ひまわりです。

「繁忙期は３月まで」は間違いだった。４月に満室になりました！　その１

の続きです。

全１６戸中６部屋空室の状況で、繁忙期に埋まったのはわずか２部屋。

地方物件なので、動きも少ないため、繁忙期を過ぎれば、長期間の空室になりかねません。

ただ、愚直に、あきらめずに、対応することで４月には満室になりました。

何をしたか？ですが、

まずは、「①計測」です！

なにをするにも現状を把握しないと手は打てません。

募集依頼をしていた仲介業者さまに、

・問い合わせ件数

・物件紹介数

・内件数

・成約数

とそれぞれの比率を計測して、なかなか埋まらない要因は何か分析が必要です。

分析のために、まずは情報を取っておく！です。

で、その前にやっておくことがあります。

なんだと思いますか？

それは、あらかじめ、募集依頼をかける際に、仲介業者さまに、

適宜、上記項目の情報を聞かせてください！

とお願いすることです。

いきなり仲介業者に言っても、言われてないし～、取ってないし～

と言われかねません。

なので、本当の最初は、募集依頼時に、改善のために状況を聞かせてください。

とお願いすることですね。

そだね。当たりまえですね。

地方の地場の業者さまだと、なかなか情報を蓄積しないのですが、

あらかじめお願いしておくことが大事だと思います。

愚直にできてますか？

と、もう一つ、大事なことがありました。

大家さんが、満室にするんだ！という意識です。

常日ごろからなんとしてでも満室にする！ということを言っておくことが大事だと思います。

そうすることで、仲介業者さまもあきらめずにやってくれるようになります。

満室にするまで、この大家さんは、しつこく問い合わせがくるんだということを

意識してもらって、地方でもなんでも、満室にするんだというマインドが大切だと思います。

・　満室マインドを持って、共有する！

・　募集依頼時に、情報を取っておくことをお願いする！

・　計測してもらった結果を取得する！

つづく。

継続は知からなり

ひまわりです。

今日からGW。９連休。

がんばっていきましょう！

新たに購入した物件（レッド君、クリーム君）は空室が５部屋。

そして、１部屋退去とのことで６部屋になってました。

全１６戸中６部屋ということで、３７．５％の空室率でヤバい状況です。

１月～３月までが繁忙期と思っていました。

なので、３月までに何とか満室にしなければ！といろいろ対策を講じてきました。

でも結局３月までに決まったのは、２部屋。。

思うように埋まらなかったのです。

結構、資金投入もしたに。。。

ただ、４月に入り、ぽつぽつと内見が入りだし、

反響も大きくなって、４月に入って４部屋一気に決まり、満室となりました！！

どんなことをしたのか

なにが大切だったのか

普通のことではありますが、

実施したこと経験したことを纏めていきたいと思います。

継続は力なり

ひまわりです。

２棟目のオレンジ君
毎月の収支状況です。

融資先獲得のため、状況整理しておきます。

家賃:　   420,000円　満室
返済:　   140,000円
経費:　     20,000円

税金:       10,000円
-------------------
残　　　   250,000円

CFは、25万になりますね。

満室なんで順調です！

継続は力なり

ひまわりです。

土地貸し案件　企業情報を収集してみた①

土地貸し案件　企業情報を収集してみた②

の続きです。

簡易会社情報で、計上利益が赤字が判明。

さらに詳しく調査することに。

節税対策して赤字なのか

特別損失で赤字なのか

経営不振で赤字なのか

過去3期分の決算書をみて

調査です。

不動産投資で融資してもらう際、

金融機関は、過去3期分の決算書の提示を

求めてきます。

それと資産性や収益性をみて

融資判断してると思います。

金融機関からすると融資は投資です。

今回は、自分が企業の決算書をみて

投資するか判断します。

日本最大級のビジネスデータベース G-Search

企業情報からみる（7500円)

