https://ameblo.jp/reno0001/ 賃貸ワンルームに投資するオーナー・大家さん向けに満室経営を実現するための空室解消のノウハウをお届けします。 ja
ワンルームマンションのリフォーム費用の話です。

相場と比較して価格が安いのどうか気になりますよね。

そのあたりをざっくり把握できるように
一般的なリフォームの施工内容一覧と、
その費用概算について今回は書いてみます。


●発注先や方法で料金は全く違います。

もちろん使う材料によっても値段はピンキリですし、
工務店やリフォーム屋に直接発注するのか、
それとも管理会社経由で発注するのかによっても
価格は違ってきます。

管理会社経由で発注する場合は、
上記に10%～30%の上乗せがあります。

一番コストを安くするためには営業マンがいない
職人だけでやっているような施工店に依頼することです。

例えばクロスを貼り替えたいとか明確に決まっているなら
クロス貼り替えに強い職人に直接頼めるような先を見つけましょう。


●比較して最安値を見つけるには

正確な費用については実際に部屋を見てもらって
見積りをしてもらうのが一番です。

さらにベストなのは複数社から見積もりを取って、
比較検討することです。

ただ、ワンルームのオーナーはサラリーマン兼業の方も多く、
忙しくてそこまでできない、という方がほとんどですよね。

ということで、
まずは下記費用一覧を参考にしていただければと思います。


●ワンルームリフォーム費用一覧

部屋の広さは20㎡前後を想定

・キッチンのリフォーム　新品交換で15万円～30万円前後
・3点ユニットのリフォーム　分離工事で50万円～100万円前後
・フローリング張り替え　15万円～20万円前後
・クロスの総張り替え　5万円～7万円前後
・給湯器交換　10～15万円前後


●空室対策でリフォームを検討されているオーナーさまは

もし、リフォームを検討している理由が、
設備機器が壊れてすぐに対応しなければならない場合は、
少しでも価格が安い業者を探してお願いしてください。

ただ、空室対策としてリフォームを検討している場合は、
設備機器だけを交換しても効果は低いです。

平凡にリフォームするのではなく、
特に単身者向けのワンルームであれば、
見た目の差別化をする意味でもリノベーションを
検討してはいかがでしょうか。

3点ユニットを分離して100万円かけたにも関わらず
見た目が平凡なままでは空室が解消できず、
嘆いているオーナもたくさんいます。

もしワンルームマンションであれば、100万円以下でできる、
こちらのような→賃貸物件に特化した定額リノベーションもたくさん出ていますよ。


]]> https://ameblo.jp/reno0001/entry-11493057353.html Mon, 18 Mar 2013 16:59:30 +0900
入居募集の方法として一般募集と専任募集があります。

あっ、今回は特に初めて物件を取得するサラリーマン大家さん向けの内容です。
大家歴の長いベテラン大家さんはすでに知ってるよ～という内容なので、
軽く飛ばしてください。

・入居者を少しでも早く確保したい、というときにどちらの契約がベストなのか?
・一般媒介契約と専任媒介契約とそれぞれメリットとデメリットは?

などについて書いていきたいと思います。

まず、結論から言うと本業のあるサラリーマン大家さんは
専任媒介契約がおすすめです。

というか自主管理ではなく、管理業務を委託する場合は
専任媒介で募集を行うということがセットになっているケースがほとんどです。

一般媒介については間口を広くできて、専任は窓口が狭いというイメージが
あるかも知れませんが、専任媒介契約だからと言って1社だけが
入居者募集をするということではありません。

実際には「客付け業者」が物件情報を入居希望者に紹介してくれて、
その取りまとめを「元付け業者」=専任媒介契約をした業者がしてくれる
という形になります。

一般媒介の場合は、たくさんの業者からの問い合わせ対応や、
成約した場合の報告なども自分で行う必要があり煩雑となります。

専任媒介ではそのような面倒な対応はすべて元付け業者がやってくれます。

ただ、一点だけ注意したいのは、元付け業者が自分で決めたいばかりに
情報を抱え込んでしまう場合があります。

そのような場合は、もっと仲介会社にアプローチしてもらえないですか?
とプッシュしてみましょう。

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]]> https://ameblo.jp/reno0001/entry-11469916702.html Wed, 13 Feb 2013 21:11:19 +0900 空室が続くと賃貸条件を色々と工夫しなければ、
と考える方が多いと思います。

いちばんわかりやすいのは家賃・敷金・礼金を下げるという方法です。

でもそれで本当に良いのでしょうか?

