金利が下がっているから

住宅ローンの借換えをした方がいいのでしょうか？

と相談に来られる方は最近とても多いのですが、

全ての方が簡単に住宅ローンの借換えができる

というわけではありません。

住宅ローンの残高が減っていて、

収入が増えていれば

何となく簡単に借り換えが出来そうに思ってしまいます。

ですが、住宅ローンの借り換えはそう簡単ではありません。

金融機関が金利を引き下げているのは

マイナス金利だけが理由ではありません。

いいお客さんを増やしたいからです。

なので

収入が減って住宅ローンの返済が厳しいから

金利の低い住宅ローンに借り換えて

毎月の返済額を少なくしたい。

という方よりも

収入が増えていて

住宅ローンの返済は今のままでも家計に影響はない

という余裕のある方に

住宅ローンを借りてほしいのです。

例えば、

住宅ローン以外に借入がない

住宅ローン残高に対して自宅の担保評価が高い

年収に対する返済額の割合が低い

定年退職までに住宅ローンの返済が終わる

このような方なら住宅ローンだけでなく

住宅ローン以外に金融機関が扱う商品を

勧めることが出来るかもしれません。

低金利の住宅ローンではそれ程儲かりませんが、

それをきっかけに他の収入につなげられます。

低金利を見せることで多くのお客さんを集めて

その中から金融機関の基準で

金融機関が欲しいお客さんを選ぶのです。

金利を下げている金融機関ほど

このような傾向が強いので

厳しい審査をすると考えられます。

金利をそれ程下げていないように見える金融機関では

独自の担保評価や審査基準をもっていることがあります。

その場合、その基準をクリアすれば

金利を下げている金融機関とあまり変わらない

金利や条件で借り換えが出来ることがります。

最終的には実際に店頭での交渉となりますが、

ホームページで開示されている金利や条件ではないので

そういった金融機関を探し出すのは時間や手間を考えると

難しいと思います。

三重FPオフィスでは

自分で住宅ローンの借換えをするのは

難しい、時間が無い、分からない

という方に

期間限定ですが、

住宅ローン残高の１％（税別）の費用で

金融機関の調査から金利や保証料などの

交渉までを代行します。

住宅ローンの借換えの審査に落ちてしまった方や

忙しくて自分でそこまで出来ないと思われる方は

このサービスをご活用下さい。

三重ＦＰオフィス　有限会社アイエヌシーエス

三重県津市の住宅ローン専門　独立系ファイナンシャルプランナー

専門家による住宅購入・住宅ローン借換え相談なら三重ＦＰオフィス

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このサービスをご活用下さい。

「金利？」　　「返済額？」　　「返済期間？」　　「金融機関？」　・・・・・

もちろん、そういうことも大切ですが、　

最初にあなたが「絶対」考えておかなくてはいけないことがあります。

それは、「金利」でも「返済額」でも「返済期間」でも「金融機関」でもありません。

あなたが

これからどのようにお金を使っていくのかを把握しておくことなのです！！

例えば・・・

あなたのお子様にはどのような教育を受けさせてあげたいですか？

そのためには「いつ」までに「いくら」準備しておかないといけないですか？

あなたは退職したらやりたいことや退職しても続けたいことはありますか？

このように具体的に１つ１つ考えていきましょう。

「何だか分からないけど、お金を貯めておかないと・・・」では

いつまでにいくら貯めたらいいのか分かりませんが、

「子供たちの夢を叶えるためや自分の楽しみのためにお金を貯めないと！」のように

具体的なゴールを自分で決めれば、

いつまでにいくら貯めればいいのか明確に分かります。

その計画を数字にしてまとめたものがライフプランシミュレーションとなるのですが、

住宅購入をする場合にはそこに住宅ローン返済額を入れていきます。

返済額を入れてみて赤字になるなら、

支出を減らすか世帯収入を増やさなければなりませんね。

そして、このシミュレーションは次の２つのパターンで作る必要があります。

２つのパターンとは、

「ずーっと長生きした場合」と

「今、万一亡くなった場合」です。

なぜ２つ必要かというと、

「ずーっと長生きした場合」のシミュレーションを作ったら赤字になったので

生命保険をやめて（減らして）、支出を少なくして赤字を解消したとします。

でも、その状態で、「今、万一亡くなった場合」のシミュレーションをみると、

