2022年11月11日が直近の投稿で今回が2025年2月13日なので、2年3ヶ月が過ぎてた。笑

この2年の間の一番大きな変化は「変動金利が変わる」です。

昨年9月2日に短期プライムレートが1.625になり、1.475から0.15上がりました。

これによって住宅ローンの変動金利も変わりました。

うちの住宅ローンの金利も昨年10月に0.425から0.625に変わっていました。

今は年明けの2月ですが、ここに至るまで気にしていなかったのは超長期固定金利とキャンペーン金利（固定3年）のミックスプランだったためです。

このキャンペーン金利が3月で終了するため、自動的に切り替わる変動金利のままにするか、固定金利を新たに設定するかというタイミングに来ました。

変動金利・固定金利のどちらを選ぶかについては別の投稿で書きます。

今回のメインは「変動金利が上がった！」についてどうしたら良いかです。

一般的な銀行で住宅ローンを組んだ場合、変動金利が変わったと言ってもすぐに今借りているローンの利息に反映されません。

銀行で説明されますが、変動金利の見直しは年に2回、4月1日と10月1日に行われます。

このため4月と10月に一斉に利息の見直しが行われ、返済に適用されます。

ものすごく変動金利が高くなったとしても、5年ルールと125％ルールもあるので、いきなり家計を圧迫する可能性は高くありません。

だから変動金利が高くなるからっていきなり不安になる必要性はゼロです。

うちももうすぐ固定金利から変動金利に自動的に切り替わることで、変動金利分の返済額が少し増えるはずです。

5年ルールは変動金利の返済に適用されるものですから、固定金利から変動金利に変わる時は適用されないけれど、それは良いとして。

これから新規に住宅ローンを借りる人で変動金利で借りるなら、変動金利の動きに多少は気をつけておいた方が良いです。

今、変動金利で借りている人も同じく変動金利の動きに多少は気をつけておいた方が良いです。

知っておくと多少は安心出来るか・・・どうかは分かりませんが、たとえば3000万30年で変動金利を組んでいた場合、変動金利が0.1％上がると45万円利息が増えます。

これを多いか少ないかで考えるわけですが、考え方としては45万÷（30年×12ヶ月）で良いと思います。

上昇幅は1ヶ月の返済額に＋1250円です。

0.1％変動金利が上がると＋1250円～というわけです。

既に返済を開始していて、残り20年で2000万残っているなら、0.1%の上昇で31万円利息が増えます。

これを残りの年月で割ると1ヶ月＋1292円増えるだけです。

変動金利の場合、残額と残りの返済期間で計算するため面倒といえば面倒ですが、「どうしようどうしよう」とお先真っ暗になるような状態ではないことが分かると思います。

変動金利が上がるからと言って慌てる必要がないです。

なお、5年ルールと125％ルールは一般的な銀行の住宅ローンで適用されていますが、銀行によってはこれらの適用がなくダイレクトに変動金利が適用される銀行もあります。

どちらもメリットデメリットがあるため、まずは自分の住宅ローンがどういう状況にあるのかを整理するところから始めるところからです。

うちもそうです。笑

後はコツコツ返済をしていくだけなのですが、ここにきて「うわ～、夏のボーナスが少なかった～」という事態になったのが数ヶ月前。

そうこうしている間に住宅ローンの金利が上がる上がるって言われ続けています。

でも、住宅ローンの固定金利が上がっているといっても「多少」ぐらいのものです。

うちが借りた全期間固定金利は3月から比べて0.6％程度上がりました。

30年以上の返済期間ですと0.1％の上昇で2000万円ぐらい借りていると10万円ちょい程度利息が増えます（ウチは固定と変動の半々）。

これが高いかどうかは別にして、ウチの基本方針は返済期間はそのままで月々の返済額を少しずつ減らし、生活の負担を加齢と共に軽減していくことです。

今は諸々込みで月々13万弱がローン返済・家関連の固定費ですが、10数年後には諸々込みでも8万以下にしたいと思っています。

一方で今は変動金利が上がったらどうする・・・みたいな話題が沸騰していますが（昔からありますが）、変動金利の急激な上昇は想定しにくく、且つ、固定金利の変動が先に来るのが通例ですのであわてていません。

変動金利の上昇が心配なら、予測出来ない変動金利で不安になるのではなく、固定金利の上限（支払いが可能な返済額の上限）を計算して想定しておけば良いです。

後は固定金利の上昇が実際に想定金利の上限に来た段階で、変動金利分を固定金利に切り替えれば良いです。（これは固定金利のほうが先に高くなる現状を踏まえた想定になります）

