土地も５０坪以上のものが多く、戸建て住宅地としてはいいところですね・・・。

東京都心では、なかなか５０坪から１００坪の土地をおすすめできる機会は少ないです。

不動産の仲介をしていてもこのぐらいの広さの戸建てを案内できるのは楽しいものです。

案内にいったのは築２５年ぐらいの戸建てで

室内の設備は一時代昔のものという雰囲気でしたが

きちんとリフォームを行えば、まだまだ全然使用できます。

せっかくなので、床下を覗いてきました。

床下収納をどけてみると「べた基礎」でした。

やはり、布基礎のものと比べると湿気具合が違います

参考までにベタ基礎とは、

基礎の底面全体に鉄筋コンクリート等を敷きつめる基礎のこと。

布基礎 と比べ基礎底面の面積が大きいので、荷重 を分散させ地盤 やスラブ に伝えることができ、不同沈下 に対する耐久性や耐震性 を増すことが可能となるが、コストは掛かり増しとなる。

地面をコンクリートで覆うので地面からの湿気を防ぎ、シロアリの侵入を防止する効果もあります。また、床下全面が鉄筋コンクリートになるので防湿対策にもなる。

基礎の高さもまずます　当初の建物にしてはよくできています。


後は、屋根や外壁の劣化を解消

耐震診断をして問題がなければ、まだまだ充分に使えそうでした。

まだまだこの年代も解体するのにはもったいない建物でした。

しかし、これは「売地」で出ている物件です。

不動産仲介業でも築２５年を超える物件は、

建物の価値をゼロと見做して土地で売るところが実に多い・・・。

実に勿体ない典型例でした。

戸建ては、ちゃんと状況を把握できる建築士と劣化改善の工事をきちんと行っていけば使えます。

今回は駅から遠いという理由で購入には至りませんでしたが、よい状態の家でした・・・・。

そもそも「住宅ローン控除」って何？

住宅ローン控除の「適用要件」は？

これを解消すべく、

本日は住宅ローン控除の基礎知識をお伝えします。

住宅ローン控除とは、居住者が住宅の

①「新築」もしくは「取得」、「増改築」等をして、

②居住の用に供した場合において、

③返済期間１０年以上の住宅ローンがあること、

④その他一定の要件を満たすときは

その居住の年から１０年間、

年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定額を

所得税額から控除できる制度です。

住宅ローンをつかって住宅を購入。

ところが、住宅ローンが使えない・・・

といった悲しいことにならないよう適用要件をきちんと把握しておきましょう！

住宅ローン控除の適用要件

■対象となるローン

・住宅とその式tの取得のための借入金であること。

・返済期間１０年以上の借入金であること。

・下記の借入金などからの借り入れであること。

　①銀行

　②住宅金融支援機構

　③信用金庫・信用組合・農協

　④各種公務員共済組合

　⑤地方公共団体

　⑥勤務先（年利１％以上のもの）など

　ほとんどの方が①②③が多いですね・・・。

■控除額

　①一般の住宅（平成２５年入居の場合）

　　　年末ローン残高上限２，０００万円

　　　控除期間　：　１０年間　　　控除率　：　１～１０年目まで１％

　②認定長期優良住宅（平成２５年入居の場合）

　　　年末ローン残高上限３，０００万円

　　　控除期間　：　１０年間　　　控除率　：　１～１０年目まで１％

　③認定低炭素住宅（平成２５年入居の場合）

　　　年末ローン残高上限３，０００万円

　　　控除期間　：　１０年間　　　控除率　：　１～１０年目まで１％

■住宅の要件

・床面積（登記簿面積）５０㎡以上、５０％以上は居住用

・マンション等　耐火建築物は２５年以内に建築されたもの

　木造等　非耐火建築物以外は２０年以内に建築されたもの

※ただし、その住宅が新耐震基準に適合していることについて証明されたもの（→耐震基準適合証明書）

■入居時期

・取得後６か月以内に入居、入居後引き続き住んでいること

■その年の所得合計

・３，０００万円以下（給与の場合３，２４５万円以下）

■その他の特例との関係

・その年の前後各２年間、合計５年間に前の自宅で３，０００万円特別控除や特定居住用財産の買い替え特例をつかっている場合は適用できませんので注意が必要。

・居住用財産の買い替えなどの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除

　特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除

　とは併用可能。

■控除を受けるための手続き

・取得した翌年３月１５にまでに確定申告をする必要あり

