https://ameblo.jp/realestate17/ あえて東京ではなく、地方都市に注目する理由とは？その戦略を公開していきます。 ja こんなブログを見つけました。



この方、海外で投資をしつつ、
自分もマレーシアで住んでいるようです。

しかも、まだ30代。

年齢的に言うと、私よりもずっと下です。

でも、どちらが自由な人生を送っているかといえば・・・



私は地方都市中心に投資をしていますが、
海外にも注目しています。

やはり勢いのある国に投資する。

これは投資家として魅力的なので。



こうした若い人が、
これからは活躍する時代なのかもしれませんね。

とは言え、負けてはいられません。

これまでの大家歴を活かして、
まだまだ頑張って行かねば。


若い投資家・海外投資に興味があれば、
こちらのブログも見てみるといいと思います。 ]]> https://ameblo.jp/realestate17/entry-11414922219.html Sun, 13 Jan 2013 10:27:00 +0900 今回はご紹介させていただく。


以前、株式会社夢丸で行っている、
投資セミナーで行われたセミナーが主体となっている。


講師の川上直人氏は、20代で上場している

コンサルティング会社へ、最速で支店長までなったとのこと。


アパマンショップの立ち上げや、最終職歴では、
地元大手不動産コンサルティング会社の事業責任者。


レオパレスパートナーズを、単独で立ち上げたとのこと。


その川上氏が行った、人数限定のセミナーがＤＶＤ化されたのである。

内容としては、5時間にも及ぶ講義と、500ページものテキスト。

そして、アパート経営を行ううえで、必須のツールを配布している

また、これからアパート経営をされる方向けにも、
どの物件であれば購入しても大丈夫なのか？


それを判定する表まで、付属として付けてくれているのだ。

通常であれば、10万円はするような物だが、
私の吸う一週間分のタバコ代で買えてしまう。


いや、もっと安いかも知れない。

とにかくそこで川上氏は、空室対策にはロジックが重要だと言っている。


不動産会社に、好かれる大家になれば満室になるなど、
根拠の無いデタラメであるとも説明している。


そう考えてみれば、前回のリフォームして入居者が入らなかった物件。


その違和感については、全てこのセミナーでは説明されている。


もちろん、それに対しての対策についても、
細かに解説しているので安心なのだが
賃貸営業をしている人間には、必ずある匂いを
嗅ぎ分けれるようになる。


もし、これを見ている人で、それが分からないのであれば、
もう少し案内回数や契約数を増やせば良いだろう。


その匂いとは、決まる物件か、決まらない物件かである。


私が第三○○ビルを見て、リフォームしても決まらないと分かったのは・・・

この匂いがしたからである。


つまり違和感の正体は、この物件ではお客さんは入居しない、
そういう匂いがするといったものだ。


賃貸営業の世界は、横のつながりが深い。

どこの営業マンが、契約を上げているかは、
噂で耳にすることはしょっちゅうである。


そういった出来る営業マンのタイプは、
二種類に分れるのが、私の持論である。


オーソドックスに、決まる物件を案内するタイプ
古い物件に案内ばかり行くタイプ


大体こうではないだろうか？


新築や、リフォーム物件ばかり行く営業マンで、
トップセールスになった人間を私は知らない。


何故なら、先ほど話した決まる物件の嗅覚がないからである。


そして、川上氏のアパート経営オンラインセミナーは、
その嗅覚を素人でも授けれるのではないか？


そう錯覚する内容なのだ ]]> https://ameblo.jp/realestate17/entry-11414916787.html Sun, 25 Nov 2012 10:19:31 +0900 未だに一部屋も入っていないということだった.


リフォームしたのに、全然案内すら来ない.


悲痛な管理人さんの声を、私ははっきり覚えている.


実は、この物件がリフォームされたと知ったのは、
私の部下でトップセールスマンのＫさんによるものだった.


「店長。第三○○ビルに写真撮りに行ったのですけど、
めちゃくちゃ綺麗でした！もうビックリしますよ！」と


私の知っている第三○○ビルは、案内するのも嫌な物件だった.


