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こんな場所によくマンション用地があったものだと思うが、この「アトラス渋谷公園通り」はマンションの建て替え事業でできた物件だ。



●ハードルの高い等価交換方式を選択

　東京23区内でも山手線エリアの周辺では小規模なマンションの建て替えニーズが強まっているが、
都心から少し離れた地域ではまとまった規模の建て替え事例が増え、分譲マンション市場でも話題を呼んでいる。
その1つが、阿佐ヶ谷住宅の建て替え計画だ。



　東京メトロ丸の内線・南阿佐ケ谷駅から徒歩5分の場所にある阿佐ヶ谷住宅は、
1958年に日本住宅公団（現在の都市再生機構）が分譲した350戸の団地だ。
敷地面積が約5haあり、3～4階建ての中層団地と2階建て連棟式のテラスハウスで構成されていた。
築40年近く経ったころには建物の老朽化や住民の高齢化が進んだことから、
管理組合を中心に建て替えの機運が高まり、2005年に建て替え決議が成立した。

　この建て替え事業の特徴は、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」による建て替え手法は使わず、
等価交換方式を採用している点だ。
これは権利者が土地をデベロッパーに売り、そのお金で建て替え後の土地・建物を買い戻す方式。
基本的には全員の合意がなければ事業が成立しない。
それを350戸の規模のマンションで実現するには相当高いハードルを超える必要がある。
なぜあえて等価交換方式を採用したのか、2003年から事業に参画している
野村不動産住宅事業本部マンション建替推進部課長の原淳氏は次のように話す。

　「阿佐ヶ谷住宅が分譲された当時はまだ区分所有法ができる前で、テラスハウスの土地は単独所有になっているなど、
権利関係が複雑でした。2003年に施行されたいわゆるマンション建替え円滑化法でも、そうした土地の所有形態は想定しておらず、
法律の効力がどこまでおよぶかが不透明だったので、民間同士の契約で事業が成り立つ等価交換方式を採用したのです」

●リーマンショックや東日本大震災で計画が頓挫しかけたことも

　さらに阿佐ヶ谷住宅では、建て替えにあたり、地区計画という手法を用いている。
これは住民と行政とが連携しながら、建物の高さや用途、敷地の広さなどのルールを設けて街づくりを進めていくというもの。
容積率の緩和を受けることで建物の高さを上積みし、その分、敷地にゆとりを持たせて緑の環境を多く整備できるといった
メリットがある。
だが実現するには区や都の承認を得るための手続きなどに時間がかかることは否めない。

　「2008年にリーマンショックが起き計画を練り直したり、東日本大震災後には建て替え賛成から反対に転じた人も出るなど、
予想外のこともありました。しかしねばり強く権利者を説得し、2013年4月から解体工事に着手できました。
その後も3カ月に1度程度、権利者が集まって工事現場を見学するなど親睦を深めながら、
2016年度予定の工事完了を楽しみに待っているところです」（原氏）

　権利者約150名のうち約120名が建て替え後のマンションに戻る予定で、
建て替え後総戸数580戸のうち約380戸は野村不動産が分譲する。
余剰容積が多く、また都心部に位置するため、権利者への還元率は高く、仮住まい費用等を含め、
権利者の負担はかなり低く抑えられた建替え事例だ。

●現状維持を望む高齢者が建て替えに反対するケースが多い

　野村不動産ではほぼ同時期に、世田谷区でも大規模な建て替え計画を幹事として進めている。
それが現在、分譲継続中の「桜上水ガーデンズ」だ。
1965年完成の桜上水団地17棟計404戸を9棟計878戸に建て替えるプロジェクトで、
東京23区内では最大のマンション建て替え事業とされる。






同社は2002年に事業参画し、地権者、三井不動産レジデンシャルとともに計画を推し進め、
2009年にマンション建替え円滑化法に基づく建て替え決議を成立させた。

　「敷地内に複数の建物がある団地型マンションの場合、建て替え決議には権利者全体の5分の4の賛成に加え、
建物ごとに3分の2以上の賛成が必要です。桜上水団地では過去に2回、決議を試みましたが成立せず、3回目でようやく成立しました。
最後まで建て替えに反対し、明け渡し訴訟となった権利者も十数名いました」と、
同社マンション建替推進部長の森重克人氏は振り返る。

