https://ameblo.jp/reintertech/ 福岡で不動産業、行政書士をしています。福岡のおすすめ物件の紹介や不動産に関わる法律などを紹介していきます。 ja お客様からいただいた「URのここがイイネ！」

入居時もイイネ！

礼金、仲介手数料が不要。しかも保証人も不要なので助かった。（20代女性）

入居手続きが思ったより時間がかからず良かった。（30代男性）

キャンペーン期間中だったので敷金が分割ができた。引っ越しにお金がかかるだけに出費を抑えられて嬉しかった。しかも敷金3ヵ月が2ヵ月分で入居が出来る団地だったのでさらに得した。（アーベインリビエ清水／30代男性）


入居中もイイネ！

何年住んでも更新料がいらないので嬉しい。（50代女性）

共益費で団地内の共用部分の清掃や樹木などのお手入れがまかなわれているので団地内がいつも綺麗で気持ちいい。（春日公園／30代女性）

夜間や休日などに水漏れ、停電、エレベーター故障や火災等応急処置を必要とする事故が発生したときも「緊急事故受付センター」が対応してくれるので安心。（40代女性）

団地内に集会所があり、会議や行事に利用できるので便利。（下大利／50代男性）


退去時もイイネ！

3年間住んだのに退居時の修繕負担金（原状回復費用）がわずか数千円だったのでビックリした。（40代女性）

退居届けは２週間前でいいので安心。（20代男性）

1年以内の途中退居であっても違約金など発生しなかった。（30代男性）

環境もイイネ！

各住居棟の周囲には駐車場があってマイカーも気兼ねなく所持出来るので嬉しい。（シーサイドももちサウスステージ／40代男性）

住居棟の間隔が広いので風通しが良く、圧迫感がない。また南向きで日当りが良い点も魅力。（アーベインルネス貝塚／30代女性）

団地内にスベリ台などが設置された公園があって、子供がいる家庭には最適だと思う。（千早／20代女性）

緑地が多くて気持ちいい。（下大利／50代女性）

駅やバス停が近く交通の便がいいので気に入っている。（アーベインルネス別府／30代男性）

学校や保育園も近いので子供も育てやすい。（アーベインルネス梅光園／30代女性）

ストアなどが団地内にあってとっても助かる。（四箇田／50代女性）

単身者向けから大型ファミリー向けまで、思ったより間取りが豊富なのでビックリ。（アーベインリビエ清水／20代女性）

室内の内装がしっかりしている。（アーベインヒルズ小笹／40代男性）

リフォームされた部屋も綺麗で使いやすくなっていた。（箱崎三丁目／30代男性）

インターネットやブロードバンド環境が整っていて便利。（アーベイン住吉通り／20代男性）

水回りが想像よりきれいだったので嬉しかった。（アーベインルネス友泉 3号棟／30代女性）

オートドアロック、モニター付インターホンなどセキュリティもしっかりしているから安心。（シーサイドももちセンターステージ／20代女性）

安全だからイイネ！

ＵＲ賃貸住宅は、すべて鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造なので安心。（50代女性）

UR賃貸住宅間を住替えしてきたが、築年数の経った物件では耐震診断や耐震化を計画的に実施しているので安心だった。（50代男性）

団地内では、修繕・改良等が定期的に行われているので安心して暮らせる。（40代男性）

団地内に管理サービス事務所があり、問合せをするといつも親切丁寧に答えてくれたのでとても安心した。（春日公園／30代女性）

福岡のUR賃貸ならインターテック ]]> https://ameblo.jp/reintertech/entry-11736718574.html Thu, 26 Dec 2013 15:48:49 +0900 UR賃貸住宅からおトクなクリスマスプレゼント！
2013年12月7日～2013年12月28日まで