上がるかどうか分からない金利の話はこの程度で良いと思うのですが、問題はボーナスが減った時の繰上返済です。

繰上返済にもいろいろと考え方はあると思うのですが、ウチは年間100万程度の繰上返済を想定し、返済額を減らし、期間短縮はしません。

期間短縮をせず月々の返済額を減らすことで、日々の自由度が高まりますし、手元にあるお金で再投資も可能になります。

この辺はご家庭の事情によると思います。

問題は繰上返済がどの程度家計の負担になるかです。

年間100万の繰上返済をウチの場合はボーナスを充てる予定ですが、ボーナスが少ないと持ち出しが増えてきます。

じゃあ、繰上返済額を100万から減らせば持ち出しが無くて良いよねってなりますが、繰上返済をするなら「今」です。

繰上返済は、早く、たくさん返済するのが一番お得になってます。

理由は簡単で繰上返済分は全額元金に充てられ、利息は残った元金から再計算されているからです。（元金が少ない方が利息も少なくなる）

このためボーナス減になると「あちゃ～～」となり、年間返済額を維持するために繰上返済積立でもするかと思っているところです。

要は生活費からも捻出するわけです。

年間100万は月83334円ぐらいなので、どこまで捻出できるかな～って思っています。

あ、それと「今じゃないと」って理由は他にもあって、今なら多少の無理が出来ますが、10年後20年後となれば無理がきかなくなる可能性もあります。

そんなのはいつでもあり得る話ですが、年齢を想定しておくほうが後が楽ですし。

ということで今はボーナスマイナス分をいくらぐらいまでカバー出来るか計算しているところです。

我慢しすぎる生活にしちゃうとダメだと思うので、100万行かなかったらしょうがないけど、意識するだけでも大分違うと良いな～って思ってます♪

株式投資も継続していますが、種銭が尽きると後は様子見になってしまうので、これも動きが出るまで書くことが無い（程度にしかやってない（笑））。

固定金利は6月に少し下がりましたが、7月に少し上がっています。

これはまだ誤差の範囲かな～と思うのですが、全期間固定金利が思った以上に上がっているところがあります。

既に住宅ローンの返済が始まっている人にとっては全期間固定金利が動いても関係無いですが、これからの人は悩みます。

ただ、一つハッキリしているのは、「貸してくれるところから借りるしか無い」です。

当たり前の事と言えば当たり前なのですが、ウチは銀行を探さず、選びませんでした。（「住宅ローンで借りる銀行を比較した方が良い？ウチは比較しませんでした」）

知らなかったからです（笑）

ただ、これから改めて物件を探すとなった時にやるとしたら、まず金利の低いところをピックアップします。

ウチはオーバーローンの上にリフォームローンも上乗せしたので、そもそも貸してくれるところがどれだけある？というところからスタートすると思います。

でも、前回は不動産屋さんに全部お任せしましたが、〇〇銀行とかにもアプローチしてみてくださいって言うと思います。

中古マンションを購入するのは手続きが大変だって言われることもあると思うのですが、大変なのは手続きよりも「情報の理解」です。

知らない事ばかりですし、お金に関わることばかりで厄介です。

物件を探すときに漠然とながら〇〇〇〇万円と想定しながら探します。

漠然とながら〇〇〇〇万円までなら何とかなりそうとかも考えます。

この時には「返済利息」などを考えていません。（ウチは考えてなかった）

この段階で変動金利か固定金利かって考えられればベストなので、この段階で銀行をピックアップする作業になります。

事前審査も必要ですから、早くピックアップしておく方が楽です。

こういう作業が入りますが、それでも結局は「貸してくれるところに借りるだけ」です。

固定金利だと貸してくれないけど、変動金利なら貸してくれるなら変動金利だし、固定金利でも変動金利でもいけるなら、「金利が何％までなら返済出来るか」という返済計画を考えます。