　桜上水のケースでは既存団地の容積消化率が約56％と低く、建て替えによって発生する余剰住戸を分譲することで
事業費が賄えることが、事業成功の鍵を握ったといえる。
とはいえ、建て替え決議が2度にわたって不成立となるなど、反対者が少なくなかった要因としては、
住民の高齢化などが挙げられるという。

　「高齢者の中には慣れ親しんだ住環境を変えたくないと、現状維持を望む人が少なくありません。
また、エレベーターのない階段室型の団地の場合、階段単位がいちばん身近なコミュニティーです。
同じ階段を利用する住戸の中で声の大きい反対者がいると、そのその階段のほかの住民も賛成しにくく、
決議を棄権するケースがあり、特に3分の2以上の棟別決議を成立させるのに時間がかかりました」（森重氏）

●「既存不適格」で建て替えの事業化が困難なケースも

　同社ではほかにも、隣接する2棟のマンションを1つのマンションに建て替えたり、
隣接地を買い増しして建て替えるといった手法も用いて、事業推進中も合わせこれまでに17件の建て替え事業を手がけてきた。
立地や容積の余剰がある案件では還元率が100％かそれに近い比率で事業化できており、住民負担が最小限に済んでいる。
だが、今後は容積の余剰がある物件も減少し、また建築工事費上昇を受け住民の負担なしに
建て替えられるケースは少なくなるだろうと、森重氏は予測する。

　「全般的に容積率に余裕のないマンションが多く、都心部では建物の高さ制限や日影規制をオーバーしている
『既存不適格』のケースも多い状態です。一方で郊外の団地型マンションでは規模が大きいために合意形成が進まなかったり、
周辺相場との関係で事業化が難しいケースが見られます。今後の対策としては、建て替えの合意要件をさらに緩和したり、
国が検討しているように区分所有を解消してマンションを解体する際の要件を緩和するといった法改正が望まれるでしょう」

　課題も多くないマンションの建て替えだが、次回は高いハードルを住民主導で乗り越え、
建て替えを成功させた事例を取り上げよう。

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20140227-01055359-trendy-bus_all&p=3




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なんてことも楽しめそうだ。

ところで、専用庭やバルコニーは、本当に居住者が自由に使っていいのだろうか？
　バーベキューをしたりホームパーティーに使ったりと、一戸建ての庭感覚でいると、さすがにトラブルになることもありそうだ。
そこで、専用庭やバルコニーの利用ルールについて、一般社団法人マンション管理業協会の担当者にお話を伺った。

「そもそも、マンション全体の使用については『使用細則』という決まりがあり、
専用庭やバルコニーなどの対象物については『専用庭使用細則』『ルーフバルコニー使用細則』などの細かい規則があります。
この細則は分譲会社や管理会社が独自に作成するので物件ごとに異なりますが、モデルになっているのは
公益財団法人マンション管理センターが作成した『使用細則モデル』です」

この「使用細則モデル」で禁止行為として挙げられているのが、

・騒音、振動、悪臭及び煤煙等を発生させる行為
・引火、発火及び爆発のおそれのある物品の製造、所持又は持込み

など。さらにバルコニー及び屋上テラスでの禁止行為として、

・煉瓦、モルタル、コンクリート及び多量の土砂による花壇等（芝生を含む）の設置又は造成
・家屋、倉庫、物置、サンルーム、ビニールハウス、縁側、遊戯施設その他の工作物の設置又は築造
・アマチュア無線アンテナ、音響機器及び照明機器等の設置

専用庭の禁止行為として、

・家屋、倉庫、物置、サンルーム、ビニールハウス、縁側、遊戯施設その他工作物（地下又は高架の工作物を含む。）の設置又は築造
・専用の配線、配管、アマチュア無線アンテナ、音響機器及び照明機器等の設置
・コンクリートの打設及び多量の土砂の搬入又は搬出
・他の専有部分の眺望、日照、通風に影響を及ぼすおそれのある樹木その他の植物の栽培