賃料を下げてしまうと、一時的には空室が解消されるかもしれません。


ただ、家賃と入居者の質が比例するのはご存知の通りです。
賃料を下げて入居者が決まったのに、家賃滞納に悩まされる
というのは本末転倒ですよね。


あとは一度下げてしまった家賃は元に戻すのは相当難しいので、
家賃に手を付けるのは本当に最終手段と考えるべきです。


賃貸条件を下げることは管理会社さんにとっても
本来望むべきことではないはずです。

不良入居者によって管理の手間が増えるとともに、
家賃が下がることは結果的に、管理費が下がることにもつながるからです。


ただ、周辺相場と比較して他の条件が似た物件よりも
賃貸条件があきらかに高い場合、もしその高い理由を
オーナーさん自身が説明できないなら、下げることも検討すべきです。


ここで家賃が他より高い理由があくまでオーナーさん都合ではだめです。


よくあるのが、この間、修繕で結構お金がかかったので、
みたいな理由だとか、ローンの払いがいくらなので、
だいたい家賃はいくら、みたいな理由は、
はっきり言って入居者にとってあまり関係ありません。


競合物件よりも日当たりが良い、とかコンビニが近いとか、
何でもよいので入居者の方が「だったら少し高くても仕方ない」
と思える理由が必要です。


もし、多少資金に余裕があるのであれば、部屋の魅力自体を上げるために
リノベーションを検討する人も増えています。


こんなにおしゃれでカッコいい部屋、というのは
高くても良い理由に十分なります。


といっても費用の掛け過ぎは良くありません。
どれくらい家賃が上げられそうか、というのをしっかり見越して
投資する金額を決めるべきです。


例えばリノベーションに300万円かけたとしたら、
家賃7万円だと仮定しても、投資回収に43ヶ月かかってしまいます。


もし大きく家賃を上げられないなら、
それはあきらかに過剰投資だと言えます。


できれば投資回収が1年以内に収まるくらいの投資にするのが
ひとつの目安だと思います。

7万円だとすると7万円×12ヶ月＝84万円


最近は原状回復工事プラスアルファ(アクセントクロスを一面貼る)
で30万円くらいで少し見た目の印象を変えるものや、
50～60万円くらいで見た目を大きく変えるリノベーションなども出てきています。


賃貸条件(家賃や初期費用)を工夫するよりも、魅力を上げるほうが
長期的には良いのではないでしょうか。


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]]> https://ameblo.jp/reno0001/entry-11466424937.html Fri, 08 Feb 2013 20:28:13 +0900
ワンルームマンションではユニットバスの交換(分離)や、キッチンの交換、
クロスやフローリングの張り替えなどが主なリフォーム項目となります。

さて、リフォームの費用対効果というのを考えたことはありますか?

例えば、キッチンの交換をした場合、どういう効果があるか考えてみましょう。

結論：入居者が多少喜んでくれる(以上!)

まず考えなければならないのは何を目的にリフォームをするのか、
ということです。

もちろん設備が古くなったから新しくする、ということなのですが、
新しくした結果、何を求めるか、が重要です。

今、入居してもらっている方に満足をしてもらい、長く住んでもらうことを
目的にするならば、若干の効果はあるかもしれません。

でも、もし仮に空室を解消したい、という目的であれば、
キッチンが新しいからといって選んでくれる入居者はまずいません。

それなら、費用をかけずに、自分で掃除をして、その分の費用を他に回すべきです。

空室を解消するためのリフォームと入居者に満足してもらうためのリフォーム。

ここをちゃんと理解していないと、
キッチンを新しくしたのに入居者がつかない!と嘆く結果になります。

空室対策として考えるなら、見た目の印象まで変えてしまうリノベーションを
検討したほうが良いかもしれません。

リノベーションと言っても部屋をスケルトンにして一からがっつりやるリノベーション
もありますが、ワンルームの場合は200万円～は覚悟しなければなりません。

最近は定額制のリノベーションの会社もいくつか出てきており、
60万円前後ぐらいでまったく見た目を変えるサービスなどもあります。

普通にリフォームするよりは高い費用対効果が得られるかもしれません。
]]> https://ameblo.jp/reno0001/entry-11465098750.html Wed, 06 Feb 2013 20:56:21 +0900 確定申告の上、損益通算が可能です。


