スマート変更登記とは、不動産所有者が事前に申出を行うことで、引越しや結婚などで住所や氏名が変わった際に、法務局が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）等で変更を確認し、職権で自動的に変更登記を行う新制度です。

◆法務省　スマート変更登記：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00688.html

引越しで住所が変わった場合、これまでは個々の不動産に対して自分で住所変更登記を行っていましたが、数も多くなり、コストや手間もかかってきてどうしたものかと思っていましたが、この新制度では住所変更登記を自動的にかつ無料でやってくれるという大変ありがたい制度です。

そのためには、登記・供託オンライン申請システムのかんたん登記・供託申請にある「検索用情報の申し出」にて、事前に保有する不動産を登録申請しておく必要があります。

◆登記・供託オンライン申請システム：https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/

以下に「検索用情報の申し出」の手順をまとめます。

1.   事前準備

作業の前提条件として以下2点が必要です

• 住所変更登記の対象となる不動産の登記簿情報（住所もしくは不動産番号、順位番号等）
• 登記・供託オンライン申請システムへの利用者登録

最後に「確定」ボタンを押すと、最初の「申請情報入力」画面に戻ってきます。

そして、再度「+不動産を入力する」ボタンを押して、追加します。

通常、戸建の場合、土地と建物それぞれに対して不動産番号が振られていますので、多くの場合、土地と建物それぞれで合計2件の登録が必要になります。物件に対して複数の土地がある場合には、その数だけ登録が必要ということになります。

全ての不動産情報の入力が終われば、右下の「進む（申請内容確認）」ボタンを押下します。

6.  申請内容の確認・署名・送信

「申請内容の確認」画面が表示されますので、念のため、内容に間違いがないか確認します。

問題なければ、右下の「進む（署名・送信）」ボタンを押下します。

電子署名の付与・申請情報の送信画面が表示されます。

比較的楽な方法である「スマートフォン版マイナポータルアプリを使って署名する」を私は選択しました。

選択すると、すぐ下に「電子署名の付与」および署名状況「未署名」という内容が表示されます。

そこで、「スマートフォン版マイナポータルアプリで署名を付与」ボタンを押下します。

示された手順に従って、表示させたQRコードをマイナポータルアプリで読み込ませ、署名を完了させます。

すると、以下の画面の通り「申請情報の送信」ボタンが表示されます。

「申請情報の送信」ボタンを押下すると、以下の「申請の送信完了」画面が表示されます。

今回は、特に法務局に持参しなければならない書類というものはないため、これで終了です。

7.   申請状況の確認

画面上に「処理状況の確認」ボタンがありますので、ここをクリックすると、先ほど送信した申請情報について確認できます。

処理状況が「到達・受付待ち」になったことを確認します。

営業時間帯であれば、「到達・受付待ち」から「受付完了」はほぼ同時に行われますが、

今回は、祝日に送信したため、営業時間帯まで「到達・受付待ち」という状況でした。

８．手続き完了の確認

無事、法務局側で受付や手続きが完了すると、処理状況一覧の「処理状況」は「手続終了」となります。

メールアイコンの部分をクリックすると、詳細な申請情報やお知らせの内容を確認できます。

「補正のお知らせ」の”補正”とは、申請内容の不備のことです。

今回は特に問題なく申請・受理・完了しているので関係ありませんが、もし何らかの不備があれば、上記の「補正のお知らせ」にそのことが示されるものと思います。

今回、申請から完了まで３日間ほどかかっていますが、申請日である9/22を含めシルバーウィークであり処理が滞留していたことが原因かと思います。早ければ申請から手続き完了まで３時間ほどで終わったこともありますので、通常1～２日程度で終わると思ってよさそうです。

少なくとも住所変更登記を自分でするよりも簡単でした。

また、「検索用情報の申し出」は、所有権移転と同時に行うことができますので、今後は物件購入時には「検索用情報の申し出」も併せて行うことが必要ですね。所有権移転登記を司法書士の先生にお願いすれば「検索用情報の申し出」も併せてやってくれるようなので、自分で所有権移転登記を行う場合には「検索用情報の申し出」を忘れずにしておくことにします。

3月末に会社を早期退職したものの、４月からは某大学３年生（編入）として学生生活を送り始めているのでなかなか時間が取れず、すでに８月でちょっと焦り始めています。

試験は11月中旬なので何とかなるだろうとは思っているのですが、最近になって賃貸不動産経営管理士講習が気になり始めました。これは、いわゆる5問免除講習と呼ばれるもので、この講習を受講すると試験が5問免除されるというもの。