などがある。

「バーベキューで問題になるのは、騒音・臭い・煙ですね。お酒が入れば大声でしゃべる人も出ますし、騒ぎますから、
それが周囲の住戸の居住者にとって騒音にあたる場合は、禁止行為に抵触します。
また、焼いた肉や魚介類の匂いが悪臭としてとらえられ苦情になれば、これも禁止行為になりますし、煙も同様です。
ただ、言い換えれば、他の方に迷惑がかからないように配慮すれば、バーベキューやパーティーを専用庭でやっても問題はありませんし、使用細則の制限の範囲内で自由に利用することができます。
例えば、大声を出さないようにするとか、無煙ロースターを使用するなど、工夫する余地はありますね」

もちろん、物件によっては「バーベキュー禁止」などの細則が定められていることもあるので、事前に確認してほしい。
ちなみにバーベキューなどでバルコニーや専用庭を利用する際、管理会社への届け出は必要なのだろうか？

「基本的には事前の届け出・申請は必要ありません。一部、マンションによっては、
使用細則で『大人数でパーティーなどを開く場合は事前に管理者に届けること』といった規定を定めているケースはあります。
これは、バルコニーや専用庭に大勢の人が集まると、往々にして騒音などによるトラブルが発生する可能性が高まるため。
いくら自由に使用できるからといって、“私の勝手でしょ”という態度でいると、周囲の居住者に迷惑をかけたときに
大きなトラブルに発展したり、心情的にこじれてコミュニケーションが取れなくなったりと、さまざまな弊害が生じます。
ホームパーティーやバーベキューをする際は、迷惑がかかることを見越して、
予め周囲の居住者にそのことを伝え挨拶をしておくことは、当然の常識ではないでしょうか」

さらに、バーベキューとは別の話になるが、バルコニーへの物置の設置や、専用庭の改造も禁止行為に当たる。
特に、専用庭に多量の砂や大きな石を持ち込んで日本庭園にしてしまったり、プランターではなくレンガで花壇をつくってしまったりして、トラブルになるケースが多いという。

バルコニーや専用庭は「専用使用部分」。
共用部分でありながら、その部屋の人しか使用できないエリアだ。
あくまで“共用部分である”という意識を持って利用することが、トラブルを防ぐことにつながるかもしれない。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20140316-00058677-suumoj-life



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　 ]]> https://ameblo.jp/principalgc/entry-11799724935.html Wed, 26 Mar 2014 12:00:00 +0900
2012年1月、アスタくにづかの1～5番館の店舗所有者52人が、「住宅と店舗の管理費の平米単価に格差があるのは、公平を求めた区分所有法に違反する」として、アスタくにづかの管理会社である新長田まちづくり株式会社（以下、まちづくり社）に総額3億880万円の過払い金返還を求めて神戸地裁に提訴した。原告団は、アスタくにづかのビル内に設置された防災センターをめぐり、「店舗所有者が住宅所有者の9倍の運営費負担を強いられているのは不当」と主張している。




　まちづくり社は、1～6番館にある9棟を3番館の防災センターで集中管理している。その運営費は、店舗および住宅の入居者から集める共益費によってまかなわれ、その額は共益費の半分を占めている。

　入居者は、02年9月に各区画を引き渡された時に、まちづくり社から「共用部分の負担は面積割り」と説明されていたというが、実態は異なっていた。

　例えば保安管理費で比べると、3番館では住宅全体で年間約300万円に対し、店舗全体で年間約2400万円も負担している。それとは別に防災センターの運営費として、店舗は専有面積の割合に対して9倍の負担を強いられている。区分所有法では、共用部分の負担は各専有部分の床面積割合に応じるのが原則であり、それは店舗・住宅で異ならない。当然、店舗と住宅の負担割合を9対1とする合理的根拠はない。このことについて、店舗運営者たちは承諾しておらず、事業主の神戸市も管理者のまちづくり社も、負担割合について店舗側に説明はしていない。

