私の年齢も今年で37歳となり、また資産運用の仕事を通じていろんな資産状況の方を見てきました。

その中で、経済的な不安を口にする人とそうでない人の違いがなんとなく見えてきました。

多くの人は、年収または貯金額が多い人が不安が少ない、と思っているようになんとなく感じています。（違いますか？笑）

もちろん年収も貯金額も多い方が将来の不安は少ないでしょう。

でも、もっと重要だと感じるのは、安定的なプラスのキャッシュフローです。

お金が良い循環で回っている。ビジネスでも個人的な家計でも、もうこれしかないです。笑

キャッシュフローというのは、一定期間における収入から支出を引いた金額ですね。

一定期間というのは、1ヶ月でも1年でもいいんですが、分かりやすく1ヶ月でいうと、毎月給料や家賃収入があって、そこから生活費や不動産経費を引く。

その手残りがプラスだったら、キャッシュフローがプラスというわけですね。

このキャッシュが回っていて、毎月お金が（少しずつでもいいから）増えていくというのがめちゃくちゃ大事なんです。

年収1000万円あっても、毎月給料以上の出費があって、どれだけ出るか分からないボーナスで穴埋めしてる、なんてケースがたくさんあるわけです。

あるいは、貯金3000万円あっても、収入が少なくて毎月赤字の状態が続いていたらどうでしょう？

どちらのケースも不幸です。

逆に月給25万円（年収300万円）でも、支出が毎月15万円しかなければ、キャッシュフローはプラスです。

年収300万円であってもキャッシュフローがプラスである分幸せですね。

ところで、サラリーマンの給料などをあてにして今のところキャッシュフローがプラスだけど、いつまで続くか分からない、というケースも良くありますよね？

少なくとも定年を迎えたら収入が無くなってしまうわけで（かわりに年金はあるかもしれませんが）、その後はキャッシュフローがマイナスになる見込み、というのが考えられますよね。

これをどう考えれば良いかというと、やはりサラリーマンの給料が無くなった後であってもキャッシュフローがプラスになるように準備するという事です。

その方法は人それぞれいろいろありますね。

不動産を買って家賃収入を増やすとか、自分のビジネスを立ち上げてキャッシュフローを増やすとか、年金の範囲内で生活できるよう支出を抑えるとか。。。

貯金額が多くてもキャッシュフローがマイナスだと不安は消えないと思います。というか、お金が毎月減っていくというのはかなり恐怖だったりします。

僕が30歳の頃、インターネットビジネスをやろうと思ってサラリーマンを辞めた事があるのですが、その時にお金が毎月減っていく恐怖を体感しました。笑

結局うまくいかずに、サラリーマンに戻ったわけですけど、その時の貯金額は確か10万円切っていました。もはや来月の家賃が払えないギリギリの状況でした。笑

という事で、キャッシュフローがとにかくプラスになるようにコントロールしていれば、日々お金の心配をしながら生活しなくて良くなりますね。

そして、将来のキャッシュフローを見越して不動産投資を始める、というのはとても有効な手段ですね！

マイホームが負債であると言われる理由の3つ目は、単純に割高な物件を買うケースが多いからだと思います。

積算評価だの銀行評価だのはここではいったん置いといて、マイホームを購入した後、仮にその物件を売りに出した時にいくらで売れるかを見てみます。

購入した時に価格よりも安くしか売れないのであれば、当たり前ですが純資産が減っている、と言えますね。

大抵の場合、新築のマイホームは戸建でもマンションでも割高な価格設定で売られています。

という事は買った瞬間に、不動産という資産より多くの負債（銀行ローン）を抱えてしまう、というわけです。

不動産に限らずですが、いろんなビジネスを見ていて感じるのが、理論で安く仕入れて感情で動く購入者に高く売る、という人（業者）が利益を上げているように思います。

不動産でいうと、例えば物件を買う時は収益シミュレーションを綿密に行って十分利益出る水準で物件を買う。

そして、売る時はキレイにリフォームするなりして、このマンションおしゃれでしょ？みたいに積算評価や収益還元評価といった理論には現れない感情的なものの付加価値をアピールする。

売る時は感情を重視したお客さんに売る、という事です。笑

新築マイホームはどうでしょうか？広告費をたくさんかけて、魅力的な物件に見えるようにかなり演出しますよね？

明らかに感情を訴えた販売戦略です。

その分割高な価格設定になっているというわけです。

この感情的に良い気分になって買った物件を、理論に基づいて売りに出せば、損をする可能性が高いですね。

ただ、個人的にはマイホームは感情重視でお金以外の部分を重視する、という考えが必ずしもダメではないと思っています。

マイホームがある事で、仕事を頑張る事ができて収入も増える、という事ならばそれもありだし、もし収入に直接結びつかなくても気分が良いならば趣味の一環という事で良いのではないでしょうか？