そもそも賃貸不動産経営管理士試験は制限時間120分、50問の四肢択一問題です。

賃貸不動産経営管理士講習は事前にテキストを購入して、申し込んだ会場でDVDを中心とした授業を受けるらしいのですが、テキスト代込みで22,000円あまりと結構な費用です。また、会場までの往復のコスト、さらに授業視聴で1日束縛されることになります。

参加したことが無いので詳細は分かりませんが、単に5問をお金で買うような気がしてちょっと気がすすみませんでした。

しかし、どの会場で受講することになりそうか調べてみたところ、すでに8月の時点で比較的近くの会場はすでに満席状態。今からの申し込みは無理だとわかりました。

5問免除については、制限時間は120分で変わらず、50問中最後の46問目～50問目を解答しないということのようです。

解答する問題数が減ることがメリットの1つのようですが、過去問をちらっと見た限りでは、1問に平均で2分もかかるとはとても思えません。後で見返す時間を考えて、仮に1問あたり2分かかったとしても50問解くには100分もあれば十分です。そのため、制限時間に関するメリットはないと考えます。

さらに、どれほどの正解率が必要か考えてみます。

昨年度（令和7年度）においては以下の値が公表されています。

２．合否判定基準

        50問中38問以上正解した者

     （管理士講習修了者は、45問中33問以上正解した者）

Ref.  賃貸不動産経営管理士公式サイト https://www.chintaikanrishi.jp/exam/statistics

2025年度の合格点は50問中38点ということでした。

そのため、通常受験の場合に合格に必要な正解率は 38/50 = 76% が必要となります。

一方、5問免除講習を受けている場合、問題数は45問、そして合格点は5点下がり33点になります。

したがって、5問免除講習の場合に合格に必要な正解率は 33/45 = 73% となります。

つまり、この正解率の差3%が5問免除講習のメリットということになります。

正解率3%というのは、通常受験では 50*3% = 1.5点に相当します。

つまり得点としては1.5点の差にしかならないということです。

問題数ではなくてあくまでも正解率としてどうなのかに着目することが重要です。

5問免除と聞くと5点をもらえると考えがちですが、結局問題数も5問減るので実際にはそこまでのメリットがありません。

問題数は50問で変わらず、仮に33点だった人が5点もらえて38点になるのであれば、正解率は66%から76%に大幅にアップされるわけですが、実際にはそういうことではありません。もちろん、それでも差があるのは事実なので、この差をどうとらえるか、ということになります。

個人的には、2万円余りも出してこの程度の差であればあえて受けるメリットは低いように感じました。

（ただし、最後の5問の難易度が他にくらべて相当難しいということであれば話は変わってきますが…）

ということで、すでに5問免除試験も受けられない状況でもあるので、自力で頑張ります！

【外観】

【間取り図（リフォーム前）】

もともと2件のテラスを合体させたテラスのため、間取りは6SLDKで延床は91㎡もあります。

築60年（1966年築）なので相当古いのですが、合体させたときにベランダや玄関回り含め、かなり手を入れているようで外見がきれいです。

また、同様に合体時に特に水回り関係も一新されたようで、最もコストがかかるUB、トイレ、洗面所がきれいで、価格は450万円でした。

【室内（リフォーム前）】

まず、物件は最寄駅から徒歩9分、ハザードマップで浸水リスクが低い、徒歩5分圏内に大型スーパーが2件（ライフとサンディ）、さらに徒歩7分にはサンプラザという大型スーパーもあることを確認。立地は問題ありません。

最後に残った問題は原則再建築不可（再建築には43条2項2号の許可が必要である）ということ。

一応、前面道路は私道ではあるものの幅員4mはあります。また、20年ほど前にちょうど反対側の家が再建築されているとのこと、また右隣もGoogleストリートビューでは家がありましたが物件写真では更地になっています。あくまでも予想ですが、家が建つのではないかと想像しています。もちろん、近隣が再建築できたからといってこの物件が再建築できる保証はないのですが、それでも、そういった実績があれば安心です。

この物件はアットホームに掲載されていたのですが、まずはいつもリノベーションをお願いしているグランレーヴの谷山さんにレインズに掲載されているかどうか確認してもらい、実際に掲載されているため谷山さんを介して内見や買付をお願いすることにしました。

余談ですが、仲介手数料が昨年の法改正で最低でも33万円となったため、業者さんにとっても安い物件でもそれなりにうまみがあると思いますので、可能であれば、いつもお世話になっている（今後もお世話になるであろう）谷山さんに依頼しています。（レインズに載っていなければ直接売主さん側の仲介業者さんにコンタクトすることになります。）