　アスタくにづかで店舗を経営するAさん（仮名）は、まちづくり社と神戸市について次のように語る。

「まちづくり社の説明は『神戸市が決めた割合に基づいて管理運営しているだけ。だから、お金も返さない』という言い分です。一方で神戸市は、『運営しているのはまちづくり社だから、まちづくり社と入居者で解決してくれ』と言っています」

●共益費のずさんな管理

　それだけではない。共益費について調べてみると、新たな疑惑が浮上した。

　設備管理費、保安管理費、清掃管理費、環境衛生費だけでなく、損害保険料、修繕費、水道光熱費に至るまで、すべての支出項目において、店舗の区分所有者から「管理運営費・諸経費」と称して15％上乗せした費用を徴収していたことが判明した。

　一般のマンションでは、区分所有者で管理組合を結成して役員を選出し、その役員が区分所有者の代表として管理・運営していく。ところが、アスタくにづかでは、この管理・運営を管理者であるまちづくり社が行っている。つまり、区分所有者ではない第三者が管理・運営しているのだ。

　アスくにづかの1番館から6番館それぞれに管理組合が存在しているが、それぞれの管理組合の規約には、「区分所有法に定める管理者は、新長田まちづくり株式会社とする」と定めている。

　神戸市は第三者管理方式を導入した理由について、「被災権利者の生活再建を最優先にして、第三者管理方式のメリットを生かして、権利者のビルの管理業務の負担を軽減するため」と説明している。

「これだけずさんな管理をしている上に、管理費は不当に高い。『購入した区画を自分たちで維持・管理できない入居者自身が悪い』というのが、まちづくり社の言い分です。しかし、ここは行政主導で再開発された施設です。民間と同じような理屈は通らないはずです」（Aさん）

　また、管理委託契約によって管理会社もまちづくり社となっている。アスタくにづかを一元管理しているまちづくり社は、管理者でありながら管理会社も兼務している。管理者と管理会社が同じという形態は、全国にもリゾート開発ぐらいしか例がないという。

　通常のマンションは、管理組合が管理会社と契約しているが、アスタくにづかは管理者が管理会社を兼務し、実質の管理業務をまちづくり社の筆頭株主であるイオンディライトに丸投げし、さらにイオンディライトも下請け業者に丸投げしているという。

　国土交通省は管理者方式の採用に当たっては、管理者が自らの関連会社に管理を専属的に任せる場合、是正を指導している。まちづくり社は自らの最大出資元に管理を丸投げしており、民法上の利益相反行為に該当する疑いもある。

●規約改正すらできない状況

　このような状況を危惧する入居者たちは、アスタくにづかの各棟の管理組合総会において、まちづくり社を管理者から解任すること、および管理会社の変更を求める議案を提出した。しかし、結果は否決となった。保留床の68.7％の議決権を持つ神戸市が反対したためだ。

　ここまで見てきたように、規約で管理者をまちづくり社とすることが定められており、規約を改正するしかないのであるが、神戸市が多くの議決権を持っているため、規約の改正すらできない事態が続いている。

　神戸市とまちづくり社の協定書では、「甲（神戸市）は区分所有者の権限を乙（まちづくり社）に委任する」となっており、神戸市は所有しているアスタくにづかの約6割の店舗をサブリースする業務と併せ、議決権もまちづくり社に委任している。

　これは一般の区分所有者の意思が反映されにくく、管理者であるまちづくり社の独断専行がまかり通る仕組みといえる。

　このような状況に至って、ようやく神戸市も事態収拾に動き出そうとしている。デベロッパーが店舗床を買い取ることを視野に入れた再編計画を、14年度中に策定予定だという。14年度当初予算案で、コンサルタント費用など2337億円を計上した。商店主たちにとっては、もはや限界のところまできており、神戸市は早急な対策が求められている。

