ノブです。

不動産投資を開始したこともあり、

新しいブログを公開しました。

今後は下記で更新をしていきます＾＾

宜しくお願い致します。

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こんにちは。

不動産を購入したことにより、

次なる野望が見えてきました。

ぼくは、現在は戸建て１棟とアパート１棟です。

合計１０部屋です。

ここを来年までに２０部屋まで

なんとか拡大したいと思ってます。

所有する２棟の物件は、現金多めで決済したのですが、

かなり資金を投下したので

次の物件の購入まで資金回復を狙ってます。

しかしながら、このままでは

まだまだ時間がかかりそうなので

打開策を考えていました。

今、法人で日本政策金融公庫のある支店と取引してますが

別の支店に移管手続き中です。

理由は公庫も支店によって

融資の有無がかなり異なります。

事前に公庫にヒアリングし

融資OKな支店に変えますので

次回以降は、

公庫でも不動産賃貸業として融資を受けれそうです。

※住んでる場所の近くがたまたま取引条件が良かった。

それと合わせて、商工会にも入る予定です。

そちらからも融資を引っ張る予定です。

公庫と商工会(マル経融資)は、

戸建てを購入する際に利用する予定です。

その他リフォーム費用もです。

年単位で考えなければいけないので

かなりシュミレーションを行ってます。

近況としては、すべての部屋が満室なので

ほぼ何もすることがありません。

保証会社の申し込み手続きや

オーナー変更の告知対応は、

すべて管理会社に任せているため

こちらは、本当に指示を出すだけで終わっています。

これが金持ちのビジネスか。。。

と実感しております。

参入障壁と借入のリスクは高いものの

圧倒的に仕事に費やす時間が少ないです。

ここまで来るのが一番大変なのですが

実際ちゃんと貯金をして、物件の頭金を貯める。

それを使わず収益物件を買う。

これを繰り返すだけで毎年

収入が増えていきます。

物販ビジネスや飲食店などと異なり

いつ売れるかなどのショット的な問題はありません。

入居が決まれば、退去しない限り

ずっと売上が保証されるからです。

退去も１ヶ月前告知になってますので

事前に対応もできるわけですね。

入居者様の一時対応は、すべて管理会社、

家賃の滞納は保証会社、

天災は、地震保険、火災保険で賄えます。

火災保険は、火災だけで降りる保険ではないのです。

水災などでも保証され、

天災の大部分まで補償されます。

よって最大のリスクは、

客付けができないことです。

まだ客付けしたことないですが、

ぼく自身営業マンとして

その客付けに関してはかなり自信を持ってます。

大家さん自身でやる

DIYは厳しいですね、センスがないので(笑)

つまりローン返済が滞ってしまうことが

一番のリスクと言えますね。

そう考えると現金決済した

戸建てはほぼノーリスクと言えます。

つまり不動産賃貸業は、

物件を、客付け難易度、エリアの成長性、融資状況、返済比率、

多角的にシュミレーションし、

どのくらいの収益が出るかを予測するゲームのようなものです。

安く買い、安く貸す、需要のなくならないエリアを選定し

出口を予想し、強い管理会社と組む。

ぼくも、最初はかなり苦戦しましたけど、

やるうちにいい物件かどうかもしっかり

見極められるようになります。

その物件が高いのかも、

安いのかもわかります。

変な物件を買ってしまうと一発でアウトなので

しっかり勉強してからやることが大切です。

住宅ローンで不動産投資するとか

そういう悪徳な業者はたくさんいますからね。

でもそういう人に騙さるのって

人任せだからです。

必ず自分で知識をつけて

業者と渡り合えるくらいじゃないとまだ物件を

購入するフェーズじゃないのかなとも思います。

今日はこのへんで。

また報告します。

こんにちは、

ノブです。

銀行面談終了しました。

担当の方とはざっくばらんにお話をして

今回の物件の購入に至った経緯などをお話させてもらいました。

担当の方も非常に感じが良い人で良かったです。

来週から再来週には、

本承認が出ますのでそれまでは

待っている状態です。

また状況変わりましたら

ご報告させていただきます！

今日はこの辺で＾＾

サラリーマン兼、不動産投資家のノブです。

昨日ですが、手付金を支払い契約を済ませてきました。

銀行の仮審査は通過しておりますので

あとは、来週銀行に行って融資の本申し込みをして参ります。

売主さんいいひとでよかった。

そして売主さんの息子さんとほぼ同世代で

なんとなく親近感がわきました。

これでローン返済を加味しても

家賃収入と代理店手数料の収益だけで

暮らせるようになってしまいました。

ですが、今の仕事は続けていこうと思ってます。

話は変わりまして。

ぼくが起業した時代は、

アマゾン輸入が一番盛り上がっていた時ですね。

今でも覚えてますが、

2013年の2月に会社を退社して

７月に会社を設立しました。

その後、出だしは良かったのですが、

やはり安定的な会社経営をするのは

なかなか難しいと今でも思います。

単発の売上を求めて

先の見えないゴールを見ていく日々は今でも覚えています。

当時のアマゾン輸入で生き残っている人は何人いるのだろう。

もうほとんどいなくなっていると思います。

あんまり目を通すことはないのですが、

アマゾンもアカウント停止で一発退場もあるみたいですね。

最近はアフィリエイトもいろいろ大変みたいです。。。

当時はリスクなんて全く見ていなかったし

起業すればなんとか自分ならできる！！

みたいな根拠のない自信に満ち溢れていました(笑)

