私の大きな目標は脱サラ＋キャッシュフロー100万です。

現況としては

■脱サラ

会社依存が大きすぎてまだできてません＞＜

今年か来年にはなんとかしてバイトぐらいにしたいです

■キャッシュフロー

６年間がんばって約５０万です。

これは借入しだいだったりもしますよねー。

返済や経費などを含めるとだいたい賃料の５０％が

キャッシュフローとなる購入をしていますので・・・

あっと１億円分買わねば達成できない計算になります・・・。

今回ブログで書いておきたいなと思ったのは１年（今期）の目標です！

毎年携帯に改善やすることをメモでつけてるのですが、

去年はこんな感じで収支の見直しをはかり下記結果となりました。

【２０１８年目標】

１．退去してしまったシェアハウス空室を埋める！

⇒３月末に達成！（９か月空室・・・遅すぎるｗ）

２．借換をする！現在のローンが２．５％なので地方銀行の低金利に・・・。

⇒未達成（相談すらできませんでした；；）

３．繰り上げ返済

⇒未達成（返済よりも今年の新規物件頭金に変更）

４．家賃値上げ約５万

⇒達成！退去を期に家賃値上げ無事達成しました

さて肝心なのは今後ですが、今期は下記内容で動きたいと思います。

【２０１９年目標】

１．投資チーム（仲間）を探す！

※埼玉・東京に住む３０代４０代の大家さんよろしくお願いしますm(__)m

２．新地アパート建築（８戸以上）

ドミナント戦略をとりつつ土地から新築にて１棟４戸×２にて検討中最低でも６戸

３．地銀の取引開始

新規アパートに付随してなんとか低金利を昨年できなかったことでもあるので。

４．仕事を１年辞めずにがんばる！

辞めたい・・・けれども失うものが大きすぎるのでなんとか辞めずにがんばりたいです。

辞めてしまうと利回り10%の5000万アパートと圧倒的客付け能力を失うことになる。

安定経営の為にも辞めないのが正解！それは、わかってはいるんですが・・・・。

５．会社設立の準備

できるかぎり退職に向けて資産管理会社・不動産管理会社の準備を進めておく。

今年は上記５個の目標を軸に動いていきたいと思います！

ただ、投資家が全てをもつ必要はないのも事実です。

不動産投資歴５年経た自分がどうなのか！？

投資にあると有利な項目を検討し、客観的に分析したいと思います。

■客付け能力☆☆☆☆☆

客付能力は仲介業者・管理会社でのリーシング業務の経験＋

圧倒的な集客会社勤務のため、仕事を辞めない限りはSレベルでしょう。。

■ステージング能力☆☆☆☆

モデルルーム作成など仕事上数百部屋の賃貸物件を見てきており、

最新の情報が入ってくるので、それなりに自信ありAランクかな～。

■アクティビティ☆☆☆

不動産の仕事なので繁忙期がかぶってしまう・・・。自分のことは後回しに

せざる負えず。。けっこう引きこもりなのでBランクでしょうか？

■交渉力☆☆

非常に大事な能力なんですが・・・。強く言えない！性格で相手の顔色を

うかがってしまうんですよね。。注文も・・・同じやつでといってしまうタイプCランクですね。

■DIY技術☆☆

図工は昔から苦手でした！ハサミで紙を切ってもいまだに真っすぐ切れませんｗ

仕事柄メンテナンス業務も行い、鍵交換やパッキン交換はするんですけどー。

いまだにうまくできませんのでCランクですね。

■人脈☆☆☆

売買・購入・トラブルなど時間の経過とともに自然に増えていきますね。

ただ、自分の理想とする３０％ぐらいしかまだ達成していない状況でBランク。

■売買知識☆☆☆

不動産売買の取引回数７回かな、ある程度の専門用語はわかるレベル。

＋宅建や本も読んでいるので。。ただ、難しいことよく覚えてないようなBランクですね。

■賃貸知識☆☆☆☆☆

客付け能力は賃貸知識あってのものでもありますよね。

賃貸業務に関わって10年そこだけは自信ありということでSランク。

■建築知識☆☆☆☆

本や経験からの知識ですがプランニングなど投資家目線での知識ですが、

おまけしてAランクにさせていただきました。

■相場査定能力☆☆☆☆

もちろん得意エリア不得意エリアあり、時の流れとともに相場は変わりますが、