・申告書には土地・建物の全部事項証明書や年末残高証明書などの必要書類を添付して申告します。

　（※給与所得者は２年目以降年末調整の際に控除を受けることができます。）

金利には無頓着な人が多いですね。

住宅購入は、住宅＋住宅ローンを購入するんだ

という意識が必要かもしれません。

というのは、例えば

４０００万円を３５年ローンで支払った場合、

金利が２％と３％では、総返済額が２２．５％％の約９００万円も違うのです。

３０００万円を３５年ローンで支払った場合、

金利が２％と３％では、総返済額が２２．５％の約６７５万円違う

ビックリです。

１％の違いが、数百万円単位のキャッシュフローの違いを生むことになります。

「単に金利が低いから」というレベルではなく、実際これだけの違いが生むことを

もっと切に考えた方がよさそうです。

　アベノミクス効果により、円安・株高・債券高の状況が継続しています。

通常、金融商品の性質から見ると「株高」と「債券高」は両立しないことが多いのですが、現在の状況は両方が高いという珍しい状況になっています。

この「通常」というのは、経済状態が上向きになり株式市場が活況となると、それまで安全資産として買われ資金が流れていた債券市場より資金の引き揚げが起こり株式市場に流入することによりますが、現在はどちらも高値圏まで買われています

今の長期金利は史上最低といえるほど、低くなっています。

「フラット３５」長期固定金利の目安となる

「新発１０年物国債利回り」に影響がでているためです。

今は日銀黒田総裁の金融緩和の影響で長期金利が下がっております。

今月、来月あたりで決済を迎える方は非常にラッキーといえるでしょう！

そのあたりもご理解いただいたうえで、お客様の住宅購入の時期も探ってみて下さい。

売主側の大手不動産仲介業者に問い合わせしたところ、「売主の都合で約一か月後の来月頭まで見れません」とのこと。しかも仲介業者は媒介を売主から受けているのにもかかわらず、室内を見ていないとのこと。営業の担当者ですらみれていないので、物件は見れませんとの一点張り。

随分ひどい話だと思ってました。

ところが、それから一週間も経たないうちにそちらの住戸が大手不動産仲介業者のHPには、きれいになった空室の写真がでかでかと出ています。

その日に問い合わせしたにも関わらず「２番手まで申し込みが入っております。」

つい先日までは１か月後まで売主の都合でみせれません。といいながら、問い合わせしたら２番手まで申し込みがはいっています。

その一方自社のホームページでは、オープンルームをしますのでぜひご来場くださいと大きく謳っています。

笑っちゃうほど嘘ばかりの情報を並び立て、物件の囲い込みをしている典型例ですね・・・。

もうあきれてしまします。

だから、この業界はよくならないですね・・・。

自分の仲介手数料を売主と買主との両方から（両手仲介）頂くことを最優先に考えているのがよくわかります。売主の意図と反して、仲介業者が買い手がいるのにもかかわらず、断り続けるのですから。

購入したいお客様と早く売りたい売主には、たまったものではありませんね。

皆さんもお気を付けになられた方がいいですよ。

残念ながら、売主側の仲介業者が物件を囲い込む実情でした・・・。

「既存住宅瑕疵保証」のサービスを大手不動産仲介会社が期間限定でキャンペーンを実施しています。

これは、主にお客様の為にもそうなのですが、どちらかというと、専任媒介契約を取るためのサービス競争の色が今は強いように思えます。

そもそも、既存（中古）住宅には、引き渡し後に雨漏りや主要構造部位の木部の腐食、白アリの被害など隠れた瑕疵が発見されたり、設備が故障するなどのリスクがあります。

ですので、買主にもとっても良いサービスですね。我々仲介業者としてもとてもありがたいです。

大手不動産仲介業者の契約書によく使われているFRK（不動産流通経営協会）標準売買契約書では、

個人間取引の場合、建物の隠れたる瑕疵については、

引き渡し後３か月以に請求を受けたものは売主の責任で補修し、

4か月目以降は買主が補修すると定めています。

この保証サービスに入れれば、引き渡し後３か月を過ぎても１年まで、保証してくれるサービスがありますので少し安心です。

ただ、このキャンペーンがいつまで続くのか・・・。

いづれこのサービスは買主様ご負担の可能性が高いです。

その際に、どこまでこの瑕疵保証サービスが業界で定着をしていくのか。

今後の中古流通市場にも大きく影響を与えていきそうです。

買主様売主様そもそも双方にとってメリットが大きいので、我々不動産仲介業の人間がいかに早く定着させるかがキーポイントになると思います。これは業界全体で当たり前にしたいですね。