受け取れる保険金が少なすぎて残された家族が生活できない

ということがあるからです。

要するにバランスが大切なのです。

それは

この２つのシミュレーションを同時に作ってみないと分からないのです。

ですが、ここがポイントです！！

１００％この通りになるとは限りません。

大きく赤字にならないなら

「子供に手がかからなくなってから奥様が少し働く」

「余裕資金があるなら無理のない金額を長期間リスク分散して

毎月同額を資産運用してみる」

「生活費を毎月５，０００円だけ節約してみる」など

少しだけ家計収支を改善することを始めてみましょう。

大きく赤字になるなら

その原因を見付けて解決策をすぐに実行します。

早く気付いて準備を始められるか、ギリギリになって焦るか、

ここが運命の分かれ目です。

あなたはどちらを選びますか？

ライフプランシミュレーションを作れば、

あなたが今から何をすればいいのかが分かります。

ファイナンシャルプランナーに

住宅購入・住宅ローンの相談をしたい方はコチラ

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住宅ローンの金利は

同じ金融機関でも

借りる人によって

異なることがあります

例えば・・・

年収

勤務先

勤続年数

他に借入があるか

借入金の返済はキチンとされているか

収入合算できる人はいるか

自己資金がいくらあるか　　などなど

但し、住宅金融支援機構のフラット３５の場合は

同じ金融機関から借りれば

誰でもその金融機関のホームページに

掲載されている金利で同じ条件で借りられます。

ですが、

自分で探すより専門家に相談した方がいい場合があります。

それは、

フラット３５でも金融機関により金利や事務手数料、

借りてから数年経つと自動的に金利が上がるなど

条件が異なるため比較が難しいことがあるためです。

また、特に新築の場合には金利の優遇を受ける方法や

諸費用を少なくする方法を知ることも出来ます。

こんなことが分かったら、

いいと思いませんか？

あなたが最も低い金利で借りられるのは、この金融機関です。

あなたが最も少ない諸費用で借りられるのは、この金融機関です。

要するに

金融機関のホームページに掲載されていない

「あなただけの金利」を「複数の金融機関から引き出し」、

その中から「一番いい条件の住宅ローンを借りることが出来る」

ということです。

このような方にオススメのサービス（有料）です。

➡　自分に合った住宅ローンが分からない

➡　どうやって住宅ローンを見直したらいいか分からない

➡　複数の銀行に行く時間がない

➡　住宅ローンを申し込んだが断られ、その理由が分からない

➡　銀行でどうやって話をしたらいいのか分からない

このサービスは有料サービスですが

住宅ローンの借入が出来ない場合や

住宅ローンの借換えが出来ない場合には

一切費用はかかりません。

完全成果報酬型のサービスです。

費用：借入額の１％～３％

＊案件により異なりますが、サービスをお申し込みになる前に提示します

住宅ローン専門ファイナンシャルプランナーに

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日銀のマイナス金利導入の影響で

住宅ローンの金利は低下しました。

フラット３５では融資率９割以下で

借入期間：１５年～２０年の最低金利が１．２１％

借入期間：２１年～３５年の最低金利が１．４８％

となりました。

ただ、先月末にフラット３５Sの金利優遇０．６％が

０．３％に引き下げられたことで

優遇後の金利は１月よりも上がりました。

また、融資率９割超の金利は

先月まで融資率９割以下との差が０．１３％でしたが、

２月から０．４４％となったことで上昇しました。

金利優遇幅が変更になったとはいえ

全期間固定金利という事を考えると

かなり低い金利だと思います。

マイナス金利の導入で

金融機関は日銀に対して必要以上に当座預金の残高を増やすと

０．１％の金利を支払わなくてはならなくなりました。

銀行によっては預金の金利を更に引き下げています。

余分な預金はしてほしくないということでしょうか。

マイナス金利導入は融資を増やして

市場にお金が出回るように促すことが目的です。

ですが、借りる方としては金利が下がったからといっても

返済できないほどのお金を借りるわけにはいきません。

もちろん金融機関も返してもらえないお金を

貸そうとは思わないでしょう。