これは「変動金利のみ」を選ぶ場合でも同じです。

変動金利だと借りられる枠が拡がるケースが多いと思います。

考えている月々の返済額の上限を考えたら、借りられる枠が増えるからです。

この時にやったらだめなのは、返済額の上限は「固定金利の上限でもある」ということです。

月々９万円に修繕積立金・管理費・固定資産税を加えると大体12万~13万ぐらいの月々の返済になります。

これが変動金利だった場合、月々の返済は15万ぐらいは可能というぐらいの余裕が欲しいです。

月々15万ぐらいとなると固定金利なら変動金利の＋１％ぐらいまではいけると思います。

月々の返済が最大でも13万とか12万なら、借入額を減らすか借入期間を延ばします。

じゃないと、「今」は大丈夫でも、将来が危ういからです。

住宅ローンは固定金利か変動金利かって話が常に出ますが、返済額が変動金利よりも増える固定金利を選ぶ理由は未来設計をたやすくするためです。

変動金利が変わらなければお得というのは意味がありません。

お得かどうかでは無く、安心出来るかどうかだからです。

月々15万ぐらいなら可能で12~13万の返済が良いというのも、差額の２～3万を未来への担保にしているだけです。

住宅ローンを考えるとき、これから借りる人にとっては金利が上がったとか下がったとかは重要であるけれど、貸してくれるところから借りるだけとなります。

既に借りている人にとっては、「金利上がらないで～～！」っていうのは意味が無くて、備えを始めるだけです。

少しでも得をして損をしたくないと思ってしまうのですが、こちらで出来る事は「お金を貸してくれる銀行を探し、その中で少しでも金利が低いところから借りる」が答えになります。

既に借りている人は「金利が動いても大丈夫なように備え始める」になります。

シンプルにすると、ここに収まってきます。

しかも「ジャンク」で出したので、「こんなの売れるんだろうか・・・」と想いながらの作業です。

自分がジャンクの自転車を買う立場だったら、お金を掛けてまで送って貰いたいなんて思いません。

かといって自転車の送料は高いと思うので、近場なら車で持って行きますよ～という手渡しの条件と数千円という条件で出しました。

さて、出すだけ出したので、自分の作業をしようと思ってごそごそやってたら、30分もしないうちに「落札されました！」って来たじゃないですか。

まじか～すげーな。

神奈川の人だったのですが、「これから持っていっても良いですか？」で2時間後にはお渡し出来ました。

ジモティの方はすぐに終了にしたのですが、こちらはどうも終了にしきれてなかったようで、帰ってきた頃には2件も手続きに入っていて、慌ててごめんなさいのお詫びとキャンセルを送るほどでした。

神奈川の人は「直すのが趣味なんです～」っとお話になってたので、直してそして誰かに売って貰えるなら、この自転車もラッキーだったなって実感しました。

電動自転車で2万円ちょっと掛かり、売るのに手間とお金が少し掛かりましたが、ちゃんと次に繋がってくれたみたいで安心できました。

電動部分がダメにならなかったら乗り続けても良いなって思う程度には良かったので、なんかうれしいです。

10万ちょっとで売っていたので、カゴも付けて貰って、配送もお願いしました。

その時に今の自転車を引き取って貰う事にもしました。

ヤフオクとか売って良いものかどうか悩んでましたし、とりあえず引き取って貰う事だけ前提にしていました。

お届けは6月10日なので、それまでに売れなかったら引き取って貰います。

まだ数日はダマしダマし乗る予定です。

UFJは変動金利0.475％で変わらず、全期間固定35年が1.4％になったので0.05％上がりました（5月1日1.35％）。

三井住友銀行は変動金利0.475％、全期間固定35年1.76％で5月と変わらず。

みずほ銀行は変動金利0.375％で変わらず、全期間固定35年1.33％で同じ条件の前の金利を見つけられませんでしたが、たぶん少し低くなってます。

変動金利は据え置き、全期間固定金利は銀行によって上下が多少ある感じ、固定金利は下げてきている感じです。

もしこのタイミングで私がローン契約をするとなったら、3月末に契約した内容と同じで変動金利と全期間固定金利の合わせ技かなと。

インフレ気味になっていることが理由です。

こういう状況だとどうしても金利が上昇しやすいと思ってしまい不安が大きいからです。

ただ、変動金利に関しては結局日銀の影響が大きいようなので、日銀の金融緩和政策が変わる時次第？な一面があります。

そんなことは予測出来ないので、予測しなくても済む全期間固定金利が良いか？となると金利差1％はさすがに大きいです。

対策としては全期間固定金利が一番低いところで借りるか（りそな銀行が35年で1.195％（5月））、変動金利と全期間固定金利で割り振りするか、変動金利と固定金利で割り振りするかってところに落ち着きそうです。（ウチの場合）