私もどんどん瑕疵保険や瑕疵保証のサービスをお客様におすすめしていきたいです・・・。

皆さん興味ありますよね。

２０１２年は、中古住宅流通市場活性化への取り組みが官民で加速しました。

新しい政権が最重要課題位置づける「経済再生の実現」に向けて、

内需の柱である住宅・不動産市場の活性化にも期待が高まります！！

さて、これを語る上でも今までの日本の住宅政策を

少し振り返って整理してみましょう。

普段は気にする必要がないのですが、皆様も知っておいて損はございません。

■日本の住宅政策

０６年自民党小泉内閣で、「住生活基本法」

「量」から「質」重視への施策に転換、

「ストック重視」の住宅政策に大転換。（建てては壊す　新築政策の終焉）

０９年に誕生した民主党政権では

中古住宅・リフォーム市場の整備とそれに伴って産まれる関連連需要による経済の活性

１１年６月　「新成長戦略」で「中古住宅・リフォーム市場の倍増」閣議決定

１２年２月　「中古住宅・リフォームトータルプラン」を策定

　　　　　　ここで、市場規模を現在の倍２０兆円に引き上げる目標を掲げる

１２年６月　「不動産流通市場活性化フォーラム」提言を発表

　　　　　　　消費者にとって必要な情報の整備・提供・価格の透明性の向上などが挙げられる

　　　　　　それらの課題を解決すべく、事業者間連携による新たなビジネスモデル、

　　　　　　消費者が安心して中古住宅うを売買するために必要な情報と

　　　　　　その提供体制の構築などが各団体・企業で進められる

国交省　不動産やリフォーム、建物検査など

　　　　　中古市場に関連する事業者が連携して新しいストックビジネスに取り組むモデル事業を全国１２地域で選定

２０１３年　現在調査・検討している中古住宅仲介のビジネスモデルのあり方や情報提供などの方針が固まってきています。

安倍政権に代わりましたが、自民党の目指す住宅政策もこの流れは変わらず、

他の産業に幅広く経済波及効果がある住宅を「重要な国富」として位置付けており

住宅を資産として残せる「ストック社会」の実現を目指している。

また、安倍政権の目指すデフレ脱却で住政策を加速させる動き

税制優遇やその他既存住宅流通活性化の為の政策がより一層盛り込まれるため、消費者が安心して購入できる仕組みがより官民一層進むと思われます。

２０１３年住宅購入検討者には、インフレ政策で住宅ローンの金利の問題は気になりますが、

いろいろな制度を提案利用できる仲介会社を選べば、購入しやすい年になると思います。

仲介業者のあり方が大きなポイントになりそうです。

買い手が安心して中古住宅を取得できるためには、

宅建業者の基本的仲介業務に加え、リフォームや保険、インスペクションを行う効果やメリットについての説明ができ、かつ専門的な助言などができるコンサルティング能力が求められる時代に突入した年といえそうです。

私もそういったお客様に選ばれる側になるため、日々勉強邁進していきます。

遅くなりましたが、皆様今年1年もよろしくお願いいたします。

案内に行っていても先月と違い、汗だくになる日々から解放され助かっております。

さて、本日は

平成２４年度　国土交通省補助事業

既存住宅流通・リフォーム推進事業について

中古+リフォーム+瑕疵保険契約で最大５０万円

現在、国交省で中古住宅売買時のリフォームに対して、リフォーム費用の1/4、最大５０万円という補助金を出しています。

既存住宅流通市場活性化は日本の住宅政策の要です。この既存住宅流通・リフォーム推進事業は、国土交通省が推進する中古住宅流通時の「補助制度」で、本年度で3回目の実施となります。

本来、交付申請が今月の10月１９日まででしたが、来年の２月１５日までに延期されることがきまりました。

＜補助対象となる要件※抜粋＞
・個人が自ら居住するための住宅を取得し、物件の引渡し後に住宅の性能を維持・向上させるリフォーム工事を実施すること。
・昭和56年6月1日以降に建築され、平成14年3月31日以前に竣工した住宅であること。
・既存住宅売買瑕疵保険とリフォーム瑕疵保険を付保すること。
・国から他の補助金・交付金（エコポイントなど）を受けていないこと。