　阪神淡路大震災の発生から19年が経過したが、いまだに被災地・神戸は復興のまっただ中にある。




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花粉は外にいるときは仕方ないが、せめて家の中では花粉とは離れて暮らしたいもの。もしかして、高層マンションの上層階だと、花粉がやってこないなんてことはあるのだろうか？アレルギーに詳しい『あざみ野おさかべクリニック』刑部院長に尋ねてみた。



花粉はどのくらいの高さまで飛ぶのだろうか？

「花粉は、およそ600ｍの高さまで、横へ300kmの距離まで飛ぶと言われています。ただし、ある程度の重さがあるので、高いところまで飛んでもあまり浮遊せず、地面に落ちてくるのです。大きさについてお話しすると、近年問題になっている“PM2.5”は2.5ミクロン。これに対しスギ花粉は30ミクロンという大きさです。PM2.5は軽いので中国から海を越えて飛んできて長時間浮遊していますが、それに比べ約12倍の大きさの花粉は、高くまで上がっても浮遊時間が少ないのです

なるほど、ではマンションなどの高層階には花粉は飛んでこないということ？
「一度地面に落ちた花粉は、無風状態であれば2m以上には舞い上がらないと言われています。理論的には3階以上の高さであれば、花粉は上がって来ないというわけです。しかしこの理論には風で舞い上がる花粉のことは考慮されていません」

やはり高層階であっても、風のある日に花粉が全く飛ばないというのは考えにくそうだ。

では、マンションでのおすすめの花粉対策は？

「花粉は人の髪や洋服についてきます。基本的なことですが、ウールなどのコートは避け、ダウンジャケットのような、花粉を落としやすいツルツルとした服装を身に着けましょう。家に持ち込まないことが重要ですので、玄関に入る前に服や髪をはたいて花粉を落とします。さらに余裕があれば、リビングや寝室だけでなく、玄関にも空気清浄機を置くことをおすすめします。そうすれば家の中に入り込んだ花粉も、玄関で食い止めてくれるでしょう」

残念ながらマンションの高層階だからといって花粉がやってこないということはなさそうだが、家の中に不用意に花粉を持ち込まないようにはしたいところ。これらのポイントを実践して、せめて家の中だけでも快適に過ごしたいものだ。





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　 ]]> https://ameblo.jp/principalgc/entry-11799691697.html Mon, 24 Mar 2014 12:00:00 +0900 管理会社の三菱地所コミュニティ（東京）が、携帯電話やスマートフォン（高機能携帯電話）で投票を済ませられる初めてのシステム
「ｅ投票」を開発したグラント（大阪市北区、山崎元彰社長）と契約を結んだ。

　電子投票により、管理会社は総会運営に割く時間が短縮されるうえ、管理組合の役員の負担も軽減されるメリットがある。
グラントは全国の大規模マンションの約１割にあたる１万２千棟にｅ投票を導入する目標を掲げている。

　ｅ投票は、各住人が従来型携帯電話やスマホ、パソコンでインターネットに接続し、投票を済ます。
従来どおり紙で投票することも可能。管理会社は、専用の投票用紙のＱＲコードを読み取ることで、すべての投票結果を電子化できる。


-携帯電話のカメラでバーコードを読み取ることで投票できる-



　全国初の事例となる相模原市緑区のマンション、ミッドオアシスタワーズ（７０５戸）は、事前に管理規約を改定し、
総会で電磁的方法による投票を可能にした。９日に総会を開くという。

　電子投票であれば、総会で挙手する必要がないためプライバシーが保護される。
総会を欠席する場合でも事前投票で議決権を行使できる。
山崎社長は「従来の投票では委任状の取り付けなどで意見誘導の余地があるが、ｅ投票なら公正さが保たれる」と話す。

　価格は戸数にかかわらず初期費用２万円と年間５万円に抑えた。
グラントは今後、全国にある１５０戸超の大規模マンションの約１割にあたる１万２千棟をめどにｅ投票の浸透を目指す。

http://sankei.jp.msn.com/west/west_economy/news/140306/wec14030621080005-n1.htm


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　 ]]> https://ameblo.jp/principalgc/entry-11799652399.html Sun, 23 Mar 2014 12:00:00 +0900 そもそも雪かきはどこまでやればいいのか。住民に除雪作業協力を依頼している東京都日野市道路課はこう語る。