住宅購入相談に来店される方は３０代がほとんどです。

お子様の教育費の上昇傾向や

今後物価が上昇した場合の老後生活費に

不安を抱えている方が多くいらっしゃいます。

そのため金利が下がったからといっても

数千万円のローンを３５年間借りることには

慎重になるのだと思います。

先日相談に来られたお客様の話を聞きながら

お子様の教育費や老後生活費に

住宅ローンの返済を組み込んだ

ライフプランシミュレーションを作ってみましたが、

７０代で資金が枯渇しました。

つまり、今のままでは家は買えないということです。

原因は今の支出の中で生命保険料が多すぎたことでした。

保険料が多くても

貯蓄性のあるもので

老後生活費に充当できるものであれば

いいのかもしれませんが、

そうでない場合は

保険料と保障のバランスを再検討することが必要です。

また、保険種類を分けて

生命保険料控除をうまく活用することも出来ます。

単純に

いくら保険料を支払うことになるとか

今より保険料が安くなるとか

保険料だけのことや目先の支払だけに着目して

いくつかの保険会社を提案をされ

何となく・・・、「見直したし、安くなったし、これでいいか！」

と保険を見直したつもりになっている方が

けっこう多いようです。

あなたの保険は本当に役に立つものでしょうか？

住宅購入（住宅ローン）や生命保険は

一生の支出の中でけっこう大きな割合を占めることになります。

三重FPオフィスでは

家族とこれからどのような生活を送りたいか、

自分の子供はどんな大人に成長していってほしいか

ということから

将来の夢のシミュレーションを創ることができます。

そうすることで

その中に住宅購入（住宅ローン）や生命保険などの大きな支出を

どのようなバランスで組み込んでいけば

その夢が実現できるのかを知ることが出来ます。

三重FPオフィスでは

あなたが借りられるすべての金融機関への調査や融資実行の補助

３０社を超える複数の保険会社の加入手続きなど

あなたと一緒に創り上げた

シミュレーションという夢を

１つ１つ確実に

実現させることが出来ます。

夢を実現させるファイナンシャルプランナーに

住宅購入（住宅ローン）・生命保険の

相談をしたい方はコチラ

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あなたが住宅ローンを申し込むと金融機関は必ず調べます。

誰でもお金を貸したらキチンと返してもらえるか心配になりますね？

なので、銀行（保証会社）は住宅ローンの申込があると

必ず「個人信用情報」を取り寄せ

その人がどのようなお金の使い方をしているのかを調べます。

「個人信用情報」をみるとこのようなことが分かります。（推測できます）

・返済期日にお金を返していない・・・

・税金を滞納している・・・

・借入金がある・・・

こんなことが分かったら、あなたはお金を貸しますか？

住宅ローンは何千万円ものお金を最長３５年間も貸すのですから

慎重になるのは当然ですね。

では、返済遅延や延滞履歴は

永遠に消えることはないのでしょうか？

安心して下さい！

「１度失敗したら、もう２度とチャンスはない」というわけではありません。

どれくらいの期間、履歴が残るかは内容によります。

銀行系の個人信用情報機関の場合（目安）

◎ローンなどの契約内容とその返済状況

（延滞、代位弁済、担保処分による回収など）

契約完了日（完済日）から最長５年

＊単純な入金忘れで翌日引き落としされていた場合や

　一部が引き落とされている場合には、

　その履歴に関してのみ一定期間（通常２５カ月）経つと

　延滞履歴から消えることがあるようです。

◎照会記録（ローン等の申込、契約内容など）

照会日から最長１年

◎不渡り情報第１回不渡り

発生日から最長６カ月

◎取引停止処分

処分日から最長５年

◎官報情報（破産、民事再生手続開始決定など）

破産開始決定から最長１０年

自分の個人信用情報は本人からならいつでも確認することが出来ます

個人信用情報機関

・（社）全国銀行個人信用情報センター

・（株）シー・アイ・シー

・（株）日本信用情報機構

将来住宅ローンを借りようと思われる方は

普段からお金の管理はキチンとしておきましょう。

ファイナンシャルプランナーに住宅ローン・生命保険の相談をしたい方はコチラ

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団体信用生命保険は殆どの場合必ず加入しなければなりません。