取引の早い段階で建築士による確認を！

せっかくある補助事業　何も知らないより、知っていて利用できるものであれば

利用しないともったいないですよね・・・。

ご興味ある方は、物件を見に行く前にご相談ください。

さて、゛長期固定金利"として有名な　住宅金融支援機構フラット３５

『今月の金利』が先日発表されました。


先月に比べさらに0.01％下がり、

なんと、1.88％です



７月に制度開始以来初めて２％を割り込み1.94％
それをさらに下回り０．１３％を切っております。

これは、私共、不動産業界に携わっていましたら本当に衝撃的なことなんですね。


過去のフラット３５の金利を振り返るとよくわかります。

2012年１月は　2.14%～
2011年１月は　2.41%～
2010年１月は　2.57%～
2009年１月は　2.88%～
2008年１月は　2.82%～
2007年１月は　2.75%～


３年前と比較しても「１%」も違うですよ。

これは3,000万円の借入で比較すると
３年前２．８８％　総返済額　４，７６６万
１年前２．４１％　総返済額　４，４４４万
今月　１．８８％　総返済額　４，０９６万

同じ借入金額なのに
なんと金利で、「６７０万円」もの差が出ます。

これは大きいですね・・・。



しかも１０月末まではフラット３５「Sエコ」を利用でき、
省エネルギー性の優れた住宅については
金利引き下げ幅、金利引き下げ期間を拡大しています。

ですから、その住戸に該当すると
当初５年間　 ０．７％優遇→１．１８%
６年目～１０年目 ０．３％優遇→１．５８%
11年目以降 １．８８%

の金利優遇が受けれます。

３０００万円の借入で
総返済額　３９４３万円

今月の金利と比較しても”Sエコタイプ”は「１５３万円」もの差が出ます。



超低金利だからこそ、長期固定にメリットが出ます。

だって「フラット３５」は金利上昇のリスクがないのですから・・・。
でしかも過去最低金利で３５年間借りれます。

日本もヨーロッパのように国債暴落のようになったら
金利は一気にあがり、住宅ローンは大変なことになってしまいます。

皆さん、そのあたりを分かった上で
住宅ローンは選択されて下さい。



住宅を購入するということは、

「土地・建物を購入した上、住宅ローンも購入するんだ」

という認識をもたれた方がよいです。



普通の不動産仲介業者はまず９割方　変動金利を勧めてくるはずです。

目先の支払いが安くなり、
「今の賃料と比較してください。」とお客様に勧めやすいからです。

１０年後、１５年後の金利の事まで、不動産仲介業者は
知ったことじゃない。というのが営業マンの本音だと思います。


これだけ低金利の今、固定で借りられますので、
リスクヘッジをしたい方には
長期固定の「フラット３５」をおすすめします。

金利情報でした。

なぁんだ、そんなこと・・・。

と思われる方がいるかもしれませんが、不動産業者の選択はかなり重要です。

今や、インターネットの普及により、不動産売買に関しても「物件情報」をはじめ、購入者が知りたいような情報などもネットでいろいろ公開されています。

どのような物件が、いくらぐらいで売りに出ているかは、いくつかのサイトをかけもちで見ていきますとある程度はお客様の方でもわかります。

じゃあ、どこでもいいではないか・・・

というのは危険です。

不動産は土地の広さ、建物の仕様や設備だけではわからないことがたくさんあります。

また不動産売買にかかる法律や条例などさまざまな要件や問題点を知らずにいれば、上手な住宅購入ができないばかりではなく、思わぬトラブルに発展してしまうかもしれません。

現実には「調査不足」「説明不足」「知っていながら説明をしない悪意」、「あいまいな契約書面」「記入不足」「無知識と経験不足」などによるトラブルが多く起きていることも事実です。それが会社レベル、営業担当者レベルの行為なのかは様々でしょうが、トラブルのない安全な売買のためには、不動産（仲介）会社選びは重要なことです。

逆に、買主の味方になって親身に動いてくれる良い業者を見つけることができれば、心から喜べる住まいの購入が実現できる可能性は高くなります。

契約をすぐに迫る業者ではなく、お客様本位を考えてくれる業者を

善良な不動産会社の見分け方は・・・
最終的にはその人の判断にはなると思いますが
簡単に言いますと要点はこんな感じです。

１.物件をすぐに紹介しないで、よく話を聞いてくれる人
２.物件案内をしたときに、良い点ばかりでなく、悪い点を言ってくれる人
３.すぐに購入を迫らない人

また、良い業者から良い情報を得るために

１.要望、予算をしっかり伝える
２.本当に気に入った物件である場合、買う判断が出来る体制を作る
３.そして、自分から逆にしつこく、情報をもらう。（これは結構効果ありますよ）

