今回は中央区の物件で借主は大手ハウスメーカー。社員が入居する社宅扱いです。

「家賃値上げへの道」シリーズで述べてきたように準備が肝心。

特に今回は個人ではなく大企業で、更に住宅関連メーカーですから住宅事情や賃貸借関連の法律には詳しいはず。

前回の更新時にも値上げをしていますが、最終的には押し切ったもののかなり粘られましたから、念には念を入れます。

固都税の値上がり、管理費や修繕積立金の増加は直ぐに計算できますし、物価上昇率や賃上げなどの統計資料も万全です。

中古マンション価格や賃料の上昇率の資料も取り揃えてあります。

それにつけても都心3区の上昇率は、どちらも目を見張るものが有ります。

あの時にもっと買っておけば、と思うのは私だけではないはず。

とは言え、その時はこんなに値上がりするなんて想像も出来ませんでしたし、値下がりするリスクもあったのですから、これだけ買っておけただけでも良しとしなければ。

近隣の賃料情報収集はどの物件も常時行っています。

この物件の周辺は賃貸需要が旺盛なので1～2年間で77件もの情報が集まっています。

その殆どが既に埋まっているのも驚きで、強気に出られる理由です。

それらに、大手不動産会社複数の査定時の補正基準を参考にした、独自の補正基準（面積・駅距離・階数・定借・築年数・主採光方角・角部屋、等）を加えて、当該部屋との比較・分析をします。

分析結果、新規募集なら現行賃料プラス7～9万円/月ぐらいでも借り手が付きそうでしたが、継続賃料（以下ブログ参照）ということを考えると5万円/月（15％以上）の値上げが妥当と判断。

『家賃値上げへの道　19　疑問点　2』2．の「継続賃料」については、準備編4と6で頭出しをしましたが、何故、賃料だけにこの様な考え方（新規賃料より安くあるべきとして、「住」の供給者である貸主にだけ…ameblo.jp

上記の資料のほんの一部（調停・裁判に備えて手の内は晒しません）を、「早期に合意が出来ない場合は民事調停の申し出をする」旨のメッセージと共に賃借人に送りつけたところ、1ヶ月半ほどであっさり合意されました。

賃借人のハウスメーカーも無駄な訴訟沙汰は避けたい思いと共に、中央区の家賃がどのレベルかは熟知していたのでしょう。

これで、最近渋谷区に購入して賃借人を募集している物件と、確定申告に集中できます。

103万円の壁の撤廃などが盛り込まれたもので詳細は今後決定されるとのことですが、その82ページにゆゆしき項目が盛り込まれています。

それが、「相続税等の財産評価の適正化」です。

その内容は、おおよそ以下の通り。

①　貸付用不動産（一般）の評価方法の見直し

課税時期前5年以内に取得または新築した一定の貸付用不動産は、通常の取引価額相当額で評価をする。通常の取引価額相当額は、課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価変動等を考慮して計算した価額×80%で評価できる。

②いわゆる不動産小口化商品の評価方法の見直し

不動産特定共同事業契約または一定の信託受益権に係る金融商品取引契約に基づく権利の目的となる貸付用不動産は、取得時期を問わず通常の取引価額相当額で評価する。通常の取引価額相当額は、運営事業者が、売買実例、処分価格・買取価格、定期報告書記載価格等を参酌して算定することができるが、これに該当するものがなければ上記①に準じて評価する。

「令和9年1月1日以後に相続等により取得する財産の評価から適用」とのこと。

昨年7月に書いた「賃貸マンションによる相続税節税効果」が根底から覆されることになります。

『賃貸マンションによる相続税節税効果』私は癌を含む難しい病気を複数抱えており、先が長くないので終活の一環として相続税の節税対策と相続人に対する相続財産の割り振り方を検討しています。 タワマン高層階…ameblo.jp

私自身の所有する貸付用不動産は既に5年以上保有している物件ばかりなので問題は無いのですが、新たに買い増しした不動産小口化商品は対象になり、5年以上先の相続でも「取得価額を基に地価変動等を考慮して計算した価額×80%」が相続税評価額となってしまいます。

