住宅ローン審査基準について

　　　　
住宅ローンの借り入れ審査は、他のローンと比べて借入額も大きいから審査も他のローンに比べ

厳しくなっているのが一般的です。

概要としては、年数、年収、勤務先（業種・部署など）、家族構成、現在の住まいの状況など長期

にわたり安定して返済をする能力があるかどうかが対象となります。

勤続年数が少ないと審査をパスしないケースもありますし、年収の割合計算で返済能力が決まる

ため、年収が一定額に満たないと、希望通りの額の融資を受けられず、金融機関によってはローン

を組むことが出来ない場合もあります。

一般的に頭金・借入額より返済比率を判定し、安定した収入の見込みがあり、かつ

「毎月の返済額×4」以上の月収があることが基本とされています。

また、審査対象の住宅ローン以外に借入れがある場合には、両方の借入金額を合計しその借入

金の年間返済額が借入者の年収に占める割合が、下記基準を満たさなければなりません。
　　　
　　　
（住宅ローンの年間返済額＋住宅以外の年間ローン返済額）÷税込年収＝返済比率

　　
■一般的な返済基準の年収に占める割合

　300万円未満 25％以下
　300万円以上400万円未満 30％以下
　400万円以上700万円未満 35％以下
　700万円以上 40％以下

以上を基準に、3～5段階で評価付けし、合格または条件付き合格となります。

一般的な金融機関では、返済比率が35%までであれば住宅ローンの審査を問題なくクリアできる

と言われています。

返済期間が長い方が「返済負担率」が低くなり、審査に通りやすくなる場合があります。

購入する物件の担保価値と、住宅ローンの借り入れ割合を「担保掛目」といい、審査の上で、購入

物件価格に対しどれくらいの割合まで借りられるかの指標となります。

「フラット３５」は、現在審査の内容が簡素化され下記のように決まっています。

　年収 400万円未満は返済基準30％以下
　　　　400万円以上は返済基準35％以下

　　　
■ 上記以外の審査基準

１．過去のキャッシングローンなどの遅延や現在のローン状況、審査、クレジットカード保有枚数

　　などの調査され、クレジットカードは多くの枚数を所有していると好ましくありません。

　　カード1枚ごとのキャッシング枠を最大と考え、借入可能最高額から最後にその枚数分を引いて

　　計算されるので、所持しているカードの枚数が多ければ多いほど借入金額に影響を及ぼします。

２．自営業か会社員かも分類わけの対象になります。融資を希望している人が自営業なのか？
　　それとも会社員なのかというのは、審査においてかなり重要性を占めます。

　　安定感という面で自営業は不利とも言われていますが、審査の際にどう分類してるかは、金融

　　機関によって評価が異なります。

以上が一般的な金融機関の住宅ローン審査基準ですが、金融機関によっては特別な審査基準を

設けている所もあります。

■ 特別な審査基準の金融機関

ＳＢＩモーゲージ住宅ローン

SBI住宅ローンの「フラット35」は、建設費用や購入費用の90%まで融資可能な住宅ローンで併用

可能な「第2順位ローン」で残りの10%をカバーすれば、担保掛目は100%、頭金は0円になります。

ローンシミュレーターも用意されているので、借り入れ可能額や、必要な自己資金額、月々の返済

金額がすぐに計算でき、審査の前の試算に役立ちますから、利用して下さい。

主に関東地方において、不動産の賃貸借契約の締結の際に賃借人が賃貸人に対して支払う

一回払いの料金である。

原則として返還されるべき敷金や保証金、建築協力金などとは異なる。

関西地方における敷引き（賃貸人が「敷金」として受領した金員のうち一定額を返還しないこと。）

に相当する。

出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』

と、そこまでは専門書やインターネットなどで調べれば出てくる誰もが知っている内容で

あるが、敷金システムには知られざる（業界であれば常識の）裏システムが存在する。

たしかに、上記の文章は誤りではないのだが、それはあくまで表向きの”礼金”であって

