ファンドマネージャー　RYUZOの日常

デベロッパーを読み解く

Tue, 02 Apr 2013 18:04:24 +0900

主に借入金に応じて土地を手当し、施工業者に発注してマンションを建設、それを個人などに販売するのがデベロッパー（不動産開発業者）の仕事である。だからマンション市況が冷え込み、在庫が積上れば、一気に経営が揺らぐという弱点がある。リーマン・ショックに直撃された2008年から09年にかけては、上場企業を含む多くのデベロッパーが倒産した。もちろん、デベロッパーが倒産したからといって、一旦購入したマンションが人手に渡るとか、差し押さえを受けるといったことはありえない。しかし、倒産会社のブランドは間違いなく悪化するので、将来の資産価値が目減りするおそれはあるのだろう。せっかくマンションを買うなら、倒産しそうにない会社から買いたいものだ。ではどういう会社が「危ない」のか。
幸いな事に10年以降、不動産業者の倒産件数は下落か横ばい傾向にあり、しかも大型倒産はでていない。過剰債務などの問題を抱えた不動産業者は08~09年の不況期にほぼつぶれたといっていいだろう。この時期に倒産してしまったデベロッパーと、いまも健在な業者との違いはどこにあるのか。業歴、財務、得意分野の三つのポイントにしぼって解説します。
まず「業歴」について。この時期は、新興市場のほか東証一部上場を含む業種大手のデベロッパーが何社も倒産した。売り上げ規模をみるだけでは、危ないかどうか見分けることはできないということだ。
だが一方で、倒産会社にはおおよそ共通する条件があった。それは「業歴が浅い会社が多かった」ということ。業歴が浅いのに大手にのし上がれたのは、短期間のうちに販売戸数を急拡大したから。社業に勢いがあるのはいいことだが、マンション開発の場合は、前途のように市場にブレーキがかかればすぐに経営の屋台骨に響くという宿命がある。いま販売の調子がいいから、数年先はもっと売れるだろうと踏んで、以前の倍の土地を仕入れてしまう。急成長組のデベロッパーはこういう経営判断をくだしてしまいがちだ。
逆に、業歴の長いデベロッパーの多くは、不動産市況の浮き沈みをあらかじめ計算にいれ、好況時にも無謀な投資には踏み込まなかった。
デベロッパーの業歴を知る為には、原則として健宅免許の更新回数を見ればいい。五年に一回の更新で、数字が多い程業歴はながい。
「財務」について。
デベロッパーの場合、年商程度の借り入れをもとに事業をまわしている。それ以上の借入額があれば問題だ。会社四季報などの公開情報から借入金の額を確認してみて、借入金の額を確認してみて、借入額が年商の1.5倍や2倍になっているとしたら、その会社は将来の市況悪化時に大きな痛手をうけることが予想できる。また、在庫が年商以上に積み上っていれば、過剰在庫といっていい。この水準をもとに「危ない」かどうか見分けることができるだろう。
最後に「得意分野」について。一口にマンションといってもファミリー向け大型物件から、DINKS向け、投資用ワンルーム、マンションなど数種類にわかれる。不況時に生き残った会社の多くは、このうちのどれか一つを得意分野にしていった。反対に、財閥系の巨大企業を別にすると、全種類に手を出しているデベロッパーは「危ない」。
物件の立地面でも、得意な地域を明確に持っている会社のほうが安心だ。施工実績から見て「都心に強い」とか「私鉄の○○線沿に強い」とわかる会社である。しっかりと目を凝らして見極めよう。
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ブラジルの魅力と可能性