限定17戸、家賃1ヵ月相当額の金券をプレゼント！

上記期間中に下記対象住居をお申込みの方は、家賃1ヵ月分の金券がもらえます。

アーベインビオ春日
2号棟205号室
2号棟305号室
2号棟605号室
2号棟905号室
3号棟607号室
4号棟108号室
4号棟704号室

アーベインルネス別府
4号棟603号室
4号棟1103号室
4号棟1203号室
8号棟604号室
9号棟102号室
9号棟104号室

アーベインルネス諸岡
5号棟311号室
5号棟602号室
5号棟611号室
5号棟1010号室

お問い合わせはこちら

]]> https://ameblo.jp/reintertech/entry-11726905047.html Tue, 10 Dec 2013 20:01:31 +0900

現在約3,100万人の高齢者人口は、今後も増加を続け、2025年には約3,700万人と推計されており、現在約24%の高齢化率は、2025年には約30%となり、その後も高齢化率は上昇を続け、2050年には約39%にまで上昇すると推計されています。


今年の8月に発表されたURの中間とりまとめでは、

●UR賃貸住宅に対するニーズの変化
URは、これまで、大都市圏のファミリー世帯を中心に良好な賃貸住宅を供給してきており、20世紀型の典型的な住宅すごろくにおいては、マイホームの取得の前段の役割を果たしてきたが、アフォーダブルな持家の供給の拡大、良質な民間賃貸住宅の供給の拡大等に伴い、その役割は、今後とも縮小を続けると予想される。
既に、郊外部の中層住棟の4・5階を中心に空き家が増大してきている。
一方で、URに対する信頼、比較的低廉な家賃、近居・同居の必要性などを理由に、URに新規に入居する高齢者世帯は増加傾向にあるなど、高齢世帯が、比較的低廉な家賃で安心して居住できる賃貸住宅の提供が強く求められており、UR賃貸住宅はこれら新しいニーズに適切に対応することが必要である。

との見解が示されており、
今後バリアフリー住宅等、超高齢社会に対応した新たなライフスタイルやまちづくりのあり方を模索していく考えです。

実際に、高齢者向け優良賃貸住宅（高優賃）等の物件も少しずつ増えてきております。

詳細リンク先

福岡のUR賃貸ならインターテック

]]> https://ameblo.jp/reintertech/entry-11714058887.html Thu, 28 Nov 2013 19:48:42 +0900

みなさんは「UR賃貸」をご存知ですか？

友人たちに「UR賃貸って知ってる？」と聞くと、
半数以上の友人から「あーあの抽選とかで入居できる賃貸ね」という回答が返ってきます

UR賃貸は抽選ではなく、実は先着順なのです。
（実は私も最近まで知らなかったのですが・・・）

家賃は、物件地域にもよりますが、基本的に相場価格よりも若干高めに設定されています。
（民間の業者を圧迫しない為）
また収入条件「原則、家賃の4倍以上の収入」もあります。

では、どこが優れているのかというと、
まず第一に「URの4ナイメリット」
1、礼金イラナイ
2、仲介手数料イラナイ
3、更新料イラナイ
4、保証人イラナイ

敷金は家賃の3ヵ月分ですが、キャンペーンによって2ヵ月分になったり、分割可能になったりしますので、礼金なし、手数料なしとあわせて初期費用をかなり低く抑えることができます。

また収入条件を満たしていなくても「1年間前払い」も可能ですので、
貯金はあるが定期収入がない方、保証人がいない方等は民間のマンションよりも入居しやすくなっています。

入居は最短14日間から可能ですので短期の転勤や出張などにも対応可能です。

退去するときの退去費用も、民間よりも明白かつ低いのも特徴です。
（平成24度にUR賃貸住宅を退去されたお客様の平均負担額は約17,000円）

以上、URのメリットをかなりざくっとまとめました。

福岡のUR賃貸ならインターテック




]]> https://ameblo.jp/reintertech/entry-11712014540.html Mon, 25 Nov 2013 18:16:45 +0900

