https://ameblo.jp/residencemagic/ 賃貸物件は、第一印象が勝負！時代のニーズとエリアのターゲットにマッチした物件で安定運用を実現します。 ja  
賃貸物件のデザインは

借り手の心を一瞬で鷲掴みできるかどうかで

賃料設定も、空室リスクの度合いも変わります。

ええ。もうそれは露骨なほど・・・。

自分に置き換えて考えてみましょう。

あなたが、今まで賃貸物件を借りた経験があった場合

何を最も重要と考えて物件を探しましたか？



ここでは、わかりやすく、賃貸住宅で考えてみましょう。


あなたが、地方から東京に出て一人暮らしをする、学生、あるいは新社会人
だったとしたら、

きっと、

１）駅から何分か

２）築年数は？

３）月々の家賃は？

もっとも重要視したのは３）の家賃だったのでは？
 

そして、築年数も、築３～５年くらいならどれも気にしないで

候補に考えていたと思います。

でも、築十年となると・・・。

ちょっと、他にもない？と探したのではないでしょうか。

そして、結局は、似た条件の中で、一番安い物件を選ぶ・・・。

そんな経験をお持ちの方が多いのではと思います。


そんな物件を探して、決めたときの記憶がありますか？

物件を見に行って

「おぉ～！ぜったいここがいい！」っておもいましたか？



さて、それでは、こんどは物件のオーナーだったとして。

あなたがそんな、似たりよったりの物件のオーナーだっとします。



どうでしょうか・・・？

年々、周囲には新しい物件が建っている。

学生の数も減ってきて、築５年を超えたあたりから、あれ？

空室の期間が長くない・・・？

そして、久しぶりに管理会社から

「新規の入居希望者がいるのですが」

と連絡があり、よかった！と思いながら話を聞くと

あと５０００円安くしたら入ると言ってますが、どうしますか？という

値下げ交渉の電話だった・・・。

このまま、空室が続くのなら、それよりは貸した方がいいと

しぶしぶ了解して・・・・・・。


こんな話は、本当によくある話。

私が以前、様々な不動産管理会社に

困っている大家さんのために提案をしたいといって

話を聞いて回ったときにヒヤリングして回った時のこと。


「うちは、家賃下げて対応するからいいよ」といって

面倒くさそうにしていた不動産管理会社が異常な程多かったことからも


年々下がる家賃や、空室リスクに悩まされている大家さんが

如何に多いかがわかります。



だからこそ、


借りての心をつかむ物件を手にすることがあなたの身を守ることになるのです。


空室待ちができる物件は、借り手がお金より物件の質にこだわるため

周辺相場に対して、有利な運営が可能になるのです。

 

例えば、私が１０年前に設計した賃貸物件は

近隣の周辺相場が平米単価3，557円～3，750の場所で

築十年で4，542円

これは、同じ間取りパターン（１LDK）でほぼ同じ大きさの物件を比較したデータ

です。

さて、


あなたは、どちらの物件のオーナーになりたいですか？ ]]> https://ameblo.jp/residencemagic/entry-11899831048.html Fri, 25 Jul 2014 22:49:13 +0900
増えていく空室、年々下がっていく賃料などのリスクもあることを

ごぞんじですか？


人口の減少に対して、どんどん賃貸物件が増え続け

競争は激化しているのです。



そんなの、うちは建てたばっかりだから関係ない？

新しければ大丈夫？


メディアでは、こぞって

今、時代はワンルームっていってるし、実際うちはワンルームだから

関係ないよ・・・？





あるいは

うちは一括借り上げだからそんな心配はとは無関係？




・・・・・・。




本当にそうでしょうか。


みんな同じなら、新しさ、家賃の安さで勝敗がきまってしまうのが現実。



だからこそ

周りに新しい物件が増え始めてから、

あれ？

なんか空室が増えた？　こんなに長いこと決まらなかったっけ・・・？

なんて事になってしまう危険がとても高いのです。


実際、空き室が埋まらない！　　

管理会社から、一方的に、家賃下げないと借り手がいないから

下げますよと言われて

初めてうろたえてしますオーナーさんは

私の知る限りでも、たくさんいらっしゃいます。


そうなってから、管理会社に

何とかしてよ！と言っても


本当に親身になって解決してくれる不動産管理業者は稀です。

少なくとも私の知る限りでは・・・。


そうなる前に、周辺の物件に負けないように戦略を立てることが

重要です。


安心を手に入れるために始めた不動産運用で

不安にならないために

ポイントと押さえて

健全な不動産経営をしてくださいね。


次回から、少しづつ、リスク回避や

より安定した収益を得るためのポイントを解説していきます。 ]]> https://ameblo.jp/residencemagic/entry-11895331515.html Wed, 16 Jul 2014 23:45:01 +0900 賃貸物件の経営は、募集、管理と結構手間がかかるもの。
ほったらかしで、日々気にすることなく家賃収入が
まるで不労所得のように口座に決まったお金が溜まっていく・・・。
と思っているあなた！
ここで考えを変えてください。
これって、非常に危険な考えです。