冷静に思えば、あの時の資金で

不動産に投資していれば

今もっと稼げていたのかもしれないと考えたこともありました。

ぼくが会社員に戻って２年経ちますが

ストック型収入の代理店手数料は

未だに売上が毎月安定的に発生しており

ほぼ労力をかけずに加盟店を増やしております。

理由は外注しているのもありますが

ほぼ労力はかかりません。

この６年でわかった事は、

ストック型の収入は、大きな売り上げにはならないですが

堅実に売上を積み上げることができるという点です。

飲食店も、物販も、コンサルも、

やはり単発の売上でほとんどが成立します。

しかしストック型の収入は

一度積み上げると毎月安定的に

売上が発生し、

いきなりゼロになるリスクが

ほぼありません。

６年続けて思いますが、

経営は、長距離マラソンなので

毎月全力で経営できるわけじゃないんですよね(笑)

なので着実に積みあがっていくことが

すごく大事なことだとずっと思ってやってました。

不動産なんかもそうです。

その物件とその立地は、

オンリーワンのものであり、

家賃設定さえ間違わねければ

確実に毎月の収入に繋がります。

ただ不動産の場合、

購入まで非常に難しいですが。。。。

一度購入して、満室であれば

もう何もすることはないわけで。

客付けも地元の不動産会社などが対応してくれます。

ほぼ決断以外の仕事は皆無です。

参入障壁は、かなり高いです。

不動産の場合、資金力と属性などによって

できるできないはありますが、、、、

一度参入して、物件を運営できれば

あとは、また物件を購入していく

繰り返しの作業になりますよね。

参入は難しいが、物件の購入を定期的に増やしていけば

着実に収入は増えます。

こんな鉄板の素晴らしいビジネスモデルは、

なかなかないですよ。

今年は流石にもう買えないけど

来年はまた戸建てを買って

そのあとにアパートを購入する予定です。

来年は家賃収入で

１００万円の土俵に乗せます。

今日はこの辺で、、、、

PS

不動産の勉強かなりしたので

ある程度知識がストックできています。

以前と比べて、物件の

良し悪しもわかるようになりました。

書籍３０～４０冊は読んだかな。

さらに毎日先輩投資家のブログを漁りました(笑)

これから不動産投資したい方は

必死で勉強して、参入をお勧めいたします＾＾

現在は、不動産投資家(法人代表)兼、

サラリーマンで暮らしております。

つい先日、

神奈川の戸建てを購入してまして

ずっと次の物件を探しておりました。

戸建の物件は現金購入してますので

共同担保として、

新たな銀行の融資を行っていただく際に

担保としてみていただけます。

共同担保とは、簡単に言うと

融資を受けた物件の返済が滞ったら、

その物件も差し押さえますよという意味です。

※簡単に説明しています。

共同担保に設定をすると、

その担保価値のある物件を含め

融資の評価をしていただける内容になってます。

いつもネット上で物件を探しているのですが、

その際に、

見つけた物件でめちゃくちゃいい物件を発見しました。

北関東ですが、乗降客数、人口の増減、利回り、客付け、

なかなかに問題がない物件です。

ただし、築年数は古めです。

実は発見した段階では、

僕が買い付けを出そうとした際は、

もうすでに何件か買い付けが入っており

時すでに遅しだったということもあり

融資が流れたら教えてくださいくらいに言ってました。

満額買い付けだったので

満額で買うつもりはなかったのですが

やはり北関東ですから、

その買主が

銀行の評価が出なかったらしいのです。

これはチャンス！と思い、

すぐに指値買い付けを入れました。

もちろん交渉はしましたが

まさかの指値OKの回答でした。

すぐに銀行評価と事前審査を出しましたが

まさかのぼくの指値プラス１００万円の現金買い付けの投資家が現れました。

この段階で諦めようかと思いましたが

ぼくが買い付けの一番手だったこと、

そして元付に交渉をした結果、

１００万円プラスして

一番手のポジションを戻しました。

かなり、まさかが多い交渉でしたが

現金決済を差し置いて

購入をできることになりました。

ちなみに利回り１７％、

３０００万円くらいです。

いやー、これはかなりいい物件です。

最後の最後まで粘って良かったです。

銀行の事前審査も済んでますので

後は何もなければ決済まで進んでいきます。

来週契約をしますので

また進捗があれば報告致しますね！！

この物件を購入すれば

家賃収入が毎月５０万円弱になります。

さぁー反撃開始するぞ(笑)