もう時効になるのですが、私はかつて、ワンルームマンション販売のディベロッパーの顧問税理士をしていたことがあります。

ワンルームマンション投資は、特に新築物件で不動産投資成功するのは難しいと言えます。

私も立場上、投資家の確定申告の相談会などに参加協力することもありました。

不動産投資で、不動産所得のマイナスを出して、給与所得の税金を還付されるというスキームがあります。

これは、私から見たら単なる赤字であると言えます。

ほとんどのケースでは損をしているだけです。

本当に利益の出る投資は不動産所得もプラスになりやすいです。

そんななか、ある、投資家サラリーマンさんが、「マンション投資で儲けさせていただきました。」と語っていました。

都内物件を、アベノミクス前に購入した方はそんなワンルーム投資でも利益が出たのです。

そこで表題通り、素人が不動産投資で勝利するためには、タイミングが大事なんです。

素人には良い物件が回っては来ません。

業者が利益をたくさん載せた価格で買うしかないのですが、

それでも利益を出せるのは、10年に1度、2度の大きな底で購入することです。

今、不動産は高値を推移していますが、私自身も含め、下がるのを待つしかないのです。

下がらないかもしれません。しかし、長い歴史を振り返れば、やはり安い時期は存在します。

マーケットは波があるので、いつか来る大波をじっと待つしかないです。

高値掴みで一生の負債を抱えるより、よいタイミングが来るのを待つ。

これも投資の一つと思います。

参考になれば幸いです。

MASA

古い戸建て投資に関して、私はややリスキーだと考えているが私自身は行っていると書きました。

ただ、私の戸建て投資は不動産投資のほんの一部になります。

戸建て投資のリスクを他の物件からの利益で補っております。

不動産投資の中で何が一番今の時期に良いのかというのを考えたいと思います。

私は少し前までは、新築で木造のアパートを建築するのが一番良いと考えていました。

しかしながら、最近の資源高騰などで、建築コストは上昇し、利回り計算でなかなか難しくなっています。

私が考える利回り目線なのですが、土地建物で額面８％をイメージしています。

自己資金を2割程度使用し、８％の利回りで、返済を20年程度行うと何とか毎月の持ち出しはない程度に収まることが多かったです（場所により固定資産税などで若干異なります）

今利回り８％の新築というのはまず関東エリアで難しい数字になってきています。

私の場合、リーマンショック後、アベノミクス前から投資をしていて、そのころは都内でも８％が可能なこともありました。

目線を下げて投資するのは非常に危険と考えて、８％目標で出来ない場合、エリアを工夫したり

しましたが、最近はそれでも難しいと思い始めています。

そこで、目を付けたのが高配当米国株です。

高配当株は８％目標はなかなか難しいのと、借入が出来ないので、レバレッジが効きません。

その代わり、連続増配株という選択肢があります。

毎年何十年にもわたり、連続して配当を増やす会社の株を長期間保有出きれば、

10年後、20年後には、当初は４％程度の利回りが１０％を超えてくる可能性があるのです。

そのような銘柄をいち早く見つけることも重要になります。

この話はまた後日していきたいと思います。

ただ、不動産に関してはまた、有料級の話をしていきたいと思います。

MASA

一般的にはFIREの目安は手取り５％程度額面だと、７％程度は必要かと思います。

一般的に、利回りが高いほどリスクが高くなります。

例えば、私は戸建てを各所に所有しています。

目安は修繕工事費など入れて300-400万円位の投資で月間家賃は4万-5万円

利回り計算だとよくて２０％、悪くて１０％位。

これを聞いてうらやましいと思うかもしれません。

しかし、物件のうちのいくつかは、雨漏り、突発的な不具合で一つの問題が50万、100万となることがあり、これを織り込まないととんでもない負債を背負うことになります。

私はこれを複数所有することで当たりはずれをカバーしています。

１０戸ほどの戸建てを所有し、これで、全体的に利回りを１０％以上を安定的にだし、早期に

投下資金を回収する。

実はこの方法は結構不安定な投資だと思っています。

少し家賃の資金が貯まったころ、雨漏りや、何か問題が出て数十万とか100万とか経費が出てくることがあるからです。

そう考えると、今後はうまく売却して、利回りは下げても、資産性の高い投資にシフトしていきたいと考えております。

ただ、考えようによってはこの月５０万からなる不労所得を、使わずに、米国高配当株などにシフトするのもよいのではと考え、最近実践しています。

また、皆様に戸建て投資を進めるつもりもなく、私自身は常に大きな爆弾が潜んでいるような気もしており、中長期的には、安全な資産にシフトすべきと思っています。

私は思うのですが、最初から５％のリターンで資産形成をしようとか老後楽に暮らしたいと思うと気の遠くなるような資金が必要になるので少しづつ段階を踏んでもよいのかなと。

