今日は、新春一発目ですので、少しハードなお話をさせて頂きます。

何がハードかと言いますと冒頭でもある通り、

『有利なエビデンスを作る。』という事で・・・作る！

とりあえず銀行が融資を出してくれる様に絵を描きます。

ストーリーを上手く描くと銀行員も社内で審査に出す時の稟議書などが書き易くなり、通り易くなります。

自己資金が例え少なかったとしても、その方の資産背景とその自己資金がない理由が明確で堅実であれば

それは通り易くなります。

最近ではご自身の属性表みたいなものを持ち歩いている方もいらっしゃいますが、あれはあくまでスタートです。

あそこから始まり、ご自身をよりアピールする事（絵を描く事）が融資を受けられるポイントだと思います。

次に明確な理由がない場合（単純に資金・貯金がない場合）どうすればいいか・・・

正直な話やり方はいくつかあります。

でもそれは少なからず違法行為を行う必要性も出て来る可能性がありますので

理屈を知るだけで本当にやってはいけません。

絶対にやってはいけませんからね！

※以前もお話をしたと思いますが、資金がない場合、リスクを負えない立場の方は

投資自体をオススメ致しません。

って本当はここにエビの作り方・近道を書いたのですが、

怖くなったので消しておきます。

実際にブログで書いてネタバレするのもいやですしね。

変にあおって済みません。

1つ言える事は、どちらにしろ必ず自己資金のエビデンスを

確認されますので、ネットバンクの口座は複数作っといて損はないです。

下記にお勧めのネットバンクを紹介致しますのでご参照下さい。

ここでご紹介している口座は、

通帳がないネットのみの口座ばかりを集めました。

何故それが必要なのか・・・そこを考えて頂ければ

上記で書けなかった事が

ほんの一部は伝わると思います。

イーバンク銀行 はネットバンクの中でも一番お勧めです。

何がお勧めかというと、別に銀行が良いとか悪いとかではないんです。

実は○○○で○○出来るからお勧めなんです。

ジャパンネットは普通に○○しないといけないので

プロに任せた方がいいかもしれません。

ですが直前になって作る事になりかねませんので

口座だけは前もって作っといて損はないです。

！ジャパンネット銀行　　　　　　　　　　　　　　　　　
24時間土日祝日ご利用可！
ＪＲＡ即ＰＡＴにご利用できます 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