団体信用生命保険の種類

①一般的な団体信用生命保険

死亡した場合または高度障害になった場合に

住宅ローンの残高と同額が保険会社から金融機関に支払われ

自動的にローンが完済されるというものです。

この団体信用生命保険の保険料は金融機関が負担します。

②ワイド団信

団体信用生命保険も通常加入する生命保険と同様に

健康でない場合には加入できないことがあります。

その場合、金融機関の借入基準を満たしていても住宅ローンが借りられない

ことがほとんどです。

なので、通常の生命保険と同様に健康に不安がある方でも加入できるように

保険会社の引受基準が緩いワイド団信というものがあります。

これは、高血圧・糖尿病・肺炎・肝機能障害などの治療歴があり

一般の団体信用生命保険には加入できない方が加入するものです。

この場合、ほとんどの金融機関で０．３％金利が上がります。

＊一部のネット銀行では０．２％上乗せ

但し、ワイド団信は全ての金融機関で取り扱っているわけでありません。

また、持病や健康状態に不安がある方でも治療内容により、

一般の団体信用生命保険に加入できることもあります。

まずは、一般の団体信用生命保険に申し込んでみることをお勧めします。

③がん団信

ローン実行日から９１日以降に初めてガンと診断された場合にローン残高と

同額が保険会社から金融機関に支払われ、自動的にローンが無くなります。

＊上皮内ガンは除きます。

保険料は金利に０．０７％から０．１％を上乗せします。

＊一部の地銀では金利の上乗せ無し（無料）

④３大疾病団信

３大疾病とは「がん」「急性心筋梗塞」「脳卒中」を指します。

このうち「がん」はがん団信と同じです。

「急性心筋梗塞」は６０日以上の労働制限または所定の手術

「脳卒中」は６０日以上の神経的な後遺障の継続または所定の手術

となった場合にローン残高と同額が保険会社から金融機関に支払われ

自動的にローンが無くなります。

＊所定の手術では保険金が支払われない金融機関もあります。

保険料は金利に０．２％から０．３％を上乗せします。

りそな銀行は「病気・ケガによる１０の状態、ケガによる６の状態」

「要介護状態」でも保険金が支払われます。

⑤７大疾病団信（三菱東京ＵＦＪ銀行）

７大疾病のうち３大疾病は３大疾病団信と同じです。

残りの４大疾病は「高血圧性疾患」「糖尿病」「慢性腎不全」「肝硬変」

７大疾病により３１日以上全く働けない状態が続いた場合

最長１年間ローン返済額と同額が保険金として支払われます。

さらに１年を超えた場合はローン残高と同額が保険会社から金融機関に

支払われ、自動的にローンが無くなります。

この団信の保険料は金利の上乗せではなく、別途保険料を支払います。

そのため年齢により保険料は異なり、５年毎に保険料が上がります。

＊ローン残高が少なくなれば保険料が下がることもあります。

また、金利上乗せではないので中途解約が出来ます。

別途特約保険料が必要ですが、希望により以下の特約が付けられます。

親介護補償保険金担保特約

３大疾病一時金特約

重度入院一時金特約

特定女性疾病および妊娠に伴う身体障害のみ担保特約

総合先進医療特約

＊特約は中途解約できません。

⑥８大疾病団信

８大疾病のうち７大疾病は７大疾病団信と同様です。

残りの１疾病は「慢性膵炎（まんせいすいえん）」です。

・みずほ銀行の場合

保険金の支払い方も保険料の支払い方も７大疾病団信と同様です。

８大疾病団信プラスにすると８大疾病以外の病気・ケガにおいても

保険金が支払われます。

この団信の保険料は金利の上乗せではなく、別途保険料を支払います。

そのため年齢により保険料は異なり、５年毎に保険料が上がります。

＊ローン残高が少なくなれば保険料が下がることもあります。

また、金利上乗せではないので中途解約が出来ます。

・イオン銀行、第三銀行の場合

保険金の支払い方は８大疾病のうち３大疾病は３大疾病団信と同様です。

４か月目から保障が始まります。

５大疾病により働けない状態が続けば

最長１年間ローン返済額が保険金として支払われます。

１年を超えればローン残高と同額が保険会社から金融機関に支払われ

自動的にローンが無くなります。

保険料は金利に０．３％上乗せです。

・住信ＳＢＩネット銀行（ネット専用住宅ローン）の場合

保険金の支払い方は７大疾病団信と同様です。

保障開始は４か月目からになります。

但し、保険料は金利の上乗せも別途保険料の支払もありません。（無料）

⑦その他の団信

フラット３５の団体信用生命保険は

一般の団体信用生命保険

３大疾病団信

夫婦連生団信

