https://ameblo.jp/ooyaseikatu/ 大阪を中心に関西圏で活動しております。 ja
春までは賃貸入居者繁忙期！！！

言い方へんですかね（笑）



とにかく、１月～３月末までは入居してもらいやすい記事ですよね

そして、この時期はちょっと入居率の悪い部屋や物件にたいして必殺！！！



バック３　です。




営業マンも数字を追いかけていらっしゃいますので

その物件が一押しでなくても、バック３ならとりあえず案内してくれます。



入居率の悪い物件はこの時期営業マンに電話して

顔を見に行って

バック３でがんばってちょんまげ　と言う事にしています。



ちなみに、数日前不動産屋さんに顔を見に行ってバック３にするので

ばんばって下さいといったら次の日に申し込みがはいりました。




世の中ってそんなものなんですよね、、、、、、、





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]]> https://ameblo.jp/ooyaseikatu/entry-11973654546.html Mon, 05 Jan 2015 22:49:14 +0900
２０１５年もいよいよはじまってしまいましたね♪



今年も年明けからいい物件見つけて生きたいと思っております。

それでは今年もよろしくお願いいたします。







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]]> https://ameblo.jp/ooyaseikatu/entry-11972223448.html Fri, 02 Jan 2015 13:49:33 +0900
なーんか嫌～なのが

諸経費

諸経費ってあとから沸いてくるというか

物件価格５００万！！！

だったら５００万ってイメージがわくけど実際は

手数料１５万＋登記費用　などなど

まぁ、手数料はしょうがない、

その宣伝行為があるから発見できたわけだし。

でも、徒歩で発見した場合は心情的に払いたくないですよね。

しかしながら、なっとくしづらいのが登記のための司法書士費用、、、






私はこれ、自分でやります。

やらせてくれる業者さんなら自分でします。

難しいかもと、おもっている貴方に朗報です。

小一時間で完了します。

法務局では相談室があってそこで、手取り足取り教えてくれ

そのばで一緒に申請手続きを手伝ってもらえます！！！！

一期一句、場所や書き方書類まで出てきます！

な～んだ司法書士いらないやん！　って思いますよね♪

買う側からしたらそう思います。

しかし売る側の目線から見ると、、、、、

購入者に住民票や印鑑証明、登記簿謄本など全部渡すわけです

それはちょっと抵抗ありますよね、、、、、

貴方がとても紳士的な容姿なら、、、いやｗｗｗそういう問題ではないです。ｗｗ

それなら売主と買主、双方で法務局へ行けばもんだいありません！



出来ることは自分でするのが大人です。ｷﾘｯ







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]]> https://ameblo.jp/ooyaseikatu/entry-11969384046.html Fri, 26 Dec 2014 17:41:24 +0900 競売物件

けいばいぶっけん

聞いた事ありますよね！

簡単にいうと借金や負債が払えなくて裁判の後、差し押さえされて

国によってオークションにかけられてしまっている物件です。





一般的に競売物件は相場より安く手に入れられる傾向にあります。

その訳は

・オークションなので低価格からスタート、入札者がいなければ低価格で落札

・仲介業者がない

・売れないと困るので低めからスタートする

などなどです。


では、リスク面はどうでしょうか？

・３点セットという裁判所発行の資料がすべて

・内覧できない

・権利的・法的にややこしい



【少し具体的な例を書きます。】

３戸のアパート物件、相場なら１０００万円くらいの物件が競売のスタート価格は４５０万
標準落札価格は５８０万、なので８００万くらいで入札してみようかな～

建物の内側は荷物だらけの写真、設備も汚れている。
１戸は賃貸中(普通な状態)、１戸は賃貸中だが物件持ち主の親(老人)で賃料を定めた契約書なし過去に払っていた賃料も聞き取り出来なかった状態。１戸は空室と聞いていたが実際は３ヶ月前から賃料不払いで行方不明になった方の荷物だらけ。

このような状態ですべきことはいくつもありますが、今日は簡単に少しかきます。

①
まず、賃料を払っていないと思われる元持ち主の親さん、問答無用で強制退去していただくわけにはいかないので交渉含め問題解決しないといけません。

②
空室と思っていた部屋の方の荷物もかってに破棄してはいけません、窃盗系になってしまいます。ので住民票をあげて前の住所をみてなどで一応弁護士からしかるべき手紙をだしてもらい期日を過ぎてから～みたいな処理など、多々あり

③
通常の賃貸状況ですが手渡し、振込み、管理会社など引き継ぐ項目は多数あります。


さぁ、上記の件納得した上で入札をするわけですが
入札の時には保証金として数十万～を先に入金します、入札できなければだいたい１週間後くらいに振込みで帰ってきます。



ちょっと見ただけでややこしそうでしょ。

でもなれればどってことないです。






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]]> https://ameblo.jp/ooyaseikatu/entry-11968870522.html Thu, 25 Dec 2014 14:49:30 +0900 気になる気になる

