物件探しに悪戦苦闘中のゼンシンです。

しかし！！今回の物件はちょっと違います。

これはおいしい

その前に腹ごしらえです。

「おいしい」といえばラーメン

旭軒の豊潤醤油ラーメン　750円（税込）
濃厚味噌ラーメン　800円（税込）

大阪府守口市はとても晴天　さて、内覧を開始します。

住宅環境はこんな感じです。

玄関につきました。

入口の隙間からゴミらしきものが見えています。

でも、作りがしっかりしているように見えます。

こちらはキッチン。

収納棚がたくさんあります。

古くなっていますが、塗り直せばなんとかなりそうですし、

また、素人でも取り外すことができそうなので新しい棚を導入も想像できました。

洗面所も綺麗なので、このまま使えそうですし、

クロスの張り替えだけで済みそうです。

お風呂のタイルも、磨けばなんとかなりそう！

水も出ました。

おトイレもしっかりした作りで、収納もたっぷり。

クロスを張り替えて、棚を塗り直すだけでいけそうです。

２階はこんな感じです。

床も壁も目立った破損はなく、ちょっと手を加えれば良さそうです。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

【今回のポイント】

・守口市　テラスハウス　２LDK（収納多め）

・お値段　150万円　→交渉の余地あり

・作りがしっかりしていて、大きな破損がない

（メンテナンスしやすい）

・賃借料がかかる　→旧式タイプ

・周辺の環境が良い

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

正直、迷っています。

これに決めよっかな〜

こんにちは。ZENSHINです。

先日、築50年以上の、

ほんとに、なかなか、すごい感じの、、、家を拝見してきました

場所は大東市です。

こちらは玄関のドアです。

ガムテープで補修してあり、ドアノブのあたりは別の板が貼ってあります

玄関を入るとすぐに台所がありました。

担当者に「土足で入っていいですよ」と言われましたが、

外にいるのか内にいるのか分からないほど、ドロンコですっっ

台所の横に、洗面所があります。

床がめくれています。

居間はこんな感じ。

２階に上がってきました。

築50年なんで、年季を通り越して廃墟です。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

【まとめ】

大東市　駅から6分

築50年

180万円

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

さすがに、リノベーションするにはハードルが高すぎる物件でした。

精神的ショックで５分くらいしか滞在できず、

担当者にも特に何か質問もしませんでした。

電気が通ってなかったこともあり、暗くイメージでしたが、

ノウハウのある業社さんなら、建て直しが可能なのでしょう！

こんにちは。

ゼンシンです。

最近、マーケティング関係の記事に苦戦しておりました。

SEOを意識しながらどうやって伝えるのか、向き合っていました。

地域密着のポータルサイト「ジモトコ豊中」さんのお仕事もしています。！

こちらは息抜きをしながら楽しく書かせていただいております〜

先週に引き続き、東大阪のテラスハウスを見に行って来ました。

テラスハウスも見慣れてきましたが、これは綺麗な方だと思います。

石の門を取り壊せば、バイクや自転車を置くスペースが作れそうです。

お風呂も、そこまでひどくありませんが、、、

システムスイッチは壊れていました。

不動産の担当者が「靴のままでいいですよ」と言ってくださったので、

土足で上がっています。

↓こんな感じなので、スリッパの対応は厳しいのですが！

床の腐敗はなかったので、張り替えるだけで大丈夫そうです。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

今回のポイント

・東大阪市 ３DKのテラスハウス 180万円→130万に交渉の余地あり

・家賃相場3.５万　→利回り18%見込み

・最寄駅まで徒歩12分、近隣にコンビニあり、スーパーはやや遠い

・建物の状態は、砂やほこりが多いものの、建築はしっかりしている

・石の門を壊すことが可能　→バイク・自転車置き場が作れる

・お風呂とトイレの改装に業者をお願いしないといけない

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

だんだん、購入物件に近づいてきました。

今回の物件は検討の余地があります。

しかし！！！

本日、３軒の内覧案内の電話がかかってきました。

今週末に行く予定です

続く。。。。

こんにちは。

ゼンシンです。

今週は豊中方面に何件か取材に行きました。

本業のライター業務です(๑╹ω╹๑ )