「主要幹線道路や危険な坂道は、優先的に除雪や凍結防止剤の散布などを行政が行ないますが、
自宅前の公道などは住民に協力をお願いしています。どこまでという基準はなく、無理のない範囲でのお願いです」

　基準はない──そのため、「都心ならではの雪かき事情」が露呈した場所があった。マンションだ。



　都内で約700世帯が暮らす大型分譲マンション。
そこの管理組合は、組合員だけの除雪作業では無理と判断、館内放送で、“雪かき招集”を住民に呼びかけた。

「2月9日は休日だし、さすがに積雪量が多すぎて、自分たちで何とかしようと思う住民が多く、
予想を大幅に上回る30人近くが集まった。エントランス、駐車場、周囲の導線の雪は1日で片付きました」（管理組合理事）

　しかし、集まった住民の多くが高齢者だった。

「若い家族ほど、『雪かきは業者がやるものだろう。そのために高い管理費を払っているんだ』といって、非協力的でした。
『慣れない雪かきでギックリ腰でも起こしたら、誰が補償してくれるんだ』という者までいた。
老人がショベルで重い雪を運ぶ横を、シカトして通り過ぎていく若い夫婦にはガッカリしました」（同前）

　この若い家族の言い分が正しいかどうかは後述するが、
ともかく集合住宅では「自分たちで住むところなのだから、協力して雪かきするべき」という意見と、
「カネを払っているから業者がやるべき」といった“誰かがやってくれる”という意見の真っ二つに割れた。

管理組合などない賃貸マンションの場合は、圧倒的に後者が“優勢”となる。
2階建ての賃貸アパートで、妻と2人暮らしという70代男性はこうぼやく。

「若い人は普段からいるのかいないのかもわからない。せめてアパートの通路だけでも雪かきしようとお願いして回ったが、
明らかに居留守を使われたり、出てきても“忙しい”、“別に困ってない”と断わられました。結局、近くに住む大家と2人でやりました」

　週明けまで雪まみれという賃貸マンションも散見された。
都心の賃貸では、引っ越して来ても互いに挨拶もなし、それどころか挨拶すれば不審がられることすらある。
都心の集合住宅における人間関係が、雪を通して透けて見えた形だ。

　ちなみに、「雪かきは管理会社の仕事」という認識は間違いなのだという。

「管理会社は、住民組織の管理組合から委託を受け、補修や清掃などを行ない、その対価として組合から委託業務費を受け取っています。しかし、都内の場合、今回のような大雪は想定されておらず、雪かきは一般的には業務に含まれていない。
基本的には住民たちが行なうものとされています」（マンション管理研究会代表で、マンション管理士の飯田勝啓氏）

　ただし都市部の場合、一部の管理会社が「サービス」として応じることはある。

「昨今は新築物件も少なく、管理組合に管理会社を変更されてしまうと痛手。
だから、どうせ年に1回くらいだからと、ここぞとばかりに社員を駆り出してサービスの良さを売り込むんです」
（大手管理会社30代社員）

http://www.news-postseven.com/archives/20140217_241825.html


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　 ]]> https://ameblo.jp/principalgc/entry-11799650970.html Sat, 22 Mar 2014 12:00:00 +0900
20日に購入者に引き渡される予定だったが、このマンションでは、
2013年12月に構造上の大きな不具合が発覚したために、販売が中止された。

今回、売り主の三菱地所側は、マンションを取り壊し、建て替えることを決定した。
完成間近の超高級マンションに、施工ミスによる不具合が見つかった問題。
このマンションは、解体され、建て直されることが決まった。



南青山の一等地に鹿島建設が建設し、三菱地所レジデンスが販売した超高級マンション「ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町」。
ほとんどの部屋が、100平方メートル以上の広さを誇り、プライベート感覚で使えるエレベーターもあった。