Mon, 01 Apr 2013 11:42:03 +0900

1950~60年代の「ブラジルの奇跡」といわれた経済成長を経て、資源、国土、人口等のポテンシャルの大きさから更なる発展を期待されながら、1980~90年代にハイパーインフレに沈んだブラジル。当時はいつまでも実現しないという意味で「未来」の大国と揶揄されていた。しかし、1994年に導入されたレアルプラン等の一連の政治経済改革の成功により、「未来」は現実のものとなり、近年ブラジルでは、欧米の企業からも重要な投資先として注目を集めている。現在、一億9000万人もの人口を有し、GDPは約二兆5000億㌦外貨準備高も3000億㌦を超え、名実ともに世界第6位の大国へと成長した。2014年のFIFAワールドカップや2016年の夏季オリンピックという二大国際大会イベントの招致に成功したのがその証左といえる。
ブラジルの2012年の売り上げトップ25社のうち、14社が外資系企業であり、ブラジルは外資天国といえる市場に育った。GDPの60%を内需が占めるブラジルが、「未来」においてもいかに有望なマーケットであるかが伺え、真のグローバル企業はそれを認識し、継続的に大きく投資をして勝負を仕掛けている。ブラジルは正しい投資をすれば、利益を得られる可能性が高い貴重な市場だ。まだまだブラジルの「未来」は始まったばかりだ。世界でも有数の親日国であり、成長への期待が大きいマーケットであり、日系企業がどんなパフォーマンスを見せるのか。楽しみだ。

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スティーブ・ジョブズのプレゼンに学ぶ

Thu, 28 Mar 2013 10:35:06 +0900

日本人はプレゼンが苦手だと言われてきたが、経済がグローバル化する中、そんなこと言ってられなくなった。とりわけ、「文脈」を必ずしも共有しない相手への、プレゼン。同じ社内であれば阿吽の呼吸で通じるような事も、いちいちゼロから説明しなければならない。取引先とは、必ずしも利害が一致しないから、プレゼンにも「他社の目」が必要。更に、「コンペ」のような状況では、自分たちのアイデアをあまり知らない人たちにも、思いを伝えなければならない。文脈を超えて、より広く伝える。そんな「プレゼン」の奥義は、「愛のあるサプライズ」にあると、私は考える。人間の脳はサプライズが大好きだ。意外なこと、予想していない事は、脳に強い印象を与える。予想とのずれを受けて、脳内物質の「ドーパミン」が放出され、そのプレゼンのメッセージがより強く記憶される。プレゼンを、サプライズに満ちたものにするために、最低限守るべきもの。プレゼン資料を先に配ってはいけない。スライドが全部で何枚あって、今その半分まできている、なんてことが相手にわかっては、サプライズを演出できない。プレゼンの名手といえば真っ先にこの男の名前が想い浮かぶ。今は亡き「スティーブ・ジョブズ」氏だろう。
「もう一つ」といってステージの中央に戻ってくるのが、お得意のやりかただった。そのジョブズ氏が、新商品のプレゼン資料を、あらかじめ印刷して配る、などと言う事が考えられるだろうか。今もyoutubeなどでジョブズ氏のプレゼンをみると、改めて「愛のあるサプライズ」のプレゼンだった事がよくわかる。さて「愛」とはなにか。何よりも相手のことを考えることだ。自分の意見やアイデアを一方的に押し付けるのではなく、それが相手にどのように相手に受け止められているのか、あらかじめ予想し、それに合わせてプレゼンを用意することである。その意味では、プレゼンとは、誕生日のサプライズと同じということだ。相手のことをよく知り、考えなければいいプレゼンはできない。今や、プレゼンの古典とも言える2007/1に行われたiphoneを紹介するジョブズ氏。実は事前にネットメディアで「iphone」という名前はもれていた。だから、当日会場にきた人達を満足させるにはよりいっそうの工夫が必要だった。その結果、ジョブズ氏がどんなプレゼンをしたか。内容をしっている人は多いと思うが、ぜひネットでもう一度確認してみてほしい。
スティーブジョブズ「iphone発表」→http://www.youtube.com/watch?v=L0XeQhSnkHgつまり、プレゼンの奥義とは、「思いやり」とも言える。相手の感性のあり方、知識のレベル、求めている事をすべて知った上で、「サプライズ」を演出する。その表現が相手の事を考え抜いたものならば、必然的に「愛のあるサプライズ」となる「愛のあるサプライズ」とは、プレゼンする者と、聴衆を固く結びつける。聴いているもの達も、ああ、この人は本当に自分たちのことを考えてくれていると実感するのだ。ジョブズ氏がプレゼンのカリスマだったのはつまり、徹底的に聴衆のことを考えていたからである。