アットホームに掲載された3日後に内見を行い、問題がないかどうか、特に写真などでわからなかった個所を確認しました。

事前に物件の室内写真も見た印象では、UBやトイレもきれいだし、大きな間取り変更はせず、表層リフォームが中心となりそうなのでリフォームの費用は250万円とし、物件価格450万円で、合計700万円。家賃はこの広さであれば7.5万円ぐらいで行けそうなので、利回り12%は十分確保できそうと感じていました。

内見の際に右隣は完全に更地になっていることからおそらく再建築をされるのではないか。ということは、再建築不可とは言うものの自治体に届けを出すことで再建築の可能性は高いと判断。

リフォームについては、玄関・キッチン・リビング・水回りや階段・居室など、いろいろと要望を出していったところ、結局当初の想定の250万円では全く収まりそうになく、すべての要望を組み入れると300～350万円ほどかかることが判明。その場合の家賃は固めに見て7.5万円。利回りを12%確保するために、販売価格よりも50万円安い400万円として買付を入れることにしました。

駐車場がないとはいえ、駅から徒歩9分で、近くにスーパーもあることから家賃7.5万円を下回ることはないと判断しました。

その後、仲介業者さんどうしで交渉をしていただいた結果、こちらの提示額400万円でよい旨了解をいただくことができました！

無事決済も終わり、具体的なリフォームの内容を改めて検討しました。

主に以下の2案のどちらかでかなり悩みました。

A)　買い付け前の想定リフォームでは300万円を超えるものの、そこから削れるだけ削ってとにかくコストを抑え、広さ91㎡をアピールする方法。キッチン・洗面台・洗濯パンは現状のまま。建具も使えるものはそのまま残し、リフォーム費用を200万円に抑える。この場合、物件とリフォーム費用の合計は600万円となり、利回り12%であれば家賃6万円です。延床90㎡を超えるテラスなので実際には6.5万円は確保できると思われます。昭和の面影が残るキッチンについて基本何も触らないだけでリフォーム費用は80万円くらい削減できます。

B)　もう一つは、広さを生かした、より一層住みやすさを追求したリフォームです。具体的には、キッチンをもうひとサイズ上（具体的には2250mm程度で現状よりも100mm～150mm広い）のI型キッチンに置き換える。最も古い設備を新品に置き換えることで家の印象も変わってきます。また、洗面台・洗濯パンも新品に交換。さらにはキッチンのある10.5帖のLDKと洋室6帖をつなげて、16.5帖のLDKとすることでかなり広いリビングが出来上がります。この場合、リフォーム費用は360万円となるため、物件とリフォーム費用の合計は760万円。家賃7.6万円を確保して利回り12%を狙います。

2階についてはどちらの案でも変わりません。

どちらかと言えばA案の方がおそらく利回り12%の確保は容易だと思われますが、せっかくこれだけの広さで、また価格も50万円安く購入できたわけですし、ちょっと頑張って住みやすさを追求したリフォームにした方が後で後悔しないような気がしてきたため、結局B案で進めることになりました。うまくいけば家賃8万円ぐらいは狙えるかもしれません。

【間取り図（リフォーム後）】

【室内（リフォーム後）】

リフォーム完成後、以下の作業についてはコスト削減のため、自分自身で実施（一部外部業者を手配）しました。作業日数としては４日ほどかかってしまいました。

• 排水管高圧洗浄（外部業者委託）
• ベランダ・サッシ・UB・トイレの清掃
• 階段・2階4.5帖洋室の照明設置
• CFワックスがけ
• 火災報知器設置（キッチン：熱式、寝室・階段下：煙式）
• 隙間テープ（サッシ）

UBの清掃の様子（手前：Before、奥：After）

クリーニングの際に、２階のサッシの窓枠が少し歪んでいて、サッシを閉めても、下から上に行くにしたがって隙間が開いてしまうことに気付きました。サッシにはガムテープの跡がべっとりついていて、おそらく以前の所有者がその隙間をガムテープで上から張ってふさいでいたのではないかと思います。以前の物件でもそういうことがあり諦めていたのですが、今回、サッシの隙間に貼るテープ（すき間モヘヤシール）があることに気付き使ってみました。ただ、片側だけ張っても特に上半分の部分では隙間が埋まらなかったため、その部分は両側に貼り無事隙間を埋めることができました。（写真を撮らなかったのでわかりづらくてすみません）世の中、結構便利な商品があるのですね。リピート決定です。