価格は、およそ8,000万～3億5,000万円という超高級物件。

ところが、インターネットの書き込みをきっかけとして、完成間際に多数の不具合が発覚した。

コンクリートに水道管などの配管を設置するための穴が開いていなかったり、新たにコンクリートに穴を開ける際、
鉄筋が切断されるなど、その不具合の数は、およそ750カ所にのぼる。

2014年1月、三菱地所レジデンスは「引き渡しはできない」と、購入者に伝える異例の事態に発展した。
1月25日の説明会で、購入者は「一番最初に謝罪をしていただきましたが、全く心に響かず、非常に悲しい思いを、
この場でもさらなる精神的苦痛を受けたと考えています」と語り、怒りは収まらない様子だった。

先週末にも、あらためて説明会が行われ、建物の解体と建て直しが決定したと報告された。

購入者が解約に合意した場合、手付金は全額返金され、さらに代金の20%が支払われることになるという。

つまり、1億円の物件を購入した場合、2,000万円が支払われることになる。

問題となっているマンションは、解体と建て直しが決定したからか、作業工程には「内装材・設備材の搬出」という字が記されていた。
マンションの解体は、6月をめどに開始され、引き渡しは3年半後の予定となっている。

この決定に、近所の人からは「(工事中は)すごい騒音で、それは大変でしたよ」、
「わたしたちは、何のあれもなく、2年ぐらい我慢してきたわけですよね。それがまた、
あと3年とか4年とかかかると言うので、ちょっと気が遠くなりそうな」などといった声も聞かれた。

http://www.fnn-news.com/news/headlines/articles/CONN00264969.html


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そして、それを乗り越えたあとも、日常を取り戻すまでには、マンションならではの課題が残されていました。




142世帯が暮らす、宮城・仙台市の大規模マンション。
2011年、激しい揺れで貯水槽が壊れ、ライフラインが寸断される危機に直面した。
40万戸以上の建物が、全壊や半壊の被害を受けた東日本大震災。
仙台市では「揺れました。うちは5階だったので、すごく揺れました。家具とかも全部倒れちゃって」との声が聞かれた。
仙台など都市部では、マンションなどの集合住宅にも甚大な被害が及び、3年がたった今も、今でも修繕工事が行われている場所がある。

宮城県マンション管理士会の高橋悦子会長は「マンションは所有者がいっぱいいる。(所有者の)意見が合わないと、なかなか工事に進めないので、それが大変です」と話した。

マンションが立ち並ぶ、大都市ならではの災害対策について、当時、住民たちが協力して危機を乗り越えた、あるマンションを取材した。
震災直後に襲った断水。

住民たちは、壊れた貯水槽の中に残った水を、非常階段で各部屋へと運び、生活用水を確保した。
マンションの住人は「非常階段を1つひとつ、のぼりながら」と話した。
助け合い、守った命。
しかし、日常を取り戻そうとする住民の前に、マンションならではの壁が、新たに立ちふさがった。
マンションの住人は「(貯水槽の修繕にかかった金額は?)金額は2,500万円。この(受水槽の)パネルは全て、受注生産なんです」と話した。
およそ150トンの水をためる貯水槽などの修理費だけで、2,500万円。

さらに、通路の壁の一部が崩れ、いたるところに亀裂が入るなど、マンションの共用部分にも、大きな被害が出た。
ここで住民は、さらなる危機に直面した。

マンション全体の修理には、およそ2億5,000万円もの巨額の費用がかかることが判明した。
マンションの住人は「それではちょっと直せないねという話で、臨時総会が紛糾したのですけれど」と話した。
このピンチを救ったのは、震災の2年前に加入していた地震保険だった。
マンションの住人は「(半壊認定で)2億3,100万円は、保険で適用された。

早く工事に着工できて、年内中に終わらすことができた。それはやはり、地震保険のおかげ以外のなにものでもない」と話した。
首都直下地震や南海トラフ巨大地震に備え、大きな課題となる、マンションの復旧問題。

東京・江東区のマンションの住人は、「(補修費用は)ちょっと想像つかないですね」、
「共用部分については、マンションの管理組合でやってくれると思うんですけれど」と話した。