ただし、趣味の一環ならば予算オーバーにならないような金額で買う、というのが必須ですが。笑

僕が不動産業界を知ってから一番驚いたのが、不動産を感情で買う人がめちゃくちゃ多い、という事でした。

超高額な買い物なのに、価格設定がかなりいい加減というかざっくりしてるんです。

そして、交渉を何度もすると売主から怒られそうだから今すぐこの価格で買うとか、営業マンが良い人だから買うとか、マンションのデザインが好みだから割高でも買うとか、理論より感情重視な事が多いわけです。

でも、マイホームを含め不動産を購入する事で利益を得たいのであれば、やはり感情ではなく理論で買うべきです。

これは株式投資やFXなどの投資分野でも同じ事が言えます。

感情で動く株価を冷静に見て、理論的に利益が出る水準で売り買いができないと、投資で成功するのは難しいと思います。

マイホームが負債といわれる理由の2つ目ですが、減価償却のスピードが銀行の元本返済のスピードよりも早い事が関係ありそうです。

どういう事かといいますと、マイホームの土地と建物のうち、建物の部分については減価償却していきます。

土地は何年経っても劣化しませんが、建物は劣化していくので、会計上それを反映するという事ですね。

よくある新築木造のマイホームの場合、22年が減価償却期間ですので、22年かけて建物の価値がなくなっていく、ということです。

もちろん、実際は22年経っても建物はまだまだ使えるのは明らかですが、積算評価としての建物評価額は無価値になってしまうわけです。

※積算評価が分からない方はこちらの記事をご参照ください→収益還元法と積算法

ところで、マイホームの銀行ローンは多くの人々が返済期間30年か35年を選択していませんか？

という事は、資産である建物の価値が22年かけて0になっていくのに対し、負債である銀行の借金は30年（35年）かけて0になっていく、というわけです。

資産価値の減少スピード（=22年）より負債の減少スピード（=30年）の方が遅いという事は、その間は時間が経てば経つほど純資産が減っていく、という事です。

もしマイホームを購入した後に、投資用不動産を買おうとすると、融資審査でマイホームや借金を含めた資産全体が審査対象になるわけですが、借金はまだかなり残ってるのにマイホームの資産価値が思ったより低く評価された、という審査結果となる事が考えられます。

まぁ、ただ何度か他の記事でも書いていますが、銀行の審査基準はいろいろなので、必ず審査に悪影響を及ぼす、と断言する話でもないです。

ただ、融資を受けて不動産投資をしたいのなら、マイホームの場合であっても積算評価は意識しておいた方がいいと思います。

不動産投資の経験がない方から、たまに質問されます。それは、マイホームは資産ですか？それとも負債ですか？というものです。

マイホームは資産になる、というのが昔からの常識だったのが、金持ち父さん貧乏父さんの著者ロバートキヨサキ氏がマイホームは負債だ！と言って多くの人を驚かせた、というのが背景にありそうです。

資産か？負債か？どちらなんでしょうね？笑

正直、マイホームはお金以外の要素もたくさん絡むので、多少金銭的に損したとしても、気に入った物件を持つ満足感が得られるならば別にいいのでは？という気もしているのですが。笑

とりあえず、正確な理解を求めずに（笑）、すごく単純化してざっくり考えてみます。

5000万円の新築戸建て（木造）をフルローン（=頭金0円）で購入したとします。

（ホントは諸経費がかかったりしますが、数字がややこしくなるので考慮しません）

そうすると、どうなるかというと・・・

資産・・・不動産 5000万円

負債・・・銀行からの借金 5000万円

と、まぁ資産も負債も同じだけ増えるって感じですね！笑

頭金0円ですから現金は増えても減ってもいないです。プラスマイナス0円で不動産買っただけでは純資産に影響はなさそうです。

それなのになぜマイホームは負債だと言われるのか？

僕の理解ですが、3つくらい理由があると考えます。

1つ目は、資産である不動産から得られる収益と、負債である借金から発生する銀行返済額を比べた時に、銀行返済額の方が大きい事が多い、という事です。

不動産による収益というのは、他者に貸した場合の家賃収入から税金や修繕費など諸々引いた残りですね。（マイホームなので自分で住むと思いますが、賃貸住宅に住まない事で浮いた家賃分が収益と思って良いと思います）