高利回り物件が頻繁に出るあの地域



でも、その地ははるか遠くの他府県です。

僕は、涙を飲んであきらめます。



大阪在住なので基本近畿件のみしか手をだしません。


！！！
近畿って結構広範囲じゃないか！

実際把握できるのは梅田、なんば、から１時間内の物件ですね。
兵庫県の一部、奈良の一部、大阪南は県境まで北は京都、、、、
京都はなんか怖いなぁ、、、、


じっさい土地勘があって気軽に見に行けるような所でさがしますよねｗｗｗｗｗ



で、元の話にもどりますが

やっぱり地域によって高利回りが出る地域と
なかなか高利回りが出ない地域があります。


あの地域うらやましいなーと思ったこともありますが
まぁ、そればっかりは運ですよね。

でも、自分の住んでいる周り、物件所有可能な地域でも
調べてみればびっくり、ここっておいしいな！
って所は結構あったりあします。
そういう場所を頭に叩き込んでおいてその近くを徘徊する機会を
作るのがいいと思います。





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]]> https://ameblo.jp/ooyaseikatu/entry-11968273459.html Wed, 24 Dec 2014 04:00:00 +0900
リフォームも終わったし！

となれば、いよいよ

そう、大家様のあなたが一番待ちに待った

募集です。



駅前の賃貸不動産やさんからの電話を待つ日々です。

すぐ入居するんじゃないか？

１月以内には（・д・）ニコニコ




基本的な話ですが少し心得ておいたほうがいい事を何点か。

・営業バックは２～３（バック３なら結構走ってくれます。）



・ちょっとした証明やインテリアを設置しておく。


・もちろん写真は綺麗に撮影


・YOUTUBEなどにちょっとした動画をUPしておく。


・ちょっとしたプレゼントや特権を用意、大家がいい人なんではないか？アピール


・地域に複数物件を所有しているなら、営業マンを飲みに連れて行くもよし！




入居者が決まる経路は２つ

①　不動産営業がつれてくる。
②　インターネットで発見

個性のある物件ならインターネットでの問い合わせから決まることも多々あります、個性とは、見た目、立地、価格などなんでもよいです。
その際に多くの画像や動画があると記憶にのこりますし、イメージが沸き内覧へと繋がる確立もUPします。



それでも駄目なら最寄の神社で満室祈願です！！！　




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]]> https://ameblo.jp/ooyaseikatu/entry-11968269019.html Wed, 24 Dec 2014 02:48:46 +0900
価格順で並べなおすことって多々ありますよね

そんなとき見つかるのが、

「おおこの物件こんな価格であるのか！」

そしてクリックしてみたら『借地』

借地

しゃくち？


↑
こんな表示です。



この借地とは

→真面目な方はコチラ

簡単にいうと、

土地の所有者が別にいて、地上を貸していて、それを借りている
という状態のことです。



借地権の特徴

・本来の費用でいうと、土地代３０００万＋上物２０００万で
５０００万円の費用が必要な物件を借地権の土地で購入した場合
土地代２万円×２０年一括＝９６０万
９６０万＋２０００万＝２９６０万で家が建つことになります。
土地代の３０００万をローンで借りたら金利も高くつきます
ので借りているほうがキャッシュフローは良くなりますよね
また、家にこだわりがあり賃貸ではちょっとと言う方や相続する予定が無い
など色々ピッタリの人にはすごく良い仕組みだと思います。

厄介な点は、２０年を過ぎてももちろん継続ですめるのですが
もちろん賃料は毎月発生します。
そして上物の家は自分の所有物なので売ることも可能ですが
売るときは土地の賃料２万円もくっついてくるので
購入者が土地代をずっと払うという前提で購入することになりますので
買い手も減ります。


こんな経緯の物件なのです。


僕は借地権の物件は手を出しません
理由はやはり空室時の経費です。

しかし、借地利用料がとんでもなく安く上物が綺麗なら
ありなのかもしれません。



～買うか買わないかはあなたしだい～






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]]> https://ameblo.jp/ooyaseikatu/entry-11968213022.html Tue, 23 Dec 2014 23:33:08 +0900


物件買付の心の心境

・物件発見（テンションUP）

・業者コンタクト（ワクワク）

・物件資料受信（テンションUPUP）

・物件内覧（テンションMAX）

・値段交渉（ナイーブ）

・即決で無い場合のシンキングタイム（不安と期待）



まぁ、何が言いたいかというと
営業マンの話や、金額、内覧者が吹く数人など聞くと・・・・
なかなか冷静になれないと言うことです。


そんな中でもチェックしないといけないポイントが沢山あるのですが
今日はそんな中で少しお話します。


1番お金がかかるところといえば？？？？


そう


水周り


ですよね。




お風呂のチェック項目

①給湯器付でお湯がでるか？
お湯出ないとお風呂はいられへんやん？とおもった現代っ子の方、、
昔のお風呂はお水を入れてそれを炊いて沸かしてお湯にしてたんですよ。



②お風呂のドアが木製
お風呂のドアが木製だと交換しないといけませんよね、だって朽ち果ててくるから・・・



③排水が詰まっていないか？
内覧でお水をじゃーって流すことあんまりないでしょ？
でも、詰まっていないか確認しないと駄目です。
詰まっている原因は、退去前に雑巾や家具の類を洗ってゴミがつまっている、配管が詰まっている、などなどさまざま。