今年中の贈与なら現状の評価額のままのはずなので、1口ずつなら贈与税は非課税の範囲内です。

贈与してしまうかどうか、今後の推移を見守りたいと思います。

ちなみに、不動産小口化商品は不動産業者が管理運営から確定申告の計算までやってくれて、「楽して相続税対策」（その代わり利回りは低い）が売りで結構人気があったのですが、この逆風で売れなくなるでしょうね。

タワマン高層階の極端な節税が問題になったために、マンションの相続税評価額を市場価値の6割程度（一戸建ての評価乖離率レベル）に抑えることを目的として「区分所有補正率」が導入されました。

No.4667 居住用の区分所有財産の評価｜国税庁www.nta.go.jp

これに伴って私の検討は、区分所有マンションの相続税評価額を市場価格の6割として計算していましたが、某有力不動産会社が無料で相続の相談に乗ってくれると言うことになったので、そのアドバイスが正しいかどうかを判断するために（往々にして不動産を売るためのストーリーを押しつけられがちですので）、自分でも改めて相続税評価額を計算してみようと思い立ちました。

これがえらく大変な作業だとも知らずに。

貸屋の相続税評価額は「区分所有補正率」さえ計算出来れば比較的単純で、固定資産税評価額 x 区分所有補正率=自用建物の相続税評価額すから、貸屋についてはそれに借家権割合（一律30％）と賃貸割合を加味すれば完成です。

問題は貸家建付地の評価額です。

相続税路線価を調べて、奥行長大補正・側方路線影響加算・奥行価格補正・二方路線影響加算・不整形地補正などに該当するかどうかを調べて、規模格差補正に該当する場合はその率を計算して、借地権割合を調べて、小規模宅地の特例に該当するかどうかを調べて、それに区分所有補正率と借家権割合を加えて計算します。

これらを賃貸物件の数だけ調べて計算しなければならないのです。そして居住用家屋も。

不動産投資のメリット；

1      安定収入の確保

2      節税対策

2.1     所得税・住民税
不動産収入に対しては、諸経費類や借入金利に加えて減価償却費を経費として計上出来ます。
この内の減価償却費は実際には現金が出ていくことなく損金に算入出来て、不動産所得を圧縮出来る魔法のような経費です。
単純に言うと、1億円で買ったマンションを家賃40万円で貸し出したとすると、年間480万円の賃料収入がありますが、減価償却費が約220万円になりますから、不動産所得は260万円と言うことになります。
借り入れがあればその金利も引いた残りが不動産所得ですが、金利は実際に現金が出ていく上に、元本の返済も必要ですからやっかいです。
ちなみに金利の安い住宅ローンは不動産投資には使えません。
2.2     相続税
相続税の評価額が時価の6～7割になるのは常識ですが、賃貸に出している物件は更に土地の評価額が半分近くになります。

不動産投資のデメリット；

1．手間がかかる

2．確定申告が必要になる

これらが嫌なら不動産投資はしない方が無難でしょう。楽して稼げる方法はありません。

不動産投資は、誰でもやれる・儲かる、というものではありません。

それなりに知識が必要ですし、根気や行動力も必要です。

私は、不動産とは縁もゆかりもない商社マンでしたが、結婚した際に新築マンションを購入したところから不動産に関わり始め、投資銀行からの早期退職を機に安定収入を求めて本格的に不動産投資を始めました。

キッカケとなったのは、10年ほど前にセカンドハウスとして城南エリアに新築で買ったマンションです。

約3年後には不要となりましたが、当時は異次元の金融緩和が始まったばかりの頃で、新築こそ徐々に値上がりの兆しが見えていたものの、それがいつまで続くかは不透明で、ましてや中古物件にまでそれが波及するなどとは誰も予想していませんでした。

売っても買った値段では売れないだろうし、銀行に金を置いておくぐらいなら賃貸に出してみよう、となったものです。

この時も周到なリサーチをしましたが、結果的にこのマンションは大きな賃料収入（2,500万円以上）をもたらしてくれたと共に、現在の取引価格は分譲時の1.5倍以上となっていて、これに味を占めて賃貸物件を買い増ししていきました。