サラリーマンの所得税は、会社が代行して計算し、源泉徴収という形で納めています。


不動産所得が赤字でサラリーマンとして所得税を支払っている場合、
確定申告をすることにより、赤字のマイナス分の税金が還付されます。


不動産の場合、建物や設備の減価償却などができるため、
実際は利益が出ていても帳簿では赤字になる場合があります。

もし空室になった期間があるようであれば赤字の可能性は高いので
確定申告で損益通算を知っておいて損はありません。


確定申告に必要な書類等
・確定申告書B様式
・収支内訳書（不動産所得用）
・源泉徴収表
・生命保険料、損害保険料、医療費控除、住宅ローン控除などの証明書や添付書類


空室が続くようであれば空室を解消するための前向きな策も検討してみましょう。

たとえばリノベーションで空室対策をするというのも一つの手です。
]]> https://ameblo.jp/reno0001/entry-11463800041.html Mon, 04 Feb 2013 21:48:55 +0900 原状回復費用の相場感についてご質問をいただくことが多いので記載しておきますね。


管理会社やリフォーム業者さんから出てくる見積もりが妥当かどうかチェックするためにも
下記料金を参考にしてみてください。


※もちろんここに書いた費用よりも格安にやってくれる業者もあれば、
　もっと高額な見積もりを出す業者もいますのであくまでご参考まで。


■ワンルームの原状回復相場

20㎡前後の想定

・ハウスクリーニング　/　25,000円前後
平米(㎡)単価で1,000円～1,200円くらい

・クロス張り替え　/　60,000円前後　
平米(㎡)単価で800～1,200円くらい

　壁・天井で床面積のざっくり3倍くらいで計算すれば良いでしょう。
　※20㎡の床面積の場合は60㎡くらい　
　
・床の張り替え

　クッションフロアの場合 / 50,000円前後　
平米(㎡)単価で2,500～4,000円くらい

　フロアタイルの場合 / 80,000円前後
平米(㎡)単価で3,500～4,500円くらい

　フローリングの場合 / 180,000円前後　
平米(㎡)単価で6,000～10,000円くらい

・エアコン洗浄 / 20,000円前後

・鍵交換　/　20,000円前後
　

ということで床までやるなら最低でも20万円くらいは見ておく必要があります。


その他、リフォームでキッチンやユニットバスまで交換する場合は
プラスで50万円～100万円くらいはかかってしまいます。

ここまで投資をして入居者が決まらなかったら、なんて考えるとぞっとしますね。

原状回復を普通にせずにリノベーションを検討してみるのも手ですね。


]]> https://ameblo.jp/reno0001/entry-11461488334.html Fri, 01 Feb 2013 19:20:03 +0900
本日より発信していきます。



はじめに、



【なぜ空室なのか?】



を正確に把握できていますか?


ここを深堀りせずに空室対策を考えても意味がありません。




今まで、たくさんの空室に悩むオーナーさんとお会いしてきたなかで、

共通して言えるのが、ほとんどの方は



【空室の理由を正確に把握していない】



ということです。


「家賃が相場より高いから」

「築年数が古いから」

「駅から遠いから」

「ユニットパスだから」

「物件周辺にコンビニがなく不便だから」

「1階だから防犯面で不安がられる・・・」

　　　　　　・・・・・・


あげればキリがないのですが、おそらく、一つだけの理由ではなく、

複数の条件が重なっているのだと思います。



ここで大切なポイントは、



【自分の力で何とかなる部分とならない部分をしっかりと分けて把握する】



ということです。


たとえば駅からの距離、は【自分の力で何ともならない部分】ですし、

「1階だから防犯面で不安がられる」、はもしかしたら自分の力で

少しは改善できるかもしれません。



まずは原因がしっかりと特定できたら、

あとはコストをかけずにできる方法はないか、

コストをかけた場合はどれくらいの効果が見込めるか

を検討していけば良いということになります。



それでは今日はこの辺で!




]]> https://ameblo.jp/reno0001/entry-11459964151.html Wed, 30 Jan 2013 15:09:05 +0900