また、地デジチェッカーで部屋のアンテナ端子について電波強度を測定したところ、和室と２階１部屋のみしか電波が届いていなかったため、管理会社であるグランレーヴさんに調査を依頼したところ、分配器の接触不良ということで無料で対応していただけました。

さて、いよいよ賃貸募集を開始しました。まずは家賃は8.5万円でスタートしました。写真だけ見るともう少し取れそうな気もしてきますが、特にサッシ回りや押し入れなど、表面的な部分以外を細かく見ていくとやはり築古物件であることが目についてきてしまいます。そのため、まずは8.5万円で反応を見ることにしました。

しかし、「ウチコミ！大家さん」に掲載の翌日には問い合わせが入り、翌々日に内見＆即申し込みということですぐに決まりました。リフォーム費用込み760万円なので、利回りは 13.4%です。

ウチコミ！大家さんでは、閲覧件数が日々確認できるのですが、初日から36件となり、その後も24件、25件、17件…という状況で過去最高の閲覧数でした。思ったよりも高い反響かつすぐに決まったので家賃設定があまり適切ではなかったのかもしれません。

以下、所有物件です。最初の行の物件が今回の物件です。

• 購入価格に仲介手数料は含まず
• 利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。
• 賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。（賃貸物件管理会社に支払う費用は含めていません）

満室時の年間家賃総額：1,706万円　
購入価格＋修繕費用：12,493万円
⇒表面利回り：13.7 %

※すべて現金購入のためローン金利などの支払いはありません。

最近、洗濯時に急にガラン・ゴロンといった大きな音がするようになったり、なんかモワッとしたやや暖かいような匂いもしだしてちょっとそろそろダメかもね、なんて話をしていた矢先、ついに洗濯機が脱水途中でストップし電源が落ちました。

その後は電源が入らず。コンセントに接続された電源ケーブルの抜き差しでも反応なし。

その後、2，3日放置していたところ、たまたま（？）電源が入ったため、洗濯槽にたまっていた水を排水し、すぐに新しい洗濯機の選定・注文をしました。

当初は、購入した販売店経由で設置までお願いしようとしていたのですが、価格最安値の販売店では設置費用は相場の7千円ぐらいでしたが、既存洗濯機の回収・廃棄は2万円を超えるということでした。つまり、洗濯機の価格+3万円ほどが別途かかることになります。

他の販売店では既存洗濯機の回収・廃棄は5千円程度というところもあったのですが、洗濯機本体がやや高い。

ということで、洗濯機の購入は価格最安値の販売店で購入し、既存洗濯機の回収・廃棄および新洗濯機の設置についてはくらしのマーケット経由でお願いすることになりました。その場合の費用は13,000円です。当初3万円ほどかかることに比べればかなりリーズナブルです。

洗濯機の回収・廃棄・設置については私が立ち合い、30分ほどで無事完了しほっとしていたのですが、その直後によく見ると、ちょうど目につく位置にへこみがあることに気が付きました。

小さなへこみだし、機能的に問題が生じるようなものではないので最初はまぁ仕方がないかなと思っていたのですが、帰宅した妻からは「新品なのに～。毎回目につくし何とかならないの？」といわれ、くらしのマーケットの設置業者にこの写真を送付して何か思い当たることがないか確認しました。（へこみが裏側とか目につかない部分であれば、あえて連絡もしなかったと思いますが、確かに毎回目につくんですよね…）

設置業者からは、開梱から設置まで特に何かに接触した記憶がないということ。

可能性として、輸送中に傷がつくかどうかも考えたのですが、洗濯機が入っていた段ボールの外箱には目立った衝突跡のようなものは見られず、また外箱と洗濯機の間には緩衝材も入っていたため、輸送中の傷とは考えにくい。しかも、このへこみの形状からピンポイントで何かにあたったようにも見えます。

メーカー出荷時にすでにへこみがあった可能性もなくはないですが、それは確かめようもありません。

（開梱時に写真を撮っておけばもっとはっきりしたのですが…）

結局、トラブルを連絡した翌々日に設置業者が現場を確認しに来られました。特に、ぶつかるような家具は見つからない。さらに、洗濯機の左右に、手をかけて持ち運ぶための窪みである取っ手（へこみ近くにも左手用の取っ手が見えます）があるのですが、その取っ手に手をかけて運んだのでちょうどへこみの部分が腕が当たる部分であり、そこに家具などがぶつかってへこむことは考えにくい。逆に言えば、そのへこみの部分がちょうど腕が当たる部分なので腕が洗濯機を圧迫してへこんでしまった可能性が考えられるということでした。

