https://ameblo.jp/naruhodo-owner/ ここ3ヶ月は月初めに、社長から「給料減らすぞ！」と脅されてばかり。不動産投資で副収入1000万狙ってまい進するぞ。こちらでは不動産投資にお役に立てる情報を提供してまいります。 ja
それはマクドナルドのハッピーセットのおまけです。

いままで、どれだけキョウリュウジャーのバンダイ製品を買わされて来たことか。
獣電池なんか、散らかされると足で踏んでしまい「いてっ！」となってしまいます。

とにかくたくさん私は買わされました。しかし、高いお金払っても一週間たったら飽きてしまうのが実状です。

しかし、ハッピーセットのおもちゃはずーっと手に持っています。

テーブルで遊ぶときも、布団に寝るときも。

兄弟２人とも手放しません。

食事代だけですから、ものすごいコストパフォーマンスの高いおまけです。

やはり、ガブリボルバーも２歳の次男にはちょっと重たそうで片手ではうまく操れません。大きすぎるんですね。

その点ハッピーセットのおもちゃは手で持ち歩けるサイズだから遊びやすいですよね。

これからは高いおもちゃは避けて、子供たちが遊びやすそうなものだけ買ってあげることにします。
]]> https://ameblo.jp/naruhodo-owner/entry-11655982671.html Tue, 29 Oct 2013 18:47:25 +0900
そんな中でも、自分の心にずしんと来たのが「がむしゃら」という言葉。

最近気が緩んでいるような、あの１棟目を買うような緊張感がないような気がします。

では、どんな流れで「がむしゃら」という言葉が出てきたかというと８戸くらいのアパートで１戸空室があり、買ったばかりということもありその大家さんは１回管理会社と一緒に近くの客付け会社を回ったようです。

でも、翌週何の連絡もなかったのでその大家さんがかなり不安になったようです。

埋まるまで何度も何度も大家さんが客付け会社を回り、客付け会社からは管理会社のほうに「あの大家さんは、資金繰り大変なんですか」なんて心配されるようになってしまったそうです。

それだけ真剣にまわりましたから、無事２ヵ月後に空室は埋まったようです。客付け会社もあの大家さんの物件何とかしないなと考えてくれたと思います。

その流れで「がむしゃら」という言葉が出てきました。

私も現状５戸空室です。

大家になって一年以上経ちますが、そういえば全部満室になったことがまだありません。ちょっと「がむしゃら」注入しないと。

まずは今週末か来週末に管理会社訪問して、打ち合わせしてみたいと思います。


では、よき不動産投資ライフを♪～
]]> https://ameblo.jp/naruhodo-owner/entry-11655981211.html Mon, 28 Oct 2013 18:42:16 +0900
これも増山塾で知ったのですが、NLP心理学を活用して相手から信用をえるようにするというものなのです。

そのうちの一つのペーシングというスキルを使うのですが、これを使うと自分が変わるんです。

それがよく分かります。


このペーシングというのは相手の話すペースや動きなどを合わせるのです。

そのペースを合わせるというのは相手への観察がベースになり、自然と相手の話を聞こうという態度に変わっていくのです。

いままでは、話題があれば自分の言いたいタイミングをうかがうことばかり考えていましたが、

ペーシングを使うと基本相手の観察をしているので自分の話をするタイミングをそんなに伺わなくなります。


そうすると周りの人は思った以上のことを話し始めるのです。

自分が聞く姿勢になっているので、相手がより話したくなるんだと思います。


じつは今日は仕事で新規開拓の営業してきたのですが、訪問した2社ともいろいろと話してくれました。

これは、驚きです。

で、これを上司に使えばただのご機嫌伺いから、上司のことを理解できるご機嫌伺いに変わっていけるのではないかと感じた次第です。

ただのご機嫌伺いから脱皮しますよ


みなさんも、ペーシング検索してからぜひ活用してみてください。


不動産会社の方、銀行の方とのコミュニケーションがうまくいくと思いますよ。


では、よき不動産投資を～♪ ]]> https://ameblo.jp/naruhodo-owner/entry-11646955957.html Thu, 24 Oct 2013 18:31:19 +0900 昨日は、増山塾の投資戦略道場に参加しました。