ですから、最初はリターンが比較的多い、イコールリスクもある投資も含めて資産形成するのも若い方には有効に思います。

逆に老後資金から不労所得を得ようとした場合、退職金の運用などが良い例ですが、

リスクにさらしてしまうのは本当に危険なので、ETFなどに投資した方が良いかと思います。

投資の世界は本当に奥が深いので、少しづついろいろなお話をしていきたいと思います。

続きを楽しみに！

MASA

若いうちに仕事を辞めて投資の運用益で生きるという考え方です。

資産の４％の収益を得られれば、その範囲で生活し、資産を減らさず暮らしていくという考え方です。

400万円の収入で生きることが出来れば、４％の逆算で1億円の資産で一生暮らせて行ける。

と考えるわけです。

運よく、投資や、会社のストックオプションなどで若くして1億円を得て、FIREする若者が動画配信などで出てきます。

私は出来る限り労働所得を得ることが重要と考えています。

たとえ、収入が不労所得で得られても、そこを使わずに、労働所得で、不労所得分を可能な限り増やしていくことが

人生を楽に楽しく送れると思っております。

FIREした人も結局は動画配信で収入を得たり、アフィリエイトをやったり、形は違えども、労働所得を得る方向に動いている方は多いです。

考え方はいろいろですが、恐らく、仕事を退職しても、労働所得を得る方法を模索するのが良いと考えております。

次回からは実際私が行ってる不労所得の投資している物についてお話していきたいと思います。

MASA

特に、高学歴、エリート層が、高額の賃料（又は購入により）良い家、高額な車、子供に高額な教育という感じでコストの非常にかかる生活をしてしまうというケースは多いです。

何が幸せかは人により違いますが、労働所得のみで高コストな生活をしてしまうケースでは、ひとたび身体を壊したり、何かの事情で仕事が今まで通りにいかない場合にはたちまち破綻してしまいます。

収入ー支出の数字がプラスであるというのは当たり前として、その残る分の割合がギリギリだと、収入の割に貯蓄がなく、

さらに不労所得がゼロであれば、本当に自転車操業という形になってしまいます。

私は、高収入を目指すよりも、収入の割にコストの少ない生活が出来ることを理想とした方が良いと思います。

収入-支出＞＝収入×0.3

仮に手取り収入の3割が残せたら、そこから不労所得を作ることがやりやすくなります。

ただ、収入が大きい人は生活レベルも高いのも仕方ないので、月額で3万とか5万とかある程度決めた金額をプールし

そこはレジャーにも、結婚資金にも住居の頭金にも使わないお金を確保することが必要です。

この月額のプール資金はいつ使うことが出来るのかと言えば、それは、そこから配当や利息、家賃など

不労所得が得られたら使うことが出来るのです。

是非頑張ってみてください。

MASA

私の今の状況を再度お伝えします。

１，労働所得の範囲で生活している　年間収支がプラスであるため今年より来年蓄財は残る

２，不労所得が労働所得と同等またはそれ以上にある

　　これは一夜にして出来るスキームではないが、10年以上かけて出来上がった形である。

　　最初は上記１を維持し、余剰を収益不動産の自己資金に回し、融資を受け、これを10年以上繰り返　し、買った不動産が値上がりして、一部売却し、また自己資金を作り買い増すという流れを作った。

３，１，２の余剰資金をビジネス、高配当株などに投資している

収入が多い方が良いのかというと、もちろん収入は多い方が良いですが、支出が少ない人も強いと

私は思います。

毎月100万円固定費がかかる人の場合、労働所得を手取り100万円以上にしなければなりません、

これは累進所得税を考えると結構な稼ぎが必要です。、

年収にして1500万円-1800万円位ないと余剰資金が出来ない可能性があります。

それに対して、20万円で生きていける人は、30万円も稼げればほぼ生きていけるわけです。

例えば、海外株式の配当を手取り４％程度で設定し、5000万円投資額があれば４％　200万円の配当で何となく不労所得の土俵に上がれます。

これが月100万円支出がかかる人はこの5倍の資金が必要になり、2億5000万円という数字になります。

とはいえ、手取り20万円の人が5000万円というのも気の遠くなる話です。

もう少し希望のある話をしましょう。

株式は配当が少ないものです。

ただ、それでも、いろいろな可能性があります。

不動産もいろいろな可能性があります。

今は基本の考え方をお伝えしているのでネガティブな考え方を捨てて、前向きに考えてください。

まずは、労働収入の手取りからしっかり余剰資金を残すことを第1に考えてください。

では、続きをお楽しみに。

ＭＡＳＡ

その流れはこうである、

１，労働所得の範囲で生活している　年間収支がプラスであるため今年より来年蓄財は残る

２，不労所得が労働所得と同等またはそれ以上にある

　　これは一夜にして出来るスキームではないが、10年以上かけて出来上がった形である。

　　最初は上記１を維持し、余剰を収益不動産の自己資金に回し、融資を受け、これを10年以上繰り返　し、買った不動産が値上がりして、一部売却し、また自己資金を作り買い増すという流れを作った。