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　　　　　　　　　　世界一良心的な投資入門　　　
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王さまマインドと奴隷マインドを読んで

Tue, 26 Mar 2013 22:40:01 +0900

「王様マインドと奴隷マインド」を読んで率直に思ったのが、頭の中や生活スタイルをシンプルにすることだと思った。
生活している上で混乱を取り除くとは、生活の様々な分野でシンプルにすることなので、投資・トレードだけでなく、生活の様々な分野でシンプルに生きる事を意識すると良い。世の中はもともとシンプルだが、混乱により世の中が複雑化しました。
アインシュタインは、奥さんに髭剃り用の石けんを勧められた時に、石けんが二種類もあると人生が複雑になりすぎると言ったそうだ。現在、洗濯用・食器用・住宅用・風呂用・トイレ用・自動車用・ボディ用・髭剃り用・ペット用など本当に種類がたくさんあり、実際に洗剤だけでも人生を複雑にしている。これは世の中が複雑化している良い例だ。
投資で利益を出すために、たくさんの洗剤をひとつにするのは、実は効果的なのかもしれません。世の中が混乱で複雑化していることを理解し、混乱を取り除くという意識をもつと、自分が奴隷ではなく、王様であることに気づいたり、普遍的な法則や、自分に本当に必要な物、これからの世界がどうなるか、様々なものが見えてくる事につながる。
そして、シンプルにすることで投資・トレードだけでなく、すべての分野において良い方向に向かいます。
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「王さまマインドと奴隷マインド」　著者　松島　修
広い意味で、富を得て幸福で豊かな充実した人生を送る為に必要なことは、正しい心構え（マインド）を身につけておくこと（マインドセット）です。ここで必要なマインドとは王さまマインドであり、投資でもトレードでも、この王さまマインドが大切です。

資産運用前と後の自分をイメージすることが成功の秘訣

Tue, 26 Mar 2013 15:21:04 +0900

資産運用を始めるときは、増やしたお金をどう使いたいか、どう人生を行きたいかをまず考える事が大切です。そして、資産運用をする前と後の自分の姿、例えば老後を具体的にイメージしてみるといいでしょう。そういうイメージがないと、少し上がったから売ってしまおうとか、とりあえず儲かりそうな物に投資しよう、ということになってしまいがちです。自分の未来をイメージして臨めば必要以上のリスクをとることなく、選ぶべき運用商品も見えてきますし、投資へのモチベーションも維持できるようになります。投資の基本はやはり「分散投資」です。株式や債券、投資信託、保険、金、外貨、不動産など運用対象はもちろん、質や仕組みの異なるものに投資すること。国内だけでなく海外にも目を向け、取引する金融機関も分散すればリスクをさらに低減できる。相場が好調なときは、つい「急いで買わなければ」と、一気に投資してしまいがちですが、マーケットは一方的には動かないもの。結果的に高値づかみになってしまうかもしれない。一気に投資するのではなく、少しずつ継続して買う「時間分散」も同時に行えば、購入価格を平均化してリスクを下げられる可能性が高くなります。投資を行うタイミングは、早ければ早い程いいです。老後や不測の事態にお金が足りなくなるような事がないように、まだ資産運用を始めていない人は、出来るだけ早くスタートしたいですね。資産運用には頭で考えていただけではわからない事がたくさんあります。まずは、多少失敗しても生活に影響のない額で始めるのもいでしょう。退職金でいきなり始めて大失敗する人もたくさんいると聞きます。早くから始めて小さな失敗の経験値を積む事が、成功させるコツです。
不安定、不確定な世の中ですから、目指すのは「打たれ強い資産運用」。時々の相場に踊らされる事なく手堅く、柔軟に資産運用することが肝心です。
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ビルなどに投資するREITという手も