ちなみに、このマンションを賃貸に出した時はネット利回りが3.53％で、その後賃料値上げを経て4％近くになっています。

他に23区内で購入した物件は、当初3.89％だったのが2回の賃料値上げを経て4.34％迄上昇、物件価格は2倍近くとなっています。

※上記利回りは何れも、管理費・修繕積立金・固都税の値上がり（一部賃料に転嫁）を含めての計算ですが、物件の現在価格は周辺相場から見た「狸の皮算用」です。

これらの経験を元に、「家賃値上げへの道」シリーズ を書いたものです。

賃貸期間中は賃料を上げて利回りを改善することは勿論のこと、マンションの資産価値が下がらないように管理組合に意見することも大切です。

複数のマンションの理事会や総会の議事録に目を通すのは大変な労力ですが。

気付いたら不動産の売買に関わった数は同一物件の売り買いを含めて23件、その内賃貸に出していた物件は10件にもなっていました。

そうした経験の積み重ねがあればこその不動産投資です。

『FPが指南する｢失敗しない不動産投資｣（https://trilltrill.jp/articles/4205679）』という記事に、不動産投資の種類、心構え、他の投資商品との比較が載っていますのでご参考まで。

その他の懸念事項としては、

1．ネット利回り3.5％以上は23区内では難しくなってきている
・新築も築浅中古も売り手が強気で値引き交渉がしづらくなってきた

2．人口減少の影響がいつ現れるか
・23区内は当分賃貸・中古マンション需要が有るとは思うが、その見極めが難しい

3．賃貸に出していると売りたい時に売れない可能性がある
・買手は当然、室内の状況や日照・眺望などを見てから買いたいのが自然だが、賃貸に出していると内見は出来ない。
となると、オーナーチェンジ物件として売らざるを得ないが、その場合は利回り重要となるため賃料が低いと買い叩かれることになる

などです

1．  23区内を中心（地方都市でも良いが土地勘がないため）
 

2．  新築もしくは築浅の区分所有マンション（新しければ新しいほど手間はかかり難くEXITが容易）
・築古や郊外の方が利回りはよく見えるが、手間がかかる上にEXITが困難
・長期保有前提のアパートは撤去費用や土地の処分費用まで考えると割に合わない（その分を賃料収入でカバー出来れば良いが）
 

3．  ファミリー向けかカップル向けで自分が住んでみたくなるような物件
・シングル向けは一般的に入れ替わりが激しく、その度に立ち会いが必要で手続きが煩雑な上に、賃貸の空白期間が生じ易い。また管理費や修繕積立金の賃料に対する比率が高くなりがちで、ネット利回りの押し下げ要因となる
 

4．  自己資金で購入（借り入れはしない）
 

5．  購入後10～15年で売る
 

6．  表面利回りではなく、管理費・修繕積立金・都固税などの固定経費、および月に1万円程度の設備交換・リフォーム代、等を差し引いたネット利回りで考える
・長期金利プラス2％の3.5％以上を狙いたい
 

7．  賃貸募集と管理は、仲介と更新に関するサポートと、解約や設備不具合の取り次ぎサービスのみを最低限の費用で依頼
 

8．  賃料値上げとキャピタルゲインは見込まない
・10年～15年のスパンで、中古マンション価格と賃料の上昇が続くかは分からないので、値上がりした時はボーナスと捉える
 

9．  土地に定借権が付いた物件は、余程条件の良い物件以外は対象としない
・相対的に物件価格が安く表面利回りは高くなるが、土地分の固都税が不要となる代わりに、通常の修繕積立金以外に固都税以上の額の地代や撤去費用積立金などを支払う必要が有り、ネットの利回りはそれほど良くはない
・定借期限まで安価に住めれば良いという考えに陥りがちで、管理や大規模修繕がいい加減になり、かなり安くしか売れない可能性が高い
・リセールが安くなる

