「フローリングに以前なかったキリであけたような小さな穴があいている。そしてなぜか少しづつ増えている」

とのこと。

シロアリならそういう風には食べないし、何だろうと思って年末に業者に見に行かせたところ

「シバンムシ」とかいう害虫だった

しかも駆除するのは難しいので、場合によってはフローリングを全部交換しないとならないとのこと。　　２ＤＫです・・・・。

居住中の部屋で空室も無いので、もし張り替えるとしたら、他の部屋用意したりなど一体いくらかかるやら・・

保険も効かないし、大家始めて以来の事件になりそう。

害虫駆除についても少し調べてみなくては・・・

とりあえず1月はこちらの対応したり、年末に水戸物件で漏水があったのでその確認したりとトラブル対応から始まりそう。

なんとか手持ちの物件を早く埋めて、次の物件に進みたい・・

残念ながらほぼキャンセルっぽい。

あまり細かい事情は聞いていないが、複雑な家庭の事情があるみたいだ・・　とりあえず13日の客付け業者に期待しよう

なんとか2つある空室のうち、一つだけでもそろそろ決めたい。

年間動きがほとんどない地域のため、問い合わせも少なく、案内自体次はいつになることやら

　柏1号の空室は、本日柏2号物件の掃除にいった帰りに管理会社に確認に寄ったところ、ちょうど本日契約だった。1月までフリーレントだが、ほぼ1か月の空室で決まった。入居者は小さい子供のいるファミリーなので長期入居が期待できそうだ。

　川越が予想に反してまったく動きがない。ジモティー出した時はいきなり問い合わせが何件も来たので、早くきまるかなと思ったがその後全然問い合わせがない。

　閲覧数はボチボチ伸びているが、お気に入りの数が全く増えないので、条件や賃料が合っていないのかも。どのみち今から年内の大がかりなリフォームは難しいので、このままの条件で何件か地元業者回りでもしてみよう。

　所有物件入居率はなんとか契約ベースでは　50／54　で９０％超えて年を越えられそう。

　なんとか繁忙期（退去もあるかもだけど）であと2部屋は埋めて、次の物件探しに取り掛かりたい。

いよいよ８か月ぶりの入居者獲得か？？

２年前に１０分の５の状態で購入して、なんとか現状で１０分の８まで持ってきている状態。

この物件は本当に動きが無くて、問合せも半年に２，３件。

ただし退去の気配もない。

ここまでなんとか１年に１室くらいは埋めてきたので、なんとか退去なしに満室までもっていって、長期譲渡を目途に売却したい

そして、この物件は管理会社がない。うちから３時間はかかるのに付いていない。

周りの不動産屋何件か頼んでみたが、受けてもらえなかった。

基本的に入居つけしたところが一時対応等もしてくれるので、特に２年間問題もない。

古い建物なので、細かい事件はたまにあったがなんとかなってきた。

ちなみに本日４か月ぶりに地元の不動産屋も１件案内してくれたが、なんとキーボックスがさび付いていて鍵が取り出せず日にち変更。海が近いとやはりいろいろある。

今後はまたジモティーで自分でつけることも考えられるので、今回は自分の法人で保証会社と代理店契約を結んで進めている。

なんだかんだでいろいろ経験値は稼げている物件だ。

以前、お掃除得意なナース大家さんに教えて貰った通り、汚れに応じて洗剤・道具を使い分け無事ピカピカに。

水戸から移動したグッズたちも設置し、戦闘準備完了。

実は今回、２Ｋのうち一部屋は和室のまま募集。

先週から先行してジモティにだしていたところ、問合せは5件もらったのでとりあえず様子をみて、決まらなそうなら洋室にする予定。

そして、柏の管理会社から、連絡があり入居申込→保証会社審査完了したとのこと。

フリーレントもあり家賃は2月からになるが、とりあえず早く決まってほっとした。

柏の管理会社は基本自社での客付けに拘るが、その分客付け力もあり、普段のコストもなるべく抑える方向にしてくれている（今回は簡易清掃のみで無料）ので心強い。

管理会社も本当にいろいろなスタイルがあるので、最初は色々戸惑うことも多かったが最近はようやくそれぞれの付き合い方もわかるようになってきた。

また、鴨川も久しぶりに問合せがはいった。決まるかはかなりアヤしそうな感じだが・・

とにかく川越、年内に決めて年明けには狭山戸建リフォーム開始だ！

区分　５／５

賃料281,000

管積 51,560

照明器具、カーテンなどの小物も撤収→川越へ移動した。

　入居してから電気が点かない部屋が判明したり、トイレが流れない部屋が判明したりとまだまだ前途多難だけれども、とりあえず満室で一安心。

　結局４部屋ともジモティー経由で、自分で案内してつけたのでいろいろと経験も積めてよかった。完全初期費用無料の客層とジモティーの客層が合っているのかもしれない。

　物件はかなり築古でなおかつ入居者属性もそれなりなので、これからも問題が出てくるかもしれないけれど、管理会社と保証会社は通しているのでそんなには心配していない。楽観的かな。

　現状でも1棟、自主管理でもうすぐ2年たつ物件もあるが、特に大きな問題も起きていないのでこれからも引き続き経験をつめればいいかなと思う。

　今月の目標は川越と柏の計2部屋を埋めること！実は川越はおとといジモティーに出したところ、すでに昨日内見希望がきている。来週清掃と飾りつけに行って、そのまま決めてしまいたいところだ。