新生銀行はシステムの仕様上、名前と口座番号とログイン日時、残高がいっぺんに出る画面が

ないはずです。

なのでエビ提出時はキャッシュカードのコピーも用意する事をお忘れなく・・・

ATM引出手数料０円　ネット振込手数料月1回０円　新生銀行

不動産投資の本当は間違っている利回りの考え方①

不動産投資の本当は間違っている利回りの考え方②

ネットに掲載している物が売れ残りな訳

不動産投資でインターネットに掲載されている物件は売れ残り…と言われる訳を分かり易く説明します。

お宝物件と個人と業者の違い

不動産投資のお宝物件と個人と業者の違い～

不動産投資を行う条件

不動産投資を行う条件①～FX会社比較

金融機関から融資を受ける為の準備

金融機関から融資を受ける為の最低限揃えておきたい資料（個人資料バージョン）

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ここの口座は、開設費用が掛らないのはもちろんですが

開設したら最大１００００円のキャッシュバックが魅力的です。

またスプレットの狭さとスワップ金利の高さのバランスが優れている点もオススメです。

『ＭＪ証券』

ここの口座も、開設費用が掛らないのはもちろんですが

開設したら最大１００００円のキャッシュバックが魅力的です。

またスプレットの狭さとスワップ金利の高さのバランスが優れている点もオススメです。

また取り扱いをしてる通貨の種類も多種に渡りかなり使えると思います。

『スーパーＦＸシステム』

これはＦＸ口座ではなく自動売買ソフトの一つです。

私はこういったものも好きで投資の一つの指標として取り入れてますが

好き嫌いが分かれますのでご自由に

こんばんは、

今日は不動産投資を行う条件についてご説明致します。

参考程度に目を通して下さい。

まず大前提ですが、不動産投資も投資の一つですからリスクはつき物です。

リスクを負いたくなければ不動産投資を諦めて下さい。

次に条件ですが、お客様がどんだけ不動産投資を行いたいと望んでも

融資が付かなければどうにもなりません。

では実際に融資条件はどんなものがるのでしょうか？

今後このブログでは随時、各金融機関の諸条件をＵＰしていこうと

思っておりますが、この場では一般的な指標をお伝えします。（各金融機関で条件は異なります。あくまでざっくりとした指標です。）

年収６００万円以下のお客様に関しましては、ほとんどの金融機関は一棟収益不動産の

投資属性ではないと判断する場合が多いようです。

ただ常識的に見ても子供もいる一般家族において年収６００万円以下の方がリスクを負う

投資に関しましては私もお勧めしません。

次に自己資金です。

物件価格にもよりますが、やはり５００万円以上ない方は一棟物の

不動産投資をしない方が良いと思います。

金融機関もほとんどがそういう考えに基づいて自己資金３割負担などを設定しているのでしょう。

上記の条件に当てはまる方は、今すぐの不動産投資はやらない方が良いと思います。

では年収６００万円以下、自己資金５００万円以下の不動産投資属性ではない方は

どうすればいいのでしょうか？

答えは簡単です。

自己資金を他の手段で作ればいいんです。

無理して今すぐ不動産投資をやる必要はありません。

例えフルローン可能な物件があってもです。

フルローンをする事で自己資金が少なくて済むかもしれません。

その代わり月々の支払金額は当然増える訳で

それはそのままリスクに繋がる恐れもあります。

ではその自己資金の作り方です。

FXや㈱などの証券をやるのであれば口座開設が必要です。

また運用をする時間がない方も最近は便利な自動ソフトもある様です。

下記にお勧めサイトをピックＵＰしました。

こちらのサイトを利用してまずは自己資金を貯めて下さい。

投資はあくまで自己責任です。

責任を負いたくない方、負えない方は投資はしないで下さい。

皆さんこんにちは、不動さんです。

今日は、いつもとは違った切り口の内容で攻めたいと思います。

皆さんは恐らく不動産投資をする上でほとんどの方が銀行から融資を受けると思います。

また融資を受ける事でレバレッジを効かす事になりますので、例え現金をお持ちだったとしても

融資を受ける事が不動産投資という考え方では王道ではないでしょうか。

では実際にどうやって融資を受ければいいのでしょうか。

また何を用意すればいいのでしょうか。

まず一番簡単なのが、融資付けに強く、代行して持ち込みをしてくれる不動産会社を探すのが

てっとり早いです。