なるほど。言われてみれば確かにその可能性もありますね。

ということで、非を認めていただき、設置業者としては、洗濯機を新品に交換する（こちらの負担は全くなし）、あるいは損害補償として2万円の支払いのどちらを希望するか、検討してほしい、ということになりました。（この提案は完全に設置業者からの提案でこちらからの要望は一切ありません）

新品設置の場合、設置業者が新品を購入し、今回のへこみのある洗濯機との置き換え作業まですべて業者負担で実施してもらえるとのことでした。

まさか新品での交換を提案されるとは想定外でしたが、へこみあり中古品として2万円ほど安く売るため業者としては負担額は変わらないのでどちらでもよい、ということでした。

そこで、妻とも相談し、見た目だけの問題で機能について何か問題があるわけでもないので、へこみの部分に何らかのシールを張ることで目立たなくする処置をすることにし、損害補償金を受け取ることにしました。

初めは、へこみを伝えてもきちんと対応してもらえるかわかりませんでしたが、言ってみるものですね。

へこみを見るたびに残念な気持ちになってしまうところでしたが、きちんと対応してもらったおかげで気にならなくなりました。

そのため、金融資産の一部を不動産に形を変えることで相続税としての評価額を圧縮して多少なりとも相続税対策をすることにしました。結果、2026年１月から積極的に物件を購入するようにしています。

ということで、今年３件目の物件購入です。（２件目の物件については入居者決定後に、物件購入から入居決定までの経緯を掲載予定です）

これもアットホームで見つけた物件です。

駅から徒歩12分、延床50㎡あまりの3DK、ハザードマップでも問題なし

価格は500万円ほど。

さらに、かなり内装リフォームが行われていて、洗面台、UBは特にきれいです。

キッチンは、やや古い印象を与えますが、かといって新品に交換するほどのレベルでもありません。

２階の和室を除いて床は板張りとなっており、壁もクロスもしくは聚楽壁が張り替えられていてきれいです。

玄関ドアもしっかりしています。

物件概要書では、さらに瓦葺修繕工事、バルコニー防水工事、外壁クラック補修済みとバッチリです。

以前の物件保有者がかなり手を入れて修繕された跡がいたるところで見られます。

しいて欠点を上げるとすれば、私の家から２時間半もかかるため、入退去時のハウスクリーニングを自分で行うときに不便かなというぐらいです。

また、駅から徒歩12分もちょっとありますが、まぁ許容範囲かと思いました。

早速、またグランレーヴの谷山さんに仲介をしてもらおうと連絡したところ、まだレインズには掲載されておらず、仲介ができないとのこと。どうもアットホームに掲載後1週間ぐらいしてからでないとレインズには載らないようなので1週間後に内見することになりました。もちろん、その1週間以内に買い付けが入ってチャンスを逃すことにはなりますが、まぁそこまでどうしてもということでもなかったので、1週間待つことになりました。それでチャンスを逃したとしても縁がなかったということで諦めます。

そして、1週間後、無事内見ができることになり、やはり物件の外観・内装とも想定の範囲内でしたので、470万円で買付を入れました。当初よりも30万円ほど価格を下げたのは、一部リフォームが完全でない部分もあり、その点を修繕する必要があるかと思いその費用を考慮しての金額提示としました。

具体的には、キッチン扉の補修（実際にはダイノックを張り印象アップ）、2階の和室扉（これもダイノック張り）、収納床にCF、そしてキッチン壁の焦げ付きおよびシンク磨きを考えています。さらに、エアコン備え付け、排水溝清掃もしたいところです。

買付を入れて2日後くらいに回答が届きました。本来なら、500万円を超える金額で出したかったが、早めに売りたいということもあり500万円を多少切った価格に思い切って出しているのでそこからさらに30万円は無理でせめて10万円ほどの減額しかできないとのことでした。当初は480万円まで下がらなければ潔く諦めるつもりでしたが、谷山さんもこの物件はリフォームもきれいにされているのでかなり買得であり利回りも固く見ても13%はできるのではないか、という勧めもあり、売主さんが再度提示した価格490万円で承諾することになりました。

ハウスクリーニング等は業者に入ってもらうとそれなりにコストがかかってしまうため、今回は私の方でクリーニングも含め以下を実施しました。

・排水口高圧洗浄（シンク・UB・洗面所）
・エアコン設置（リビングと2階和室の２箇所）
・シンク鏡面研磨
・ガスコンロ設置
・ガスコンロ横のキッチンパネルの焦げ跡隠し（汚れ防止の銀色フィルム貼り）
・各室LEDリモコン照明設置
・火災報知器設置（４か所：キッチン、２階階段、２階の和室２部屋）
・郵便受け＆宅配ボックス設置

