実は私は建築学科卒であり、不動産の仕事に携わっています。

まずは設計条件の整理ですが。

生涯住める家、といったことが大前提です。

そして毎日の重たい買い物を2階に持ってあがるのも面倒。

なので、リビングダイニングキッチン、そして水廻りは1階に配置となります。

そして、居心地のいいリビングダイニング、自然とそこに人が集まる家にしたいです。

隣地の建物も近いことから、リビングダイニングの上部に吹抜けを配置して、明るくしたい。

その分、2階の寝室や個室は、最低限の広さがあればいいです。

リビングには畳コーナーを隣接させ、普段はリビングと一体化したごろ寝できる空間とするのですが、来客が就寝できるように個室にもしたいです。

その畳部屋は、将来階段の昇り降りが大変になったときには、寝室として使えばいい。

そしてリビングダイニングを広く感じさせるために、屋外のウッドデッキとも一体化するように設えたい。

それらのボリュームを配置すると、洗面風呂を2階にもっていかないと、リビングが狭くなってしまいます。

毎日行う労働である洗濯の動線を考えると、洗濯機の配置は2階の方がいい。

将来階段の昇り降りがつらくなったときは、シャワールームを1階に配置することができるようにしておけばいい。念のため、ＥＶが設置できる場所も想定しておけばなおいいですね。

機能としては、そんなことを前提として、プランニングしました。

実は、これはまだ決まっていません。

ただし、概ねこんな工務店、といったところは見えています。

基本的な考え方としては、比較すると経費が少なくてすむような工務店です。

具体的にあげると、大規模の工務店。組織がガッチリしていると、安心はあるのですが、やはり経費、人件費をその分稼がなければならない。

割高感がある会社が多いです。

次に、都心に近い会社ではなく、郊外の、例えば埼玉県の会社であること。

都心の工務店は、事務所維持費や人件費が高いです。

埼玉の方が安いです。

ちなみに現在の我が家も２３区内ですが、クルマは埼玉県で買いました。

東京トヨタと埼玉トヨタ、東京ホンダと埼玉ホンダを同車種で競合させると、埼玉の方が安かったです。

あとは、社長の人柄、施工実績、施工された家の見学等により、総合的に判断することになるのでは、と思っています。

で、３か月前の段階で、上記をクリアする工務店に出会いました。

見積も、三社の中で、最も安かったのです。

その社の場合、提携する設計事務所で、基本設計とある程度の実施設計をしてもらい、そのフィーは私から工務店に支払うのが８０万円、といったものでした。

で、その提携する二つの設計事務所の方とお会いし、一つの事務所は提案もいただきました。

ただし、その二社の方では、我が家が納得する住宅を設計してもらえないのでは、といった予感がありました。

８０万円にもう少しプラスして設計料を確保して、我が家が希望する方が設計してくれればいいが、といったことを思いました。

そして、工務店の社長に、「設計事務所を再度こちらで探し、そして御社に施工してもらえればいいと思っている」といった旨を伝えました。

そして、設計事務所を再度探し始めました。

ただし、当初諦めた理由が、工事費の10～13％かかるフィーについてでした。

仮に工事費が2100万円であれば、設計費は10％だと210万円になります。

工事費+設計費でなんとか2200万円で抑えたい、と思っていたので、なんとか7％程度で設計していただける社はないか、と思っていました。

で、以前からネットでみていた5社程度の設計事務所にコンタクトしました。

その中でも、二つの設計事務所の方は、設計された家も、人柄もいい、と思いました。

以前、設計された家の見学会があったので、見にも行っていました。

で、そのうちのお一人が、工事監理を行わない契約であれば、7％でもいい、と言っていただけました。

もともと、工務店で設計してもらう考えだったので、その点については問題ない、とその時点では思いました。

ま、依頼をする会社は、結局は社長その人がどんなか、ですね。

当たり前のことですが・・・・。

なので、自然素材をウリにしているところはやめました。

ハウスメーカーは、住宅展示場に何度も足を運びましたが、コスパが悪すぎるな、と感じました。
住宅展示場での経費として、建物の建設費、管理費、借地料、営業の方、受付の女性の人件費。
そして渡されるカタログも凄い。あまり大きな声では言えませんが、我が家は設計者が決まった後でも設計の参考に、あちこちの住宅展示場に行くのですが、大手のハウスメーカーだと、その都度立派なカタログを渡されます。
TVのCMも凄いですもんね。
経費がかかってるよな、その分以上が価格に上乗せされているな、と思いました。
当然、そういった大手ハウスメーカーは坪単価が高く、我が家が考えている仕様だと、実際には90万円／坪くらいは越える感じでしたね。
選択肢から消えました。