その不動産会社に銀行との密接な関係があれば尚良いと思います。

でもそんな会社を探すのも大変です。

何故ならその会社がどこまで融資付けのノウハウを持ってるかは、

任せてみないと解らないからです。

結構仲介業者の中では融資付けを銀行員に言われるがままやっている所も多く、

適当な所が多いです。

しっかりノウハウを持っている所ですと、月間でいつの時期に持ち込めば融資の承認が下り易く

もっというと何曜日に会議があり、それに向けていつ稟議書を作るか（銀行員がです）を

把握して、もっとも通り易くスムーズに対応できる会社も中にはあります。

またそれは各金融機関で違いますし、それぞれを把握してればとても強いと思います。

では個人で持ち込む場合はどうか。

最低限必要な書類をあらかじめ用意し、ある程度武装していけば余計な時間を費やす事もなく

また銀行からも高評価を頂けるのではないでしょうか。

余談ではありますが、銀行員も忙しいので、

個人の客は後回しなる事も話しによると多々あるみたいです。（一から教えるのが面倒だから）

では実際に最低限必要な書類を下記に書き出してみましたので参考程度に目を通して下さい。

・自己資金エビデンス・保有金融資産エビデンス・・・１２月に入り、過去３ヶ月分の入出金履歴も合わせて提出しなければいけない金融機関も出てきました。

・ローン仮審査依頼書（金融機関毎に名称は違います）

・団体信用生命保険告知書（融資金額により保険会社制定の診断書）

保険会社により１年以内に受診の健康診断の結果で代用可

・運転免許証（なければ顔写真付き証明書）

・健康保険証

・印鑑証明書（あれば）

・住民票・・・世帯全員記載、続柄記載、本籍省略

・源泉徴収票・・・２年分あると尚可

・確定申告者の場合・・・確定申告書２期分

・会社役員の場合・・・会社決算書２年分、試算表等

・既存借入がある場合　既存借入金償還表、返済予定表等

クレジットのボーナス払い、リボ払い、ショッピングクレジット、オートローン、カードローン等全て

当該借入金返済用通帳　１年分

・勤務先資料・・・会社案内、ＨＰ、パンフレット、商業登記簿謄本、帝国データバンク企業概要

名刺、社員証等のコピー

職歴書

・投資物件を所有している場合・・・賃貸借契約書のコピー、家賃入金通帳、

・不動産所有の場合・・・謄本、住居表示がわかるもの

・保有資格がある場合・・・資格がわかる資料のコピー

・年齢が５０歳を超えている場合・・・年金の見込み金額がわかるもの、退職金がわかるもの

と、長々と一通り書き連ねてみました。

全てを揃える必要はないかもしれませんが予め準備していても損はないと思います。

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皆さんこんにちは、不動さんです。

今日はインターネットに掲載されている物件は売れ残り…

と言われる訳を分かり易く説明します。

「そんなの解ってるよ」

って思われるかも知れません。

じゃーなぜ解っててもインターネットで調べるんですか？

そうです。

物件の情報源がインターネットしかないからなんですね。

では何故そうなるのか。もっと具体的にその流れをご紹介致します。

まず、物件を持ってるオーナーがいるとしましょう。

そのオーナーが、物件をなんらかの理由で売却を考える場合

まずは知り合いの不動産会社・物件購入時の不動産等

狭い範囲の不動産会社等に相談を持ちかけます。

売主から直な訳ですから、

専任を受けた不動産会社は、自社で客付けを試みます。

もちろん自社で客付けが出来ると

売主側から３％、買主側から３％（いわゆる不動産用語で『両手』ですね）

仲介手数料がもらえますので、

まずその物件（情報）を表（インターネットや他の業者）に出す事はないでしょう。

専任で預かった業者は優先順位としては、

既存のお客様や知り合いの業者や知り合いのバイヤーに回す感じです。

そこでスムーズに売れる様な優良物件⇒いわゆる『お宝物件』であれば

表には出ずにうちうちだけで売買が成立してしまう訳です。

では売れなかった場合はどうでしょうか。

ここで初めて大手仲介業者やポータルサイトに物件を掲載する事で

窓口を一気に広げる訳です。

そうなると専任で預かった業者は仲介手数料が売主側からの３％だけになり

もう３％は売主を見つけて来た業者が

手数料を頂く形になります（これがいわゆる『片手』です）

こういう仕組みがありますので、まず皆様がインターネットで集めた

物件は売れ残りといっても過言ではないと思います。

「じゃー業者はどの様にして物件を探すのか」

