nara777jp-2019のブログ

やらなきゃならないこと

Tue, 29 Oct 2019 00:07:14 +0900

こんばんは！

最近、チュートリアルの徳井義美氏で問題となった納税問題…。

法人決算、個人事業時代の確定申告、納税全然してなかったんですね。これは完全アウトですね

　『人の振り見て我が振り直せ』、昔の人はほんと上手いこと言いますね。

その通り！！僕も気を付けたいと思います。

これから不動産投資する方や、青色申告にしたばかりの方の為に何をしないといけないのかを振り返ってみます。

僕は妻を青色専従者にしていますので、僕の場合を例にしますね

①確定申告…毎年２月中旬から３月１５日頃に所得と経費から納税額を決定し納税また

　　　　　　　　　は還付うけるための申告です。サラリーマンで不動産投資を始める方は年末

　　　　　　　　　調整でサラリーマンでの納税は完了しますが、不動産の収入は損益通算とな

　　　　　　　　　る為支出経費が多ければ本業で納めた税金から還付されますし、利益があが

　　　　　　　　　っていれば当然納税義務が生じます。　　　　　　　　　

②所得税徴収高計算書（領収済通知書）…事業主が支払った給与に基づく　

　　　　　　　　　税額を各税務署に提出１月、７月の年二回（特別徴収の申請をすれば年二回）

③給与支払報告書…月８８０００円以下の場合は年末調整が必要無い為、支払い報

　　　　　　　　　告書は各区役所に提出する必要があります

④個人市民税、県民税納入済通知書…前年の所得に応じた市県民税を事業

　　　　　　　　　者が徴収し、提携先の金融機関から納入するための通知書。妻の場合は月６

　　　　　　　　　００００円であるため税額は０で振り込み、提出の必要はないとのこと😌

自分でも完全に理解してないかも知れません、間違ってたら誰か教えてください(笑)

そろそろ年間の収入予測と経費から利益を計算しないといけない季節になってきましたね

頑張りましょ

何はなくとも自己肯定感

Mon, 14 Oct 2019 23:38:53 +0900

こんばんはー今日は読んでハッとした本の紹介です。

僕は子供の頃から、褒められたくて努力する子供でした。大体褒められたくてどんどん勉強もするし色々チャレンジもしましたが、その出どころは人との比較や褒められたいという事だったのかもしれないと思うのです。

そして時は経ち、社会人になり仕事でもやはりより優れていたいという一心で勉強し技術を身に付けそれなりに評価が上がっていきましたが、そこでもまたやはりその出どころは人との比較や褒められたいという事だったのだと思います。最近ではやっと脱却し、只過去の自分との比較して成長しているのか、自分の人生における意味を考えた行動基準で生きることが出来るようになってきました。

今の人生にも十分に満足していますが、もっと前に知ることが出来れば心が楽な場面が多々あったのかも知れないと思ったので紹介しますね

手取り１７万円の勤め人が「僕ちゃん天才」と言い始めたら年２４００万稼げた超成功法則

表題だけ見ると…なんじゃこりゃと思うと思いますが

中身はまとめると自己肯定感が何より大切であることを色んな角度から実体験をもって証明し解説してくれます。自分を認めてる状態では基本的に相手を責めることもなく相手を認めやすくなり、「みんな違ってみんな良い」という事です。そのままで十分価値があるのですね。

それから、兎に角あなたのそのままを愛してるそのままで十分に価値のあるんだよ、と改めて抱きしめた僕でした

興味ある方は是非読んでみて下さいね。

今日も拙い日記を読んでくださってありがとうございました

管理会社をかえたるぜ

Sun, 06 Oct 2019 23:26:53 +0900

こんばんはー

またまた台風が南海で発生し３連休にちょうど日本列島接近しそうですね、しかも今年最大とのこと子供の頃は台風が楽しくてしょうがなかったのですが、流石に仕事したり自宅や物件を持つと毎回冷や冷やします💦

今日は僕の物件の管理会社を変更することになったのでその点を書いてみます。

物件を管理する方法には自主管理といって普段の清掃、入金管理、クレーム対応、リフォーム発注などは自分で対応して、客付けだけは不動産仲介を回ってお願いする方法と

管理会社に入金管理、不払いの際の催促、クレーム対応を代行してもらう方法があります。

僕の物件は後者で、リフォーム業者の選定や発注は自分でやって他は代行してもらってます。

物件管理は３件を分けてお願いしています。そのうち２社では比較的直ぐに空室になっても埋まります。築３０年近くになってても小綺麗にしてると意外と埋まるもんなんですね。