・ワックスがけ
・クロス補修（１階のエアコン設置場所の下側）
・１階収納（元トイレ）の床にパンチカーペット敷設
・浴室ゴムパッキンのカビ取り
・浴室掃除およびトイレ掃除

上記費用は合計でおよそ20万円ほどなので、物件価格490万円と合わせて510万円になります。

上記実施後の外観・室内は以下の通り：

4月頭より賃貸募集を開始しました。

当初は６万円ぐらいを想定していましたが、エアコン２台設置、シンクの鏡面研磨、宅配ボックス設置等、時間と費用をかけたこと、さらに近くにはスーパー、ホームセンター、ドラッグストアが徒歩数分内にありかなり便利であること（ただ、これは実際に住んでみないと実感としてわかりづらい点ではありますが）から、6.5万円でスタートしました。

物件価格は510万円なので、家賃6万円なら利回り14.1%、家賃6.5万円なら利回り15.3%になります。

しかし、５月末までに入居申し込みがなかったため、６月から家賃6万円としました。

それから2週間後ようやく入居申し込みが入り、7月中旬からの入居となりました！

家賃が相場よりもやや高かったことが原因の一つかもしれませんが、それでも利回り14%越えなので御の字です。

以下、所有物件です。最初の行の物件が今回の物件です。

• 購入価格に仲介手数料は含まず
• 利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。
• 賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。（賃貸物件管理会社に支払う費用は含めていません）

満室時の年間家賃総額：1,604万円　
購入価格＋修繕費用：11,733万円
⇒表面利回り：13.7 %

※すべて現金購入のためローン金利などの支払いはありません。

Yahoo!メール公式サービスとして提供されているiPhone用アプリでは問題なく受信できます。

試しに、パソコン版のYahoo!メールにアクセスすると、以下の画面が表示されました。

ここに書かれているように、不正ログイン対策として、他社メールソフトのアクセスについて設定を変更したとのこと。

iPhoneの標準メールソフトを使っているだけだと、何もエラーが出ず、新たなメールが受信できないだけなので、困惑してしまいますね。

上記の「詳細を確認する」をクリックすると、以下のサイトに飛びます。

iPhone/iPadの標準メールアプリ、Gmail、Outlookなどで送受信ができない方へ - Yahoo!メール新着情報いつもYahoo!メールをご利用いただきありがとうございます。 「不正ログイン対策のお願い・未対応時の設定変更予定について」やメールでお知らせの通り、不正ログイン対策のため、推奨設定への変更を順次実施...whatsnewmail.yahoo.co.jp

https://whatsnewmail.yahoo.co.jp/yahoo/20260226a.html

• 「IMAP/POP/SMTPアクセス」を「許可する」に変更

やはり堅牢性や操作性（キーボードなど）を考えるとLenovoがいい。

そこで Lenovo直販モデルのThinkPad を見ると、比較的安価なモデルかつ8GBメモリ/256GB SSD でも10万円を優に超えてしまいます。

最新モデルのパソコンは性能的には十分すぎるため、スペックは落としつつ、安いThinkPadがないものかと探してみると、Amazon の【整備済み品】という、いわゆる中古のノートPCの存在を知り、トライしてみました。

購入したノートPCは以下です。（2025年12月 76,000円ほどで購入）

ThinkPad E15 Gen2

11th Gen Intel(R) Core(TM) i5-1135G7 @ 2.40GHz (2.42 GHz)

SK hynix製 DDR4-3200 SO-DIMM 32GBx1

Intel(R) Iris(R) Xe Graphics (128 MB)

サムスン製  M.2 NVMe SSD 1TB (シーケンシャルリード最大3.2GB/s, シーケンシャルライト最大2.4GB/s）

15.6インチ液晶モニタ

Windows 11 Pro 25H2

Office2019

※購入後4週間以内の不具合は返金・交換対応、購入後半年間の不具合は修理・交換対応の補償付き

※コンディション：整備済み品 - 非常に良い（Amazonでの評価基準）

CPUとしてはやや世代的に古いことは否めません。

しかし、私のように文書作成や動画視聴がメインの使い方であれば、CPUの性能よりもI/O速度を重視したほうが使い勝手がよくなると思われるため、メモリが32GBあり、かつ NVMe SSD ストレージなので満足です。