この気になる点については

少々長くなってしまったので

次回のブログでご紹介して行きたいと思います。

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皆さんこんにちは、不動さんです。

今日は前回のブログ文末で語らして頂いた『お宝物件』について

語らして頂きます。

皆様も日々『お宝物件』を探されていると思います。

どこかのセミナーでは

・毎日１件物件資料を見る

・年間１００棟頑張って見に行く

などを教えられているそうですが・・・

はっきりいってあんまり効果はないと思います。

もちろん知識もつきますし、相場観もわかりますし…

そういった点では良いかも知れません。

でも残念な事に『それだけ』です（；；）

何故かと言いますと個人の方はどう頑張っても限界があるからです。

その限界はなんの限界かと申しますと

『物件の購入方法』です。

個人の方はせいぜい、インターネットに掲載してある物件を探してきて、

仲介業者に問い合わせをして、物件資料を取り寄せてもらうと思います。

その物件を現地に見に行って自分なりに納得したら『ローン特約あり』で

買い付けを入れその物件を金融機関に持って行き融資の打診をします。

『ローン特約あり』というのは、

「融資が付かなければ買わなくてもいいですね？（契約白紙でおｋ？）」

という意味です。

ほとんどの個人の方は当たり前ですが特約ありで購入されます。

（融資が絶対つくかわかりませんしね…）

そういった流れで購入しようと思いますとスケジュール感的に遅いですね…

業者に資料を取り寄せる・・・１日～３日（仲介業者なので売主に資料を請求する為）

物件を見に行く・・・仕事の休み（主に週末）

銀行に物件を持ち込む・・・融資の承認が下りるまで、なんのコネもなければ金融機関によって異なりますが目安的には２週間から３週間位です。

こんだけ時間を掛けてしまいますと、

例え買い付け一番手でも順番度外視（融資確定順）になってしまい

買えない事がほとんどです。

では業者は一体どの様にして購入するのでしょうか。

業者は良い物件があると「時間が勝負」という事を解っておりますので

『翌日買い付け・即現金決済』というのもザラです。

また例え２番手３番手でも、強引に上記の条件を提出する事により一番手を跳ね除ける事も、

少々強引ではありますが御座います。

もちろん業者なので『ローン特約無し』です。

売主からしても買えるかわからない個人の素人と安心出来、即決の業者を

選ぶのは当然だと思います。

そういった面で見ても本当に良い物件というのは、

個人の方が買える事は難しいといえるでしょう。

あとは情報量ですね。

皆さんが片手間で不動産投資を行っている間にも、業者は本業ですので

営業マンが総出で物件を一日中探し回る訳です。

会社全体で言いますと、その会社の規模にもよりますが

私が勤めている会社は一日１００件は情報が来ます。

そうした中で、個人の方が業者よりも早く良い物件を探し当てる事は難しいと考えられます。

では個人の方はどうすればいいのでしょうか？

それでも諦めず物件を探しますか？

一つ例を挙げましょう。

うちの会社に調度同じ時期に物件の商談に来られたお客様が二人いました。

・一人のお客様はある程度商談したのち、すぐに収益物件を購入して頂けました。

・もう一人のお客様はもっと良い物件、もっと好条件で高利回りの物件を探し求めました。

どちらが良いかとは言いません。

ですがその時購入しなかったお客様が１年後、再度来社頂いた時に言われた言葉です。

お客様：「あの後、１００件以上の物件を一年かけて現地に見に行きました。」

うちの営業：「どうでした？いいのありました？」

お客様：「いや全く…、これからも探して回ろうと思ってます＾＾；だから御社にも改めて探しに来ました。」

結局この方は未だに購入出来ていませんね。

購入出来ない事は悪い事ではないのですが、

同時期に即決したお客様からすると

購入しなかったお客様が

経費を掛けて探し回った１年の差がとても大きく

一方は年間キャッシュフローがそのまま収入になったのに比べ

もう一方は年間のキャッシュフローがないだけではなく

経費ばかりかさんだ一年でした。

その差は歴然ですね。

どうせ探し回ったって良い物は見つかるはずないのですから…

かなり長くなってしまったので続きは次回のブログにてお願い致します。

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皆さんこんにちは、不動さんです。