です。

マンション価格の高騰により賃貸の利回りが低くなっているため、比較的中古マンションの値上がりが穏やかな横浜駅周辺なども視野に入れ始めていますが、賃料の上昇も穏やかなので利回りが合わないのと、EXITに不安が残るのとで購入には踏み切れていません。

最近の不動産価格がバブルなのではないかとの指摘がありますが、賃貸利回りが長期金利プラス2％を上回っている限りはその心配はないと思います。（逆にそれを大幅に下回っている場合は怪しい）

人気のタワマンに関しては、そもそも利回りが合わないので投資の対象外ですが、実質的な購入者が中国人を始めとする外国人が多く、将来的な管理組合の機能不全とチャイナタウン化（闇民泊を含む）が心配なのと、大規模修繕のコストが爆上がりすることが予想されるのとで、間違っても買うことはありません。

えげつない世界でしたが、散々儲けさせて貰った上に、数々のことを学びました。

以下はその一例です。

1．人が作ったものは、作った人が儲かるように出来ている

投資銀行でやっていたのは、一見投資家にとって良い投資に見える商品を作って売りつけますが、実際には一番儲かるのはそれを仕組んだ投資銀行、と言う商売でした。

しかも大半のリスクは投資家に押しつけて、投資銀行は殆どリスクを取らないと言う形で。

投資銀行は金融商品をなるべく複雑にして、投資銀行が投資家より儲けていることをカモフラージュするのが常套手段です。
まあ、何もしないで利を得ようとする人達より、汗をかいた人が儲けるのは当然です。

だから投資信託などの「他人が作った投資商品」は極力買いません。
不動産で言うと、区分所有マンションを小口に分けた投資商品がこれに類似していますが、それを販売・管理している会社の取り分だけリターンの絶対額は少なくなる上に、その会社がいつ潰れるかも分からないリスクを背負うことになります。

2．人に頼む範囲を限定することでコストが抑えられて投資効率が上がる

人に頼むと、実費にその人の儲けが加算されるので、コストパフォーマンスがとても悪いと言うことです。

どうしても自分で出来ないことは専門家に頼まざるを得ないのは当然ですが、それも最低限にして自分でやります。

例えば、不動産の賃貸募集・管理には様々な形態がありますが、私は仲介と更新に関するサポート（それぞれ新家賃の0.5～1.0ヶ月分の費用）と、解約や設備不具合の取り次ぎサービス（上記費用に込み）しか頼みません。

サブリースではなくても、下手をすると家賃の5％ぐらいに加えて、初期費用として家賃の1〜2ヶ月分が請求されるケースもあります。

これでは管理会社を儲けさせるために賃貸に出しているようなものです。

保証会社（手数料は全て借主負担）を利用すれば家賃の滞納は避けられますから、過度なサービスは不要です。

但し、築古のマンションやアパートなどでは設備の故障が頻繁でしょうから、それらの費用をカバーしてくれる契約なら悪くないかも知れませんが、避けたいことに変わりはありません。

3．投資効率はEXITした時にしか測れない

賃料でいくら稼いでも、売る時にそのマンションの価格が大幅に下がってしまったら元も子もありません。

良い投資だったかどうかは、その物件を売った時にしか（賃料利回りだけでは）判断出来ない、と言うことです。

売らない場合はその物件の処分費用を加味しなければなりません。

4．レバレッジは危険と隣り合わせ

不動産投資で言うと、予定利回りより低い金利で融資を受ければ投資に必要な元本が減って、その投資元本に対する利回りが大きく見える、と言うのは常識ですが、リターンの絶対額は金利や借入初期費用の分、目減りします。

問題はそれだけではなく、空室期間が長引く・賃料の値下がりなどで、予定されていた賃料収入が減少したり、リフォーム代や管理費・修繕積立金・都固税が予想を上回ったり、借入金利が上昇したり、などなどが起こって返済不能になると、当然抵当権が設定されている物件は差し押さえられて、物件の売却額で元本が返済出来なければ大きな負債を抱えることになります。