しかし、それと立地的にはあまり変わらない物件はその２件より１０年以上築浅なのにかかわらず、埋まらない誰でも知るような大手にお願いしてても、物件きれいに掃除しててもオーバースペックな１Kに不釣り合いなシステムキッチンを入れてても…。何故だー！！

そこで、大手にお願いしているのが間違いなのではないかと思い、変えてみることにしました。

大手の仲介・管理会社にとっては僕の弱小物件が埋まろうが埋まるまいがどうでもいいですもんねぇ、お願いしていた入居者への連絡もないし、空室になってからのアクションが遅い遅い！あー、だんだん溜めていた不満が噴出するー(笑)いかんいかん。

今までありがとうございました、という事でいつも満室にしてくれる管理会社に託すことに。

変更は３か月前までに申し出れば、合意確認書を作成して終了なのでとても簡単です。後はこの物件の入居者を引き抜かれたりしなければありがたいです。

今日も僕の日記にお付き合いいただきありがとうございました。

次は最近読んだおすすめの本の内容についてです

外壁塗装の費用っていくらかかる？

Wed, 02 Oct 2019 22:45:11 +0900

久し振りの投稿でーす

ワタクシのかわいいかわいい第一号物件がそろそろ２８歳になりまして、チョーキングが出てまいりました

前のオーナーから購入した時点で全くメンテナンスされてない状況でした😿

外壁塗装、屋根補修した方が良いのはわかってるものの幾らかかるか怖くて先延ばしに…💦

でもほっとくと取り返しのつかない状態になってしまうので決心しました。

見積もり条件は　軽量鉄骨２DK４室　延べ床面積１４６㎡築２８年、

　　　　　　　　　　　外壁シリコン塗装（アクリル<　ウレタン　<シリコン　<フッ素の順の耐久性）

　　　　　　　　　　　屋根フッ素塗装（外壁と同様）

　　　　　　　　　　　３度塗り（ここ大事！）、水溶性

A社（新築工務店）　外壁屋根合計２２０万

B社（市内塗装業者）　外壁屋根合計１１０万

C社（市内塗装内装業者）外壁屋根合計１００万

D社（チェーン塗装業者）外壁屋根合計１２０万

こんなにも差があるのかというくらいの差がありました。

営業の方が自宅まで見積もりの説明に来ていただきそれぞれの長所強み、塗料の説明をしていただきました

実際に契約までたどり着くのは２０～３０％だそうでなかなか仕事を取るのも大変なのですね。

今回は営業の人柄もよく見積もりも良くほかの事例でもしっかりした仕事をされているC社にお願いすることにしました

先に自宅の外構の塗装をお願いして仕事っぷりを確認してからアパートの方を正式に発注させていただきました。

これが大正解でした！！

塗装後すぐに空室も埋まりまるで１０年以上建物が若返ったかのようで大満足です。

高い方が良いのかというとそれはわかりません、逆に安いと雑な仕事なのかというと今回の結果からはそうとも言えないと

思いました。B社は安いけどその業界では雑で有名らしく選ぶのが難しいなと実感しました。

塗装を考えている方はこんだけ値段も違いますし是非、３社程度は相見積もりを取ることをお勧め致します

次回は管理会社について思うところ書きたいと思います

減価償却の実例

Fri, 26 Oct 2018 23:40:44 +0900

こんばんは、久しぶりの更新です。

先日ジャーナリストがシリアで拘束されていたのが解放されて帰国されたようですね。健康状態も良いようで何よりです。ここで

「おかえりなさい、大変でしたね命があって何よりです」

「ご迷惑をおかけ致しました。尽力して下さった方々や日本政府に感謝いたします」

このようなやり取りであるならば何も議論異論無く、同じ日本人を救うために全力を尽くしそれに感謝するという国家と国民の良い関係がみてとれます。

しかし、今回の安田氏は

「日本政府に助けられたと思われたくない」という趣旨の発言

「40か月止まっていることが悔しい」

「荷物を奪われたのがとにかく腹立たしい」

とても、虐待を受けてたり拷問を受けてきたような人の発言とは思えない。

さらに彼は過去に

「日本政府は渡航規制するな、すべて自己責任で行く」と発言しており

いざ拘束されると

「助けてください　これが最後のチャンスです」とばっちり日本語で助けを求めている。そしていざ助けられると

「日本政府に助けられたと思われたくない」ですと。

あんたこれ５回目でしょうが。しかもそのヌスラ戦線は拘束を否定しているという…。これは詳しく背後関係を洗わなくてはならないでしょうね。

なんか腑に落ちないのは私だけではないはずです。

また関係ない話でしたが…

今日は実際の収益を小規模アパートでの実例を紹介します。

減価償却方法は定率法と定額法がありますが、わかりやすいので定額法で算出。売買価格１３００万、土地４３８万、建物８７２万と按分しました。この分け方は論理的にキチンと説明できるものであれば良いとのことです(税務署談)。

