Ａさんは不動産屋さんの紹介でアパートの見学に出向きました。

不動産屋さん
「これが今売りに出している中古アパートです。」

Ａさんは不動産屋さんに案内されたアパートを見上げました。
そのアパートは路地から少し奥に入ったところにある、総戸数四戸のちょっと
小さなアパートでした。

不動産屋さん
「築２７年のアパートですが、外壁のペンキは塗り替えたばかりですし、
お風呂とキッチンは２年前に交換しましたので部屋の中は快適ですよ。」

Ａさん
「そうですね。外から見る限りでは古さは感じられないし・・・
ところで、室内の見学ってできるのですか。」

不動産屋さん
「実は現在、全室入居しているので室内を見ることは出来ないんですよ。」

そう言うと、不動産屋さんは入居者について話を始めました。

それによると、このアパートは１ＤＫのアパートで、現在入居されている方は
全員単身者になるそうです。

そしてＡさんが最も気にしていた家賃は、四部屋中二部屋が５万円、残りの二
部屋が４万８千円、そして滞納も一切無いとのことでした。

Ｓさん
「となると……、毎月の家賃収入は１９万６千円か……。
で、このアパートいくらですか。」

不動産屋さんは手にしたファイルから一枚の広告を取り出すと、Ｓさんに手渡
しました。

不動産屋さん
「このアパートと土地６０坪で２４００万円になります。」

表面利回りをざっと計算するとだいたい１０％という数字です。

不動産屋さん
「このあたりはだいたい坪３０万円で取引されているので、土地代が１８００
万円、建物が６００万円という計算です。」

Ａさんは不動産屋さんの話を聞きながら、じっくりと考えていました。

Ａさん
「この周辺は人気のあるエリアなので入居者を見つけやすそうだなぁ」

確かにこのアパートへ向かう途中いくつかの賃貸物件の横を通り過ぎたのです
が、ほとんど空室はありませんでした。

Ｓさん
「Ａさん、このアパートはなかなかいいんじゃない。」

Ｓさんはそう言うとおもむろにポケットから電卓を取り出し、
ローンのシミュレーションを始めました。

　融資額　　　　　　2400万円
　金利　　　　　　　３％
　返済期間15年　　毎月の返済額　およそ16万5千円
　返済期間20年　　毎月の返済額　およそ13万3千円

Ｓさん
「20年間の融資で購入できれば、月々の返済額にゆとりがあるね・・・。」
どうやらＳさんも気に入ったようです。

Ａさん
「不動産屋さん、僕、このアパート買いたいと思います。」

Ａさんは目を輝かせながら強い口調でそう言いました。

こうしてＡさんは不動産オーナーへの道を歩みはじめました。

このストーリーは今回で終了します。
次回からは新しいシリーズが始まりますので、楽しみにお待ちください。

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Ａさん
「ほんとうに不動産を購入しても、手数料がかからない場合があるの。」
びっくりしたＡさんはＳさんに聞き返しました。

Ｓさん
「そうなんだよ。」

Ｓさんはそう言うとにっこりと笑い、次のように話し始めました。

それによると、不動産の売買には「仲介」「売主」「代理」の３つの形態が
あるとのことでした。

最も一般的な「仲介」は、売主と買主双方を不動産屋さんが仲介することで
売買を成立させる方法です。
この場合、買主の人は不動産屋さんに仲介手数料を支払わなくてはなりません。

しかし、不動産屋さんが保有している物件を売りに出している場合には
「売主」となるため、「仲介」にはあたりません。
そのため仲介手数料がかからない・・・、というわけです。

そしてもうひとつの「代理」は、不動産屋さんが売主の代理人となって売買契
約を締結する方法です。

「代理」の場合には、本来買主の人が支払うべき手数料を売主の人が負担して
くれるケースがありますので、手数料が不用になります。

不動産屋さん
「実はね、不動産の広告を出す場合には、取引の形態を明示したうえで募集を
かけなくてはならないという決まりがあるんだよ。不動産の広告を見かけたら、
隅のほうに必ず記載されているからチェックしてみるといいよ。」