Mon, 25 Mar 2013 23:22:46 +0900

不動産価格の値上がりに期待するのなら「REIT」（上場不動産投資信託）に投資するという手もある。ETFの一種だが、こちらは株ではなく不動産の所有権を証券化したもの。「オフィスビル」「商業ビル」「マンション」など複数の不動産を束ね、権利を小口化してある。投資家は保有口数に応じて、賃料収入などから得られる利益を分配金として受け取る仕組みだ。ただし、主なREITは一株50~100万円以上ないと売買できないものが多く、初心者が手始めに買うにはややハードルが高いかもしれない。そこで「上場Jリート」「東証REIT指数」などのREIT-ETFが選択肢に上がる。不動産を証券化したREITを、さらに集めてETFに組成したもので、こちらは1万5000円弱から売買可能だ。

景気回復もすぐに給料は上がらない

Mon, 25 Mar 2013 23:13:40 +0900

昨年秋以降の急激な円安の進行と株価の上昇から、景気回復への期待が高まっています。絶好の投資機会が来たと思っている人も少なくないでしょう。ただ、忘れてはいけないのが、景気低迷の原因となっているデフレからの脱却が、本当にできるかどうかはこれからの話だということ。今回の円安で今年三月期の大手企業の決済はよくなると予想されているが、給料が急に上がるわけではない。一方、円安の影響で物価がじわじわ上昇しています。資産運用をしていない人にとって、これは手持ちの資産が目減りしている状態。「投資はリスクがあるからしない」と、お考えの方もいますが、投資しないことが、実はリスクになっているのです。消費税や相続税など、今後は相次いで増税が予定されており、社会保険もあがってきています。家計の負担は重くなる一方で、収入は先細りしていく傾向にあります。景気が上向いてきたように見える今だからこそ、ご自身の資産運用やライフプランを改めて考えてみる必要がありますね。
ファンドマネージャー　RYUZO

最初に何を買うか

Mon, 25 Mar 2013 23:01:42 +0900

早速口座に資金が入ったら、小額でもリアルな資金を投じてこそ真剣に取り組み、実のある知識・経験が得られる。
とはいえ、3000社以上もある中から間違いのない銘柄を選ぶのは、簡単ではない。よく「好きな会社、応援したい企業の株を買いなさい」などと書いてある入門書があるが、無責任だ。その程度で利益が出せるのほど甘くはないし、逆にそうした個別銘柄への思い入れが、必要な決断を鈍らせてしまうことも少なくない。初心者が最初に買ってみるのに適しているのは「ETF」（上場投資信託）だ。TOPIXや日経平均など指数に連動するように作られた”銘柄セット”であり、投資信託の一種だ。ただし、上場されており、株と同じように刻々と動くその時々の価格で売買される点が、一般の投資信託とは異なる。極めて機械的に運用されるため、手数料も低い。ETFであれば組み入れ銘柄の特定の銘柄が予期せぬ悪材料で急落の憂き目に遭っても、全体の一部になっているためリスクが分散される。また、馴染みのある「TOPIX」「日経平均」が対象なら、相場観も得やすいのではないか。ETFには市場別株価指数のほかにも、自動車・輸送機、電気・精密、銀行、鉄鋼、非鉄金属、エネルギー、資源、食品、建設・資源、医薬品、電力・ガス、運輸・物流、情報通信・サービスその他といった業種別ETF、金価格や原油価格に連動する商品別ETF、外国株や外国債券に連動するETFなど様々なバリエーションがある。
ファンドマネージャー　RYUZO