この物件はスタート物件であり、CFを作りたかったので償却期間を７年で設定致しました。すると年間１２４万程度を経費とすることができます。

２０４万の家賃収入に対し実際の経費（固定資産税、都市計画税、電気代、水道代、リフォーム原状回復代、管理費、草刈、広告費、光回線、火災保険、地震保険、融資利息）は合計７０万。２０４－（１２４＋７０）＝１０

と会計上の利益は１０万となりこれに所得税が本業の税率でかかるのでこれを納付することとなります。８年目からはこの減価償却がなくなるため会計上の利益が１２４万増えることになります。このままでは当然多くの税金が発生してしまうため、さらなる収益物件購入か、専従者給与を計上するか、売却するかなどの経営上の判断をしていくこととなります。ワタクシの場合は物件規模の拡大に伴って専従者給与を計上しており、これでも足りない場合は満室での売却を検討していこうと思っております。他の物件ではこれよりも長く融資と揃えているものもございます。

これから収益物件を検討される方は予測される売り上げと、予測される経費、そして実際の利益、そこに掛かる税金を抑える為に自分にとっての最良の土地建物価格の按分と償却期間を計算してみて下さい。

ではおやすみなさい。

減価償却は魔法の経費！？

Tue, 16 Oct 2018 23:47:52 +0900

こんばんは、すっかり寒くなって参りましたね。

消費税も１０％への増税が決まり懐も寒くなることでしょう。

麻生財務大臣も世界経済は下向きの可能性を含むと認識しておりながら、過去の増税で増税がインフレ目標の腰を折ったのも記憶に新しい中の増税です。気が狂っております。税率を変えたら税収が増えるとでもおもっているのでしょうか？税収が増えるかどうかは経済成長により決まるわけでして、消費が減って思ったほどに税収が増えないという結果になるのは火を見るよりも明らかでございます。

消費税増税の影響はその単年度の影響にとどまらず永続的に消費低迷させる効果があります。ここは2年延期しますとかではなく、インフレ目標を達成するまで上げないと宣言する必要があると思っています。あーあ、財務省の手先になってしまって残念です。

ところで、減価償却とはなんでしょうか。

事業用に限って、建物でも車でも医療器械でもパソコンでも、使っていると消耗していきますね。価値が毎年毎年減少していくので減っていく分を経費として参入することを認めているのですね。不動産分野では土地は減価しませんから、土地建物価格を土地の価格と建物の価格に按分して新築木造であれば耐用年数として２２年、RCであれば４７年、軽量鉄骨であれば鉄筋の厚さにより１９年か２７年、重量鉄骨では３４年かけて経費としていきます。では、中古物件ではどうなるでしょうか。

中古物件とは法定耐用年数の一部を経過している場合であり

耐用年数＝（法定耐用年数ー築年数）＋築年数×０．２　と計算します。

築２０年であれば（２２－２０）＋２０×０．２＝６年となるわけです。

ここで勘違いしてはならないのが、この例では６年以下で償却してはいけないとルール作りしてはいますが６年以上で長く取る分には問題とはなりません（税理士、税務署ともに確認済）。ですので一般的に融資を使って収益物件を購入した場合には融資期間にある程度合わせて償却期間をとり経費化するほうが経営としては安定するかも知れません。ワタクシは中古物件で建物価格を大きく取ってますので融資期間とそろえて安定を図っています。また、一つの方法として本業利益が上がりすぎた場合に築古物件を現金購入して減価償却を４年などの短期間で大きくとって赤字計上し５年経過の長期譲渡になってから売る。というのは税の繰り越しという意味でよく使われる方法だとおもいますが、税制度は良くできており、長く取っても短く取っても計算してみると大差ないようになってるんですよね。