Ａさん
「そうか・・・。物件の価格が高くなればなるほど仲介手数料の負担は大きく
なるから、不動産屋さんが売主や代理の物件はお得になるんだね。」

不動産屋さん
「実は、私が売主になっているアパートがあるんだけど、Ａさん興味は
ありますか。」

不動産屋さんはそう言うと、アパート経営のメリットを話し始めました。

アパートの場合はたいてい複数の部屋がありますので、入居者が入れ替わった
場合でも安定的に収入が得ることができます。

例えば６部屋のアパートの場合を例に説明しますと、一部屋４万円で貸してい
た場合、
４万円×６部屋＝２４万円
つまり、２４万円を毎月手にすることができます。
もちろん入居書の入れ替わりはありますので、一時的に空室になる場合も
あります。
しかし、６部屋全部がいっせいに退去するということは滅多にありません。

仮に、毎月１部屋が空室になるという計算をした場合でも、
４万円×５部屋＝２０万円
となりますので安定的に収入を確保することができます。

Ｓさん
「だから不動産投資を始める場合には、中古のアパートを購入したほうが
リスクは少なくて済むんだよ。」

不動産屋さん
「まだ時間がありますから、そちらのアパートも見学しませんか。」

こうしてＡさんは不動産屋さんおすすめの中古アパートの見学に出かけました。

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ワンルームマンションの見学を終えたＡさんは、Ｓさんから返済計画について
シミュレーションを受け、購入について考え込んでいました。

Ａさん
「購入後に設備の修理費用が必要になりそうですね。そうなるとその後の返済
が厳しくなりそうなので、今回は購入するのを見送ることにします。」

Ａさんは不動産屋さんにそう言いました。

Ｓさん
「僕もそのほうがいいと思うよ。それに、マンションの築年数が古いため長期
保有してもあまりメリットがないしね。」

Ｓさんも今回の物件購入にはあまり賛成ではなかったようです。

不動産屋さん
「そうですか、残念ですが仕方ありませんね。ちなみに不動産を買うには
売買代金のほかにいろいろな費用がかかることは知っていますよね。」

不動産屋さんはAさんにそう言うと　手数料について説明を始めました。

不動産を購入する場合、不動産屋さんには「仲介手数料」を支払わなくてはな
りません。
この「仲介手数料」は不動産屋さんが受け取ることのできる最高額が次のよう
に決められています。

物件価格
２００万までの部分　売買価格の５％
２００万円超～４００万円までの部分　物件価格の４％
４００万円を超える部分　物件価格の３％

これだけではピンとこないかもしれませんので、物件価格が１０００万円の不
動産を購入する場合を例にとって、手数料の計算方法を説明しましょう。

まず、２００万円までの手数料は５％ですので、
２００万円　×　５％　＝１０万円　　　となります。
そして、２００万円から４００万円までの部分の手数料が４％ですので、
　（４００万円－２００万円）×４％＝８万円　　になります。
さらに、４００万円を超える部分は３％ですので、
　（１０００万円－４００万円）×３％＝１８万円　　になります。

それらを合計した「３６万円」が１０００万円の不動産を購入する際に必要な
「仲介手数料」となります。

ちなみに、今回Ａさんが購入を検討したマンションの場合は物件価格が４００
万円でしたので、
　　　２００万円　×　５％　＝１０万円
　　　（４００万円　－　２００万円）×４％＝８万円
　　　１０万円　＋　８万円　＝１８万円

つまり、仲介手数料は１８万円必要になります。

Ａさん
「知ってはいたけど、大きな負担になるなぁ・・・。」

Ｓさん
「そうだね。でもね、不動産を購入しても、仲介手数料を払わなくてもいいケ
ースがあるんだよ。」

Ａさん
「えっ！！　それ、どういうこと！」

～～次回へ続く～～

■　編集後記　■
こんにちは。サラリーマン投資家のたっちゃんです。
最近ちょっと花粉症が楽になったなぁ……、そう思ったのですが、気がつけば
もう４月も半分を過ぎようとしています。
早いものですね……。

ところで今回は仲介手数料の話題になりました。
仲介手数料の計算はちょっぴり複雑ですが、物件価格が４００万円を超える場
合には、「（物件価格×３％）＋６万円」という簡単な式で計算することもで
きます。

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不動産事務所に戻ったＳさんは、Ａさんお気に入りのワンルームマンションに
ついて、将来売却をするという前提で収支の計算をおこないました。