次回は私の不動産投資の原則を紹介します。

家賃の値上げは難しくないと言うこと、いざとなっても調停や裁判を必要以上に恐れる必要は無いこと、その際に気を付けるべき点など、を説明してきましたが、ここで家賃値上げまでのステップを整理しておきます。

区分所有マンションの一般的な賃貸借契約を結んでいる場合で、周辺家賃との比較で家賃を値上げしたい場合には、以下の流れとなります。（各ステップの詳細は下段）

(1)      周辺の客観的な家賃情報収集（この段階では近傍同種の家賃相場のみ）

(2)      借主に家賃を値上げする旨の通知

(3)      合意が取れたら覚書を締結

(4)      反応がない場合は値上げの通告書を送付

(5)      それでも反応が無い場合や、数回の協議を経ても合意出来ない場合は、民事裁判・民事調停を申立てることを通告する

(6)      簡易裁判所に調停の申立

(7)      調停のための準備を始める

(8)      調停に出席

(9)      調停での合意を目指す

(10)   複数回の調停で合意に至らない場合は調停委員に解決案を要求

(11)   それでも合意に至らない場合は裁判の申立

(12)   裁判に出席

(13)   判決が出たらそれに従って書類を整える

以下、番号は上記の各ステップに対応しています。

[  ]は、過去のブログの参照です。

（1）でやることは[準備編4]（https://ameblo.jp/real-estate-x/entry-12899221812.html）～[準備編6]（https://ameblo.jp/real-estate-x/entry-12899969851.html）を参照して下さい。
[疑問点2]（https://ameblo.jp/real-estate-x/entry-12904772755.html）で指摘した「継続賃料」という概念のために、調停や裁判での落とし所は、近傍同種の家賃相場と現家賃の間のどこかになると思われますが、この段階では借主との交渉のネゴ代（しろ）を含めて、客観的に正しいと思われる近傍同種の家賃相場と現家賃との差額を値上げ幅としておきましょう。
貸主に有利になるような情報を集めがちですが、それだと容易に借主から反論されてしまいますし、調停や裁判の際も使えなくなる可能性があるので、なるべく客観的に妥当だと思われる近傍同種の家賃相場（新規家賃）を使いましょう。

（2）は、[値上げ通告編]を参照して下さい。（https://blog.ameba.jp/ucs/entry/srventryupdateinput.do?id=12900768525）

管理会社を間に挟んでいる場合は指定の書式で管理会社経由、管理会社不在の場合はいつの日付で送ったか、いつから値上げをするかが分かるようにしておくと良いでしょう。

これで合意が出来たら万々歳です。早速合意書に署名捺印して貰いましょう。

（3）反応がない場合は、再度同様の書面を送り、それでも何も言ってこなかった場合は、「○月×日に送付した賃料増額の説明書および賃貸借契約の更新・増額の同意書について、○日以内に何らかの応答がない場合は、裁判所に訴訟を提起します」と言う趣旨の手紙を送りましょう。
 

（4）値上げを拒否してきた場合は、拒否の理由にもよりますが、
『借地借家法 第三十二条で、「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下、その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」
と規定されていて、値上げ通告時に提示した資料はここで言う「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」に当たる』
として、値上げに合意するように説得しましょう。
その際に許容出来る範囲で値上げ幅を圧縮するのも効果的かも知れません。

（5）それでも決着しない場合は調停の申立を行うことを通告しましょう。[調停編1]の前半を参考にして下さい。（https://ameblo.jp/real-estate-x/entry-12901824333.html）

借主が内証証明郵便を受け取ることで、借主が裁判所の世話になりたくないと考えた場合は、合意に近づくことも有ると思います。

（6）それでも合意出来ない場合は調停の申立に進みましょう。実際の方法は、[調停編1]（https://ameblo.jp/real-estate-x/entry-12901824333.html）および[調停編2]（https://ameblo.jp/real-estate-x/entry-12901830195.html）を参照下さい。