美味しいラーメン屋さんに出会えました。

牛斌ラーメン。10月にオープンしたばかりです。

ホルモンだしベースですが、わりとあっさりしていました。

さて、先週内覧させていただいた物件、スゴイかったです。

２階建て（３LDK）のテラスハウス。

ここがポイント！

台所の天井から雨漏りします。

構造としては、この上がベランダになっていて、

ベランダ部分のコンクリートにヒビが入っています。

（補修可能）

コンクリート部分の写真はありませんが、

全体的にボロ屋です。

この案件には競合がいて、

なんと、

なんと、

なんと！！

80万で即決して購入された業者さんがおられるとか。

私たちのような初心者には「決断」すべき直感とノウハウが足りず

モタモタしてしまいました。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

【まとめ】

・東大阪市、築45年程度のテラスハウス（2LDK）

・売値280万 → 他業者さんが80万で即決（ボットン便所＆雨漏り）

・車庫付き　→これはポイントが高い

・家自体はしっかりしている

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

とても勉強になりました。

リノベーション技術がある人にとっては、

ボロ屋でもこじんまりした大きさで、柱がしっかりしていれば

床も壁も簡単に工事してどうにかできる、と判断がつくのでしょう。

水回りの工事も、専門業者のツテがあれば解決できるので、

チームを作って動いていると思いました。

私たちも、早速、知人のツテをたどって

「水回りの業者」「廃棄物処理業者」さんと連絡を取ることに。

まだまだ続くリノベの道のり〜。

こんにちは。

ゼンシンです。

最近、少しづつ不動産屋さんと仲良くなってきました。

「こんな物件ありますよ！」って電話をくれることも増えています( ・∇・)/

今日は物件巡りと並行しつつ、施工体験をしてみました。

その前に、腹ごしらえ

蛍池駅の近くにある、家系ラーメン薩摩家。

美味しすぎる〜〜〜。替え玉とライスのお替わりは無料です

さて、今日の本題です。

建材会社さんが開催しているDIY教室に参加してきました。

長〜い説明の後、体験用の板を使って壁塗りを体験します。

「ロハスウォール（天然素材）の塗り方」を教えていただきました。

講師が見本を見せてくれます。

ポーズもスマートですね。

その後、実際にやってみます。

自分で言うのもなんですが、わりと上手く行きました。

すごく難しいってことはないので、

一度体験すれば「なるほど！」と感覚がつかめます。

壁の塗り方には、

「塗りっぱなし」「木コテ引きづり」「木コテ乱流」「扇」その他

たくさんの塗り方があります。

カラーバリエーションも豊富。

右は漆喰用の素材です。

参加してよかったです。体験しておくと、自分の中でも安心材料になります。

今週は、物件を３件ほど見学に行きました。

また後ほどブログで紹介させていただきますね。

ゼンシンです。

本日は雨天の中、車で１時間ほどかけて東大阪まで。

わくわくo(^_^)o

不動産の担当とのやり取りも慣れてきました。

さてさて、今回の物件は、東大阪市にある

平家の２LDK。

超安いお買い得物件です。

外観はこんな感じ↓

駐車場は有ません。

細い坂道が多く、最寄り駅までは徒歩７分くらいです。

古いのですが、片付いていてリフォームのイメージがしやすかったです。

キッチンも、昭和の空気が万歳。

ただ、タイルやキッチン台を新しくすれば何とでもなります。

何と不思議、

お風呂場に出入り口があり、庭へと続いています。

↑

庭から道路にはつながっていないようなので、不審者の心配はありません。

日本庭園のように整えれば、お風呂からの眺めを楽しむことができますね（╹◡╹）

【今回のポイント＆おさらい】

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