３，１，２の余剰資金をビジネス、高配当株などに投資している

現在FIREという言葉があるが、私はある程度旅行もしたいし、それなりの生活コストを想定し

今の形をある程度の年齢まで続けるつもりです。

かりに労働所得が止まってしまうことがあっても

今度は２の範囲で生活が出きれば、ペースは落ちますが、今年より来年より豊かになることは続けられると思います。

また、労働所得は事業であるため浮き沈みはあると考えています。

しかし、収入の中で支出を抑えることが出来れば資産は続けることが出来るのです。

また、円ベースの収入が多いので、ドルベースでは目減りするという突っ込みもありますが、

目線が円であればそれで、同じ物差しで測定すれば自分自身は良いと思っています。

では、これから何回連載がわかりませんが、より詳しく私の実践した方法をお伝えしていければと思います。

税理士　MASA

土地を相続して売却したお金も同じようなものです。

よく、1万円くずしたらあっという間になくなる感覚あると思うんですが、

5000万円でも同じようなことが起こります。

まず、銀行にお金が入ると、銀行もほっておいてくれないですね。

すぐ、運用や保険、いろいろなお誘いが来ます。

これも、気を付けなければいけないですよ。

銀行員も本当にあなたのためにお金を増やしてくれる人ではないと思った方がよい。

そして、もう一つ、気が大きくなることも気を付けなければいけないです。

私の知り合いでも親から相続したお金を、寝かしていてはもったいないと思い、株に投入した。

しかし、日本株の株価が長期下げトレンドの時代。

今から見ればこんな時期に株なんてと思うのですが、当時は底に見えるし。

マスコミもボーナス資金で株で運用みたいな特集が頻繁にある時代でした。

１，２年と経過するうちに、投資した株は塩漬け。

金額も半分以下になってしまい、

最後は3分の1になってしまったとのこと。

やっぱりお金の勉強必要ですね。

今は良い時代です。SNSや動画で学べるチャンスはたくさんある。

普段扱わない一桁多いお金には気を付けないといけないですね。

宝くじもしかりです。

大家税理士MASAのお金の話でした！

空室が出て、入居期間が長いととんでもない高額なリフォームコストがかかります。

ファミリータイプのアパートで20年位住んでいたファミリーが出てしまったら、家賃は1部屋6万円位なのに

リフォーム見積もりは400万円、、なんてことが実際にありました。

このアパートが空室だらけなら、まだ建て直しのプランもあるのですが、比較的空室が少ないと、こんなにお金かけるべきなのか、放置して、他の部屋も空室になるのを待つのかなど、悩みが出てきます。

仮に400万円もかけてしまうと、今度はそれを回収するために建て直しを先延ばしするしかありません。

そうこうしているうちに、また別の部屋が空室になり、また400万円、、

なんてことは現実にあります。

実は、アパート経営は経営者のマインドやスキルが必要なんです。

不労所得どころではない、、

下手をすると、苦労所得になります。

そんななかに、悪質入居者で家賃滞納者が出たり、まあ、いろいろなことがあります。

お金を頂くというのは大変なことでもあり、何事もなければ旨味のあることもある。

じゃあ、売却してしまうか、、と思われることもありますが、

今度は、卵を産むニワトリを締めてしまう、ということでもあり

売るのも、良い時期に高く売らないと、せっかく家賃が入る資産を食いつぶすことに繋がります。

とはいえ、やっぱり不動産家賃収入は、投資の王道のように思うので、うまく経営スキルを身に着けた方が良いと思います。

また、具体的な方法を公開していきますね。

MASA

＃アパート経営　＃

消費税増税後の日本経済は、為替は円安、株は高くなってきていますが、景気そのものはそれほど

良い状況にないように思います。

消費税を増税しても、財布の紐が堅くなって、お金を使わなくなってしまっているのでは、増税した分を

帳消しにしてしまいます。

日本は、高額所得者に課税強化をしています、お金をたくさん使う高額所得者が勤労意欲を失ったり、

消費をしなくなったら、国の経済はしぼんでしまいます。

逆に、海外からお金持ちがたくさん入ってくるような政策にした方が全ての人が豊かになるように思います。

シンガポールは、高額所得者の税率も低く、相続税も廃止してしまいました、

日本は全く逆の行動をしています。

シンガポールも資源のない国、日本とシンガポールなら、本来は日本の方が富裕層に美味しい食べ物や、文化、レジャー様々な楽しみがあるはずです。

政策の差がこれ以上大きな差にならないように祈るばかりです。

杉並区の節税　税理士の三本　勝己（みつもと　まさみ）でした。