新築で、都心の単身者向けの物件を手に入れたのであれば、数年はほったらかしでも家賃は「ほぼ」予定通り手にすることが出来るでしょう。

しかし

あなたが手に入れた物件が、いわゆる
巷に多く見られる一般的なワンルーム物件などの場合

年月を経るにしたがって、周辺の新しい物件、より魅力的な物件にその市場を奪われ
空室と、空室を解消するための家賃の下落リスクと戦わなくてはならなくなります。

募集と管理は不動産会社に一任しているから安心？

それでは、私が実際に話を聞いた
賃貸管理・募集をしている不動産屋さんたちの話をしましょう。

賃貸物件で空室に悩むオーナーさんの力になれればと思い、管理物件の空室状況の確認とリノベーションの提案のために賃貸物件の多い駅前の不動産屋さんを回ってヒヤリングをしたときのことです。

不動産屋さんのほとんどが
「うちは家賃をさげるから、そういう改装とか手間のかかることはしない」ということを
言葉は違えど、驚くほど同じ内容の答えが返ってきました。

中には、管理物件の回転の悪さや家賃の下落に危機感を持って、てこ入れをしたいと考えている会社さんもありましたが、ヒヤリングをしたほとんどの不動産会社は
「別に、家賃下げればいいから、めんどくさいことはしない」という意思がひしひしと伝わってきて、正直、ガッカリしてしまいました。

管理・募集を任せる相手がこうなのですから
やはり
自分の身は、自分で守らねば！

少なくとも、同じお願いするのであれば、オーナーのために親身になって募集してくれる不動産屋さんを見極めて、依頼するようにしましょう。

でも、あなたがもし
賃貸の空室、家賃の下落から本当に身を守りたいとおもったら
部屋探しをしている人が内覧で見た瞬間に「ここがいい！」と思える部屋にすることが重要です。

「出会って3秒で恋に落ちる賃貸経営」は、物件の立地にあわせてターゲット・ニーズを分析し
空室・家賃下落のリスクから身を守るために人気物件にするプロジェクトです。 ]]> https://ameblo.jp/residencemagic/entry-11429788837.html Tue, 18 Dec 2012 18:10:08 +0900 まず、メリット。
①一棟所有の場合、ファミリータイプ（３ＬＤＫなど）にくらべ、戸数を多く所有できるので賃料収入が高い（両方とも、満室経営できている場合）。
②一室単位で取得する場合、ファミリータイプより少ない金額で取得できる。
③都市部に限られるが、単身者ニーズに対応しやすいので、空室リスクに対応しやすい。

次にデメリット。
①市場の乱立により、家賃下落、空室リスクの煽りを受けやすい。
②一棟所有の場合、ファミリータイプに比べ戸数が多い分、空室リスクを抱えやすい。
③既存のワンルームの場合、新築時は入居者を確保できるが、経年変化に弱く周辺の、より築浅物件に市場を奪われやすい。

以上が代表的なメリットとデメリットであるといえます。
一室単位で所有している場合はまだ対応しやすいのですが、一棟所有している場合は、周辺のより新しい物件に市場を奪われやすいので、空室のリスクや家賃の下落が一番深刻な問題です。

入居者のニーズは、ここ数年で明らかに変化しています。
ところが、ワンルームの間取りは驚くほど変わっていません。細かいことを言えば、居室の表記上の広さ（７帖とか７．５帖とかです）などは広くなっていますが、基本的な間取りはあまり変化がありません。

しかし、時代の変化によって明らかにニーズは変化しています。
それは、消費の傾向と深いかかわりがあり、詳細はまた別の機会に説明しますが、より部屋で過ごす時間が増えて、自己表現の場として部屋の担う部分が大きくなってきたことが起因しているといえます。

そこで、今後のワンルーム賃貸の経営において、重要なのは、よりその物件のエリア、そしてそのエリアに住む人のニーズを捉え、その人たちが求める自己表現の場としての空間を用意することです。

空室に悩まされていたり、家賃を下げないと借り手が付かないといった問題を抱えているオーナーがいらっしゃいましたら、リノベーションによる再生を検討されることをお勧めします。

賃貸管理、客付けをしている不動産屋さんに話を聞くと、
「うちは、家賃を下げて募集するから、リノベーションとかはいいよ」という声を良く聞きます。
不動産屋さん任せでは身を護れません。ご自身で問題解決の意識を持つことが重要です。

その話は、また別の機会に。


]]> https://ameblo.jp/residencemagic/entry-11429453164.html Tue, 18 Dec 2012 02:44:09 +0900 https://ameblo.jp/residencemagic/entry-11412435659.html Sun, 25 Nov 2012 04:43:03 +0900 部屋、そして建物の顔となるエントランスなどの共用部分をいかに魅力的とし、一瞬でココロを掴むか！これがとても重要です。それは、いわゆる部屋が何帖あって、風呂、トイレ、洗面別などの項目にも勝り、内覧に来た人の心を鷲掴みにします。そうなると、もうほかのどの物件を見ても「さっきの部屋がいい」となってしまうから、空室、家賃下落のリスクを大幅に回避できるのです。それを、MA2では「出会って３秒で恋に落ちる賃貸経営」と呼んでいます。物件を探している人が、どのように建物に近づいて、共用部分のどこでココロを惹きつけ、さらに、部屋の扉を開けて、その一瞬、そして部屋に足を踏み入れて、そこに広がる空間が目に入った瞬間に、どのようにココロを鷲掴みにするか・・・。緻密に計算しデザインすることで、空室・家賃下落から身を護る賃貸経営が実現するのです。当ブログでは、これから実例をあわせて、出来るだけわかりやすく解説していきます。 ]]> https://ameblo.jp/residencemagic/entry-11412660079.html Sun, 25 Nov 2012 00:00:00 +0900