とにかく綺麗、汚いというより、玄関前のエントランスの落書き
鉄ドアのサビなど、決まりにくい物件だったのである。


私もそこまで言うのであればと、久しぶりにその物件へ行ってみた。

なるほど、確かに綺麗にはなっている。

しかし、直感的に、私はこの物件が満室になる事はないと思った。


そして、その直感は間違いではなかったのである。


第三○○ビルに、案内する機会も何回かあったが、
やはり決まらない。


それどころか、リフォームしていない違う物件に・・・

お客さんは入居していくのである。


最終的には、そこの管理人が訪ねてきて、どうやれば決まるのか？

それを教えて欲しいと頼み込んできた。



ここまでを見て、不動産経験者であれば、
私の感じた違和感の正体が何なのか？


それに気づいていることであろう。


そして、川上氏のオンラインセミナーでも
同様の事が説明されている。


リフォームが入居者目線ではないからなのだ。


そして、それ以外にも致命的な欠点を抱える物件だったのだ。


私が管理人にしたアドバイスによって、
その物件は人気物件に蘇った。

これについては、また後日お話しするとしよう。
]]> https://ameblo.jp/realestate17/entry-11414916578.html Tue, 20 Nov 2012 10:19:05 +0900
それについて書こうと思ったのが、事の発端である。


前回は、若干主旨からそれたが、
一番手っ取り早い稼ぐ方法を、
自分なりに説明したつもりである。


そんなの当たり前だろ？
と思われるかも知れないが、
不動産会社の人間として断言しよう。


この努力をしている大家や、
不動産会社については皆無なのだ。


逆に熱心なのは、大東建託や積和のように、
日本を代表するハウスメーカーだけである。


アパート経営はやめておけ！稼げない！


そういった部類の人間は、なぜ空室を出さないテクニック、
ノウハウ等を教えないのであろうか？


この思いから、前回は記事を書かせていただいた。

次に、先日の話である
ＳＵＵＭＯの担当と話した時に、リフォーム物件は、
人気がありますよと言っていたのを覚えている。


今まで注視してみていなかったが、なるほど・・・
確かに綺麗になるものである。


しかし、どうしても私には、それが空室対策の全てだとは思わない。


これは私達不動産会社で働く人間も悪いのだが・・・


やたらと、物件が古い事で、入居者が入らないことを強調したがる。


前回から何度もお話ししている川上氏は、
現役時代から、プロであればリフォームなんかに頼らずに、
満室にしろ！と部下へ指導していたらしい。


日本人は世界から見ても、かなりの綺麗好きである。


汚いアパートよりは、綺麗なアパートの方が良いに決まっている。


しかし、リフォームをしたからと言って、
入居者が必ず付くとは言えない。


むしろそれ以外の事が原因で入っていない物件の方が、
大多数ではないだろうか？


この川上氏の発言は、非常に興味深かった。


なぜなら、私の会社で抱えている物件
その一つに昭和50年代に立てられたマンションがある。


大規模なリフォームが行われたが、
一部屋も埋まってないのである
次回は、これをテーマにお話ししたいと思う


]]> https://ameblo.jp/realestate17/entry-11414916398.html Sun, 18 Nov 2012 10:18:35 +0900 書いていきたいと思う。

まず、空室が出た場合、
どれくらいの期間で入居者が決まるものだろうか？


私が駆けだしのころは、空室発生から3ヶ月もすれば、
ほとんどの物件は埋まっていた中には、道路幅の問題や、
間取りや立地条件等により長期的に空いていた物件もあったが、
非常に少ないと言えただろう。


しかし現在では、空けば半年は入らないような物件が非常に多い
それどころか、2年程度空いている物件まである。


どんなにリフォームしようが、不動産会社にお願いしようが、
人が入る入らないは時の運。


万が一、5万円の部屋が1年空いたとすれば、
60万円の収入減なのである


しかも、これにはカラクリがあって、
仮に半年で入居したからといって、
30万円全額貰えるわけではない。


不動産会社に対して、広告料を支払わなければならないのである。


もっとも、礼金を貰ている場合は、別の話にはなるが・・・


また、最近では敷金を全額使って、さらに不足分を
入居者に請求するのは非常に困難になってきている。


下手をすれば、
少額訴訟にまで持ち込まれる場合があるからだ。


私の経験では、そうなれば、ほぼ大家の負けである。


もちろん、これについては、
不動産会社で働く人間であれば誰でも知っていることであろう。


私も大家側として出廷してみたが、
最初から当日結審させるために、
入居者に返金をするように話を持っていく傾向が多々あった。


少し反れたので戻すと、家賃はそのまま
全額貰えるわけではないのだ。


また、空室がある時点で、収入は発生しない
空室は埋まるかどうかは、その時に探している人がいるかどうかにもよる。


つまり手っ取り早いのは、空室後に努力をするのでは無く、
空室が出ないように工夫をすることなのだ。


空室が出るのは当たり前だと思われている方がいるのであれば、
一度川上氏のセミナーを聞かれると良いだろう。


私と同じように、目から鱗が落ちる想いになれるはずである


]]> https://ameblo.jp/realestate17/entry-11414916175.html Thu, 08 Nov 2012 10:18:06 +0900 について簡単にお話ししていこうと思う。


