「不動産を買おう」、「家を持とう」と思う動機は人それぞれです。

「結婚して家族が増えたから。」

「もっと広い部屋に住みたいから。」

「通勤が大変だったから。」

「家賃がもったいないから。」など・・。

いずれにしても、最初から具体的に購入条件などが絞れている人はいません。

あなたが「買おうかな・・。」と思ったその日が、マイホーム購入への記念すべきスタートの日です。

まずは、一つずつ自分たちの求めている条件を絞り込んでいきましょう。これが正しい不動産の買い方への第1歩です。

【マンション派　or　戸建て派】

さて、実際に不動産と一言で言っても、マンションもあれば戸建てもありますので、まずは一般的な違いや特徴を把握する必要があります。

その上で、自分自身の購入動機と照らし合わせて、購入ターゲットを絞り込んでいくのが最善策です。

まずマンションの場合ですが、一般的に好立地物件が多いため、立地・利便性重視派の方には魅力的だと思います。

また、月々の管理費・修繕積立金を支払う代わりに、メンテナンスに関しては全て任せられます。

ほかにも、カギ一つで外出できるなど防犯の面でも利点が多くあり、お仕事が忙しい若い人はもちろん、高齢者の人たちのニーズも強まってきています。

一方、戸建ての場合ですが、比較的住環境優れた立地の物件が多く、環境重視派の方には適しています。

また、「庭が欲しい」という需要は根強く、ガーデニングや家庭菜園に憧れている方、子供を思い切り遊ばせてあげたい方には魅力があるでしょう。

ただし、マンションと違い毎月の決められた管理費などの出費が無い代わりに、メンテナンス・管理・防犯などに関しては全て自己責任で対応しなければなりません。

例を挙げればキリがありませんが、肝心なのは自分たちのライフスタイルをしっかりと決めることです。

「どんな暮らしをしたいのか？」

「自分たちの生活において、何が優先事項なのか？」

それが決まれば、おのずとターゲットが絞れてきます。

【新築派　or　中古派】

「どうせ買うならキレイな新築を！」という方は多いかと思います。

確かに新築住宅には、最新の設備・工法を駆使している建物、という魅力があります。

また、とにかく新築の場合は見せ方が上手ですので、ついつい魅せられてしまうのも致し方が無いと思います。

ただ、そういう利点を加味してみても、日本人には服でも車でもとにかく不思議な位「新しいもの＝価値がある」と思い込んでいる“文化”が根付いているのも事実です。

しかし、どんな高額な新築住宅も翌日から中古住宅になりますし、新築後未使用でも建築後2年を経過したものは中古扱いになります。

まず、価格面で比較してみると、中古住宅は新築住宅に対して、概ね4割程度安く購入できると言われています。（一般的に同条件の場合。）

特に、最近のように新築価格が上昇している時期は、中古の割安さが際立ちます。

次に、立地面で比較してみると、人気のある好立地になればなるほど、新築物件の供給数は非常に少なくなるのに対して、中古住宅は非常に膨大なストックがありますので、圧倒的に選びやすくなります。

地価高騰が叫ばれる近年は、さらにその傾向が強まっています。

そうなると当然、同じ予算内で捜した場合、中古物件の方がより好条件の物件（より駅に近く、より広く、より高層階など）が手に入る可能性はぐっと高くなります。

第三の選択肢　「リノベーション」

従来はおおざっぱに言ってしまうと、「キレイで高い新築」か「安くて汚い中古」という単純な二択になりがちでした。

しかし、近年「キレイで安い」リノベーション住宅が、注目を浴びるようになりました。

老朽化マンションの建て替えの難しさ、中古住宅の爆発的増加、資産としての流通性確保、国策の転換、環境保護、意識の変化など複数の要因からみても、この先の日本の住宅市場を予想するにあたり、この市場は今後無視できない市場に育っていくことでしょう。

「新築」でもなく「中古」でもない第三の選択肢、それが「リノベーション」市場です。

また、宅建業者が直接売主の場合は、将来にわたる瑕疵担保責任も最低2年間以上義務付けられるなど、購入後に関しても一定の保護措置があります。

１、価格

第一の特徴は「価格」です。

リノベーション住宅は、新築と比較した場合、一般的に同条件であれば2～3割程度安いものがほとんどです。

中には、新築の半値程度の物件も珍しくありません。

特に、最近の新築価格の急上昇を受け、その差はますます広がりつつあります。

これにより、同じ予算内で物件を探した場合、リノベーション物件のほうがより好条件（より駅に近く、より広く、より高階層など）の物件を入手できる可能性が高くなります。

２、立地

第二の特徴は、「立地」の良さです。

いわゆる一等地になると、新築物件の供給が非常に難しいのが現状です。

特に最近では都心部の地価高騰のあおりを受け、新築物件の供給エリアは郊外へ郊外へと拡がる傾向が強まっています。

そのため、好立地限定で物件を探すとなると、新築と比較して圧倒的に探しやすくなります。

３、確認可能

第三の特徴は、実物を実際に「確認」出来るということです。

これは、非常に大きなメリットです。

専有部分では音・陽当り・眺望など、共有部分ではエントランス・エレベーター・廊下部分などがキレイに管理維持されているかどうかは、是非チェックしたいポイントです。

一方、新築物件の場合、ほとんどが竣工の1年～2年前に青田売りでの販売になります。

これは、何千万円、場合によっては億を超える買い物を見ないでしないといけません。

購入後に「あれっ！」と気がつくことは、決して少なくありません。

４、即入居可能

第四の特徴は、即入居可能ということです。

特に、リノベーション住宅の場合は、クリーニングも終わりすぐにでも入居できる状態のお部屋がほとんどです。

諸事情があり、お引越しまで時間的余裕がない方には選びやすいでしょう。

また、住宅ローンの金利は入居（決済）時点で決まるので、完成まで時間が掛かる新築だと金利上昇のリスクが発生しますが、リノベーション住宅の場合はその心配もほとんどありません。