最初の1棟目を買ったあとに増山塾に入塾していました。

それで、今回は「投資戦略道場」と聞き、おおっ！これは楽しみだ。

と思って鼻歌交じりでいってきました。



それが、ガーーーーーーンと頭を打たれた思いです。

会社のメインバンクなのですが、そこの担当が私の不動産物件を借換してくださいアピールしてくるのです。

それを交渉のネタにして融資してもらったS銀行に金利交渉して4.5％から2.5％に下げてもらいました。



しかし、なのです。

その投資戦略道場ではS銀には金利交渉しないで枠を使い切るのが最初の一歩と説明があったという次第なのです。

ガーーーンという状況でした。

そして、なるべくキャッシュフローは使わずに次の投資へ回していくために貯金していくというものでした。



もっときちんと勉強して戦略的にならなくてはと打ちのめされました。

物件買うときは不安と戦いながら不動産投資マニュアルを何度も読み返していましたが、最近はそんなことをしていなくてのんびりしています。

ちょっと本気にならないといけません。

また、基本から出直しをしていく気持ちで頑張ろうと思います。



では、よき不動産投資ライフを♪～
]]> https://ameblo.jp/naruhodo-owner/entry-11646952417.html Tue, 22 Oct 2013 18:28:47 +0900 アメンバー限定公開記事です。 https://ameblo.jp/naruhodo-owner/amemberentry-11621964217.html Sat, 28 Sep 2013 10:38:14 +0900 といっても自分からお話をしているわけでなくて、今年の春あたりからいろいろそういう声をかけられてということなのです。なんとなく、アベノミクスだからなのかなーと感じます。


銀行の方と話すときはやはり「半沢直樹」ネタが多いですね。
で、営業の方だとたくさん半沢ネタを持っています。
TKOの木下が演じていたラグビー部出身でライバル銀行に勤めている友人は実際に実在の名前だとか。
片岡愛之助演じる国税庁の役人の名前も一文字違いだとか…
そんな話しを一方的にされるとだんだんこっちもあくびが出てしまいます（ゴメンナサイ）。


で、半沢ネジではまさに雨の日に傘を取り上げられてしまったわけですが。
われわれ大家もそうならないように気をつけなくてはいけません。
そのとき鍵になるのが、積算です。


融資するときは積算でなく収益還元で評価しておきながら、景気が悪くなると積算で評価してきて評価が足りないから1割返してくれなんてこともあるんです。
まさに雨の日に傘を取り上げる評価方法ですね。


銀行は毎年貸出先の評価をし直すのですが、その際に不況というストレスが加わっていると「積算」を持ち出しかねないんです。
これは銀行によっても違うと思います。不況に対してのストレス耐性も銀行によってまちまちです。
ちなみに、銀行から言われて売り急いでいる物件が出たなんていうケースはこの評価のし直しゆえのものなのです。


だから、用心することを考えると積算なんですね。
物件選びの際に積算が売値よりも大きいものを狙うということなんです。
また、リーマンだとかバブル崩壊だとかなっても大丈夫なように積算大きめのものしか手を出さないと決めるだけなんですね。


たとえ、よく知っている営業マンであっても。


わたしも積算で失敗している物件がひとつあるので、そこに関しては満室経営でがんばって現金積み上げておかないと、…です。


では、よき不動産投資ライフを♪～
]]> https://ameblo.jp/naruhodo-owner/entry-11621959613.html Fri, 27 Sep 2013 18:28:20 +0900 「誕生日はどこのレストランに行きたい？」と聞いても、「別に…」。
「じゃ、どんなアクセサリーがいい？」と聞いても、「別に…」。
何だか、いつもお祝いする気持ちがそがれるような結果になるんです。