④２階以上に設置されている場合はもちろん、水漏れと配管のチェック





なんとなく覚えておいて損はない内容だと思います。





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]]> https://ameblo.jp/ooyaseikatu/entry-11967460993.html Mon, 22 Dec 2014 02:24:51 +0900


コレです。



あぁ、おばーちゃんちの壁ね！って思った方

＞＞正解です。




この和室の壁が厄介です。

厄介な訳、、、、

①　染みや汚れが付いて、まばらに汚れているいる。

②　剥がれ落ちている、ポロポロ状態。

③　古くなって見た目が暗～い。




そもそも、こんな壁なにがいいのか？

とまで思ってしまいたくなるこの壁、、、、
良いところは一応あるんです、湿気の調節や綿に空気を含んでいるため断熱効果があったりなどなど、ですがやっぱりリフォーム対象になってしまいますよね。


リフォーム選択

①　綿壁の塗りなおし

②　樹脂的な塗装で上から塗り固める

③　壁紙にやりかえる


さぁ～、なやみます。

①はマンションの一室や和室として尊重したいなら最善の方法だと思います。畳の表替え、新調と共に塗りなおして綺麗な和室の復元です。

②コスト的に一番安く済むのでGoodな方法ですが、下地の汚れや染みが激しい場合、早くて１年、２年でしみが浮き出てきます。借主をつけてしまえばとりあえず～、退去したらまた塗って～って感じで考えてるならOKだと思います。　見た目は色しだいで和・洋どちらでもマッチします。

③一番コストはかかりますが一番好まれる綺麗な壁になります、また、今後のメンテナンスもやりやすくなりますね。



壁紙に変更する場合でも、柱を残すか残さないかなど選ぶべきポイントは沢山あります。
　



和室を制するものが　収益物件を制する！！！！



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]]> https://ameblo.jp/ooyaseikatu/entry-11967338872.html Sun, 21 Dec 2014 21:05:39 +0900

『　畳　』　たたみです。



購入した物件の畳の部屋をどうするのか！？

(通常)
①　表替え（１枚２０００円程度）
②　畳の新調（１枚８０００円～）
③　フローリングにリフォーム（６畳で１０万円以下）

(番外編)
④　フローリングマットを敷く
⑤　ゴザやじゅうたんを敷く


ビギナーの時の話です畳の間を綺麗にするのに１枚２０００円程度で
できると誤算してしまった時がありました。
それは畳の痛み具合によっては表替えが出来ないという事を知らなかったのです。
では、そもそも畳の表替えとはなんなのでしょうか？

畳の構造は大まかに２つ

１、全部ワラ


２、なかにボードがはいってるもの


この中身がふにゃふにゃで傷んでいると、持ち上げただけで真っ二つになったり
表のゴザを縫う時にモロモロで針と糸がとまらなかったりするそうです。
だから、痛んだ畳が表替えなのか新調なのか？
という目利きは出来るに越したことはないですね。

実は、まだ続きが、、、、、

畳の間ってたまに湾曲してる時あるんです
それは畳が湾曲してると思う人が多いとおもうのですが
実は床が湾曲してる時があるんです、その時は床の調整費用もかかるので
そのあたりもしっかり把握できるようにしたいですね♪


では、問題↓は表替えできる範囲の痛みでしょうか？



そして、畳と一言で言ってもこんなに種類があるんです。↓↓↓↓

---

京間・本間
大きさ：　6尺3寸×3尺1寸5分（191cm×95.5cm）
主な地域：　京都をはじめ関西方面

六一間
大きさ：　6尺1寸×3尺5分（185cm×92.5cm）
主な地域：　岡山、広島、山口などの山陰地方

中京間（三六間）
大きさ：　6尺3寸（182cm×91cm）
主な地域：　岐阜、名古屋をはじめ中京地方。岩手、山形、福島、北陸、沖縄の一部の地方

江戸間（五八間）
大きさ：　5尺8寸×2尺9寸（176cm×88cm）
主な地域：　東京をはじめ関東地方と全国各地。関東間、田舎間と呼ばれる場合もあります

団地間（五六間）
大きさ：　5尺6寸×2尺8寸（170cm×85cm）
主な地域：　アパートやマンションなどの集合住宅

---

中古の物件を購入し賃貸で貸し出しをすると決めたら
和室とうまく付き合っていかなければいけません。


和室を制するものが　収益物件を制する！！！！



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]]> https://ameblo.jp/ooyaseikatu/entry-11967072639.html Sun, 21 Dec 2014 02:38:53 +0900