専門家は、住民間でのルールづくりが必要だと指摘する。

宮城県マンション管理士会の高橋会長は「建て替えには(住人)5分の4(の合意)が必要ですし、
それだけの合意形成を得るためには、日頃からのコミュニティー形成が重要だと思います」と話した。

http://www.fnn-news.com/news/headlines/articles/CONN00264911.html



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　 ]]> https://ameblo.jp/principalgc/entry-11799648071.html Thu, 20 Mar 2014 12:00:00 +0900 眺めも良く、人気の物件ですが、実際に住んでみるとどんな感じなのでしょうか。

「タワーマンション」と呼ばれる、高層マンションにお住まいの皆さんにお話を伺いました。




■タワーマンションのメリットは!?



●タワーマンションは資産価値が下がりにくいと不動産屋に言われた。(男性／48歳)



●某有名花火大会がきれいに見える。夏の楽しみ。(女性／31歳)



●眺めの良さは住んでいるとすぐに慣れてしまうが、友達を招待するとすごく驚いてくれるのでうれしい。(男性／37歳)



不動産屋さんに聞いたところ、戸数が多いマンションでは、1戸当たりの管理費が安く済むなどのメリットもあるそうです。また将来的な資産価値についてはどのタワーマンションでもいいわけではなく、「場所による」とのことでした。



■外に出たくなくなる!?



●とにかく1回家に戻ると、外に出るのがおっくうになる。エレベーターに乗るだけなんだけどそれすら面倒になってしまう。(女性／41歳)



●震災の時にエレベーターが止まったが本当に大変だった。階段の上り下りで死ぬかと思った。高いところに住むのは、それなりにリスクのあることだと分かった。(男性／50歳)



●最上階の1階下に住んでいるが、三半規管の弱い友達に「ぜひ一度来てください」とは言えない。ほとんど分からないぐらいの揺れだけど気になるのでは。(女性／38歳)



●1回の買い物で買う量が増えた。買い物に出掛ける回数を減らす方向になってしまった。(女性／41歳)



上層階に住んでいればいるほど、外に出るのがおっくうになる傾向があるのかもしれませんね。また、エレベーターが止まると大変なことになるというのは、実際に経験してみないと分からないことですね。



■低層階の住民と高層階の住民の仲が悪い!?



●高層階の住人が低層階の住人を下に見ている感じがある。(男性／37歳)



●出勤時間になるとエレベーターが大変。上層階に住んでいると、1階に着くまで5分以上かかることも。各駅停車状態になるとイライラする。(41歳／男性)



●エレベーターで低層階から乗り込んだ時、高層階から乗ってきた住人に舌打ちされた。「低層階で止めるな」みたいなことを言われたこともある。(男性／48歳)



●気のせいかもしれないが、コンシェルジュが高層階の住人により親切にしているようだ。(男性／47歳)



コンシェルジュの件は、ちょっと被害妄想的な話のような気もしますが......。いろんな場合がありますが、一般的に高層マンションは上の方が値段が高いものです。ただ、その点で住人にヒエラルキーができるのは嫌ですね。



いかがだったでしょうか。資産価値も落ちにくいということで人気のタワーマンションですが、気になることもいろいろあるようです。あなたは、高層マンションに住んでみたいと思いますか？


http://news.goo.ne.jp/article/freshers/bizskills/fresherscol201403vs-4.html


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発表によると、竹内容疑者はマンションの管理組合理事長だった２０１２年１２月３日、
理事長名義の預金口座から約１０００万円を横領した疑い。

　１０００万円はマンションの修繕費として住民が積み立てていたものだった。

預金通帳は都内の管理会社が管理し、竹内容疑者は印鑑しか持っていなかったが、
通帳を紛失したことにして通帳を発行してもらった上で預金を解約したという。

管理会社の社員が記帳したところ解約されていることが分かり、住人たちが昨年３月、被害届を出していた。
竹内容疑者は「金は自分がもらうべき管理組合役員の報酬だった」などと供述している。

http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20140207-OYT1T00362.htm

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