ウチは頭金無しオーバーローンでリフォーム代も借りたので、「借りられるところから借りるパターン」でした。

この条件で今ローンを組むとなれば、変動金利で月々の負担を抑えつつ、全期間固定金利で安定性も担保にします。

前提として月々の返済準備金を15万に設定して毎月必ずローン口座に入れていきます。

15万にはローンの返済額に加えて、修繕積立金や管理費、固定資産税の支払いも込みにしてあります。

これでも月々いくらかずつ残る金額にしてあるので、変動金利が上がらない限り、繰上返済を別途していく限り、ここの余剰金は増え続けます。

これをリスクヘッジに充てます。

銀行にもよると思いますが、借入当初なら変動金利よりも短期固定金利の方が低くなる場合はそっちが良いです。

固定金利期間が終われば変動金利に戻るわけですが、その時には固定金利期間分は返済が済んでいますので、負担も大分軽くなっています。

結果的にウチのような条件だと変動金利一本は不安が大きいですが、変動部分を少なくすることで相対的に負担を下げる選択をします。

それが本日無事に支払い完了です。

リフォーム代を今月中に払ってくれって言われていろいろと大変でした。（「リフォーム代の支払いで一悶着・・・もう疲れたよ」）

5月24日に銀行から書類を受け取り、25日に再び銀行で手続きをし、漸く本日31日に振込手続きが完了しました。

これで家関連は全部の手続きが一通り整理出来たことになります。

ぶっちゃけ引っ越しの「荷運び」が一番疲れました(>_<。)

間に入ってくれた不動産屋さんにも一通り連絡を済ませ、昨日は旧宅も退去したし、ここから32年のローンが本格的に始まるな！（何とか20年で終わらせて次に行く予定！）と気を引き締めているところです。

次は不動産取得税が今度来るな～って思ってます。

引越しの時で楽しいのは、過去を振り返られることです。

この物件、そこそこ長いこと住んでたよな～って思ってましたが、12年目に入ってました。

結構住んでました。

時間ぴったりに不動産屋さんがやってきたので玄関を開けたら、「10年ぐらい住んでましたよね？」と言われ、「12年目になりました～」って答えたら、「めっちゃきれいですね！」と褒められました。

敷金を少しでも戻したくて綺麗にしたわけじゃ無くて、無用なトラブルや心象を悪くしないためにとにかく綺麗にすることを優先しただけでした。

しかも、もともとここの契約は敷引き（敷金が返ってこない）なので、追い金だけでも避けたいと思っていました。

フローリングに少し傷が付いたりしてましたし・・・。゜(゜´Д｀゜)゜。

でも、最初の印象がとにかく良かったようで、内見チェックもささっと終わり、解放されました。

入居するときに写真を撮ったら良いと思っていても、入居時は撮れなかったな～。

疲れてたっていうのもありますけど。

結果的に現状で綺麗にするしかなかった感じです。

10分も掛からず終了、11年住んだ家を後にしました♪

そして、新居の片付け継続の巻です（笑）

本日は扉の設置し直しと、トイレ、ドア周りの最終調整でした。

時間より少し遅れて施工担当の人がやってきて（この人とも何度も会ってる）、穏やかに改修開始。

こちらも無事に完了しました。

実はドアホンの接触不良が起きているのですが、これはリフォーム屋さんの話でもないし、契約時には分からなかったので前のオーナーに問える話でもなしなので、そのうち直そうと思っています。

これで一通り完了というところです。

本日、新居に引っ越し完了！

もうへとへとです。

そして、引っ越し時に言われたことが「これ、荷物全部入らないと思います」です。

マジかよ～

もう勘弁してよ～

見積もり時の積載見込みが甘くて、ワゴン車一台分ぐらい旧宅に残っちゃいました。

ウチの家族は「もう一台まわして貰うなり何かしたら？」って言いたそうでしたが、面倒だったので「運べるだけ運んで～」ってお願いして運んで貰いました。

今の年齢ならまだ出来るけど、これが70歳とかだったら無理だな～。

引越し業者さんは十分に考えておかないとやばいのと、可能ならば自分の家の荷物だったらどれくらいのトラックが必要か把握しておいた方が良いかも。

大して安かったわけじゃ無いけど、不動産屋さんから紹介を受けた流れでやったので、まあ今回はこういうことになるという勉強ってことで。

午前に荷物を引っ越しし、引き続き、午後からは旧宅のお掃除、ガス栓を業者さんに締めて貰う流れとなりました。（エントランスがオートロックなのでガス屋さんを中に入れないとダメと言うためだけに待機(>_<。)）

ガス栓を締めたら旧宅に残っている荷物を新居に持っていきます。

車はレンタカーを借りて、いざ旧宅へ。

家と車を何往復したかな～、1時間は掛かりました。

そして新居に移動して、また車と家を往復しました。

でも、1回の輸送で完了したのは助かった・・・。

ほんときつかったです。

最後に車を返して、新居に戻ったわけですが、寝る場所があるわけもなく（笑）

こつこつと場所を空けて、なんとか家族で寝ましたとさ。

今まで使った業者さんじゃないところを使いましたが、疲れた～。

かといって今まで使っていたアリさん引越社さんも、2月頃に電話をしたら電話対応がイマイチだったので、なんか嫌だったんですよね～。

まあ、今回はこういう流れだったのかなって理解しています。