昨日は全日本不動産協会が主催するステップアップ研修に参加してきました。

昨日の研修は、前半の部「定期借地について」
午後の部「少子高齢化に対応できる相続対策」でした。

午後の部の、相続対策の研修で気になったことは、
相続税の基礎控除額が大幅に引き下げられるということ。

平成26年末までは「基礎控除=5千万円＋1千万円×法定相続人の数」ですが、
平成27年初からは「基礎控除=3千万円＋600万円×法定相続人の数」に引き下げられます。

例えば、配偶者1人、子2人の場合の基礎控除を考えてみると

平成26年末までは8000万円ですが、
平成27年初からは4800万円になります。

遺産が基礎控除の額を超えている場合、相続税が課税されてしまいます

その対策の一つとして、「現金を不動産に変えてしまう」という方法があります

不動産の評価は、現金の評価よりも低いため、不動産を購入することにより、
相続財産の評価を下げることができ、相続税対策になるのです。

家屋は、固定資産税評価額で評価されますので、おおよそ時価の70％程に評価を抑えられます。
土地に関しては、路線価方式と倍率方式の2つの評価方式がありますが、おおよそ時価の70％から80％となるそうです。

さらに、建物を賃貸すると、より相続税評価額が下がり、建築価格の5割くらいの価格になるとのこと。

このままでは相続財産が基礎控除を超えそうでお悩みの方。
マンション経営を始められてみてはいかがでしょうか！

詳しくはお近くの税理士さんにご相談ください！

ではまた




福岡のUR賃貸・住宅供給公社物件ならインターテック ]]> https://ameblo.jp/reintertech/entry-11709723833.html Thu, 21 Nov 2013 19:55:55 +0900

UR賃貸住宅の中には、社宅として利用できる物件もございます。

URを社宅として利用するメリットをご紹介します。

1.礼金・仲介手数料・更新料・保証人が不要
UR賃貸住宅なら、入居時の費用負担が軽減されます。


2.敷金が免除されるケースも
証券取引所に上場している法人や資本金1億円以上の法人等（関連会社、子会社含む）は、敷金が免除


3.複数戸割引制度
当制度対象物件の住宅を一度に2戸以上ご契約いただくと、
当初5年間の家賃および敷金を5％割引いたします。
また、当制度対象物件の住宅を一度に5戸以上ご契約いただくと、
当初5年間の家賃および敷金を10％割引いたします。


4.提出書類が簡略化されるケースもあり
証券取引所に上場している法人や資本金1億円以上の法人等（関連会社、子会社含む）は、
提出書類は会社概要書（初回のみ）、申込書の2点でだけです。


5.入居者の入れ替えも可能
入居者の入れ替えは、物件の管理サービス事務所等での簡単なお手続きで可能です。
お手続きにかかる手数料は不要です。

6.安心・快適な住まい
UR賃貸住宅は、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造ですので、安心してお住まいいただけます。 また敷地内は緑が多く、周辺にも学校、生活サービス機能が備わっており、良質なライフスタイルを実現できます。

もっと詳しく知りたい方はこちら！

]]> https://ameblo.jp/reintertech/entry-11689584313.html Wed, 13 Nov 2013 17:33:33 +0900 UR賃貸住宅と東急ハンズがコラボレーション！



2013年10月26日～2013年11月30日

なんと上記期間中に申込み、その後契約となると、
東急ハンズ博多店で、2014年3月31日まで何度でも使える「10％OFFお買い物ご優待券」がもらえちゃいます！

引っ越し後の家具や小物をそろえるのに助かりますね



また、アーベインルネス貝塚では東急ハンズとコラボしたモデルルームも開催中！



とってもカラフルでおしゃれです

引っ越し後の新生活のイメージができていいですよね。

URについてもっと詳しく知りたい方はこちら！




]]> https://ameblo.jp/reintertech/entry-11673624911.html Wed, 06 Nov 2013 19:47:43 +0900

今回は瑕疵担保責任に関係の深い「特別法」を2点ご紹介します。

「瑕疵担保責任」の根拠規定は民法第570条と民法第566条です。
民法は私法の「一般法」ですので、「特別法」が存在する場合はそちらを優先して適用することになります。