それへの対応も含めてAランクで。昔から査定依頼される仕事ですしね。

■プランニング能力☆☆☆☆

上手になりたいという希望を込めてAランクで！

プランニングは楽しくて好きです。ものの好きこそ上手なれ！？

■所有チーム☆☆

引きこもっててはだめですねCランク、これはダイレクトに収益にかかわってくる

ので早く人脈を広げねば。。

■節税能力☆

ミスターどんぶりと呼ばれた私・・・・。税金対策必須科目なので、

これから要勉強ですね。Dランクです。

■不動産投資時間☆☆☆☆☆

このゴールデンウィークもほとんど不動産投資のことしかしてない。

＋仕事も不動産です・・・結果ほぼ不動産漬けの日々です。

■収益分析☆☆☆

細かい計算は苦手ですが、大きなところでは間違えていなければ

良いかなと思っています。そう、どんぶり勘定でも成り立つようにです！

書いてみましたが、強味としては賃貸関連ですね。

そして今後の課題は『人脈・チーム』『節税知識』といったところでしょう。

２０１９年は弱点を補強するようにしていきたいと思います！

※DIYはセンスがないのでできる範囲で・・・

（３月末を期末と勝手してます）

前期は空室予想がすでに５室の退去予定（学生卒業）

＋９か月間、埋められなかったシェアハウスを埋める為に合計６室の募集が課題でした。

自分の仕事もあるにはあるのですが・・・・。

自分の会社の客付け力は半端ない！ことを知っておりましたので、

業者回りもせず募集依頼も３月までせずに、

自分の物件の募集は後回しで余裕ぶっこいてました・・・。

結果！シェアハウスにて追加退去２件発生！

募集状況アパート５室＋シェアハウス３室を埋めないと満室ならない。。

総戸数２２戸空室８室です・・・。きついかもしれないと、少し感じます。

ただ、それでも圧倒的客付け力を信じて過信したまま２月を終えます。

そして・・・部屋探しの繁忙期と呼ばれる３月１５日。。

まだ３室しか埋まっていませんでした＞＜

あっと５室埋めないと・・・満室にならないという危機的状況に。。

しかも３月に入り予想以上に問い合わせが激減しています。

もうダメかもしれない・・・。満室は正直言ってあきらめておりました。

さすがにそう思い始めた矢先に３月１８日から奇跡が起きます。

申込RUSH突入です！１８日～２３日の５日間で５件の申込！！！

そして最終的には満室にて４月１日を迎えることができたのです。

さすがに運が良すぎだろうとは思いますし、奇跡的だなーっとも思いました。

ただ、その奇跡が起こったとはいっても下準備だけはしていたのは事実です。

・家賃３万円の部屋に１０万円をかけたステージングを行っていて内見者即決！

・残業をしていたときにかかってきた電話・・・時間は２３時３０分の問い合わせ対応ｗ

　⇒23時30分に不動産屋に問い合わせするほうもするほうだし、とるほうもとるほうですｗ

・遠方の同僚からの援護射撃は普段の付き合いの賜物です

・そして何よりも会社の集客力強さを痛感させられる

前期は運がよかったのも事実です。何かに護られている！？とも感じました。

また満室のおまけではありますが、所有不動産のさらなる賃料UPにより、

利回りも大幅に上がりました。

オーナーチェンジ購入時　家賃合計10.7万円

⇒今回５室の入れ替わりのタイミングでの家賃合計⇒１７．７万円

利回り１０％程度で購入したアパートですが、

利回り１７％ぐらいまであがる結果となります。

但しもちろん募集に相当なお金を使ってますので・・・。

どんぶり勘定なので・・・細かい計算はしてません。

多分長い目で見れば回収できるだろうと考えております。

今回この物件は１部屋あたり１万円以上の値上げをしているのですが、

体感としても家賃5,000円差は誤差。仲介会社の力でなんとなかると改めて感じました。

ただちょっと投資ではなく、もはやギャンブルになっている感は否めない・・・。

今後は安定を目指したいと思います！

いままで当ブログに書いていなかったことをそろそろ記載したいと思います。

２０１７年２月頃に竣工した翌年も土地からの新築プランを検討しておりました。

そこで見つけた土地が駅徒歩３分の好立地！

しかし・・・やや高い・・・。指値も検討しながら業者に問い合わせをしてみると