その際は、[注意事項編1]（https://ameblo.jp/real-estate-x/entry-12900791794.html）～[注意事項編3]（https://ameblo.jp/real-estate-x/entry-12901657969.html）も参考にして、抜かりがないように準備して下さい。

（7）調停の勝敗は、調停委員を説得してこちら側についてもらえるかで決まります。

そのためには、近傍同種の家賃相場だけでは無く、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減、土地若しくは建物の価格の上昇、その他の経済事情、などの変動客観的な情報をどれだけ集められるかが勝負です。

（1）で紹介した[準備編4～6]に加えて[準備編1]（https://ameblo.jp/real-estate-x/entry-12898559238.html）～[準備編4]（https://ameblo.jp/real-estate-x/entry-12899221812.html）も参考にして下さい。（[準備編4]は一部重複）

（8）調停には、Web会議形式でも参加出来ますが、何れにしても先ずは申立人から順番に主張を聞いていくことから始まります。主張に沿った十分な資料を準備出来るかどうかが鍵です。

基本的には申立人と相手方が同席するのは、調停が大詰めに近づいた場合か、最終的な合意事項の確認の時だけだと思われます。

（9）途中で調停委員が双方に妥協を促してきますので、相手方の出方を見ながら出来る範囲で値上げ幅を圧縮すると合意の近道になるかも知れません。

合意事項確認の際に注意することは、いつからいくら家賃を値上げするか以外に、[注意事項3]（https://ameblo.jp/real-estate-x/entry-12901657969.html）に記載の以下の事項を含めて貰うことです。

・契約期間は前回更新の契約期間満了から2年間とすること（具体的な日付を入れる）とし、契約期間更新の際は○月×日付け賃貸借契約に規定された手続きを踏むこと

・借主は、今回の更新に当たって新賃料の○ヶ月分の更新料を貸主に×月○日までに支払うこと

・調停調書で合意された事項以外は、○月×日付け賃貸借契約の条件通りとすること

（・不足額には支払うべきだった日から支払日までの間、年一割の利息を支払うこと）

これらを調停調書に入れられるかどうかで、その後の疑義を避けてスムーズに書類作成が進むかどうかが決まります。

調停調書になってしまうと追記や修正は出来ませんので、合意事項の確認は多少時間がかかっても念には念を入れて下さい。

（10）これで合意に至らない場合は、調停員の「解決提案」を求めることになりますが、これで合意出来なかった場合はもう調停に戻ることは出来ず、訴訟を提起するしか無くなります。

「事件解決に必要な決定」を裁判所が出した場合は、2週間以内に異議申立をしない限り確定判決となります。

（11）[訴訟編1]（https://ameblo.jp/real-estate-x/entry-12902038901.html）、[訴訟編2]（https://ameblo.jp/real-estate-x/entry-12902173749.html）を参考に裁判の申立をして下さい。

（12）以降は裁判所の指示に従って下さい。

借地借家法29条には、

「建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。」

とあり、

「更新をしない旨の通知をしなかったとき」は「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。」と定めているだけです。

ちなみに、「更新をしない旨の通知をした」場合のことは借地借家法の27条と28条に書かれています。

しかしながら、契約満了日を過ぎて「合意更新」に至らない場合、もしくは契約更新の通知を忘れてしまっていた場合、契約満了日以降は「法定更新」となって、期間の定めが無くなる、と言う解釈が巷には溢れています。

（https://ielove-cloud.jp/blog/entry-03385/、など）

それ以外の借地借家法の条項にも「合意更新に至らず契約期間満了日を迎えた場合=法定更新」と言う記載は見つけることが出来ませんでした。

仮に、私が法律の条項もしくは判例等を見つけられないだけで、巷の情報が正しいとすると、「法定更新」となると期間の定めのない更新となってしまいます。

期間の定めが無いと言うことは、元の賃貸借契約に更新手続きや更新料について書かれていたとしても、更新という概念が無くなって、この更新時の更新料が取れるかどうか分からず（裁判の判例では更新料の支払いが肯定された例も否定された例もあり、最高裁の判決は出ていないらしい）、それ以降はそもそも更新がありませんから更新料の支払い義務が無くなる、と言うことの様です。

