５年から２５年くらいの物件であればさほど年齢層のばらつきは想定範囲内である事が多いですが、築45年くらいのマンション購入され場合には特に注意が必要です。

一方価格面から見ると築20年頃までは下がり続け、築20年を超えるとゆるやかな下がりになる傾向にあります、築20年は設備関係や内装などのリフォーム適齢期と重なるので築20年の物件を購入する方が多いのではと思います。新築㎡単価80万円が築20年では50万円くらいまで下がっている所もあります。

（立地や需要により変化するので一概には値しませんが参考までに。）

価格面や物理的耐久年数、先程の年齢層も加味して考えると、条件の合う物件で築20年前後がお勧めだと思いますが一概には言えません。大きな買い物です。住宅ローンの支払いも35年、40年と続きますのでご家族で十分話しあって疑問は専門分野の方に聞いてみてから納得した上での判断をお勧めします。

物理的コンクリートの耐久年数は80年～100年と言われていますが、管理方法によっては年数も大きく変化します。

1981年6月1日以降に竣工したのであれば真耐震基準対応建築物に該当しますが、前後あいまいな場合は確認することをお勧めします。

確認方法は、管理組合保管の建築計画書に記載があります。もし新築時に耐震基準を満たしていない場合でもその後補強工事等の履歴の記載もあるはすです。

外観だけではなく見えない部分共有立管なとも定期的に取り換え工事を実施していれば問題ないと思いますが耐震と一緒に確認することをお勧めします。

占有部分についても占有部分の配管も含めリフォーム履歴は確認しておくことをお勧めします。

ここぞという物件を見つけた場合でも状態によってはフルリノベーション済み物件や、居住者が住んでいる物件、住んでいないが未リフォームなどさまざまです。

フルリノベーション済み物件のメリットはすぐに住む事が出来る他、見栄えが良いので中古感が薄れ購入意欲がわく。デメリットはリフォーム代金も物件価格に含まれている。自分好みの仕様に出来ないなどが考えられます。

生活スタイルに要望の多い方にとっては再度リフォームをしないといけない場合も出てくるかもしれませんね。

主観的にまとめると、中古マンション購入は否定的ではない、条件があえば予算を抑えてマイホームを入手することが出来るので前向きに検討しても良いと思います。

自分好みにリノベーションをしたい方は現状居住者やいる物件や手つかずの案件を探し、期間に余裕をもった計画を進める事です。

費用はどのぐらいかかりますか？

子供は独立し夫婦二人と高齢の両親の４人くらしです。今度も子供達は戻る予定はありません。

ご両親様が建てて下さった家で暮らす事が出来て感謝されている事と思います。築45年の木造在来ですと旧耐震基準になり耐震も気になるところですし、当時は断熱という発想がなく夏は暑く冬は寒いとおっしゃるのは納得できます。リフォームで解決する場合は耐震・断熱工事も合わせて工事する必要があり、屋根外壁塗装も加えると最低でも水回りリフォーム費用に加えて600万円くらいは必要となります。

建て替えの場合はハウスメーカーでは坪単価80万円以上の所や地元の工務店で50万円以上など様々です。解体費用も含め最低でも2000万円くらいはかかると思います。今すぐに大がかりなリフォームか建て替えかを決めるのではなく、建て替えも視野に入れたリフォームの計画を立てる事をお勧めします。

窓サッシを二重にする事で費用を抑えた断熱効果が期待できたり、在来浴槽からユニットバスにする事で安全であり寒さを軽減する事もできます。まずはモデルルームやショールームなどを見学し、情報を集める事から始められたらいかがでしょうか？また耐震については自治体によっては無料診断もあるので是非受けられる事をお勧めします。

工事内容はバリアフリー、省エネ、同居対応、長期優良化住宅、耐震対応のリフォームが対象です。

　1）投資型（自己資金）　2）リフォームローン型（５年以上）　3）住宅ローン型（10年以上）があります。

1）の投資型は工事費用の10％を１年間に限り所得税から減税されます。複数工事の併用申請が出来、耐震とバリアであれば最大45万円程の減税が可能です。

2）のリフォームローン型は対象工事が２％、その他工事が１％分を５年間、借入残高に対しての控除が受けられます。

3）の住宅ローン型は10年間、借入残高の1％の控除が受けられます。

次に固定資産税の減額ですが建物に対して、1年間、3分の1、2分の1減額できます。複数工事併用では3分の2になります。建物のみの減額になるので期待できる額にならない事が多いのでないかと思います。

申請は工事完了3か月以内に地方税になるので地域の市役所に申請する事が必要です。所得税控除を受ける場合は国税になるので工事翌年の3月に確定申告をする必要があります。

申請する際に用意する書類が複雑になりますので、ご自分の工事内容が上記減税に該当するかを見定めてから行動することをお勧めします。工事業者に相談する事やセルフチェック表の利用もお勧めです。例えば50歳以上の方が在来浴槽からユニットバスに入れ代えリフォーム工事をした場合にはバリアフリー減税できる確率は高いと思います。

必要書類ですが、登記事項証明書・住民票の写し・源泉徴収票・工事請負契約書・確定申告書・住宅改修特別控除額計算書・他補助金を受けた場合の書類・増改築等工事証明書等が必要です。（提出先の税務所に確認要）

特に最後の増改築等工事証明書は建築士でなければ記入できませんので発行手数料も発生します。工事業者で発行してくれたら良いのですが、他業者に依頼しなければならない場合もあります。リフォーム減税を知らないと損をしてしまいますが、知っていたとしても申請が複雑で手間がかかります。

旧耐震の戸建て住宅ストックが増加する中、もっと簡単で利用しやすい制度になる事を願っています。

※優遇制度ではありませんが今は「グリーン住宅ポイント制度」があります。

リフォームの場合最大30万ポイントを受ける事が出来ます。

詳しくは「グリーン住宅ポイント制度」にて