ロバートキヨサキ氏の定義では、

資産・・・ポケットにお金を入れるもの

負債・・・ポケットからお金が出て行くもの

ですから、ポケットにお金が入る分より、出て行く分の方が多いのであれば、マイホームは負債だ、と言えるのではないか、という事ですね。

逆に言うと、他者に貸した時に得られる家賃が銀行返済などの費用よりも十分大きければ（=キャッシュフローがプラス）、負債ではなく資産と言って良さそうです。

ただ、実際の物件はほとんどの場合、キャッシュフローはマイナスになってしまいますね。

キャッシュフローを重視してマイホームを探すことは普通ないので当然かもしれません。

次回に続く。。。

業界紙（家主と地主 12月号）に掲載されました。について

家主と地主（12月号）という、不動産業界ではかなり読者が多い雑誌に掲載されました。

区分マンションの特集に載ったわけですが、今の僕の理解は、1棟ものの方が効率的に資産形成できるが、不動産投資の初心者の方は1棟よりまずは区分から始めた方が良い、と考えています。

僕は8年ほど前に不動産投資を始めた当初は1棟ものでスタートしました。

（築23年木造アパート14戸（1R））

なので、もともとは不動産投資といえば1棟が良い、とずっと考えていました。

1棟買いの方が区分よりも自由度が高くコントロールできることが多いですし（区分と違って自分だけがオーナーなので）、まとまった戸数があるのでリスク分散もされています。

ロバートキヨサキ氏の金持ち父さん貧乏父さんを読んで影響を受けた人の多くは、不動産投資によるキャッシュフロー（=不労収入）だけで生活したいと考えていますよね？

そうなると区分で1戸ずつ買っていたのでは、セミリタイアまで相当時間がかかってしまいます。

そのため、効率の良い1棟を買うべき、というわけです。

ただ、最近は考えが少し変わってきていて、1棟ものはある程度の経験と知識のある人がやるべきなんじゃないか、と考えるようになりました。

なぜかというと、僕が初めて1棟ものを購入した当時よりも今の市況は不動産相場が高騰していて難易度が高くなっていると感じるからです。

今でも1棟もので利益の出る物件は存在します。ただし、今の相場で十分に稼ぐためには何かひとひねり必要なケースが多いです。

売主が急いで売ってる物件を安く買うとか、入居付けの難しいエリアの物件を安く買って満室にするとか、広めの土地付きのアパートを買って余った土地を分譲して売るとか、ボロ物件を再生するとか、投資家から買った物件を一般市場で売る（実需で売る）とか。。。

不動産業者に言われるがままに購入するしかないような知識レベルで1棟ものを買うというのは、やはりリスクが高いし、今の相場では損する可能性が高いでしょう。

（数年前はそれでも利益が出る物件ばかりでしたが。。。）

株やFXなどでも同じですが、相場があるものはすべてある程度練習が必要だと思います。

やってみると分かりますが、素人の直感で相場に参加するとだいたい損をします。笑

株を買おうとすると、たいていの人は気持ちが熱くなりIQが大きく下がります。

この状態で株を売買するとどうなるかは言うまでもないですよね。笑

株やFXなどの相場で買っている人が口を揃えて言うのは、テクニックうんぬんよりも精神面の充実が大切だと言いますね。

自分の感情で売買しないで、ってことです。

不動産投資でも、買いたい病にかかる事が多々あります。この時はたいていIQが下がっているんです。

初めての不動産投資ならばなおさら冷静さはなくなっているはずです。

その緊張の第1回不動産投資案件が大型1棟もので、それが大失敗に終わったら、その後取り返すのは大変です。

そういう意味でも区分から小さく始めてみてはいかがですか？という話でした！

もちろん経験があって自信がある方は、1棟でも新築でも中古でもシェアハウスでも事業用でもなんでも、得意な領域で戦えばそれで良いと思います。

たまに不動産投資をこれから始めたいという仲間から、今は買い時ではないからやめた方がいいよね？と質問されます。

この質問に対しては、素直に今の市況について自分の感じている事を伝えているわけですが、あまりお説教をしたくないから本人にはなかなか言えない事があります。

それは、この質問をした人はきっと今後も不動産投資はできないだろう、という事です。

なぜかというと、不動産投資というのは準備をしっかりしている人にしか良い結果をもたらさないからです。（不動産投資に限った話じゃないですが。。。）

今は買い時ではない、という人は、多分これを理由に何も行動しない可能性が高いです。

仮に今の市況は買い時ではなかったとして、少し待ったあと買い時がきたとします。

その時においしい投資案件の話は、買い時ではない時期に行動して、売買価格○万円の利回り○%の○エリア、築○年くらいなら買いだな、みたいな準備ができている人から順に回ってきます。