（例えば、商人間の取引であれば「民法」の規定よりも「商法」の規定を優先。etc.）

「瑕疵担保責任」は任意規定ですので、契約時に特約すれば排除することが可能です。
（瑕疵担保責任の免責）

しかし、不動産の売買で宅地建物取引業者（宅建業者）が売主になる場合は違います。
宅建業者が対象となる特別法、「宅地建物取引業法」の第40条に、

「自ら売主となる売買契約については、瑕疵担保期間が目的物の引渡から2年以上となる特約をする場合を除き、民法の瑕疵担保責任よりも買主に不利となる特約をしてはいけない。そのような特約は無効とする。」

と規定されており、特約により瑕疵担保責任を完全に排除することはできません。

これは、基本的に買主たる消費者は、情報量や交渉力において宅地建物取引業者よりも弱いことが多いため、無限定な瑕疵担保責任の減免を認めると買主の保護に欠ける場合が生じる場合が多いためです。

つまり、「不動産取引のプロなんだから、一般消費者に不動産を売る時はしっかり責任を持ちなさい！」ってことですね


また、宅地建物取引業者が新築建物の売主になる場合には、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（略して品確法）の適用があり、新築住宅の基本構造部分（基礎、柱、床、屋根等）の隠れた瑕疵については、引渡から10年間の瑕疵担保責任を負うよう規定されています。

マイホームは一生の買い物とも言われます
せっかく手に入れたマイホームの性能に著しく問題があったり、生活に支障を来す重大な欠陥があったりしては大変ですよね。

「品確法」は、そうした住宅に関するトラブルを未然に防ぎ、そして万が一のトラブルの際も紛争を速やかに処理できるよう平成11年の通常国会において制定されました。

以上、不動産取引に関する「瑕疵担保責任」の重要な特別法でした

福岡のUR賃貸ならインターテックへ！

]]> https://ameblo.jp/reintertech/entry-11657984900.html Tue, 29 Oct 2013 18:19:56 +0900
福岡はしばらく雨が続きそうです

今回は「心理的な瑕疵」についていくつか事例をご紹介します。

心理的瑕疵と認められるには、「通常一般人において、買主の立場に置かれた場合、当該事由があれば、住み心地の良さを欠き、居住の用に適さないと感ずることに合理性があると判断される程度の心理的な欠陥」が必要です。

代表的は心理的瑕疵は「過去に自殺ないし殺人事件があった物件」です。
不動産業界ではこのような物件を「事故物件」と呼んでいます。

具体的な事例をご紹介します。

■横浜地裁平成元年9月7日判決
居住目的でのマンションの売買契約において、売主の妻が6年前に自殺していたことは隠れた瑕疵にあたるとして、売買契約の解除と買主からの損害賠償請求を認めた。

■東京地裁平成7年5月31日判決
永住目的での土地建物売買において、建物に付属している物置で6年11ヵ月前に当時の所有者が農薬で自殺を図った（病院で死亡）ことは隠れた瑕疵であるとして、売買契約の解除が認められた。

この事例では、「母屋ではなく付属の物置で」、「実際に亡くなったのは物置内ではなく病院で」という事案でしたが、東京地裁は「心理的瑕疵」と認め、売買契約の解除を認めました。

また、本件売買物件は、自殺後約6年11ヵ月経過後になされたものですが、自殺という重大な歴史的背景、本件土地、建物の所在場所が山間農村地であることに照らすと、問題とすべきほど長期ではないとの判断がくだされました。

人の移り変わりの激しい都会と人の移動の少ない地方では、自殺後経過年数に関する結論は変わってくるかもしれません

■大阪地裁平成11年2月18日判決
建物を新築して分譲する目的での土地及び建物の売買契約において、2年前に当該建物の中で首吊り自殺があったことは、瑕疵に該当しないと判断されました。