家を建てるとき、どこにそれを依頼するか。

パターンとしては、ハウスメーカー、工務店、設計事務所、そんなところでしょうか。

私の第一希望は、設計事務所でした。

なぜ、設計事務所がいいと思ったか。

まずは、最も設計の能力に長けているから。
これはもう説明不要でしょう。

次に、スタンスとして、施主の求めることに対して、他と比べて最も忠実であること。
ハウスメーカーや工務店にとって、最も重要なことは、施工で利益をあげることです。
設計事務所にとっては、フィーは事前に決まっているので、いい住宅を設計すること（事務所によっては、施主にとってではなく、設計者にとって、となる場合もありますが）になります。
更に、施工現場におけるチェックについて、設計事務所であれば施主の立場からしてもらえるが、ハウスメーカーや工務店では、現場でのコスト削減がそのまま利益に変わるので、なかなか機能しない。

それらの理由から、設計事務所にお願いしたい、と思っていました。

ただし、我が家の予算は、設計、外構まで含めた工事費として、何とか2200万円程度でおさめたい。
設計フィーは、概ねどこの事務所でも、工事費の10～13%程度。
コストを抑えるには、設計のできる施工会社にしてもらうしかないか、とこのときは諦めました。

ローンはフラット35に決めました。
で、どこの銀行から借りるか。

まずは、銀行によって何が異なるかですが、金利、手数料が異なります。
そして、フラット35は建物が竣工して融資可能なので、土地を購入してから建物が竣工するまでの期間のつなぎ融資が必須になります。そのつなぎ融資の金利と手数料も含めて、総合的に最もいいところはどこか。
候補は三社。
まず一つ目はARUHI。協議し始めていた頃の社名はSBIモーゲージで、支店が勤務地のすぐ近くにあったので、最初に行きました。
やっぱり窓口があるといいですね。ネット銀行と違い、やり取りが圧倒的に楽でした。フラット35に関する情報は、ネットとこの銀行で得られました。
二つ目は楽天銀行。
ネット銀行ですが、ハッキリ言って、社員の質があまり良くない。都銀やARUHIの社員は、ルーチン業務とは違うことを相談しても当たり前のように柔軟に対応してもらえるが、楽天銀行の社員はルーチンをこなすことしか考えていない感じ。顧客満足って言葉はあまり考えていない、社員が教育されていない、そもそもキャパもない、と思いました。
三社目は、株式会社優良住宅ローン。ここは、ARUHIも同じですが、住宅ローン専門の金融機関。

で、比較のはじめは金利。
フラット35は銀行によって金利は違う、とは言っても、実質は全て窓口の銀行を通して住宅金融支援機構から借りることになる。なので、ほとんど変わらないですね。候補の三社は同じでした。
で次に手数料。
三社順に、融資額の
2.0%
1.08%
0.8%
つなぎ融資の金利、三社順に
3.475%
2.76%
1.31%
つなぎ融資の手数料は、三社順に、
100,000円
108,000円
54,000+融資額の0.4%
保証料、繰上返済手数料はどこもかかりません。
誰がどう見ても、優良住宅ローンがいい。
ただし、優良住宅ローンにはつなぎ融資を受けるときの条件があって、登録された工務店が施工者でなければならない。
また改めて詳しく書きますが、施工の候補に残ったのは、小規模の工務店ばかり。
どこも登録していませんでした。
この優良住宅ローンという会社は平成17年に設立されたばかりの会社ですが、出資者は、規模の大きい工務店等。私の推測ですが、どうもこれらの会社が受注を受けやすくするために設立されたんじゃないかな、と思っています。この会社への工務店登録は常時可能のようなので、僕が候補としていた工務店の中で、最も規模の大きいところに、ここに登録した方が私も嬉しいし、お客が増えるんじゃないですか、と仕向け、その工務店がその気になったのですが、優良住宅ローンは登録手続きを全く進めようとしなかったようです。
で、泣く泣くここは諦めました。
結局、お願いしたのは楽天銀行。
ARUHIの方が、事務手続きをするのは楽天銀行よりも100倍いいですが、コストに差があると、安い方を選んじゃうね。