話は更に続く。

それを理解するには、まず不動産取引に関わる「仲介手数料」について理解しなければ

ならないので、そこから説明をする。

仲介手数料とは、住宅の仲介業者（不動産業者）に支払うお金です。

賃貸住宅を仲介する業者が、家賃の1ヶ月を超える手数料を徴収することは法律で禁止

されていますので、手数料はかならず家賃の1ヶ月分以下となります。

宅建業法上、その他の名目で上記の制限を超える報酬を貸主や借主から得てはならな

いんです。

一方で、貸主から特別に広告してほしいという依頼があれば、仲介料と別途に広告料を

受け取ってもよい旨の例外が存在します。

そこで、不動産屋としては、この例外を利用して、制限報酬の倍以上の収益をあげている

んです。

ここで重要なのは、貸主に対して立場の弱い不動産屋としては、「広告料を出してくれ」

とは、なかなか言えないことです。（他にも仲介業者は、たくさんあるのだから）

そこで、その金額分を”礼金”として「借主」から徴収しようと言う発想が生まれた訳です。

貸主に対して支払う名目の”礼金”であれば、宅建業法上問題ない訳ですから。

当然法に触れることのないよう、書類上は以下の通りとなっています。

借主（礼金として）→貸主（広告料として）→不動産会社

要するに、不動産会社は借主から礼金を徴収すれば、貸主から広告料となって返ってくる

という裏の構図が出来上がっている訳です。

因みに、酷い賃貸の仲介業者に至っては、貸主から、たとえ特別な依頼がなくとも「広告料」

の名目で賃料１ヵ月分を取る業者もいますし、そもそもどれ位の費用（広告費）を掛けたかの

裏付けもないのが現状です。

この方法は、不動産取引のシステムを熟知している人は、実践している購入方法なのですが、

誰もが実践できるにも関わらず、一般人は不動産取引に無知であるがために損をしているのです。

このブログでは、業界の裏システムに関して、徹底的に説明していますが、この方法については、

あまりに「究極」であるがために、ネットでの公開は控えます。

どうしても、安く購入したい方にだけ、お教えすることにします。

と、こんな意味深だと、かなり怪しく聞こえますが単純なことなんですけどね。

mitsuya@qk2.so-net.ne.jp

↑よりご質問戴ければ、「究極の方法」をお教えします。

ちょっと、もったいぶった方が価値観があるかも…ってことで！

不動産屋の言われるがままに支払っていませんか？

納得出来ない請求をどうしたらいいのか、悩んでいませんか？

敷金は、法律用語で、不動産特に家屋の賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する

目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭である。

権利金と異なって、賃貸借契約が終了する場合には、賃借人に債務不履行がない限り返還される。

（フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』より）

日本の法律に借地借家法がありその中で、借主を保護するために、借主に不利な特約は無効とする

と定めています(借地借家法第30条、第37条)。

よって、家主や不動産屋が契約書に書いてあるからといっても最終的には、国が定めている法律に

従わなければいけなくなります。

「敷金」は、基本的に、退去時に返却されなきゃなんないんです。

それを、「原状回復義務」を盾にして、担保に取ってる「敷金」で儲けているのが”不動産屋”なんです。

なんで”不動産屋”が儲けているの？と、思われるかもしれません。

それは、不動産屋の儲けの「裏のシステム」を知らないからなんですが、これから説明します。

敷金については、不動産会社が預かっている場合と、家主が預かっている場合とがありますが、

そのこと自体には、特別な違いはありません。

一般的には、退去後不動産会社が内装業者に見積りを取らせて請求書を作成し、入居者に請求します。

内装業者は、不動産会社から工事を受注する訳ですから、その時には既に不動産会社に渡すマージン

が載っているんです。