この事例は当初から当該建物を取り壊す予定であったため、心理的瑕疵と認められませんでした。
つまり、自殺があった建物をどうように利用する目的で売買契約が締結されたかによって、結論に影響がでるということです。
○永続的に居住予定→瑕疵と認められやすい
○建て替え予定→瑕疵と認められにくい

■大阪高裁平成18年12月19日判決
土地の売買において、土地上にかつて存在した建物内で8年半前に殺人事件があったことが、土地の隠れた瑕疵に当たるとされ、売主に売買代金の５％に相当する損害賠償を請求を認めた。

殺人はことさら嫌悪感が大きく、近隣住民にとってもその記憶が残っていることが多いため、瑕疵と認められる可能性は高いと思います。

■東京地裁平成7年8月29日判決・東京地裁平成9年7月7日判決

前判決事例では購入した物件のすぐ近くに指定暴力団事務所があり、後判決事例では購入したマンションに平穏な生活を乱す迷惑行為を行う暴力団組員が居住していました。

両事例とも、売主の損害賠償責任は認められましたが、契約の解除は認められませんでした。


読んでいただきありがとうございました

＜不動産のインターテック＞

]]> https://ameblo.jp/reintertech/entry-11650206391.html Thu, 24 Oct 2013 11:59:29 +0900

今朝の福岡は曇り空です

さて、瑕疵の種類にもいろいろありますが、
今回は物理的瑕疵についての裁判所の基準をいくつか紹介します。

まずは建物の傾斜について

東京地裁平成19年4月6日判決では、「一般に1000分の5の傾斜角で壁と柱の間に隙間が生じ、壁やタイルに亀裂が入る。」との判断ですので、一般にこれ以上の傾きは瑕疵に当たる可能性が高いと考えられます。
「1000分の5の傾斜角」とは分かりづらいですが、1mで5mmの傾きということです。

この事例では、築16年の木造建築物で1000分の8傾斜している物件でしたが「瑕疵あり」と認められました。

次は床の傾き。

千葉地裁松戸支部平成6年8月25日判決で、「1階の居間で70分の1の傾斜が認められ、その他の室でも傾斜が認められる。本件傾斜は経年変化で生じるものではなく、傾斜を前提で売買がなされた場合を除き、瑕疵を認める。」としました。

70分の1の傾斜（7cmで1mm）はかなりの傾きですよね。


次はシロアリについて

■東京地裁平成18年1月20日判決
この案件は築21年の物件でシロアリに土台を侵食されており、
建物の構造上危険性を有するとして瑕疵ありと認められました。

対して
■東京地裁20年12月19日判決
（建物のサンルーフ付近にシロアリによる浸食があった事例）では・・・

「シロアリによる浸食があったとしても、建物の土台、柱等の躯体部分にあるのではないので、瑕疵には当たらない」と判決しています。

上記2事例から、躯体、土台や柱等にシロアリ被害があれば、中古物件でも瑕疵と認められやすく、躯体に関係のないところでは瑕疵とは認められにくいといえそうです。

もちろん状況、被害の程度にもよりますが

最後に雨漏り等について

雨漏り、漏水に関しては基本的に瑕疵と認められます。
（東京高裁平成6年5月25日判決、東京地裁平成21年2月5日判決）

例外事例を2点紹介しておきます。
■東京地裁平成19年5月29日判決
この事例でも漏水があったのですが、漏水の原因が建物の構造上の問題なのかどうかがわからず瑕疵と認められませんでした。

■東京地裁平成17年9月28日判決
この事例は築40年を経過した古いビルで漏水があったのですが、裁判所は「漏水も経年によるもので、現状有姿の売買であり、買主は予想できたものである」として、瑕疵には当たらないとの判断を示しました。


やはりトラブルを未然に防止するためにも、物件を購入する前にしっかりと調べないといけませんね！

＜不動産のインターテック＞

]]> https://ameblo.jp/reintertech/entry-11648553247.html Wed, 23 Oct 2013 09:44:15 +0900