皆さん、名の知れた仲介会社が安心と思う方が非常に多いと思いますが、結局、前回のお客様も大手に行って、よくわからないままに契約を迫られたまたま嫌な思いをされました。


大手は確かに誰でも知っているネームバリューがございますが、
その分チラシやＣＭなどの広告費を莫大にかけます。
営業マンも多く、歩合制の給与体系の特徴から売り上げを
常に上げ続けなければ会社は成り立ちません。
月末などはとにかく数字を作るために契約をすぐにして欲しいと迫られやすいです。
逆を返せば、目の前の数字があがる見込み以外のお客様はそこまで一生懸命やらない、というか、やれないのでしょう。

名の知れた不動産会社＝安心・安全　
とは限らないことを理解して下さい。（もちろん、専門知識を持った素晴しい営業マンもたくさんいます。最終的には担当者によります）


今やインターネットで物件を探す時代になりましたが、やはり、気になる物件が出たときに色々聞いてみることをお勧めします。質問をすれば、その返答の仕方である程度は業者の判断ができると思います。

良さそうだなという業者であれば、メールの問い合わせだけではなく、実際に担当者と話をしてみることが一番の早道ではないでしょうか・・・。

担当者の「スキル」が成功を左右する

会社は選んだとしても、売買業務の成果は営業担当者の「力量・努力」が反映されるものであり、あなたのご依頼に対してどこまで集中し、誠実に努力できるかが重要です。

不動産業界の営業マンは売上げに対する歩合給が大半であり個人プレーヤーが意外と多いものです。不動産業者の社員としては、お客様の話をよく聞き要望を叶えるということに頓着せず、どんなお客さんにも一律に販売を促進して、一刻も早く契約できれば手間もなく一番簡単で仲介料を早く稼ぎたいという本音があります。

ですから、「お客様の話をよく聴き、専門家としてアドバイスをしてくれる」担当者が絶対条件です。

できることなら業務能力の高い、誠実な担当者を選びたいものです。いい営業さんに出会えることがラッキーなことです。

ただし、良い営業担当者と巡り合えるかは 「その時の運と縁」「当たり、ハズレ」があるものです。また、相手の業務能力や人間性はなかなか分からないものですが、１、２回相談をしてみて、疑問や不信感を感じた場合は、早めに対処すること（断ること）も大切です。

「希望エリアの物件だったから」（69.7％）、

「手頃な価格だったから」（53.4％）、

「良質な物件だったから」（47.9％）の

3つが上位となっており、立地や物件の価格もさることながら住宅の質が購入の決め手となっていることがうかがえます。

　
　この他、既存既存住宅の購入にあたって売買に際して受けたいサービスを複数回答で聞いたところ、既存一戸建て購入者・既存マンション購入者ともに1位は「耐震診断」となり、既存住宅購入に当たって購入者が構造面に注意を払っていることがわかります。


関係資料　【不動産ジャパン】
中古住宅購入時に受けたいサービスは、耐震診断




また、耐震診断を手掛けている団体：「日本木造住宅耐震補強事業者協同組合」から現在の木造一戸建て住宅の耐震性についてデータが出て参りました。





そのデータを見てみますと・・・

木造一戸建て住宅の89％、昭和55年以前では96％が現在の耐震基準を満たさず

ということなのです。

参考資料：日本木造住宅耐震補強事業者協同組合、
　　　　　「木造住宅の耐震診断に関する調査データ」 　　　　　


弊社でも、中古戸建＋耐震診断（建物調査）＋リフォーム

→「リニュアル仲介」という不動産売買のお手伝いを行っていますが、

昭和の築年月のものに関しては、耐震補強が必要なケースがほとんどとなります。





したがって、中古戸建の購入を検討する場合は、耐震診断（建物調査）は不可欠であると言えそうです。

中古住宅の購入に不安があるという皆様には、是非、「リニュアル仲介」をお薦めいたします。


耐震性については、実際に震災が起きてからでは遅いのです。

不動産購入時のタイミングに耐震性についても検討をしておくべきだと思います。

是非、中古の戸建購入の注意点のひとつとしてお考えください。



「リニュアル仲介」についてはこちら