ということで、目には見えないし実際にはお金が出ていくわけではないのに経費計上して税金を安くできる魔法の経費である減価償却について書いてみました。

（間違ってるとこあったらご指摘ください！）

次回は実際にアパート１棟の収支で実例を出してみようとおもいます。

今日も見てくださってありがとうございます。

お金に強い人、弱い人

Tue, 16 Oct 2018 00:50:16 +0900

こんばんは、ネット環境が悪くなかなか更新できませんでした。どうやらルーターの誤作動が原因のようでした。ルーターの再起動すれば良いようでしたが、電気機械に疎いので手間取っちゃいました(-_-;)

今日は最近読んだ本で

サチン・チョードリー著『これからの時代のお金に強い人、弱い人』

の中で自分でできてないことでなるほどと思ったことを抜粋します。

１．お金に強い人は直ぐにやろうとする

　　人間誰でもどうしてもやらなくていい理由をさがして現状維持を望む傾向にあり　　

　　ます。お金に強い人はとにかく直ぐに動くのです。環境が悪い、同僚が悪い、

　　私の場合だとネット環境が…。など只の言い訳ですね。反省です。現代ではス

　　マートフォンがあるので殆どの事は直ぐに予約、行動、メールする、お礼の電話

　　するなどはできますよね。

２．お金に強い人はまずは１０分から始めてみる、小さな一歩から始める

　　どうしてもワタクシも何かを始めるときは一度にやろうとするのですが、これが

　　また続かないんです。そして、投資なんかしてこなかった割にいきなり大きな成

　　果をあげようとします。投資で言うならば毎月少しずつの積み立てしていく、あ

　　る程度勉強したら小さなアパートから始めてみるなどとにかくスピーディーに一

　　歩を踏み出す人。そしてそれを継続することなんですね。

３．お金に強い人はテレビはできるだけ見ない

　　テレビは一方的に情報を垂れ流します。有用な情報ももちろんありますが、殆ど

　　がインターネットの情報を遅れてバイアスをかけて大衆に操作するかのように流

　　します。自分の人生の役に立たないものには近づかない方がよい。

などなるほどと思うこともたくさんありました。詳しくは本書を読んでください。そして最も印象に残ったのはあとがきの部分でした。

「日本への感謝」筆者はこの言葉で著書を締めくくっています。世界の他の国々を見るにつけ、日本の経済や政治は本当にしっかりしている。インフラも整っているし親切で勤勉であると。海外からみるとこの国はそれほど素晴らしい所をたくさん持っていいるのです。世界をもっともっと知ることでこの国への感謝が生まれます。この国を好きになり、日本に感謝する。これが、お金持ちへの道につながることだと述べています。

確かに国内にいるとなかなか気づかない部分かも知れませんね。また素敵なほんに出会えたら紹介したいと思います。次回は減価償却について考えたいとおもいます

ではおやすみなさい。

融資が締まるっ！

Wed, 26 Sep 2018 16:17:13 +0900

こんにちは、久々に家でゆっくりした休日でした。

今日は銀行に融資の件で行って参りました。

その中での融資状況の変化を感じましたので記します。

今回の収益物件融資をお願いした地方銀行では、新築物件の融資は局地的には出すものの基本的には融資しない姿勢だとのこと。中古物件に関しても収益率が高いものや、頭金を入れた場合などに限られるとのこと。例えば１億、２億などの大型物件は融資できないと。つまり、ここ２、３年で利回りの低い地方築古大型RCを掴んだ方は手放すにも手放せないということです。５０００万以下で頭金あれば可能性があるとのことでした。あるアパートメーカーでは担当としては今年一棟も契約を取れてない営業もいるとか…。それだけ状況がこの１年で変わってきたのでしょうね。TATERUやS銀行の件もあるのでとのこと。

ワタクシとしてはこの状況は厳しいと感じる一方で歓迎するところでございます。近々に物件を売る予定もございませんし、市場価格が落ちても基本的にインカムゲインで収支が成り立つようにしておりますのでむしろ物件価格の下落と利回りの上昇が期待できます（自分に融資がつけばですが…）。これは融資ジャブジャブの状況から正常化しているだけですので、この状況で融資が下りなければそもそも収益物件経営をすべきでない実績や資産背景ということなのです。