前回に引き続き、今日も【利回り】の考え方について

考えて行きたいと思います。

前回、ブログの文末で…

高利回り物件＝ねらい目→間違いです。

本当の真実は・・・

高利回りになればなるほどハイリスク＝危ない

と述べさせて頂きました。

では何故危ないのか・・・

本来、物件から得れる家賃というものは

オーナーが賃料を変えない限り変動しません。

では何故『利回り』が変わるのでしょうか。

それは物件価格の変動から変わります。

年収１０００万円の建物を１億で買うと『利回り』１０％ですよね。

同じ建物を７０００万円で購入したら『利回り』は１４．２８％です。　

ではその建物が１４．２８％になったら果たして買い時でしょうか。

売主側としては高く売りたいのが山々です。

そんな中、３０００万円も指値をされてまで

売らないといけない理由は何故でしょうか。

それは７０００万円まで下げないと売れないからです。

本当に良い立地で、築浅で満室なら値下げをする必要はありませんし

そもそも売らないですね。

売主としても売らないといけない理由は様々ですが、

どんな理由があろうと希望価格（この場合だと１億）で

買い付けがあればそちらで売るはずです。

なので利回りが高ければ高い程、物件価格を下げざる負えない

マイナス要因があるはずです。

「いやそんなはずはない！探せば必ずお宝物件に出会えるはず！！」

と思った方もいらっしゃると思いますが…

そこも実は間違いです。

個人の方はまずお宝物件には巡り合えないと思います。

絶対巡り合えないとは言いませんが、

お宝物件を探すメリットよりも、探すデメリットの方が大きいと思います。

では何故お宝物件を探す事にデメリットがあるか

少々長くなってしまったので

不動産業者の仕組みも含めて

次回のブログでご紹介出来ればと考えております。

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今日は第一発目とあって皆さんがもっとも注目していて、不動産投資をやる上で一番外せない、

最初の目線にもなる「利回り」について語りたいと思います。

ただし皆さんのほとんどの方が勘違いをしている利回りです。

「利回り」とは皆さんも既にご承知とは思いますが簡単にご説明致します。

その物件が、購入金額に対してどれだけの収益が上がるかを、

解かり易く参考程度に％で現した数字です。

その数字の出し方は簡単です。

その物件が得る【年間の収益】÷物件の【購入金額】×１００です。

例えば物件価格1億円のマンションで年間で１０００万円の家賃収入があると

１０００万円÷1億円×１００＝１０（％）です。（今の時代小学生でも出来そうな計算式です。）

私が勤めている不動産会社に来るお客様のほとんどは、この『利回り』と言う数字をあてにして

問い合わせをし、来社頂いてます。

どっかの本で書いてありましたし、最近のセミプロの個人投資家（カリスマと呼ばれている人々）

の方々もこぞって『都内・RC・築浅の１０％↑物件』を探せ！と言ってるので

そのまま皆さん鵜呑みにして、それを探して来社頂いております。

どんな物件を探されに来ているかは存じませんが、

先ほどの計算式で言えば１０％↑を探すのは当然です。

もっと欲深い人は都内築浅１５％っていう無知な人もいらっしゃいます。

そう言った方に限って、指値（値引き交渉）等をし、『利回り』を上げる事に必死ですね。

少し長くなってしまったのでズバリ結論を言いましょう！

高利回り物件＝ねらい目→間違いです。

本当の真実は・・・

高利回りになればなるほどハイリスク＝危ない　　

です。

少々長くなってしまったので2回にわけ、次回の「利回りについて考える」では

それが何故危ないのか。

またどうすればいいかをご説明したいと思います。

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物は試しに作ってみました。

何故、ブログをやり始めたかというと、

これから不動産投資を始める方に失敗をして欲しくないからです。

もっというと最近はカリスマ投資家の活躍が目立ち

不動産投資に関する書籍が数多く出されているからです。

それを否定する訳では御座いませんが、

「不動産投資で○年間で○億稼いだ～」

とか

「成功する為の～不動産術」

みたいな書籍は、そのほとんどがもう既に古い情報であるからです。

このブログでは日常のブログの他に、不動産投資に関する考え方・スタンス等、

時間は掛かるかもしれませんが

配信していけたらと考えております。