「法定更新」の定義がハッキリしない上に、何故

「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする（借地借家法29条抜粋）」

としなければならないのでしょう？

借主保護を考えるならば、前半の「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす」だけで、追い出されること無くそこに住み続けられるのですから十分でしょう。

後半の「ただし、その期間は、定めがないものとする」ことの理由が分かりません。

前出のサイトでも「借主が解約の申し入れをするか、貸主が正当事由により退去を命じない限り、契約は続くということです。」と記載されていますが、これは元々借主が持っている権利と何ら変わりません。期間の定めを無くしてもこの権利が強化されるわけでは無く、借主が更新料を免れるためにこの条項を悪用する可能性が出てきてしまうだけです。

おかしいとは思いませんか？

4．の「調停調書=判決」と法律との関係については、注意事項編3に書いた通りです。

『調停の席で裁判官は私の質問に対して「調停調書（即ち相手方との合意事項）に書かれていることが全てで、（他の）法律に書かれていても有効では無い」と明言しました。』

「調停調書や判決に書かれていること以外は法律に従う」と言うのが本来のはずです。

その裁判官の発言が間違いであるか、私の聞き間違いであることを祈ります。

人の生活において、「住」は欠かせない物だからでしょうか？

それを言ったら「食」や「衣」も同じです。

昨今の食品関連の急激な値上がりで消費者は皆困っています。衣料品の値上がりも然りです。

「私は米を食べ続けている」からと言って、米の供給者が自分が負担して安く米を提供するなどと言う話も、「特定の衣料品を買い続けている」からと、その衣料品の供給者が負担をして安く買主に提供するなどと言う話も、一切聞いたことがありません。

全てその時の相場で価格は決まります。誰が儲けているかも問われません。

当然、家賃もその時の相場に従うべきです。

家賃の減額の場合は、継続賃料的に段階を追って引き下げるという考え方は無く、近傍同種の建物の新規賃料に合わされるというのも不公平です。

「住」は「食」や「衣」の様に安いからと言う理由で安易に購入店を買えられない。

家賃の安いところに引っ越すにしても、初期費用がかかるとか、住環境が変わると困る場合があるとか、の議論もあるかも知れませんが、それはケースバイケースで、近くにURの賃貸的なものが有ったり、敷金・礼金ゼロ、フリーレント付きの物件が有ったりする場合は条件が違ってきます。

これらを一切考慮せずに、家賃値上げの場合に限って一方的に継続賃料を押しつけるやり方には納得出来ません。

借主保護のために「継続賃料」などと抽象的な概念を作り出したのだと推測しますが、「衣」、「食」の例を出すまでも無く、長く物件に住んでいたからと言って、割引が適用されるという考え方に無理があります。

そもそもの存在意義や定義が不明瞭な「継続賃料」と言うものを、準備編2で紹介した国交省の「継続賃料にかかる鑑定評価の方法等の検討」が問題視している様な不明瞭な方法論（鑑定方法）で求めようとするから益々訳が分からなくなるのであって、

値上げ後の家賃=近傍同種の新規賃料

で統一すれば、「近傍同種の新規賃料」情報の正確性だけを議論すれば済む話です。

借主の居住権を保護したいというのは理解出来ますが、何故貸主だけにしわ寄せが来るのでしょう？

上記「継続賃料にかかる鑑定評価の方法等の検討」には、

「借地借家法第三十二条（借賃増減請求権）は、当初の賃料又は直近合意時点以後の事情の変更により現行賃料が「不相当となったとき」に、「公平の原則」に基づき、その後の賃料額の増減を求める権利である」

と記されていますが、継続賃料という考え方そのものが、貸主と借主を公平に扱っていないのです。

おかしいとは思いませんか？

1．「直近合意時点」の定義

2．「継続家賃」の定義

3．「法定更新」の定義

4．「調停調書=判決」と法律との関係

1．の「直近合意時点」について、2回目の記事で、

「ここで注意しなければならないのは、【1】～【4】の増減が、現家賃を取り決めた時点からでは無く、前回の契約更新時から今回の値上げ時期までの増減もしくは変動のみであるという点です。」