”紹介料”などという名目で料金回収後、内装業者から、不動産会社へ支払われます。

不動産会社によって違いはありますが、だいたい内装工事料金の10％～20％だと思ってください。

ですから、不動産会社も預かっている敷金分は、なるべく使い切りたい訳です。

家主としても、なるべく敷金で原状回復してもらった方が都合がいい訳で、利害関係が一致するのです。

「退去した入居者のことはどうでもいい」というのが不動産屋の本音で、しかも既に担保として敷金を預か

っている訳ですから、強気なんですよ。

酷い不動産会社は、例えば鍵も交換しないのに、「鍵交換代」と称して請求してきますし、「敷金では原状

回復分を賄えませんでした。」と、容赦なく請求して来ます。

個人としては、請求書が来れば、どうにも出来ず、泣き寝入りするしかないですよね！？

…それが、不動産屋の企みでもあるんですが。

それでは、そんな悪徳不動産屋に対抗するにはどうしたらいいか？

少しでも、敷金が返ってくるようにするにはどうしたらいいか？

作戦その①「証拠保存」と「法的根拠」で対抗する！

原状回復は、明細を確認してその金額と内容に同意するまで、内装工事業者を入れないよう言う。

（退去時の立会いをしたからと言って安心してはいけません。証拠隠滅されては対抗できません。）

「国土交通省のガイドライン」に基づいた負担割合で原状回復するよう指摘する。

作戦その②退去（荷物を撤去後）する際、室内の写真を撮って鍵を返却する！

クロス、フローリングにキズがあったなどと、不動産業者は何とでも言って来ます。

鍵を返してしまってからでは、どうしようもありませんし、同意するまで、待ってもくれません。

（次の入居者に支障をきたすなどと言って…。）

作戦その③退去前に、自ら内装業者に修理、クリーニング等を発注する。

明らかに自分の不注意等で、壊してしまった箇所や、必ず請求される項目のハウスクリーニング

などについて、自ら依頼した方が断然安くなります。

「原状回復義務」なんですから、退去日までに内装工事を入れるのは自由ですからね。

「いったいどこの不動産屋さんで物件を探したらいいの！？」

という疑問をあなたは、持っていませんか？

そういった方は少し、不動産屋に対する認識を改めてから、

物件探しをされることをお勧めします。

それでは、不動産屋のシステムについてなんですが…

「ヤマダ電機」や「コジマ」などの『家電量販店』を思い浮かべて下さい。

『家電量販店』では、例えば「ソニー」だとか「シャープ」、「パナソニック」などなど、

たくさんの「メーカー」の商品を取扱っていることはご存知だと思います。

街でよく見る不動産屋さんも、この『家電量販店』と似たシステムなんです。

不動産の仲介業者は、原則「どこの（どんな）物件でも紹介することができる」んです。

違うのは、「ヤマダ電機」と「コジマ」では値段が違うけど、不動産の場合は、

どこの不動産屋さんでも値段は基本的に同じということです。

別の不動産屋さんなら、「家賃が安い」とか、「販売価格が安い」といったことはありません。

物件によっては、交渉はできると思いますが。

住宅情報誌などで、掲載している会社は違うけど、「これって、同じ物件じゃない？」

だとか、「別の不動産屋さんでも、紹介された物件？」

ってことが良くあるのは、そのためです。

そのことを、踏まえた上でどこの不動産屋さんに行くのがいいか？なのですが、

敢えて選ぶなら、

①住宅情報誌などで、自分の探している地域に広告を多く出している不動産屋さん

②ホームページ（物件検索）に力を入れていて、毎日更新している不動産屋さん

であれば、あなたの探している物件の条件に近い物件を紹介してくれると思います。

と、言うのも「どこの（どんな）物件でも紹介することができる」のは原則ですが、

広告もほとんど出してなくて、ホームページなどの更新もしないような不動産屋さんは、

いわゆる「昔ながらの不動産屋さん」で、付き合いの深い家主さんの物件しか紹介しなかったり、

それをしつこく勧めてきたりする可能性が高いからです。

そこでもう一つ、不動産屋さんを選ぶ上で、気をつけないといけないことがあります。