通常アパートを出て、新しいところに引っ越すには
いくらかかるものなのか？


少し脱線するが、これについて説明すると・・・


敷金2ヶ月、礼金1ヶ月、仲介手数料1ヶ月、

前家賃、日割り家賃、家財保険


あとは、保証会社に支払うのが2万円程度であろうか…


5万円の家賃で概算すると、約30万円くらいにはなる。

なかなか安くはないものだ。

ところが、昨今ではレオパレスに代表されるように、
初期費用を下げる方向にある。


最近では、あの大東建託でさえ、
敷金を0ヶ月にするプランも存在する。


また九州の方では、ワンコインで
引っ越しできる物すらあると言うではないか


そう考えると、お金がかかるから引っ越しできないという
昔のような事はなくなりつつある。


むしろ嫌なら出ていけばいいわ
そう考える入居者も少なくは無いだろう。


現に、私の住むアパートの住人も、
最近になって、2つ3つ空いたが、引っ越し理由としては、
上の階の騒音だということだ。


アパート経営オンラインセミナーの川上氏も、
セミナー内でこう述べている。


入居者の退去理由を一番知っているのは、
不動産会社の人間である。


何故なら、引っ越し理由を必ずアンケートに
書いてもらうからだ。


その私が感じる矛盾に、空室対策とリフォームがある


良く大家さんが勘違いされることで、
人が入らないからリフォームをすると言う人がいる。


そうではなく、収入源となっている家賃。


それを支払ってくれる、現入居者をいかに
満足させて長期間住んでもらうか？


ＣＳの（顧客満足度）向上を目的としたリフォームは前向きだが、
空室を入れるのにリフォームをするのは、一か八かの賭けである。


くだらない理由で退去者が出ないように、
管理会社、不動産会社と協力して、住みやすさを
追求して行かなくてはならないと。。



これを聞いて、私は目から鱗のような気分になった。


確かに、川上氏はアパートで空室対策が無意味とは言ってない。

非常に重要だとも言っている。


しかし、入居者のＣＳを上げていくという考えは、
川上氏以外から聞いたことがない。


前述したが、引っ越し代が安くなる方向へ
業界が向かっている今こそ、
このＣＳ向上を目指していくべきではないのか？


では、長くなったので、続きについては次回にしたいと思う。


内容は、引き続き満室状態を継続させないと稼げないについて
これをお話ししていこうと思う


]]> https://ameblo.jp/realestate17/entry-11414915966.html Fri, 02 Nov 2012 10:17:34 +0900 インターネットで検索すれば、その手のサイトは、
5万と出てくる。


しかし、それとは逆に、不動産投資はやめなさい
稼げないといったサイトも出てくるので、
戸惑った方も多いのではないだろうか？


私も不動産に籍を置く身として、正直な話を
これからしていきたいと思う。


まずアパート経営は本当に儲かるかどうか？


私の知人大家さんでも、サラリーマンをしながら、
稼いでいる方もたくさん存在する物件から言うと、
4000～5000物件くらいは、アパートの外観を見れば
間取りくらいは分かるのだが、その中で確かに
文句を言う大家さんは存在する。


いや、存在するというよりも、大半が何らかの愚痴は、
職業としての宿命であるが聞かされてきた。


アパート経営は何をしているか分からない
税金と銀行への支払いを除けば、ほとんど残らない
耳にタコが出来るくらい聞いた話である。


しかし、これについては、私自身は、本当に困っているから
言っているわけではないと認識している。


何故なら、この手の文句は空室で真剣に困っている時には、
決して言わないからである。


むしろ、お客さんが付いて、良かったですね～と
決済金（敷金や礼金の事である）を持参した時に聞かされる場合が多い。


一種の照れ隠しと感謝の気持ちだと、
私は受け止めている。


もちろん、愚痴も入っているのだろうが（笑）


そしてもう一つあるのが、空室状態が継続されると、
愚痴の一つも出てこない。


当たり前と言えば当たり前であるが、ここに大きな特徴があって、
あくまで満室状態が継続されての話である。


要は、満室状態が続かないと、儲からないのであろう。。

アパート経営は稼げないという大半のコンサルタントや、
何かのお偉いさんか知らないが、やたらと稼げない、
儲からないと言う。


しかしその割りには、具体的な解決策を提示できない。

仮にできたとすれば、空室対策とは○○です！と言った、

私達不動産会社の人間から言えば、
そんなの誰でも知っているレベルの話である。


そこで、これから不動産経営を目指す方、
若しくは投資を行われる方、そういった方向けに、
アパート経営の真実を語っていければと思う


]]> https://ameblo.jp/realestate17/entry-11414915723.html Sun, 28 Oct 2012 10:16:08 +0900