そして今度は・・・、

Ｓさん
「今度は、返済計画をもとにシミュレーションしてみるよ。」

Ｓさんはそう言うともう一枚のメモを取り出し、次のような計算式を書き始め
ました。

毎月の収入　　　　一ヶ月の家賃　　　５万円

毎月の支出　　　　管理費　　　　　　８千円
　　　　　　　　　修繕積立金　　　　３千円

毎月の返済可能額　５万円　－８千円　－３千円　＝３万９千円

Ｓさん
「固定金利３％で４００万円の融資を受けて購入すると・・・。」

Ｓさんの計算によると返済期間が５年間の場合には毎月の返済額が７万１千円、
返済期間が１０年間の場合には毎月の返済額が３万８千円という結果になりま
した。

Ｓさん
「毎月の返済可能額が３万９千円だから、頭金ゼロでは返済期間が１０年でも
厳しそうだね。１００万円ぐらい頭金があるといいんだけど。」

Ｓさんは、頭金を１００万円準備して残りの３００万円を融資で購入した場合
をシミュレーションしたところ、返済期間が５年間の場合には毎月の返済額が
５万３千円、返済期間が１０年間の場合には毎月の返済額が２万９千円という
結果になりました。

Ｓさん
「１０年で融資を受けることができれば、キャッシュフローも黒字になるから
なんとかなりそうだけど・・・。」

Ｓさんはそのように答えると次のような説明を始めました。
それによると、融資を利用して不動産投資をする場合には「キャシュフロー」
が黒字になるように返済計画を立てるのが理想とのことでした。

ちなみに「キャシュフロー」とは、収入から支出をひいた「現金の収支」を意
味します。

今回のケースでは「受け取る家賃」が収入にあたり、毎月支払う「管理費」と
「修繕積立金」、そして「銀行への返済金」が支出にあたります。

「収入　：受け取る家賃」－「支出　：管理費＋修繕積立金＋銀行への返済金」　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝　「キャシュフロー」

このように受け取った家賃から毎月必要な支出を差し引いた金額＝「キャシュ
フロー」が「黒字」になれば、毎月少しずつ貯金することができるようになり
ます。

Ｓさん
「不動産投資では空室になる期間が必ずあるし、設備の修理や交換をしなけれ
ばならない場合もあるんだ。そういう場合に備えておかないと返済ができなく
なるおそれがあるから、キャッシュフローを黒字にして、毎月積み立てておく
必要があるんだよ。」

Ａさん
「なるほどね・・・。でも、今回は頭金を準備できそうもないから、全額融資
で購入したいと思っているんだ。」

Ｓさん
「そうか……。そうなると、返済計画が行き詰ってしまいそうだね。」

Ａさんは考え込んでしまいました。

～～つづく～～

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物件の下見を終えたＡさんとＳさんは、不動産屋さんの事務所でさらに詳しい
説明を受けました。

Ａさん
「僕はこのマンションが気に入ったんだけど、Ｓさんはどう思う。」

Ａさんは築２７年のワンルームマンションがどうしても気になるようでした。

Ｓさん
「そうだね……。決して悪い物件だとは思わないけど、自分だったら買わない
なぁ……。」

Ｓさんはそう言うと、「不動産投資」について次のような説明を始めました。

それによると、不動産投資をする場合には取得した不動産を将来売却すること
も念頭におかなくてはならないので、売却した際に損失が生じるような物件に
は投資をしてはならないとのことでした。

Ｓさん
「だから、Ａさんが自宅として購入するのであれば『気に入った』という理由
だけで購入してかまわないんだけれど、投資用として購入するのであれば、収
支計算をしっかりしてから購入を検討すべきなんだ。」

そう言うとＳさんは一枚の紙を取り出し、Ａさんお気に入りのワンルームマン
ションを例に次のようなシミュレーションを始めました。

　　マンション購入価格　　　　４００万円
　　保有期間　　　　　　　　　５年
　　５年後の売却予想価格　　　２５０万円

Ａさん
「つまり、５年間の間に１５０万円儲からないといけないんだよね。」

Ｓさん
「そういうことさ。」

Ｓさんはさらに次のような計算を始めました。

　一年間の支出　
　　　管理費　　　　８千円　／月（年間　９万６千円）
　　　修繕積立金　　３千円　／月（年間　３万６千円）
　　　固定資産税　　３万円　／年

　一年間の収入　　
　　　５万円　×　１２ヶ月　＝　６０万円　／年

Ｓさん
「これに、金利３％で借りた場合の金利を加えて、さらに入居者の入れ替わり
のときに生じる空室期間を１０％と想定したら・・・。」

　支出　　
　　　五年間の支払金利（３％固定）　　　およそ３０万円
　　　　　　　　
　収入　　
　　　５万円（家賃）　×　１２ヶ月　＝　６０万円
　　　６０万円　×　０．９（空室率）　＝　５４万円
　　　５４万円－（９万６千円　＋３万６千円＋３万円　※）＝３７万８千円