がありますが、保険料は金利の上乗せではなく別途保険料が必要です。

＊一般の団体信用生命保険への加入も保険料が必要です。

保険料は年齢による差は無く、借入残高により決まります。

そのため、若年層程保険料負担は大きくなる傾向があります。

また、フラット３５の団体信用生命保険は任意加入です。

このように団体信用生命保険には様々な種類があり

内容や保険料は金融機関により少し異なります。

現在加入している生命保険の内容も踏まえて考える必要があります。

また、団体信用生命保険も含めた住宅ローンの返済シミュレーションや

過剰または不足している生命保険の内容を見直すことで

安心して住宅ローンを返済していくことが可能になります。

三重ＦＰオフィスでは

住宅ローン返済期間中の家計全体のシミュレーションを作成し、

住宅ローンの選択だけでなく、複数の保険会社から

家族構成や家計に合わせた生命保険の提案をすることも出来ます。

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①繰上返済をする

繰り上げ返済をすると

１．返済総額が少なくなります。

２．返済期間が短くなります。（期間短縮型）

３．毎月の返済額を少なくすることが出来ます。（返済額軽減型）

例えば、３０００万円を１．５４％で３５年間借りて、

５年後に１００万円を繰上返済した場合

返済期間は１年５カ月短縮でき、返済総額は約７０万円少なくなります。

但し、ある程度の効果を感じられる繰上返済をするためには

それに見合った資金が必要になります。

なので、教育資金などで

これからお金が必要になるというタイミングでの繰上返済は、

手元資金が無くなる（少なくなる）ので避けるべきでしょう。

②他の金融機関に借換えをする

一般的に借り換えは

「残期間１０年以上・残債１０００万円以上・金利差１％以上なら効果がある」

と言われています。

ただ、事務手数料や保証料などの諸費用が

金融機関や借りる人の属性（年収・勤務先・返済比率・担保評価など）

により少なくて済むことがあるので、

金利差は１％なくても効果が出たことはあります。

但し、

・過去１年以内に延滞があったり

・健康状態が悪く団体信用生命保険に加入出来なかったり

・奥様がお子様の出産で一時的に専業主婦になり世帯収入が減っていたり

・他の借入が増えていたり　など

ということで借り換えがすぐには出来なかったこともありました。

金利などの融資条件が有利な金融機関を探す前に

自分自身の現状を把握しておくことも大切です。

③ローン条件を変更してもらう

これは今借りている銀行に相談（交渉）して金利を引き下げてもらう方法です。

これなら殆ど費用がかからずに返済額が下がります。

とはいうものの

「はい、分かりました。」と簡単に金利が下がることはありません。

当たり前ですが、金利を引き下げるということは、

その金融機関の利益が減ってしまうということになります。

ですが、他の金融機関に借り換えをされてしまっては、

利益が減るどころか利益が無くなります。

なので、

「利益が多少減っても、借り換えはされたくない」というところでの駆け引き

となります。

どこまで金利が下がるかは交渉次第ですが、ある程度の目安は

何度も経験しているので分かります。

三重ＦＰオフィスでは

・借り換えのシミュレーション（無料）から、

・各金融機関の金利・諸費用の情報提供（無料）

・金融機関への問い合わせ（有料）

・金融機関との金利交渉・ローン手続きの補助（有料）まで

依頼をお受けできます。

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金融機関ですね。

金融機関と言っても

・都市銀行

・地方銀行

・信託銀行

・信用金庫

・ネット銀行

・モゲージバンク

・労働金庫

・ＪＡ共済

・共済組合　など様々です。

では、住宅ローンを借りてほしい金融機関は

どこでしょうか？

金融機関にとって住宅ローンは長期間安定して儲かる（金利を支払ってくれる）

商品のひとつです。

なので、契約通りに長期間住宅ローンの金利を支払ってもらえるなら

どこの金融機関も借りてほしいはずです。

特に有利な貸出先が見付けにくいことから、

金利競争やサービス競争に拍車がかかっています。

ただ、誰にでもお金を借りてほしいかというと

そうではありません。

あなたがお金を貸すとしたら、

どんな人にならお金を貸してもいいとい思いますか？

金融機関も同じことを考えるはずですね。

なので、誰でも同じ条件でお金を借りられるとは

限らないのです。

そのため、同じ借入額・借入期間でも