そして、買い時であるにもかかわらず、後からみんなに合わせて行動し始めた人には並レベルの案件にしか出会えず、あまり不動産投資は儲からない、と諦めてしまうわけです。

ちなみに今の市況に対する僕の理解は、去年くらいまで上がり続けていた不動産投資市場が、今年に入って融資引締めの影響（スルガ問題から始まった）で少しずつ価格が下がり始めたところ、という感じです。

ただ、銀行融資が受けにくくなって、買い手がかなり減っただろうと予想されるのですが、その割には不動産価格が下がってないな、という印象もあります。

たぶん、突然買い手が減ったと言っても、売り手からすると急に安くてもいいから売りたい、とはならないんでしょうね。

価格は高いまま、でも売り手は高く売りに出してる。という事で、不動産市場は停滞気味、というところでしょうか。

この状況が買い時かどうか？なんとも言えないですが、下降トレンドに入った事は間違いなさそうです。

マクロではこんな市況なのですが、今年に入って、どう考えても割安な物件を買った友人を2人見ています。

詳細はここでは書けませんが、買った瞬間に勝ちが見えている優良物件をこの市況下で買っているわけです。

我々は評論家ではないのでマクロをいくら語っても1円にもなりません。笑

大事なのは、良い投資を行うために情報収集や不動産投資の協力者との関係作りなどの行動を続ける事ではないでしょうか。

前回の続きです。

10年くらい前に、今田さんという有名な投資家の「光速収益不動産投資成功法」という情報商材の手法が流行った時期があったのですが、その手法の名残りが今でも続いているようなんです。

その手法というのが、ものすごくざっくり言うと、残存する耐用年数の範囲内での融資期間で融資を受けましょう、というものです。

という事は、木造アパートだと耐用年数22年ですから、中古の木造アパートだと融資期間が全然取れない事になり、必然的に耐用年数が47年と長いRC造を買いましょう、という手法になります。

RCであれば、例えば築17年だとまだ残存耐用年数が30年ありますので、融資期間30年で銀行から融資を受けても大丈夫、という事です。

逆に木造で築17年だと、あとたったの5年しか耐用年数が残ってないですから、融資期間5年以上で融資を受けられず、キャッシュフローが大きくマイナス（毎月お金持ち出し）になってしまいます。

なんでこういう話が知れ渡ったのか、と昔少し調べた事があるのですが、どうやら10年以上の前の不動産投資の世界で、三井住友銀行がバンバン融資しまくっていた時期があった事が関係しているようです。

そんなバカな！？って思いませんか？笑

というか、耐用年数の範囲内でRCを買おうとすると、やってみれば分かりますが、なかなか出てこないし、出てきても一瞬で売れてしまうので、なかなか物件が買えません。

でも、その手法で本当に良いかよく考えてほしいところです。

みんながRCを買いたい、と狙っているという事は、需要が大きく供給が少ない、という事ですよね？

そうすると、資本主義の原則で物件価格が割高になりますよね？実際、RCはここ数年ずっと高値続きです。

ですね。

都銀から融資を受けられるなら条件が良いので受けたいところですが、新築や築浅でないとなかなか難しいのが現状ですね。

不動産投資家の中では割とこういう話をする人が多いので、こういう記事を書くことにしました。

不動産投資の初心者の方にはあまりピンとこない話かもしれません。

耐用年数というのは、木造22年、鉄骨造34年、鉄筋コンクリート造47年、という時間をかけて建物が劣化していく、という事です。

耐用年数が切れた、というのは、例えば木造であれば築22年の物件は耐用年数が切れている物件、という事です。

ご存知の通り、築22年経っても物件はまだまだ普通に使えますし、築22年より古い物件もいくらでも市場に流通しています。

でも耐用年数という考え方でいくと、築22年木造の建物は価値が0円、というふうになるわけです。

ちなみに土地は劣化しないので、耐用年数という概念がありません。土地の値段は古いも新しいもなく、相場だけで決まります。

さて、この耐用年数切れの物件に融資を受けると、次の物件を買う時の銀行審査の時に悪影響を及ぼすのでは？という話をよく聞くわけです。

これを信用が毀損（きそん）する、といったりするみたいですね。

つまり、銀行が融資するにあたって個人の資産評価する時に、以前に買った耐用年数切れの物件は全く評価してくれないので、物件評価よりもその物件のための借入額のマイナス評価の方が大きくなってしまう。