変動の金利は安いところで0.6%台。

しかも団体信用生命保険込み。安いですよね。

しかし、当面はないと思うが、長期的には金利上昇のリスクがある。

長期固定について。

10年固定だと低いところで1.1%台、20年固定だと1.4%台、フラット35だと1.54%。

ただし、フラット35は注文住宅にとっては簡単な条件をクリアすれば、当初10年間は0.94%。

そもそも、10年固定って、あまり意味がないと思う。

金利上昇のリスクは、先に行けば行くほど高いのだが、11年目以降のリスクヘッジには全くならないのだから。

長い期間のローンだけど、繰上げ返済をしてその固定の間で支払いが完了するのでは、と思う人には有効だと思うけど。

なので、長期固定であれば、フラットですね。

ちなみにフラット35は建物が完成した時点でお金を借りるので、金利が確定するのも、土地を買うときや建物を発注した時点ではわからない。

なので、注文住宅で土地を購入してローンを決めるときに、金利が決まっていないのが難点。

長期固定の金利は10年物の国債金利に比例する。

日銀の異次元緩和の国債買入の影響により、今年2月のフラット35の金利は史上最低の1.37%。

この9月は1.54%。

日銀が異次元緩和を長く続けることはありえないが、建物が竣工する来年5月くらいまでは何とかもってほしい。

消費税10%の2017年4月前後までは継続されるか？

希望的観測かなぁ。

で、変動にするか、フラット35にするか。

バブル崩壊後20年以上も低金利が続き、史上最低金利を何度も更新し続けている。当面はゼロ金利政策を中止することは考えにくい。

とはいえ、ローンの期間はもっと長い。

ここ二、三年の一政権の政策により、劇的に経済環境が変化した。

ましてや世界一の債務大国である日本。

リスクは低くはない、と思わざるをえないでしょう。

変動金利が高くなってから長期固定に変えればいい、という方もおられますが、変動よりも長期固定の方が先に金利はあがりますからね。リスク回避の策としては万全ではないでしょう。

ただしフラット35だと、金利に団体信用生命保険が入っていない、土地を購入して家が完成するまでは、金利の高いつなぎ融資が必要になる、手数料も高い等のマイナスポイントはあります。

それらを勘案しても、金利上昇リスクが全くない、今の金利が史上最低の1.5%あたり、更に今は当初10年間の金利がマイナス0.6%されるってことから、フラット35がいい、と決めました。

どこの銀行にするかは、また次回。

我が家がまず考えたことは、高く取られる手数料をいかに安くできるか。

そして、いい物件をいかに紹介してくれるか。

この二つでした。

手数料を安くしてもらえる仲介の会社をネットで検索しました。

ただし、その会社は、私が探している練馬に地縁がないところ。

なので、物件はネットで探し、仲介をその手数料半額の会社に依頼する形にしようとしていました。

また、情報公開前の物件を紹介してもらえそうな地元の不動産会社を探したのですが、そのようなところは見つからなかったですね。

大手の仲介会社にも最初は行ったりもしていました。

結果として、購入した土地は、ネットで見つけました。

そしてラッキーなことに、売主から仲介の依頼を受けた会社に直接コンタクト取ることができました。

この会社は、両手仲介（売主からも買主からも仲介料を得ること）を目論んでいたと思われ、おそらく私にとって、譲渡価格、仲介手数料を交渉するにあたって、すごく有利に働いたと思っています。