【NVMe SSD ストレージのベンチマーク結果】

液晶画面や本体表面にも特に目立った傷はなく、新品といってもいいくらいの状態です。

コンディションの「非常に良い」とは、以下のことを指すようです。(Amazonのサイトより）

• ディスプレイ:存在する場合、傷はありません。
• 本体:商品を30センチ離しても、外観上の損傷(傷、へこみなど)は見られません。
• バッテリー:付属する場合、バッテリーの容量は元のバッテリー寿命の少なくとも80%以上です。
• アクセサリ: 非純正または純正の付属品と梱包が提供されます。
• 保証:180日間の出品者保証付き

しかし…いい買い物ができたと思った矢先に、トラブル発生です！

購入後1か月を過ぎたころに、ノートPCの特定のキーキャップが外れてしまうことが発生しました。

具体的には、英字の「.」日本語の「る」と印字されたキー（右側SHIFTキーから左へ3番目のキー）です。そのキーを何度か叩くうちに外れてきてしまいます。そこで、そのキーを上から押すると、パチンと音が鳴って一時的にはハマるのですが、そのキーを叩くとまた外れてきます。特にその文字を連打するような使い方はしておらず、主に日本語の「。」を打つときに使う程度です。

すぐに購入元に連絡し、修理を依頼しました。

ノートPC本体を送りわずか数日後には修理され戻ってきました。

しかし…それからさらに3か月後には、ある特定のキーを押しても応答しない事象が発生するようになりました。

常に応答がないわけではなく、たまに発生するレベルであり、その発生頻度が日増しに高くなってきました。

特定のキーとは、「９」、「O(オー)」、「L」、 「. (ピリオド）」の４つのキーです。これらのうち、あるキーを押しても応答がない場合、他の３つのキーに対しても同時に応答がなくなります。しばらくすると復活するのですが、その場合には４つのキーすべて正常な状態に戻ります。これら４つのキーは同じ縦列に属するキーなので、なんとなくハードウェア的な障害のような気がします。

購入元に連絡し送付してノートPCを確認してもらったところ、交換対応となるが、現状交換品がないためすぐに代わりの製品を送付できないとの連絡あり。PCを送付してから2週間ほど経過してようやく交換品が用意できる見通しが立ったものの、GWを挟むため、送付にはさらに2週間ほどかかるとのこと。結局、1か月ほど経過して交換品が手元に送られてきました。

当初はキーボードの交換で修理するのかと思っていたのですが、交換品での対応となり、確かに送られてきたノートPCは元の製品とは異なっていました。（ちょっとした傷の場所が違っていたことで区別できました）

新品であったとしても初期不良というものは発生しますが、中古PCのほうがそのリスクは高いのかなとは感じました。

業者の対応としては比較的スムーズに連絡が取れ対応してもらえたのでその点はよかったのですが、あまりパソコンに詳しくない人だと、特に2回目の不具合ではPCの問題なのか自分の使い方の問題なのかわからず、ちょっと困ってしまうかもしれません。また、状態のいいノートPCをなぜ早々に売却してしまったのか、その理由がわからないので、もしかしたらハード的な不具合に遭遇したためにあえてそれを伏せて売ってしまった、という人も中にはいるのではないか、という穿った（うがった）見方もしてしまいます。そういう意味では、トラブル対応にある程度の自信がないと、中古PCはややハードルが高いのかもしれません。

ちなみに、保証期間は交換品を受け取ることでその期間がリセットされるわけではなく、あくまでも最初に購入した日から6か月間なので、今の交換品の保証期間は実質的にはあと1か月となっています。

この記事も交換品で書いています。今のところ、不具合は全くなく、快適です。このまま、何事もないことを祈ります。

しかも、昨年末に続けて、再度のオーナーチェンジ物件です！

オーナーチェンジ物件ですので、すでに入居者がおり、医療関係の個人向け事業を営んでいます。

1階が事務所で、2階が居住スペースという感じです。

オーナーチェンジ物件ということで室内の写真がなく、上記写真はGoogleのストリートビューでの外観になります。

これは、堺の不動産業者のメルマガでの紹介でした。（メルマガで紹介されたお買い得物件はものの数分で買付が入ってしまう）

メルマガでの案内概要は以下：

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物件概要（オーナーチェンジ：家賃5万円） 

価格：380万円 

表面利回り：15.7％

 延床：67㎡ 

物件種別：収益物件（連棟店舗付住宅）

 所在地：大阪府松原市XXXXX 

交通：近鉄南大阪線　XXXXX　駅 徒歩9分

今回の物件は連棟になります 前面道路は広く見栄えの良い立地 現在、盛業中の物件 家賃は5万円で平成24年から借りているみたいです

 350万円で購入できるかも！？その場合は17%！
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 オーナーチェンジなのでリフォーム不要ですぐに家賃が入ってきますし、うまくいけば17%という数字に反応し、早速資料を請求し、買付を入れ無事購入できました。 