　５年間の収支
　　　３７万８千円　×５年　－３０万円（支払金利）　＝　１５９万円

　※は一年間の支出です
　　９万６千円（管理費）　３万６千円（修繕積立金）３万円（固定資産税）
　　　　　

Ｓさんがおこなった計算では、５年間の利益が１５９万円という結果でした。

Ｓさん
「これだと、儲からないんじゃないかなぁ。」

Ａさん
「じゃあ、１０年後に売却すれば、儲けが３００万円近くなるからいいんじゃ
ない」

Ｓさん
「でもね、Ａさんの言うとおり保有期間を１０年にすればもう少し利益が出る
けど、建物が古くなると家賃を下げないと入居者が決まらないし、設備の交換
費用も必要になるし、それに、築３７年のワンルームマンションがいくらで売
れるかな・・・。」

Ｓさんはこのように言うと、今度は返済計画をもとにシミュレーションをはじ
めました。

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物件の見学を終えたＡさんとＳさんは不動産屋さんの事務所に戻ってきました。

不動産屋さん
「いくつか物件を見てきましたが、気に入った物件はありましたか？」

Ａさん
「そうだねぇ……、やっぱり気になるのは一番はじめに見学したマンション
かな。」

どうやらＳさんははじめに見学した　築２７年　４００万円のワンルーム
マンションが気になるようです。

そこで不動産屋さんはさらに詳しい資料をテーブルに広げると、Ａさんに説明
をはじめました。

不動産屋さん
「こちらがそのマンションの長期修繕計画です」

そこには今までおこなわれてきた大規模修繕の内容と今後の計画が記されてい
ました。
それによると天井の防水工事が１０年ごと、外壁の塗装工事が１５年ごとに計画
されています。さらに、給排水管の交換は３０年～３５年後となっており、
購入後には大きな修繕が必要になる事も分かりました。

Ｓさん
「大まかな予算が１７００万円になっているから、総戸数４０で割ると……、
一戸あたりの負担額は４３万円くらいかな。」

Ａさん
「えっ……、そんなに負担しなくてはいけないの。」

今回ローンを組んで購入を検討しているＡさんにとって、４０万円を超える出
費は大きな負担になりそうです。

不動産屋さん
「だいじょうぶですよ。修繕するために毎月積み立てているお金がありますの
で。」

不動産屋さんはそう言うと、管理費と積立金について説明をはじめました。

Ａさんが気に入ったワンルームマンションは、毎月の管理費は８０００円、修
繕積立金は３０００円に設定されていました。

管理費は日常的に必要な小修繕の費用やエレベーターの保守管理、清掃員の巡
回費用などに充てられ、一年の間にほぼ使い切っています。

いっぽうの修繕積立金は大規模修繕に備えて毎年積み立てられているのですが、
二年前に雨漏りの補修工事がありまとまった出費があったようです。

不動産屋さん
「思ったよりも修繕積立金が残っていないなぁ……」

調べたところ修繕積立金は２００万円程度しか残っていませんでした。
この金額では数年後に実施される修繕工事の際には持ち出しが生じてしまいそ
うです。

Ｓさん
「これらをすべて計算すると、利回りは大きく下がってしまいそうだね。」

この話を聞いたＡさんは少し考え込んでしまいました。

～～つづく～～

＊おまけ＊

マンションによっては駐車場収入が修繕積立金に積み立てられているケースが
あります。

このような物件は、大規模な修繕を実施した場合でも所有者の負担が少なくて
済むためお買い得です。

修繕積立金の残高は物件価格にあまり反映されていませんので、こんなことも
知っておくといいですよ。

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ＡさんとＳさんは、築２７年の投資用ワンルームマンションの見学に訪れてい
ます。

不動産屋さん
「ここが今売りに出ている部屋です。日当たりのいい南向きの部屋ですので賃
貸に出しても人気がでると思いますよ。」

不動産屋さんはそう言いながら部屋の扉を開け、ＡさんとＳさんを部屋の中へ
招き入れました。

Ａさん
「へ～～。確かに日当たりはいいね。」

その部屋は５階建ての建物の４階に位置することもあって、日当たりだけでな
く眺めも申し分ないものでした。
さらに壁紙は前の入居者が退去した際に張り替えていたため、築年数のわりに
は古さは感じられません。