よってその人の資産評価は著しく低い、という審査結果になってしまう、というわけです。

物件を買った事で、その人の資産評価が下がった（信用毀損した）ために、次の物件が買えない事態になる。

それを避けるために、耐用年数切れの物件を買うべきではない、というロジックです。

これは、僕が不動産のベンチャー企業で働いていた時にも本当によく耳にしました。

実際のところはどうなんでしょうか？

結論としては、耐用年数切れの物件を買う事自体は特に問題ない、というのが個人的な答えです。

何故か？

銀行の融資審査というのは銀行によって基準がバラバラですが、耐用年数切れであっても、ちゃんと事業として成立していれば評価もしてくれます。

耐用年数切れの物件を買い進めて規模を億単位まで拡大した投資家を何人も知っています。

そもそも信用毀損、という言葉は銀行では使われないそうです。

ただ、じゃあこの話が100%ウソか、というとそういうわけでもなく、耐用年数切れの物件の評価を著しく低くする銀行も存在します。

（審査基準はころころ変わるので確定ではないですが）

続きは次回。笑

1法人1物件スキームってどういう事かと言いますと、法人を新規設立して物件を1つ買ったら、次の物件はまた別の法人を新規設立して買う、という事です。

1つ法人を作ったら1つ物件を買う。また法人作って1つ物件を買う。以下繰り返し。。。

なんでこんな面倒くさいことをするのでしょう？

法人を作るという事は、一つ法的な人格が増えたという事なので、管理がけっこう大変です。

設立費用も30万円くらいですがかかりますし、法人税もかかります（赤字だとしても年間7万円はかかる）。

物件買う毎に管理しなければならない法人が増えちゃうとかなり大変だと思います。

そうまでして物件ごとに法人を設立するのは、銀行から融資を引き出すためですね。前回の記事の通りです。

購入者個人は、新設した法人の株主にはなりますが、代表取締役は奥さんなど別の誰かになってもらったりして、新設した法人と本人との関係が分からないようにします。

そうすると、その新設した法人がいくら融資を受けたとしても、本人とは別人格である関係ない会社が借金してるだけで、本人の借金額は増えない、というわけです。

借金が増えていないように見えるので、借入枠がまだまだ残ってるように見えて、次の融資も普通に受けられる、というわけです。

もちろん、本当は法人作って借金してるので、審査の段階で借入額を申告すべきなんですけどね。

ただ、最近は銀行もこのスキームを認識しているみたいで、すぐにバレるようです。

こういう裏技的な話は、数年に一回くらい盛り上がる気がしますが、違法なものや道徳に反するようなものは後で痛い目に合うリスクがある事を覚えておいた方がいいでしょうね。

今回は融資絡みの問題について、です。

物件をたくさん買って資産を拡大しようとする時、何が一番ネックになると思いますか？

それは融資です。

融資を如何にして受けられるか、が資産拡大のカギというわけです。

サラリーマンの信用で5000万円くらいまでは融資が出たけど、それ以降は厳しくなりました、みたいな話はよくあります。

そのため、あの手この手で銀行から融資を受けようといろんな戦略を考えるわけですね！

基本的な戦略は、収入を増やす、現金を増やす、評価額の高い資産を増やす、ですね。

ただ、数億規模の融資を受けようと思うと、それに見合う資産や収入がない人の方が多いですよね。

そんな時に出てきた裏技が、1法人1物件のスキームというわけです。

最近はあまり話を聞かないですが、少し前は流行っていました。

ちなみにこれは銀行を騙してお金を借りるわけですので違法です。

もし銀行にバレたら、金消契約の××条に違反してるので、貸したお金を全部返して下さい、と言われます。

返せと言われても、借りたお金は不動産に変わってるので払えません、となり下手したら物件を召し上げられ（無理やり売却させられ）、それでも足りなければ手持ち資金も出せと言われ、ゲームオーバーです。

実際のところは交渉の余地があるかも分かりませんが、銀行側は騙されたので悪質だと判断し容赦しない可能性が高いです。

銀行から受けた融資は、期限の利益と言って、あらかじめ銀行との金消契約で決められた融資期間までに返済すれば良い事になっています。

5000万円を融資期間20年で借りたならば、その5000万円は20年かけて返済すれば良いという事です。

銀行の都合で明日5000万円返して、とは言えないというわけです。

でも銀行を騙した場合は話は別です。

金消契約に違反したら、借りたお金の返済を20年かけて良い、という権利がなくなる、と契約書に通常書いてあります。

期限の利益が喪失した、という言い方をしますね。

こんな事態になったら大変なんてものじゃありません。一発アウトです。

ところで1法人1物件スキームっていったい何なのでしょうか？

それはまた次回。笑