５、保証

第五の特徴は、「保証」の問題です。

私たち宅地建物取引業者は、宅建業法で最低2年間の瑕疵担保責任が課せられています。

一方、一般の中古住宅の場合は、そのほとんどの所有が一般ユーザーの方であり、売主（所有者）の瑕疵担保責任は通常2ヶ月間（長くて3ヶ月間）程度です。

特に、築年数が経っている物件の場合、この差は非常に大きなリスクになりかねません。

６、仕様

第六の特徴は、「プロ仕様」であるということです。

やはり、年間に数百件ものリノベーション工事を実施している専門業者と、一生のうちに1～2回しかリノベーションに関わることのない一般の方の、知識と技術の違いは明白です。

プロが関わるリノベーションは、イレギュラーな状況を予測したうえで取り掛かります。

特に、床下や水廻りなど目に見えない部分に手を入れるのは、一般の方ではなかなか難しく、内装費用も決して安くありません。

外観・共有部分は「中古」のままですが、室内は「新築」そのもの、それが「リノベーション」住宅です。

特にマンションの場合は、躯体そのものは居住者（区分所有者）全員の資産ですから、勝手にいじるわけにはいきません。

しかし、室内（占有部分）は所有者の資産です。

管理組合で定められたルールさえ守れば、自由に手を入れることが可能です。

「お風呂を広々とした追い焚き機能付のユニットバスにしたい。」

「台所をリビングが見渡せる対面式のカウンターキッチンにしたい。」

「出て行った子供部屋をぶち抜いて、日当りの良い広々リビングに間取りを変えたい。」

などの希望を再現してしまうのが「リノベーション」なのです。

「新築」でもなく「中古」でもない第三の選択肢、それが「リノベーション」市場です。

近年注目を浴びることの増えた「リノベーション」住宅ですが、もともと中古住宅の流通比率が日本の数倍も高い欧米では、当たり前のように行われてきました。

ところが、日本国内では新築至上主義とも言える独特の文化や価値観、供給に重きをおいた戦後の国策などの影響もあって、これまであまり浸透してきませんでした。

しかし近年、今後の日本の住宅市場を考えた時に、リノベーション市場が活性化せざる得ない理由が明確になってきました。

１、老朽化マンションの建替えが困難

経済状況も生活プランも全く異なる区分所有者の80％（五分の四）以上の同意が得られないと原則不可能。加えて建ぺい率・容積率が現行規制で余裕がある物件でないと、建替えによって持分面積が減床されてしまう可能性が高く、多くの場合、個別に建て替え資金の負担が必要になります。

２、中古（住宅）物件の爆発的な増加

今後、リノベーションの対象となる中古マンションのストック数は、首都圏に限定しても10年で約2倍、20年で約3倍近くになると言われています。増え続けるこの膨大な数の住宅市場を、流通性のある市場にすることが、今後の課題になっています。

３、資産としての流通性を確保

バランス釜のお風呂、抜けかかった床、カビの生えたクロス・・。
このような古くなった住宅は誰かが手を加えないと売れません。
売れないということは、国家として膨大な資産が凍結することを意味します。

４、国策の転換

戦後一貫して取られてきたフロー（量）重視の政策から、ストック（質）重視の政策へ大きく舵取りが切られ始めました。今年度中にも中古住宅の流通促進を主軸においた「長期優良住宅（200年住宅）の普及に関する法案」の骨子が決まるものとみられています。

５、環境保護

スクラップ＆ビルドの数分の一程度の廃材しか出さない「リノベーション」はエコ的観点からも注目を集めています。古民家の再生など、古きものに良さを見つける時流も広がり、社会的価値観の変化も目立つようになってきています。

６、意識の変化

ひと昔前は、「一国一城の主」などといった価値観が、多くの日本人の共通の目標でもありました。ところが、時代は大きく変わりました。「ローンを払い終わったら定年。」という世代に育てられた若い人たちは、取得費用負担の少ない中古住宅に自分たちだけのオリジナルの居住空間を求める傾向が強くなってきています。

このような社会的情勢を背景に、今後さらに「リノベーション」市場が成熟することが予想されています。

今日からブログ始めちゃいました。よろしくお願いします

大学を卒業し、マンションデベロッパーへ就職。

営業がしたくて、収益マンション販売会社へ転職した後、

人材紹介会社へ転職し、不動産・建築分野を担当。

とってもとってもたのしくお仕事させて頂いたのですが

建築そのもの（モノ作り）に携わりたかった想いを

断ち切れず、現在の建設会社へ転職。

官庁営業主体の建設（ゼネコン）業だけでは お先真っ暗。

でも、築いてきたノウハウやネットワークはある。

それらを生かしてお客様のお役に立てるビジネスはないか

というわけで東京に本社を置く弊社が設立されました。

生まれも育ちも大阪生まれの＠桃にとっては

東京生活は不安だらけで友達もいないし

寂しいことも多かったのですが　優しい方々に囲まれ

現在では東京ライフを大満喫中o(〃＾▽＾〃)o

こんな＠桃ですが、どうぞよろしくお願いします。