すでに満額での買付２件入ってますとのこと。

しかしあまりにも良い立地であったためとりあえず三番手で買付を入れておきました。

・・・・・

1か月後に順番が回ってきました（笑）

１番手・２番手ともに換地処分での支払いがネックでキャンセルになったとのことです。

将来のことはあまり気にしない！というドンブリ勘定の自分は土地が買えることに

喜びを感じてそのまま購入となりました。

そして・・・プランですが、内に秘めたプランであるシェアハウス！を実行しました！

基本的に賃貸物件は㎡数を細かくすればするほど表面利回りはあがります。

８０㎡４LDK×１⇒１６万×１＝１６万

40㎡２LDK×２⇒１０万円×２＝２０万

20㎡１K×４⇒６万×４＝２４万

10㎡１R×８⇒４万×８＝３２万

（適当な体感数値ですドンブリ勘定でしてますので）

同じ８０㎡なのに倍近い差が出るのです！

そうです！馬車さんの手法です・・・。

ただ私がプランを検討している段階では馬車さんの事件が起きておらず、

まだまだシェアハウスは流行っている状態でした。

新築＋魔法の客付け力を持つ私ならなんとなる！

その思いで・・・・８部屋シェアハウスに挑んだ次第です。

またの機会に詳細は記載しますが・・・・。

まぁ募集は超絶苦戦しました。なんとか竣工前に満室にしたと思ったら・・・。

建築が間に合わない！という事件もあり・・・ホテル手配まで検討。

そして新入居開始してからトラブルの連続の日々です・・・。

そして３か月後には入居者の一人が退去。。

経費は想定以上にかさみ増す。

ただ・・・・７/8の入居状況でも十分な家賃があるので、

なんとかなったしだいです。そのまま２０１９年を迎えます。

よくキラキラ大家さんなんかが失踪すると、

不動産投資に失敗した！とか詐欺商法がバレたとか！

疑われるのかなと思いますが、

そういうわけではないのでご安心ください！

残念ながら坂戸周辺の家主の会というのは

まだうまくいってはいないのですが、

不動産投資仲間は引き続き募集中ですので、

お近くで不動産投資をされている方がいましたら

是非お気軽にお声かけいただければと思います！

さて私は不動産投資を始めてから毎年１物件は購入してきたのですが、

昨年は購入を見合わせました。

理由はいろいろとあるのですが、大きな理由は下記３つになります。

１．不動産価格が高すぎて条件に合うものがない

1年前ぐらいがピークでしょうか？今は少しずつですが下がり始めましたね。

２．自己資金の充足

１年間チャージしました！

３．空室予測の部屋が多かった

学生が５人卒業退去予定でした。実際には前期は８部屋の退去・募集をしました。

主に自主管理＋サラリーマンでもありますので、退去から募集まで自主管理は

けっこうきついものがありますので、それに物件購入の余力はなかったです。

しかし、今期は必ず購入しようと絶賛物件探し中ですのでブログの再開と合わせて

報告していきたいと思いますので、どうぞ宜しくお願い致します。

この時期に空室が出てしまっている方はまだまだ大変かと思いますが、

考えられる対策は下記になります。状態により対応が異なるかと思うので、

簡単に思うところを書いておきます。

①問い合わせがない

②問い合わせがあるが内見がない

③内見はあるが決まらない

（５回内見があって決まらないなら完全にOUTです）

①の場合、まずは業者回りをして空室の認知度を上げる。

②認知はされていて紹介はされているが、内見までいかない場合。

A.家賃値下げ

B.広告料UP

C.諸条件検討（フリーレント）

D.家具家電プレゼント等

E.鍵を現地に設置する

募集条件で紹介・内見までいける状態にしましょう。

③物件をまずは自分で見に行き下記を確認して物件力を上げる

A.クロスの張替え（アクセントクロス）

B.設備の入れ替え

できるだけ不動産の担当者にどうしたら決まるか？

相談して、じゃあやってみましょう！とする方がよいでしょう。

そちらの方が責任をもって決めようとしてくれるはずです！

どの状態でも多少お金はかかりますが、この時期の空室は

家賃10か月分近くの損失になる可能性もあるので、