もちろん、リスクとしてはすぐに入居者が退去するかもしれない、室内はボロボロかもしれない、ということがありますが、仮にそうであったとしてもこの価格や利回りであれば、そのリスクを背負っても問題ないと判断しました。

 特に評価ポイントは立地と家賃です。 医療関係で個人客相手の店舗なのですが、それで住居込みで家賃5万円は格安だと思います。 さらに家賃の上値余地ありでしょう。 

 しかも、片側2車線の国道沿いの道から50メートルほどしか離れておらず、近くには大きなショッピングモールや 大学もあり、にぎやかな印象の通りに面していて、ビジネスを行う上での立地としてメリットを感じたのが大きいです。 

 仮に現在の入居者が退去した場合、通常の貸家とするとまたリノベーション費用がかさみますし、 なによりも立地がいいので、居ぬき店舗物件として賃貸に出した方がハマるように思います。 居ぬき物件であれば、退去時でも表層リフォーム程度に抑えて家賃5万円で募集すれば（6万円でもいいかも） 借り手もすぐに見つけやすい。

仮に、居ぬきで決まらなければ、延床67㎡の広さを生かした リノベーション（予算300万円）を行い全体で650万円、家賃7万円として最終的な利回り12%も可能だろう、 とすぐに判断しました。

 その後の交渉を不動産会社さんに頑張っていただいて、物件価格も350万円となり、めでたく17%物件となりました！ 以下、所有物件です。先頭のピンクマーカーは今回の物件です。

• 購入価格に仲介手数料は含まず
• 利回りは、修繕費用込みの価格をもとに算出。
• 賃料のカッコ内は、管理費・修繕積立金を差し引いた後の額です。利回りのカッコ内は、管理費・修繕積立金を家賃から差し引いた場合の利回り（実質利回り）です。ただし、管理費はあくまでもマンションなどの管理費であり、賃貸物件管理会社に支払う費用は含めていません。
• 黄色マーカーは入退去があり以前と値が変わった箇所です

満室時の年間家賃総額：1,530万円　
購入価格＋修繕費用：11,738万円
⇒表面利回り：13.0%

※すべて現金購入のためローン金利などの支払いはありません。

準１級の目安となる学年は高校３年程度となっています。

これは試験範囲がおよそ高校３年生までの履修範囲ということであり、レベルとしてはセンター試験よりも難しく、地方の国公立大学２次試験レベルぐらいに相当しているような印象です。

以前から、息子が使っていた「大学への数学」という受験雑誌の問題を趣味で解くことはあったのですが、頭がまだ使えるうちに一度資格を取っておこうと思ったのがきっかけでした。

使用したテキストは次の通り（すべてヤフオク、メルカリなどで購入）

• 合格ナビ！数学検定準1級1次（2019年第1刷）東京図書
• 実用数学技能検定過去問題集準1級（2014年初版）丸善出版（4回分の過去問収録）
• 実用数学技能検定過去問題集準1級（2017年初版）丸善出版（4回分の過去問収録）
• ためせ実力！数学検定準1級実践演習（2013年第1版）森北出版

• データサイエンス数学ストラテジスト上級公式問題集

今回、羽曳野市のテラス物件を購入する際にも売主さんの要望で、買主である私も司法書士を介して登記手続きをしてほしい、という話になりました。そこで、売主さん側の司法書士および私の知り合いの司法書士からも見積もりをいただき比較したところ、売主さん側の司法書士による所有権移転登記の報酬額がこれまで私が所有権移転登記をお願いした司法書士の中ではかなり安い金額でした。

この所有権移転登記の報酬額とは、登録免許税や日当・立ち合い費用などは含まれておらず、純粋に所有権移転登記のための手数料です。

ただ、ここでその具体的な額を提示することは難しく、また、案件の内容や条件によって報酬額は異なるため、必ずしも同程度の金額になるとは限らないとのことでした。

私の場合は、今回と同様の条件であれば同様の額で不動産登記業務を請け負うことが可能とのことでしたので、今後もお願いしたいと思っています。

こちらのブログで、今回お願いした司法書士事務所を紹介してもよいとの許諾をいただきましたので、以下に掲載します。（紹介料などは受け取っていません。）

【あかまつ司法書士事務所】

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不動産の所有権移転登記の際には、一つの選択肢として上記司法書士事務所に見積もりを依頼してみてもよいかもしれません。

なお、報酬額や対応可否は案件の内容や地域によって異なるため、詳細は直接ご確認ください。