アメリカの医療保険システムが生んだMARS投資

Mon, 25 Mar 2013 22:55:31 +0900

アメリカの医療提供施設が保険会社に請求する診療報酬の手続きは極めて煩雑だ。アメリカでは保険会社が3000社以上も存在するため、医療提供施設が医療行為を行ってからその診療報酬を受け取るまでにどうしてもタイムラグが生じてしまう。よって、医療報酬を債権化することですばやく現金化しようとする医療提供施設が多く存在するのだ。こうした債権を運用対象とした投資商品が「MARS投資」だ。ファンド・オブ・ファンズに組み込まれることはあるが機関投資家でもなければご存じないかもしれない。しかし日本においては15年も前からアメリカから直接販売が行われてきた。販売を行うMRIインターナショナルは集めた資金で、提携する医療提供施設から診療報酬の債権を買い取り、保険会社に請求を行う債権回収会社である。預かり金の総額は1350億円を超え、2012年の平均実績年利は、7,35%を実施している。東京に顧客サービスセンターを設置し、アメリカへの直接投資のサポートを行っている。
リフレ政策の概念からすると、物価が下がっている状況では、財政出動やゼロ金利などの金融政策は続く事になるが、金融政策の効果は経済活動に波及し、それが物価に影響するまで」長期且つ可変のタイムラグが存在するのはいうまでもない。インフレはあくまでも結果論であるため、個人投資家はその間、資産運用を行って利息を稼いでいく必要に迫られるが、仮に日銀の政策どおりにインフレになるとすれば、金利や利回りなどは物価上昇率（インフレ率）が高くなってきたときに、物価上昇率に呑み込まれてしまう可能性もある。
インフレ、円安、ボラティリティが高まる中、インフレーションのように右肩上がりに膨張し続ける運用対象への投資で、スマートにリターンの目標設定をしようではないか。
ファンドマネージャー　RYUZO

実際に口座をつくろう

Sun, 24 Mar 2013 21:32:43 +0900

さて、投資に対し少しでも今までと違った意識が持てたでしょうか？
では、これまで投資経験のない人はどこから手をつけるべきだろう。「まずは入門書の一冊でも読破して・・・」と考えている時間があるのなら、実際に資金を投じ、リアルな相場を体験するほうが早い。いくら読んでもバーチャルの域を出ない限り、知識は血肉にはならない。
そこでネット証券に口座を開設する必要がある。ネット証券のメリットは「手数料が安い」「いつでも注文できる」ことにある。初心者にとっては万一の際に店舗に駆け込めたり、担当者と直に話ができる店舗型証券会社の方が安心と映るかもしれない。中にはあれこれと資料を揃え、親切に自宅まで持ってきてくれる担当者もいる。が、そうした情報が必要ない人にはネット証券がむいている。
今どき企業の情報開示はすべてネットで出来るので、特別なルートがなくても、自分で入手可能だ。また、公にされていない「とっておきの裏情報」は玉石混交だ。ネット証券では、情報収集の段階から手間と時間をかけ、自分の判断で投資する、しないを決めるのが理想だ。
ネット証券がなかった時代には、証券会社の支店に口座をつくらなければ株は買えなかった。いったん支店の顧客になると、たびたび担当者から電話がかかり、「おススメの株」を教えてもらえるが、それは大抵の場合、支店、あるいは担当者が売りさばきたい株だった。値上がりが確実なオイシイ株を、親切に教えてもらえるなどまずありえない。ならば、自分で手間と時間をかけて銘柄を選んでもいい。「操作方法がわからない」「手続きの仕方がわからない」といった疑問が出てきた場合は、ネット証券でもコールセンターが親切丁寧に教えてくれる。また、どのネット証券に口座を開設するかだが、主なネット証券には、SBI証券、楽天証券、メネックス証券、松井証券、カブドットコム証券、GMOクリック証券などがある。商品ラインナップ、分析ツール、情報サービスには各社ごとの個性があるが、基本の現物株取引に関する限り目くじらを立てる程の大差はない。
各社ホームページには「口座開設」のコーナーがあるので、まずは必要事項を入力する。迷うのは口座の種別だが「特定口座/一般口座」は「特定口座」を、「源泉徴収あり/源泉徴収なし」は「源泉徴収あり」を選択しておけばいいだろう。ネット証券に口座を開設すると、リアルタイム株価やランキング情報、マーケットニュースなど独自のコンテンツを見る事ができる。焦ってなにかを買う必要はないが「概況」（日々のマーケットの動向を短く解説したもの）だけでも読み続けていれば、相場の流れと全体像が掴めるようになるだろう。

ネット証券、口座開設、取引できるようになるための流れ

「資料請求」→「申込書送付」→「ID・パスワード受け取り」→「入金」

主なネット証券
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