Ａさん
「Ｓさん、なかなかいい物件だと思うんだけどどうかなぁ。」

Ｓさん
「そうだね。ちゃんとリフォームもしてあるし、問題はなさそうだけど……」

Ｓさんはそのように言うとベランダへと向かいました。

Ａさん
「なかなかいい眺めだね。」

ベランダへ出ると、Ａさんは外の景色に見とれしまいました。
しかしＳさんは外の景色には目もくれず、マンションの壁をチェックしはじめ
ました。

Ｓさん
「外の景色なんか眺めてないで、こっちに来てごらん。」

ＳさんはＡさんにそう言うと、次のような説明をはじめました。

見学に訪れたら、まずは「ベランダと建物のつなぎ目」にひびが入っていない
かチェックするといいそうです。

この場所にひびが入っているマンションは、ベランダが落ちる危険性がある欠
陥マンションの可能性があるので、念入りに調べる必要があるとのこと。

またベランダは建物の壁を間近で見ることができるため、雨漏りの原因になり
そうなひびが壁に入っていないか、建物の外壁の様子も知ることができるとの
ことでした。

Ｓさん
「それが終わったら、水まわりの点検だね。水道の蛇口をひねって赤水が出て
いないか確認しておくことも忘れちゃダメだよ。」

Ｓさんが言うには、給水管の中が錆びているとサビを含んだ赤っぽい水が出て
くる時があるそうです。

そのような場合には、購入後に給水管の交換をしなくてはならないので、それ
らの費用を考慮したうえで購入すべきか判断しなくてはならないようです。

不動産屋さん
「赤水は出ていないと思います。でも、鋳鉄管の修繕周期は３０年程度と言わ
れていますので、そろそろ交換の時期かも知れません。専有部分の交換は購入
者の負担になりますが、共用部分の交換は修繕計画に盛り込まれていると思い
ますので、事務所に戻ったら調べてみましょう。」

こうして３人は部屋をあとにしました。

～～つづく～～

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ＡさんとファイナンシャルプランナーのＳさんは、不動産屋さんから紹介され
たマンションの見学に訪れています。

現場見学がはじめてのＡさんは、不動産をどのようにしてチェックしたらいい
のかよく分かりません。

Sさん
「みんなはじめの頃はそんなものだよ。気にする必要はないさ。」

Ｓさんはそう言うと、マンションの中に入っていきました。

Ｓさん
「マンションの場合は、管理が行き届いているのか調べることが重要なんだ。
こっちに来てごらん。」

Ａさんをエントランスの集合ポスト付近へ招くと、次のような説明をはじめま
した。それによると、管理会社の管理がいいかげんな物件は建物の傷みがひど
いので、できる限り避けたほうがいいとのことです。

このことは、エントランス周辺と一階の集合ポスト、そして駐輪場の３箇所を
チェックすればだいたい分かるそうです。

その理由は何となくお分かりいただけることかと思います。
エントランスはそのマンションの玄関にあたりますので、玄関が乱雑なところ
は間違いなく建物の管理もいいかげんと判断して間違いがありません。

また、集合ポスト付近が投げ込みチラシなどで散乱している場合や、駐輪場に
草が生えっぱなしになっている場合には、管理会社の巡回の回数が少ないとみ
ていいでしょう。

賃貸用に購入する場合、入居者が見学に訪れた時に建物が汚れていると入居率
が下がってしまいますので、この点にも注意が必要です。

Sさん
「それと、自分が住んでいる建物を平気で汚すような人が住んでいるマンショ
ンは、イメージも下がってしまうからね・・・」

Aさん
「なるほどね～。でもこのマンションはポストの周りもきれいだし、駐輪場も
整理整頓されているから管理が行き届いているほうだよね。」

Ａさんはマンションの周りをひとまわりすると、ちょっぴりほっとした顔をし
ながら言いました。

不動産屋さん
「このマンションの管理人さんは３日に１回、巡回する契約になっているので
清掃は行き届いているほうだと思いますよ。
部屋の中もきれいになっていましたので、これからご案内しますね。」

こうして２人は不動産屋さんの案内で、マンションの部屋へと向かったのでし
た。

～～～～～　つづく　～～～～～

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ＡさんとファイナンシャルプランナーのＳさんは不動産屋さんの案内で中古マ
ンションの現場見学に訪れました。