　柏は11月から空いているのだが、管理会社が割と自社でつけたいタイプのところなので、今のところ静観している。今月は少し飾りつけいれて、管理会社にもプッシュしていこう。

　今月2部屋うめたら来月はいよいよ放置中の狭山を完成させて入居つけだ！！

残りはリフォーム中の202号室しかないのに、来月アタマから入居したいとのこと。

モデルルーム化した１０１号室と、リフォーム前の２０２号室をみてもらい

入居申込みを頂戴した　(^O^)

２０代女性ということで、想定している客層とは少し異なるが、あっさり返事もらって拍子抜けした。

なにしろ内装こそモデルルーム化したりして明るい感じに纏めているが、建物外観は築３９年そのもの。管理会社にも「塗装してから募集した方がいいっすよ」と言われるようなシロモノ。

若い人は現物みたら引きそうな建物である。

おそるおそる「結構古い建物ですけど、気になりませんか？」ってきいてみたら

「今住んでいるところの方がボロいので、特に気になりません」　だって　∑(ﾟДﾟ)

とりあえず保証会社の審査が通過する事を祈りながら、３部屋全室即入居希望ということでいろいろ準備をすすめる。

ちなみに結局ジモティー経由で

13件問合せ　6組内見　4組申込　3件契約（1件審査中）

ジモティー凄い！！

水戸埋まったら１１月末で退去の川越と、１１月アタマから募集中の豊四季がんばるよ！

あ、あと鴨川２部屋のテコ入れと、リフォーム放置中の狭山もやらなきゃ・・・。

契約書をこれから郵送する段階。

とりあえずリフォーム済の二部屋は決まったので、残りの二部屋を発注しなくては・・と思っていたところ。再びジモティー経由で入電あり。

今度は今月中に入れないか？という問い合わせ。

なんでも、大家さんと揉めて今月で今のところを出たいとのこと。

その理由等の確認し、一通りお話しさせてもらった上で、とりあえず一度101の内見をしつつ面談してみることにした。

念のためリフォーム会社に急きょ問合せて、月内をスケジュールで抑えてもらう。

予定が早く進んでしまい、予算がギリギリ・・・

それにしても思ったより順調にすすんでいる。

１０月１８日に掲載してから、ジモティー経由で

１2件問合　内見したのが４組で２組決定。　内見予定がまだ３組残っている。

今のところ不動産会社の内見はゼロ組。

これからこういった直接取引がメインの時代になってくるのかも。

人を見る目も鍛えていかなくては。

賃料 282,000

管積 51,560

賃貸管理 14,796

返済元金 47,273

返済利子 19,910

火災保険　3,000

当月キャッシュフロー 145,461

柏１号 ７／７

賃料 383,000

賃貸管理 13,218 　

共用電気　3,432

返済元金 61,696

返済利子 88,723

物件管理関係　1,757

当月キャッシュフロー 206,174

鴨川 ８／１０

賃料・ プロパン収入 279,868

共用部電気代 1,670

浄化槽管理費 4,320

通信費 410

返済元金 27,705

返済利子 48,531

当月キャッシュフロー 197,232

川越 ２／３

賃料 104,000

賃貸管理 6,048

共用部電気代 517

101入居費用（保証料）  31,000 　

備品購入　10,000

201退去精算 44,593

返済元金 21,219

返済利子 40,766

当月キャッシュフロー　　 －50,143

柏２号 １４／１４

賃料 498,000

賃貸管理 16,135

共用部電気・水道 2,595

返済元金 63757

返済利子 102,331

当月キャッシュフロー 313,182

伊勢崎市 ６／６

賃料 250,000

賃貸管理 13,500

共用部電気代 917　

返済元金 82,316

返済利子 31,061

当月キャッシュフロー 122,206

全体　42／45　　入居率　93％

決済が９月になったので水戸のｃｆは１０月から

8月合計キャッシュフロー 　　934,112

2016合計キャッシュフロー　 4,975,700

このところ毎週水戸通いだ、はやく満室にして狭山戸建に手を付けたい

先週申込いただいた方は、なんとか入居まで無事に進み、荷物も一部搬入した。

やれやれだ。

しかしボロアパートだけあって、問題も発生。台所の電気が点灯しない。

とりあえず、知り合いの電気工事やさんに見てもらうこととして、入居者さんにはお詫びしておいた。

つづけて内見、この日は4組予定だった。すべてジモティー経由。

1組目は無断欠席。ばっくれだ。ジモティー経由なのである程度はしょうがない。

2組目は連絡があり、用事ができてしまったとのこと。次の予定日の話もできたのでよしとする。

3組目は車2台7名の大家族で現れてビックリ。話を聞くと、住むのは老夫婦の予定で、その娘夫婦と孫たちがついてきたらしい。ちなみに今はアパートで同居しているとのこと。

こちらの方は部屋も気に入っていただき、その場でとりあえず保証会社の申込書も書いてもらった。しかし自営業で収入はあるが、申告していないらしくビミョーだ。

4組目は保留のお返事。追い焚きとウオシュレットがほしいとのことだった。

この家賃設定だとすこし厳しい・・。

そういえばこのアパート、8世帯で駐車場14台なんだけど残り3室にたいして残2台になってしまった。対策考えなくては・・・

とにかく最低でも一部屋は年内に決めて、繁忙期には必ず満室だ！！