3ヶ月分ぐらいであれば投資してしまうほうが良いと思います。

しかし・・・久しぶりにテレビを付けましたが・・・・

モリカケにセクハラ？の報道ばかり。安部支持じゃないけど

安部を辞めさせることしか考えてないメディア。

本当、まともなメディアがない日本ですね。

今回は８戸のアパートになりますので、去年の新築４戸と比べると

規模が大きくなり収益性は高くなります。

振り返ると最近は毎年倍々ゲームのように投資をしている状態です。

５年前分譲マンション350万

４年前分譲マンション300万

３年前分譲マンション500万

２年前中古アパート1000万

１年前新築アパート2500万

今年新築　アパート5000万

なんとか軌道にのっているので、最悪失敗しても他利益と相殺で破産はしないだろう

という計算です。借金の額も大きくると、やはりリスクは大きくなってきていると感じます。

来年は購入は控え既存物件の収益性向上と貯蓄に回して５年経った分譲マンション

の売却を検討し、翌年に金利交渉、繰り上げ返済も検討しようかと思います。

現在総投資額（諸経費込み）約１億円　年間収入約1200万

となり収入面では月額100万に近い金額となりましたが、

管理費・返済・税金等の経費を引くと年間キャッシュフローは

600万程度となります。・・・まだまだ月額キャッシュフロー100万は遠いです。

ただ同じキャッシュフロー100万であっても、

①無借金で月額収入100万、満室時キャッシュフロー100万

②借金２億で月額200万収入、経費・返済100万で手残り100万

では安全性が全然違いますね。さらに言えば・・・利回りが低く

③借金４億円で月額収入400万・経費・返済300万で手残り100万

上記はどれもキャッシュフローは100万ですが、

空室になったときのリスクがまるで違います。

【空室率５０％のとき】

①キャッシュフロー　＋50万円

②キャッシュフロー　　　　0円

③キャッシュフロー　－100万円

攻めの姿勢が強ければ③の選択肢なのでしょう。

①は時間がかかりすぎるので現在は②の選択をしている状態です。

しばらくは５０％の入居率で収支ゼロという状態の不動産投資を

維持していきたいと思います。

ただ・・・いい物件や土地をみるとほしくなっちゃうんですよね＞＜

融資もきついでしょうし自制の年としたいと思います。

繁忙期も終わり一息ついたところです。

今年も色々と苦戦しまして、

３月３１日まで働き続けてた感じです。

そんな忙しい３月中におこったリフォーム費用について

今日は記入したいと思います。

管理をお願いしている管理会社より電話あり・・・。

（まぁ、ろくな電話はないですよねｗ）

入居者より給湯器の調子が悪いので交換してほしいとの連絡があったとのこと。

よろしければ、現地確認としまして見積もりいたしますが？

電車で２時間ほどかかる場所なので、取り急ぎ管理会社にみてもらうことに。

結果として管理会社いわく１０年以上古いものなので、もう交換の時期ですね。

見積もりお出ししましょうか？→お願いします。

・・・・しばらく経って電話が入りメーカー名・型番、工事費、撤去費等を含めた

金額をお伝えいただく。２４万円ですとのこと。出費が多いこの時期にきついな・・・

値引き可能ですか？うーん、少しならとのこと。

ただ相場がよくわからない！とのことで・・・。

ネットで給湯機の交換をしている業者に連絡をしてみる。

交換するメーカーと型番がわかればすぐ見積もりですますよとのことで、

さきほどの管理会社より聞いた交換予定の型番を伝える。

うーん・・・工事費込みで10万円ですね。

えっ？いや、２４万するはずですが・・・

ほかにかかる費用があるのではないですか？

いえ全て込みで10万円です。

→もう工事お願いします！と即お願いいたしました。

同じ工事でも倍以上の金額になるとは相見積の大切さを改めて実感しました。

まぁ、２４万の見積もりをいただいたのは管理会社といってもメインが仲介会社

でおそらく多くの人も知っているハウ〇コムさんです。

正式にはグループ会社になるのでしょうが・・・。

素人相手にボッタクリはいかがなものかと思います。