だから、今年は違うアプローチで、と考えました。
ここでも一人ブレストして、最優先で取り組んでみる行動を選択しました。
それは、誕生日をどう過ごしたいか聞いてみよう、ということでした。

いままでは、レストランとかアクセサリーとかなんだか自分の方から押し付けているような気がしたので、レストランとかアクセサリーとか言わないことにしてみました。

そして、誕生日前に「どう過ごしたい？」と聞いてみると…。
「どうした？そんなに気を使って！」
ええー、今までの方がレストランとかアクセサリーとか気を使っていた気がするんですけど、よりシンプルに聞いた方が喜ぶものなんですね。

で、結局は一人でラクーアに行ってゆっくりしたいということでした。
ま、普段は子供の世話で追われているから疲れをとりたいんでしょうね。
ラクーアのチケットは2500円くらいでした。
これで誕生日プレゼントは終了ですが、本当に喜んでいました。

相手を喜ばせたいと思ったら、自分の思い込みを外し、相手に自由に答えさせると簡単に成功するんですね。

世の中はシンプルであれば、うまくいくんですね。
結婚九年目くらいで気づいた教訓です。
よろしかったら、皆さんも奥さんや旦那さんに使ってみてください。

では。また。

よき不動産投資を～♪。 ]]> https://ameblo.jp/naruhodo-owner/entry-11621289542.html Thu, 26 Sep 2013 18:46:55 +0900 今回はご機嫌伺いらしいエピソードをお伝えします。

結論から言うと、土地用途をチェックしようということです。
今回はどうしてこういうテーマかといいますと…

突然、社長から電話がかかってきました。
「おい、今の会社の建物を病院に貸すから」
「はぁ、…？」
「病院に貸すって言ってるんだろ、分かんないのか！」
「いや、内容はわかりますが、突然でしたので…」
「おまえは、いつもそうだ。俺の病院という発想はすばらしくて、理解できないんだよ」
「　…　」

いつも社長の思い付きはこんな感じで降ってきます。
そして、逆らうことはできません。
逆らったら「辞めろ」の一点張りです。
実は私は社長の息子ではあるのですが、一度辞めさせられた経緯があります。
そのため、こんな提案があっても真っ向から反対できません。
とりあえず、「そうですか」とだけ伝えて何とか反対材料がないか情報収集です。

一人ブレスとしてみても、思いつくのは病院建設の法令は厳しいものがあるのではないかということだけでした。
今から考えてみると、視野が狭いですね。
「病院　建設基準　法令」などと検索してみましたが、なかなかうまくいかない。とりあえず、検索結果を見てみたら接道が数メートル以上とかしか出てこない。たくさん検索結果は出てきましたが、細かい法令ばかりで見る気がしない感じです。

まいったなー。

だれか病院建設に詳しい人はいないだろうか…。
さらに一人ブレストをした結果、出ました！
会社を建てた建設会社に電話してみて聞いてみよう。
HPをチェックすれば、いくつか病院建築もやっているみたいだ！

そして、聞いてみると…。
さすがプロの一言です。
「土地の用途はどうなっていますか？」
「それだ！うちは工業地域ですよ」
「それじゃあ、病院は建てられませんね」
「ありがとうございます！」（イエーイ）

会社は最寄りの駅から30分以上歩いたところにあります。
まさに、ザ・工業地域です。
やはり、プロの一言はどこかシンプルでかつ効果的ですね。
私も大家ではありますが、着眼できませんでした。

ちなみに、アパマンで大家になろうという場合の注意は、「工業専用地域」には住宅は建てられません。覚えておいてください。たまに社員寮なんかを建てて売りに出てたりすることもあるので、注意です。

では、よき不動産投資ライフを♪～
]]> https://ameblo.jp/naruhodo-owner/entry-11621288152.html Wed, 25 Sep 2013 18:42:17 +0900 このブログも復活させようと思い、さっそく記事を書いてみました。
久しぶりですが、お付き合い下さい。
また、随時更新していきますのでよろしくお願いします。