この物件の情報はネットで見つけましたが、「ＳＵＵＭＯ」、「yahoo不動産」では掲示されておらず、少しマイナーな一つのサイトのみに掲示されていました。

なので、私も当初見落としていたのですが妻が見つけてくれました。

そして、この物件はレインズに登録されていませんでした。

このことは、この仲介会社が両手仲介を目論んでいた証拠だと思っています。

私が当初お願いしようと思っていた手数料半額の仲介会社は、レインズに登録されている物件しか紹介できないため、直接その会社にアポを取りました。

この物件は、周辺で出回っている物件に比べて、駅への距離、接道条件、環境等すごく良く、価格もまずまずなことにも関わらず、ライバルとなる他の購入希望者の影を全く感じませんでした。

ここよりも価格も高く、総合評価も低いと思われる物件がいくつかありましたが、ことごとく他のライバルの方に購入されていました。

この物件情報が一般にあまり出回っていなかったことが理由だと思います。

売買価格の値下げ交渉とあわせて、仲介手数料の値下げも交渉し、共にある程度の値下げを受け入れていただけました。

仲介手数料の値下げを受け入れていただいたのは、ライバルとなる他の購入希望者がいなかったからだと思います。

また、売買価格の値下げも、仲介会社は私が契約できるようにうまく立ち回っていただいたかと思います。

このような環境だったからこそ、買主である私にとって有利に働いたと思います。

見た物件数はいくつだろう。

現地を見たもので50件以上ですかね。

コストを抑えるために、建売、建築条件付、もしくは中古物件のリノベといったところにひかれたこともありました。

土地でいいかな、と思った物件が３件ありました。

１件目は、南接道で敷地北側が公園。

マイナスポイントは、川が近くハザードマップでは一応セーフだけど、浸水区域からとても近いこと。

徒歩１５分以内だけど、バス便は近くにないこと。

そして初めて見た物件でした。

いいかな、と思っていましたが、我々が見た翌週には他の方に押さえられていました。

次は、駅徒歩１５分以内で、南東角地の敷地。

ネットで見ていいと思い、週末見に行く予約を一度はしたが、翌日仲介会社から連絡があり、他の方に押さえられてしまったとのこと。

その次は、南接道で、更にその南は公園。

ただし駅徒歩１８分。

当初の値付けはかなり高めだったので、物件は見てもスルーしていました。

３か月経ち、ネット上で値下げされていて、更なる値下げを受け入れてくれたら、なんて思っていたら、他の方に押さえられていました。

一件とても悩んだのが、建売の物件でした。

駅徒歩１５分以内。スーパーも小学校も近い。

周辺は戸建。

北側接道だったが、敷地南側の隣接地が緩やかな南傾斜で、区画も大きい平屋住宅だったので、南側に開放感があるのが魅力的でした。

そして着工前だったので、仕様の変更ができる。

更にコンタクトを取ったのが売主だったので、仲介手数料もかからない。

マイナスポイントは、敷地の南側70ｍくらい離れたところに幹線道路があり、そこから敷地まで道路や隣地の庭等で空間が抜けていて、騒音がある程度あること。

そして敷地南側の大きい土地の高齢の地主さんが亡くなられたら、土地が細分化されて建物が敷地ぎりぎりに建ってしまう可能性が高いこと。

この建売はかなり迷いました。

なんせ、価格も注文住宅と比べると、800万円くらいは安くなる。

とは言っても、マイナスポイントも気になって、決断できずにいました。

そんな迷っていたときにでてきた物件が購入したものでした。

駅徒歩１５分以内、そしてバス停が近い。

閑静な住宅街。

接する道路幅は6ｍ。

練馬は道路がよくないので、閑静な住宅地での6ｍ道路はあまりみかけないですね。

今、大きなミニバンに乗っているので、4ｍ道路だと駐車場の出し入れが大変なんですよね。

敷地東側には大きな農地が広がって開放感がある。

価格は予算を少しオーバーしていましたが、少し値下げしてもらえれば、と思いました。

今まで見た中で一番いい物件でした。

価格を除けば、全く迷いはなかったですね。

惚れました。