と言う記載と共に、それに関する疑問を提起しました。

小野総合法律事務所の庄司克也弁護士が同じような疑問をネットに上げていたので紹介しておきます。

https://ono-law.jp/blog/%E8%B3%83%E6%96%99%E5%A2%97%E6%B8%9B%E9%A1%8D%E8%AB%8B%E6%B1%82%E3%81%AB%E3%81%8A%E3%81%91%E3%82%8B%E3%80%8C%E7%9B%B4%E8%BF%91%E5%90%88%E6%84%8F%E3%80%8D%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6/

【1】「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減」について

固定資産税はどんなに地価が高騰していても毎年の増額の幅を政策的に抑えていますし、管理費や修繕積立金、火災保険料なども一度に大きく変化することは希で、それぞれの増額のタイミングもバラバラです。

借主のためにも、更新の度に煩雑な賃料交渉をすることを避けて、次の更新の機会に4～６年分の事情をまとめて考慮してもらって増額しよう、と考えることの方が自然だと思います。

この考え方は以下【2】～【4】の全てにも当てはまると思いますが、理不尽にも、前回更新時以前の変動は考慮されないのです。

【2】「土地若しくは建物の価格の上昇」について

高くなっている、とは耳にしても、そもそもこれが家賃値上げに繋がる要素になると知っている人は少ないと思います。

また、その変化が当該マンションにどれだけ影響しているかを捉えるのは容易ではありません。準備編3に記載したような手法をご存じの方は希です。

誰もが家賃値上げの一番の要因になると思う「近傍同種の建物の家賃の増加」は、「賃料の遅行性」と言う現象によって、「土地若しくは建物の価格の上昇」時点では未だ家賃は上昇していないのです。

「賃料の遅行性」とは、一般的に賃料は景気動向に敏感に反応するのではなく、また地価や不動産価格の上昇の後かなりの期間を経てから、その影響が表れるという現象です。

不動産価格の上昇は、安倍政権の「量的・質的緩和」が本格化してきた2015年頃から始まっていましたが、この間、賃料には大きな変化は無く、急激な上昇はここ2～3年のことで、これこそが「賃料の遅行性」です。

ですから、「近傍同種の建物の家賃の増加」を認識した時には、「土地若しくは建物の価格の上昇」は既に始まっていて、その大部分は前回の更新前に起きていて、今回の家賃値上げでは前回更新時以前の変化は考慮されないのです。

気が付いた時には「時すでに遅し」です。

【3】「その他の経済的事情の変動」について

これは、基本的に地理的にも項目的にも広範囲にわたる資料が殆どで、家賃の値上げ要素としては弱いと言わざるをえません。

長期的に見ればかなり上昇していても、前回更新時以降のわずか2年間を切り取られては変化は大きくはありません。

【4】「近傍同種の建物の家賃の増減」について

これは家賃値上げ時の「近傍同種の建物の家賃」との比較だから期間的な問題は無いだろうと考えがちですが、これにも最後に付いている「増減」という言葉が悪さをします。

「増減」と言うことはある瞬間の事象では無く、期間の概念が入ってきます。

例えば、20万円の家賃で貸していたとして、「近傍同種の建物の家賃」をよくよく見ると25万円ぐらいになっていたとしましょう。だからその差額の5万円を値上げの根拠としよう、と言う考えは通用しません。

前回家賃据え置きで更新した時に「近傍同種の建物の家賃」が既に23万円になっていたのに気付かなかったとすると、この間の「増減」は2万円と言うことになり、家賃値上げはこの2万円を根拠とすることになります。

同じように、準備編6で収集した家賃変動の資料も、使えるのは前回更新時から今回の値上げ交渉時点までの変動幅だけであって、現家賃合意時からの物では無いのです。

毎回更新のたびに増額しないと、前回更新時までの家賃増額に値する状況の変化はリセットされてしまうのです。

おかしいとは思いませんか