では、久しぶりのブログ始まり始まり～。


今回のノウハウはかなり意味がありますよ。
私自身高い弁護士報酬を払って身につけたノウハウです。
それは売買契約前のチェック事項！
登記簿チェックです。

登記簿のコピーはだいたい売買契約時に一緒に渡されます。
で、コピーもらってほとんど目を通さず、署名・押印をしてたら危険にさらされます。
というか、そういう危険に自分の大切な手付金をさらしてしまいました。
そんな危険を避けるためにも、契約前に登記簿チェックです。

チェックする箇所は1箇所！（とりあえず、他も心配ならチェックしてください）
「抵当権」の欄です。
この抵当権の欄に借入額が書いてあります。
土地や建物にそれぞれ書いてありますが、とりあえず全部合計して金額を出してください。
その金額が売値より高ければ、抵当権が抹消できないので銀行の融資も実行されなくなります。
そういう可能性があるのに手付けを入れて契約してしまうと、手付けを取り戻すのにとんでもないパワーが必要になります。そういう余計なパワーや手間隙を使わずに済むようにするために金額を合計してチェックです。

そして、質問してください。
こことここの抵当権の金額を合計すると、売値より高くなるんですけど大丈夫ですか？
抵当権抜けますか？と。
多少抵当権の金額を見る欄が違っていたりしたら、不動産会社の人は丁寧に教えてくれるでしょう。そして、「この買主は素人であってもちゃんと確認しながら仕事を進めていく人だからきちんとこちらも進めていこう」と思ってくれるはずです。

でも、なんだか不動産会社の担当の対応がおかしいぞ、とちょっとでも思ったら、さらに質問です。
「この物件についてる借入はどれくらい返済が進んでいるんですか？」
売主物件だろうが仲介だろうが抵当権を抜く抜かないでもめるような物件は売り物になっていないわけで、不動産会社はきちんと説明できなくてはいけません。
売主物件であればなおさらです。「売買契約はどうなっているか、手付金はいくら払ったのか教えてください」と聞くべきです。
この辺をぼかすようであれば、契約できないと毅然に対応した方がいいでしょう。

しかし、契約の場面でそんなことを切り出すなんて、言いづらいと思う方もいらっしゃるでしょう。そういう方は事前に登記簿をPDFで送ってくださいと言っておけばいいと思います。そうすれば事前にチェックも出来て説明も受けられます。安心ですね。


では、よき不動産投資ライフを♪～ ]]> https://ameblo.jp/naruhodo-owner/entry-11612773622.html Fri, 13 Sep 2013 18:15:09 +0900

なるほど大家です。


ブログお休みしていましたが、この間でなんとマンション１棟のオーナーになりました。


先ほど決済無事終了の連絡を頂きまして、正式にオーナーとなりました。


ここに来るまで自分の中でどれだけ心理的な限界突破をしてきたか…。


いろいろとありました。ただの手続きですがいろいろとグイグイ来るかんじの書類の要求があり大変でした。


そして、揃えたら揃えたで銀行からのお付き合いの要求が…。え、えっー。アパートローンは基本的に物件＋属性の評価でそこにお付き合い不要だったんじゃないのーーーー。


契約のときまで心理的にはグイグイ責められ続きでつらかったです。


そんなこんなで晴れてオーナーにはなりましたが、まだまだ小ぶりです。
第一目標のキャッシュフロー1,000万にはまだまだ至りません。
気を緩めず、1棟、1棟増やしてまいる所存でございます。


今回の件で見聞きしたことまた少しづつお伝えしていきます。


では、よき不動産投資を～

不動産投資の副業で年収1000万（なるほど大家：大島達也） ]]> https://ameblo.jp/naruhodo-owner/entry-11365114192.html Thu, 27 Sep 2012 11:52:00 +0900