不動産屋さん
「これが売りに出ているマンションです」

案内されたマンションを見上げると、やはり築２７年という歴史を感じさせる
建物です。

Ａさん
「ところで、マンションの寿命ってどのくらいなの？」

Ｓさん
「管理が行き届いている建物とそうでない建物とで大きな違いがあるから、
一概に何年とは言えないんだけれど……」

Ｓさんはそのように言うと、さらに説明を続けました。

それによると、マンションはコンクリートの中の鉄筋が錆びてしまうと強度が
不足してしまうため、鉄筋の腐食具合がマンションの寿命に大きく関係してい
るとのことでした。

ただし、コンクリートはもともとアルカリ性のため鉄筋が錆びるのを防いでく
れているのですが、年数とともにコンクリート自体が酸性化し、それが原因で
鉄筋の腐食がすすみます。

ちなみにマンションの鉄筋は、コンクリートの表面から３センチくらいの深さ
にあり、この厚さのコンクリートが酸性化するには大体１００年くらいかかる
といわれています。
これがマンションの寿命が１００年といわれる理由です。

しかし実際には、コンクリートに入ったヒビから雨水がしみ込んでしまい、そ
れによって酸性化が早く進んでいきます。
そのため、管理が行き届いていないマンションや、天井の防水工事や外装の修
繕が定期的におこなわれていないマンションの場合には、その分の寿命が早く
おとずれるというわけです。

Ｓさん
「だから、早いものだと４０年ぐらいで解体してしまうケースもあるんだ。
もちろん管理が行き届いているマンションの場合にはそれよりも長く使えるけ
ど、一般的には６０年ぐらいを目安にしておくといいと言われているよ。」

そして、鉄筋コンクリートでできた建物をチェックする場合には、壁に入って
いるヒビの状況やコンクリートからサビが浮き出ていないかを確認することや、
外壁の塗装が定期的に塗り替えられているのか確認すること、さらにはコンク
リートの表面がタイルなどで覆われている建物はそれだけ丈夫であることなど
を教えてもらいました。

Ａさん
「それじゃあ、このマンションは買わないほうがいいのかなぁ・・・」

Ｓさん
「まだなんともいえないけれど・・・、とりあえずいっしょにマンションの中に
入って調べてみようか」

こうしてふたりはマンションの中へ入っていきました。

～次回へ続く～

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ファイナンシャルプランナーのSさんとAさんは、不動産屋さんの案内で、

　駅から徒歩　２３分
　想定利回り　１５％
　物件価格　４００万円
　築年数　　築２７年

という、この中古マンションの見学に向かいました。

不動産屋さん
「最寄り駅から徒歩で２３分の物件ですので、歩くと結構ありますね」

不動産屋さんがこのように言うくらいですので、入居する方にとってみれば、
交通の便は非常に悪く感じるに違いありません。

Ｓさん
「徒歩２３分って、駅からどのくらいはなれているのか分かりますか、Ａさん」

突然このような質問をされても、とっさに答えが思い浮かんできません。

不動産屋さん
「実は徒歩一分は　１分＝８０ｍ　と決まっているんですよ」

この「１分＝８０ｍ」という基準から判断すると、これから見学することになっ
ているマンションは、駅から１８４０ｍ離れている計算になります。

不動産屋さん
「お客さんが部屋探しをする場合には、ほとんどの方が徒歩10分圏内で探します。
１５分以上歩いてもいいという方は稀ですね・・・」

不動産屋さんはこのように言うと、「徒歩圏」と「バス圏」の違いについて説明
してくれました。

それによると、賃貸マンションで入居者の募集をかける場合には、徒歩１５分ま
でを「徒歩圏」にある物件と判断して紹介するそうです。
それ以上の距離にある場合には「バス圏」にあると判断されて、入居希望者には
最寄りのバス停までの距離と、バスで最寄り駅まで移動する時間を重要な情報と
して伝えるそうです。

Ａさん
「つまり、これから見学する中古マンションは、駅から距離が離れているので価
格が割安になっているんですね」

Ｓさん
「そのとおりだよ。でも、入居希望者にはいろいろなタイプの方がいて、できる
だけ駅から離れた静かなところがいいって言う人もいるんだ。
だから、そういうタイプの人に気に入ってもらうためにはどうしたらいいのか工
夫すれば、入居者が決まらないってことはないと思うよ」

Ｓさんの言うとおりかもしれません。

つまり、投資用不動産をする場合には、
「その不動産をどのような方にどのような目的で利用してもらいたいのか、はっ
きりとしたビジョンを持つことが大切だ」
ということがよく分かりました。

たとえ駅から離れている物件でも、例えば、近くにある駐車場を常に確保してお
くだけで、入居率が大きく向上するというわけです……。

～次回へ続く～

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