二度とリフォームは頼むまいと思いました。。

正直、悪くない金額で買っているとは思いますので、

前回の調査で売れば儲かるだろうと思っていました。

ミスター丼と言われた自分なので・・・

下記は３物件合計のざっくりした計算になります。

おそらく売れるだろう価格と購入価格が下記になります。

購入価格1010万→実質売却予想額1420万　利益410万

ちなみに月額キャッシュフローは固定費を引いて月額約10万なので、

この３物件が満室であれば年120万ぐらいの利益を出してくれます。

この時点でまぁ。3.5年分ぐらいの利益ですね。

さて売却にかかる経費と・・・・税金を計算します。

ここでの計算でおそろしいコラボレーションが起こりました＞＜

【減価償却利益×短期譲渡所得40%】

俗に言われる【減価償却の逆襲】です。

結果・・・・手残り利益は・・・1420万で売って税引き後に手元に

残る金額は1180万、購入額から1.4倍に上がって1420万で売っても

キャピタルゲインと言われる手元に残る利益は半分以下の170万です＞＜

売らずに持ち続ければ１年半ぐらいで利益回収できてしまいます。

結論としてどうやら、売却の選択肢はないようです。

もともと購入時は知識も少なく売却という選択肢を考えていなかったのも

失敗の原因の１つかと思います。（法人で購入・売却等の手法）

また、５年未満の売却はよっぽどの理由がないともったいないですね。

まぁ、利益の４０％カットは普通にきついですよね＾＾；

キャピタルゲインではなくインカムゲインで生きていこうと思います。

そろそろ新米大家は卒業かなとも思いますが、

まだ、経験したことないことがあります。それは不動産の売却です。

いまが不動産の高値と言われて久しいということもあり、

売却について真剣に検討したいと思います。

これから不動産は下がると自分も予測はしているのですが・・・。

おそらく高いものから順に下がっていくでしょう。

というのも不動産価格が落ちる理由としては２つを考えています。

①銀行の融資引き締め

②供給過多による売却の増加

融資の引き締めによる効果は現金買いが難しいかなと思われる、

3000万以上の物件が売りづらくなり、ゆっくりと下がっていくのではないでしょうか？

②の供給過多は相続対策ので建てたサブリースの保証期間切れで

想定利回りがとれず、売却になる大家も出てくると思います。

ただ、なかなか下がらない要因としては景気が悪くなっていないことです。

不動産価格はおそらく日経平均などに２年遅れぐらいで連動してるように感じます。

株で儲かったお金を不動産に投資・・・。株の損益を不動産売却で補う等です。

今回自分が売却を検討している３物件は500万程度なので、

あと１年ぐらいは1000万以下は現金買いの需要もあり下落は少ないないのでは

ないかと思っています。これからシュミレーションをするのですが・・・。

今日は売却予定物件のスペックだけ書いておきたいと思います。

昔書いたブログから購入条件を引っ張ってきました。

①船橋　 分譲１K 　 　３５０万　　表面利回り　１６．５％　　２０１３年６月購入　

②八王子 分譲１Ｒ　　２４０万　　表面利回り　１９．０％　　２０１４年１１月購入

③埼玉　 分譲１Ｒ　　４２０万　　表面利回り　１２．９％　　２０１５年６月購入

同じ物件が売却に出てるか確認したところ・・・３つとも出てました（笑）

多少条件は違いますがほぼ同じ広さで大きな違いはありません。

①660万　②450万　③550万

上がってますね・・・・2015年に購入した③はすでに高くなってる時期でしたので、

あまり上がってはいませんが、①②については１，８倍ぐらいでしょうか？

まぁ、これは売り残り価格なので現実的に売れそうな金額（表面利回り約10%ぐらい）

①月額賃料4.8万なので・・・550万ぐらい

②月額賃料3.8万ですが共益費が高めになるので・・・350万ぐらい

③月額賃料5.2万ですが、同マンションが３つぐらい売りに出てるので520万ぐらい

さて、次回は手数料・税金などを考慮して上記金額で売った方がよいのか

シュミレーションしたいと思います。