簡易会社情報の取得では、

売上と経常利益しかわからないので、

最初からこちらを見てれば良かったです。

早速、登録と企業情報をダウンロード！

内容細かく見たところ、ビックリん！

・売上落ちてる

・役員報酬は変わらず

・従業員給与増えてる

・負債増えてる

・交際費もそこそこ使ってる

・特別損失は出していない

・役員から相当現金をいれている

・破産債権がある

債務超過に陥っていました。

気にくわないのは、

売上落ちてて利益出ていないのに

改善されていないことでした。

役員から現金を入れているので

なんとかなっていることです。

※あくまで帳簿上の話ですが、、、

ということで、今回の土地案件は見送りです。

念のため、銀行員に決算書を見てもらいましたが、やはり新規融資は難しいと。

もってあと3年から5年。

土地所有者にその事実を伝えてもらい

今の価格の10パーセントなら。と。

ちゃんと企業分析して

リスクを整理。

今回は代わりに経営できるところを

探せる訳でもないので見送りとしました。

次の案件いきましょー！

継続はちからなり。

ひまわりです。

土地貸し案件　企業情報を収集してみた①

の続きです。

上場してるわけではないので

会社のホームページでは基本的な情報しかありませんでした。

・会社住所、取締役

・創業年月日

・従業員数

・資本金

まずは、

会社名で検索

→飲食店なのでグルメリポートがちらほら

→まぁまぁといった感想が多く、繁盛してる感じはしない

取締役の名前検索

→facebookなし、過去、ゴルフの成績が載ってました。80切るくらいで上手いなと。

※それなりにゴルフに行っていると推測。金使い荒い？

リクナビなど採用情報

→新規募集していない。時期によるものか？

これだけでは判断できないので、

帝国データバンクの簡易決算状況を取得しました。490円で取得できます。

帝国データバンク簡易会社情報 490円

→決算状況をみると

2016年、2017年と経常利益が赤字となってました。

老舗だから大丈夫だろうという思い込みは

ダメですね。

ただ帳簿上、節税して赤字にしてることもあるし、特別損失計上してるかもだし

なかなかこんな案件ないし、

もっと調査が必要と思いました。

簡易ではなく、さらに調査を行いました。

長くなったので、次回に続く、、、

継続はちからなり

ひまわりです。

最近、新潟のとある場所の土地のみ購入

案件がありました。

すでに店舗が建っており、

土地のみを貸して利回り20パーセントを越える案件です(ﾟ〇ﾟ;)

しかも土地値で買える案件です。

アパートとは違い、修繕がかからないので

ほとんど費用がかからず、

5年ほど経てば回収できます。

リスクといえば、

店舗の移転などにより賃料が入らないことです。

店舗は昭和から続く老舗企業です。

5年くらいは問題ないように思えたので、

購入の意志を伝えました。

唯一のリスクである店舗の撤退に備える為、

店舗の情報収集です。

あとは融資の手続きですね。

企業の情報を収集する方法は、様々ですが、

・会社ホームページ

・帝国データバンク

・信用調査会社に依頼

などがあります。

会社ホームページをみたのですが、

地元の会社で上場してるわけではないので

基本的な情報しか確認できませんでした。

他にインターネットで調べられるキーワードは

すべて検索しました。

いろいろな情報が出てきました。

長くなったので、次回に続く、、

継続はちからなり

ひまわりです。

今年は雪がすごい

千鳥の「クセがすごい！」のテイで

雪がすごい！

アパートに融雪設備がないので

除雪車で駐車場の雪を対策しないといけない。

雪対応には、

除雪と排雪がある。

排雪とは、雪をトラックに積込み、

雪堆積場へ運搬する作業です。 

運搬するためその場所から雪が無くなります。

除雪とは、道路や駐車場の雪をかき分け、

スペースを確保する作業になります。

雪をよけるだけなので雪はなくなりません。

最初は、除雪対応しますが、

雪がすごくなると、よけるスペースもなくなり

排雪する必要があります。

この排雪作業、重機とトラックとの作業で

結構、お金かかるんです。

雪の量にもよりますが、

一回、十数万かかります。

雪がふるたびにかかっていたら

アパート経営も成り立ちません。

対応としては、

融雪設備（井戸を掘る）

が必要になってきます。

これも、浅井戸、深井戸により

工事費用がかわります。

80万～200万ってとこでしょうか。

今年は雪がすごいので

排雪をしました。

除雪、排雪の費用を見ながら、

長期的には、融雪設備を検討したいと思います。

継続はちからなり

ひまわりです。

健康じゃないといけない理由

・家族との楽しい思い出を作るためにいつまでも健康でなければならない

・世界旅行、宇宙旅行に行くために健康でなければならない

・時間的自由を手に入れて子供支援事業をやるので健康でなければならない

・これまでに経験していないことを毎年やりたいので健康でなければならない

・将来の孫と公園で走り回りたいから健康でなければならない

・未来の技術が進んだときに、その技術を楽しく体験したいので健康でなければならない

・子供たちに、自分の経験を通じて、楽しく学べるものを伝えていくので健康でなければならない

そのために、過度の糖質は避け

良い油を取るようにしよう。

10年後、症状に表れる前に。

理由を明確化して、

日々の行動に生かしていこう！

継続は力なり

税金:         6,000円
-------------------
残　　　   109,000円

CFは、10万になりますね。

満室なんで順調です！

継続は力なり