仲介手数料は、どこもだいたい同じなんですが…その他の諸費用です。

物件をどれにするか決めるまでは、どこの不動産屋でもいいと思いますが、

物件が決まったら改めて、「どこで申込んで契約するか」を検討するべきだと思います。

売買物件の場合は、かなりの諸費用の違いが出る場合もありますし、

賃貸物件の場合も、多少なり変わってきます。

（エイブルなんかは「仲介手数料半分」をウリにしてますが、結局保証金を獲られたり）

そんな点については、また別の機会に諸費用の裏側を説明します。

それがわからない以上、物件を探そうにも探せない。

そんな疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか？

実際は、それ以前に何も分からないまま夢だけを描いて、広告などを見ている方って多いのですが…。

言うまでもなく、住宅ローンの審査基準は各金融機関によって異なります。

ある金融機関で審査が通らなくても、別の金融機関だったら問題なく承認が下りた…

ってことは良くある話です。

おおよその自分の借入可能額が分からないって人は、

まず給与振込などで利用している銀行の「住宅ローンセンター」に相談に行かれることをお勧めします。

借りる借りないは別として、おおよその額を丁寧に教えてくれると思います。

その際、持参した方がいい書類として、

①前年度の源泉徴収票　（若しくは過去３ヶ月の給与明細）

②健康保険証　（勤務先及び、勤続年数の確認の為）

③自動車ローンなどがあれば、その明細書　（年間の支払比率を計算する為）

④不動産物件資料　（物件が決まっている方は、持って行くと具体的なアドバイスがもらえる）

などがあれば、簡単なアドバイスを受けれると思います。

以下の「このリクミィの詳細を見る」より質問、相談をお願いします。

ブログには、書けないような裏テクニックを知ることができるかも？です。

なるべく早く、的確に「中立的な視点」からアドバイスできれば…

と思っています。↓↓↓

「値引き交渉」について知っていなければ、結局は高い買い物になってしまいます。

特に建売物件の場合は、建売業者にもよりますが、売出し当初は、

取引適正価格と比べると、とんでもない価格から売出します。

よって、売り出し当初の額からの値引き額で判断するのは「危険」です。

「〇００万円値引き」となっていると、かなりの割安感から魅力的ですが、
それが建売業者の狙いでもあるわけです。

建売業者としては、売出し当初の価格で売れれば、十分な儲けなわけですし、
たとえその価格で売れなくとも、後々値下げや値引きなどの対応が容易となります。

建売業者は物件本来の適正価格なんて判断出来ないない素人を相手にするワケですから、
多くの建売業者は、出来るだけ自分達の都合のいい価格に設定するんです。

例えば、お客様に物件を気に入って頂けたとして、値引きの交渉があることを想定して、
お客様に歩み寄ったとしても、十分な利益を保てるように価格設定しているんです。

ですので、たとえ既に「〇００万円値引き」しているとしても、値引き交渉の余地は十分にあるのです。

「既に値引きしていますから…」と営業担当者は言うかも知れませんが、
それはあくまで、「売主の一方的な提示額に過ぎない」ということを忘れないで下さい。

売出して、なかなか客の付かない物件なんかは、薄利でも交渉に応じるしかないのです。

逆に、完成して間もない物件なんかは売主に一方的な優位性があり、値交渉も難しいのですが…。

売物件の適正価格の判断のコツについてですが、
土地の価格と建物の価格を分けて考えると、分かりやすいかと思います。

まず、その周辺で売りに出ている「土地」の物件（類似物件）がないか？調べるといいでしょう。

類似物件の坪単価に建売物件の坪数を乗じて土地の価格を算出し、

建物の価格として１，２００万円～１，３００万円を足すと、一般的な建売業者の売出し価格が出ます。

要するに、そうして算出した価格とかけ離れて、いればいる程値引きの交渉の余地は十分にある

ということです。（完成からある程度の期間が経過している場合）

そこから、「いかに安く購入するよう交渉するか？」が不動産物件の上手な買い方と言えると思います。