しかし、それだけ地方の収益物件は今後増々融資だけでなく入居付けの競争が厳しいとみられているのです。この中で勝ち残らなければなりませんのでより一層の努力が必要となるでしょう。マクロではこの様に厳しいですが、賃貸経営は商圏の狭いミクロな視点も必要でございますのでここに集中投資するリスクと地の利に大きなメリットと勝機があると思っています。自分のエリアをよく散歩して、賃料、需要と供給の歪みを見つけることだと思います。

では今日は『融資が締まるっ！』でお届けしました。

自民党総裁選

Sat, 22 Sep 2018 00:19:32 +0900

こんばんは、昨日鯛釣りに行って参りました。かなり日焼けしましたが、初めて船釣りしましたのでアドレナリンでまくりで満喫致しました。

さてさて、昨日は自民党総裁選挙でしたね。安倍晋三首相の圧勝でした。

それは当然でしょう。２０１２年に返り咲いてアベノミクス３本の矢により

失業率も大幅に改善し、デフレ状況から不完全ながらも脱却しつつあり、企業の業績は大幅改善し、稼ぐ力も大きく改善しました。また、外交関係も日米同盟の盤石化、長期政権によりG7での発言力の増強、自由と繁栄の弧、民主党によりズタズタにされた防衛の立て直し、TPP、年金運用益の改善、税収の増加など。マスコミは一切報道しませんがこの5，6年の成果としては十分に果たしていると思います。自民党の中にも多くの意見がありますから取りまとめて実行していくことは非常に強い意志とリーダーシップが必要とされます。自分がこうしたいと思っても、大きな重要事項を通すために譲らなければならなかったこともあるでしょう。これだけの実績を持つ安倍首相に石破さんが対抗する対抗馬としての意義があるとしたら

・消費税増税凍結

・２％目標達成するために今よりアクセル吹かして金融緩和と大胆な財政出動

・プライマリーバランス撤廃

・改憲もしくは逆に護憲

・大災害に備えるために大規模建設国債発

など違うことを打ち出し、今うまくいっていることをさらに深化させ、明らかに景気の骨を折った増税や子育て世代への増税などで自分は違う方針を打ち出すのでなければ意味がない。緊縮財政で増税（財務省の傀儡かよｗ）、すでに目標達成してないのに出口戦略の話をしてしまっている、もぞもぞ話す。話し方も遅い。とにかく政治のセンスが悪い。『公平公正』『きちんとする』『ちゃんと議論する』そんな具体性の欠片もない話をききたいんじゃないんですよ。これじゃあ選ばれようがない。

ということで、安倍首相の必然的勝利でしたね。

安倍首相が3期目にどうしても成し遂げたいものに憲法改正があるでしょう。

あまりこれまで国民的な議論をしてこなかったつけが回ってきて後手後手です。

そろそろ皆で憲法論議致しませんか？タブーのような雰囲気辞めませんか？

自分の国は自分で守る気概を持ちませんか。

憲法9条の条文をそういえばまじまじと繰り返しみたことなかったので書き写します

1項

日本国民は、正義と秩序を基調とする国際平和を誠実に希求し、国権の発動たる戦争と、武力による威嚇又は武力の行使は、国際紛争を解決する手段としては、これを永久に放棄する

2項

前項の目的を達成するため、陸海空その他の戦力はこれを保持しない

国の交戦権はこれを認めない

自衛隊の皆様は明確な位置づけがないまま、一部の人間による偏見がある中、災害のたびに命を賭して我々を守ってくれます。こんなにも頼りになり、命がけで訓練しこの国を守ってくれる自衛隊はやはり憲法上に立場を明記すべきですし、この国（日本国民の生命財産、あなたの大切な人、子供たち、領土）を守るための軍隊であることを明示するべきではないでしょうか。丸裸で自分の国を守れるとでも思っているのでしょうか、経済の交渉などでもまともにできると思っているのでしょうか。今でさえも十分に遅いのですが、今年や来年は改憲について必ず議論せねばならない年になるのでしょう。タブーなどありません。

と全然アパートとは全然関係の無い話でしたが、安倍政権が続くということは金融緩和はまだ続くでしょう。今の内に融資つけて規模拡大し、それから自己資本比率を改善させていこうと思います。一先ず一安心です。ではおやすみなさい。

１　日本国民は、正義と秩序を基調とする国際平和を誠実に希求し、国権の発動たる戦争と、
　　武力による威嚇又は武力の行使は、国際紛争を解決する手段としては、永久にこれを放棄する。

２　前項の目的を達するため、陸海空軍その他の戦力は、これを保持しない。
　　国の交戦権は、これを認めない。