物件の値段：280万　→ 値下げ可能

間取り：２LDK　

※大きなゴミはない、外観と屋根の塗装が必要

※リフォームしやすい大きさ

周辺の様子：コンビニとミニ商店街あり、大きな公園がある、スーパーが遠い、駅まで徒歩７分ほど、坂道が多い、天王寺まで約30分、難波まで40分

リフォームする際、軽トラックをどこに止めるか？

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

今回のは手頃で良さそうですが、

初めての物件探しなので、ネットで300件閲覧、10件の訪問を目指しています。

引き続きがんばります〜

こんにちは。

ゼンシンです。

少し間が空いてしまいましたが、２軒目の物件見学に行きました。

今回の場所は、大阪の北摂エリア。

北摂は幅広く、ベッドタウンもありますが、市内に近い便利な場所もあります。

今回の物件は市内に近く、古い街並みと新しい感覚が混ざっていて、かつ、教育熱心な人が多いという印象の街です。

さてさて、平家３LDK　のお家に到着。

（リノベーション初心者には平家がありがたい　(￣∀￣)）

中を拝見したところ、、、、、

とりあえず見てください。

すごい！こんな感じ。(>_<)

住んでいた人が亡くなり、まだそのままの状態。

とにかく荷物が多すぎて、部屋の広さやリノベのイメージが全くわかず。

不動産会社の担当にお話を聞くと、

家主さんが荷物を全て処理してくれることになりました。ヽ(´▽｀)/

その後、連絡があり

３L D K平家　→ 　500万円前後から更に値下げの余地あり

土地の賃借料　→  有　※３万程度

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

ここで問題なのが、土地の賃借料。

古い土地ではよくあるそうですが、建物をリフォームして、

その後５万円（エリア相場を元に）で賃貸契約しても、そのうち３万円は地主に払わなければいけません。

となると、売上は2万。

手続きとリフォーム込みで500万円かかった場合、元をとるのに20年以上かかってしまいますね。（その他、固定資産税もかかります）とほほ、、、

ちなみに、賃借料がなければ売上は純粋に5万。それでも、10年でようやく元が取れます。

この計算でいくと、

物件の値段を200万程度におさえ、リフォーム代金を40〜50万、

その他経費で３０〜40万、合計300万以下だと、

５万の賃貸契約をすると、５年強で元を取れるかも、

というところです。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

何より、老後の趣味も含め、家族で楽しみながら事業になれば良いな、

という思いで進めています。

先はまだ長いです。

がんばります〜

ECサイトなどでUXライターをしている zenshin です。

9/2（木）   初めての物件見学

①きっかけ

コロナ禍の夏休み、家族でリノベーションに関するYouTubeを見ていたところ、

主人が「自分達でリフォームをやってみたい」と呟いた。

それから２週間ほどして「一緒に大家をやらないか？」と提案があり、2つ返事で私はOk。

②メンバー

我が家の家族構成は５人。ごく普通のサラリーマン家庭。

家族全員で何か趣味のような事業できればと思っていた矢先に、長女が進学時に「建築」の道を目指したことがきっかけで、親の私たちもリノベーションにシフトしてみた。

③物件探し

まずは、ネットで大阪府下の中古戸建てを探し、自分たちの予算に合うものを選ぶ（キャッシュを前提に検討）。

不動産屋に電話でアポとると、運良く当日に担当者と会えることになり、物件を一緒に探してもらえることに(๑╹ω╹๑ )

④物件見学

記念すべき！

初の物件見学です。

↓これは外観

築30年程度。

増築を繰り返し中2階や中3階などがあり、合計6DKもの部屋数が！

⑤準備物について

見学のあと、軍手や海中電灯が必要だと感じました。

場合に寄っては、スリッパも。

そして、綺麗な服はきていかないように。

続く