・収入

・職業

・勤務先

・勤続年数

・家族構成

・借入状況

・保有資産

・担保評価などにより

借入金利や保証料が異なります。

では、全ての項目で金融機関の評価を得なければならないかというと

そういうわけでもないこともあります。

それは金融機関により重視する項目が異なることがあるからです。

ですが、この調査は非常に困難です。

自分で調べるのはとても無理・・・

さらに金利の交渉なんて出来ない・・・

と思われた方はご相談ください。

複数の金融機関の住宅ローン担当者に直接連絡し

その金融機関が重視する融資条件の基準などを調査し

あなたの希望に合った有利な条件を提示してくれる

金融機関を探すことも出来ます。（有料サービス）

例えば、３０００万円を３５年間借りる場合

金利２．０％を交渉により１．５％に下げられたら・・・、

たった０．５％しか金利は下がっていない

と思うかもしれませんが、

総返済額は３２１万２，３６１円も少なくなります。

有料サービスの価値は金利交渉だけではありませんが、

金利交渉だけでもこれだけのメリットがあります。

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住宅ローン相談センター　三重店での相談事例を紹介します。

法人代表者の住宅ローン借換え

一般的に中小企業の法人代表者や自営業者は

住宅ローンを借りるのが難しいと言われています。

これには様々な理由はありますが、

銀行の融資条件にある「安定した収入がある方」というところで

引っかかることが多くあります。

また、本来の収入がそのまま申告されていないことがあったり、

売上の浮き沈みが大きい場合なども指摘されてしまいます。

今回は住宅ローン以外にも個人的な借入があり、

住宅以外に所有する不動産にも抵当権が設定されており

さらにその不動産が事業用で自宅は共有名義になっているという

非常に複雑な状態でした。

そして、お客様のご希望としては

住宅ローンの借換えと同時にリフォームもしたいので

新たに数百万円を借り入れ、返済期間も延ばしたいということでした。

状況と要望からかなり難しい案件ではありましたが、

金融機関１５社以上に連絡し状況を説明し、

お客様の全ての要望を叶えるために粘り強く交渉していきました。

３か月以上かけてようやく借換えに成功しました。

【借換え後の内容】

・住宅ローン借換えにより金利が下がりました。

・リフォーム資金はリフォームローンを使わず住宅ローンとして低い金利で融資してもらいました。

・借入期間は借換え前の期間より延長し、返済額を下げることが出来ました。

・住宅以外の不動産に付いていた抵当権は全て抹消出来ました。

これだけ時間がかかることはほとんどありませんが、

ご要望通りの借換えが出来たことでお客様にも喜んでもらえました。

今回のように必ずご要望にお応えできるとは限りませんが

住宅ローン相談センター　三重店（三重ＦＰオフィス）では

問題を解決するために全力でサポートします。

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長期金利が徐々に上がってきました。

フラット３５は２か月連続で上昇。

返済期間２１年～３５年で

最低１．６１％（９割以下）となります。

ただ、購入物件によっては当初１０年間１．０１％となります。

＊フラット３５Ｓ（金利Ａプラン）

都銀・ネット銀行以外はＨＰに表示されている金利はあまり変わりません。

一部の信用金庫は金利を引き下げています。

また、信託銀行はＮＩＳＡ口座開設や教育資金贈与と組み合わせると優遇金利が適用されることがあります。

金利引き下げにも限界があるという事でしょう。

自分の返済プランに合わせて借り入れ後の費用がかからないことなど、

借入時だけの費用にとらわれないことも大切です。

また、当社では住宅ローンの相談と同時に生命保険の見直しをして

家計全体を見直したいという相談増えています。

三重ＦＰオフィスはローン専門会社と提携し、

「住宅ローン相談センター　三重店」を立ち上げました。

お住まいの地域のほぼ全ての金融機関に条件を打診し、

交渉することができるようになりました。

また、保険見直しでは

生命保険会社２０社、損害保険会社１５社から選ぶことが出来ます。

三重ＦＰオフィスに相談するメリットは

人生におけるおおきな支出としてあげられる

「住宅ローン」と「生命保険」を同時に見直し

自分に合ったものを選択できるということです。

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