アテネを含むアッティカ地方では、2021年の国勢調査で2,162,826戸の住戸が記録されています。Lei Chenは、この地域全体の住宅ストックを基準に、外国資本の規模を考える必要があると論じています。ただし、アッティカはアテネ市そのものではなく、住宅数も2026年の推計値ではありません。

滞在許可の件数は住宅所有の件数ではない

記事が引用する2026年8月の行政資料では、有効な投資家滞在許可は初回区分26,690件、更新・再発行区分8,069件と分けて示されています。これらは許可の統計であり、重複を除いた不動産登記簿ではありません。購入物件の数、所在地、2013年以降の累計購入数を、そのまま読み取ることはできません。

シナリオ試算と実測値を分ける

原著の「投資家1人当たり1.06戸」という係数は、Lei Chenが置いた説明用の仮定です。さらに加える「ゴールデンビザ以外の2万戸」も感度分析のための任意の想定であり、公的統計や検証済みの全国推計ではありません。

したがって、試算によって得られる割合は、外国人が実際に所有する住宅の比率でも、その上限でもありません。モデル上の物件をすべてアッティカに割り当てる比較も、実際の所在地を示すものではありません。

地域全体と個別エリアは別の問い

地域全体の比較では小さく見える需要でも、特定の沿岸部や住宅地区では取引が集中する可能性があります。住宅ストックの割合と、ある地区で売買される物件の割合は、区別して考える必要があります。個別企業の取引データも、その企業のサンプルであり、市場全体の所有比率ではありません。

記事は家族の地理的な選択肢についても論じていますが、これは著者の見解であり、将来の需要を測定した予測ではありません。大切なのは、住宅ストック、許可件数、実際の所有、地域ごとの取引集中を混同しないことです。

公式原文と出典一覧を読む

このアカウントはSantheosの公式アカウントです。本稿は原著の公表時点の分析を要約しており、個別の法律・税務・投資判断を行うものではありません。

本稿はSantheos公式専門家記事「From Empty Offices to New Homes」の日本語要約です。

投資は既存住宅の所有権を移すだけでなく、新しい住まいを生み出せるのでしょうか。Lei Chenは、使われなくなったオフィスなどを適法に住宅へ転用する取り組みが、アテネの住宅供給にどう貢献し得るかを考察しています。

重視すべきは、実際に生まれる住宅です。間取り、立地、居住環境、工事の完了が重要であり、「住宅転用」という名称だけで物件の適性や滞在許可の要件を満たすことが証明されるわけではありません。

原文は、確認された資料、著者の分析、仮定に基づく試算を区別しています。年間の転用戸数などの数値は市場への影響を考えるためのシナリオであり、公式統計やSantheosの供給予測ではありません。賃貸募集件数の増加だけでは、転用が原因だとも、家賃が下がるとも結論づけられません。

購入前には、所有権と登記資料、従前の適法な用途、許認可の履歴、技術的な実現可能性、工事の工程、取得・支払記録、維持費や賃貸収入の前提を確認する必要があります。法律・建築技術・税務・移民手続きの専門家による個別の検討が欠かせません。

Lei Chenの公式原文と出典を読む（Santheos）

このブログはSantheosの公式ブログです。本要約は原文公開時点の著者の分析を紹介するもので、個別の法律・税務・投資助言や滞在許可の取得保証ではありません。

窓口の一本化と、専門家の判断は別のもの

ギリシャの不動産購入では、担当窓口が一人でも、法的判断と技術的判断まで一つになるわけではありません。Antigoni Papadaki は、予約金を支払う前に、誰が質問に答え、どの資料で裏付け、次の段階に責任を持つのかを明確にすることを提案しています。

最初に役割と依頼範囲を整理する

買主が依頼した弁護士、公証人、物件の技術者、売主、書類調整担当者を一覧にし、それぞれが誰を代表し、何を担当するのかを記録します。会社内部の法務確認が、そのまま買主との独立した弁護士委任関係を意味するわけではありません。

進捗報告を、契約判断の代わりにしない

「工事が進んでいる」という説明と、「現在の資料でこの契約条件に同意できるか」という法的確認は、異なる質問です。所有権や登記資料、物件の特定、予約金、解除条件、未解決条件は、担当弁護士に具体的な資料とともに確認します。

図面変更は、技術と法律の両面で確認する

図面が変更されたら、調整担当者は最新版を共有し、技術者と弁護士がそれぞれ影響を確認します。面積や物件の記述に食い違いがあれば、ファイル名を変えるだけでは解決しません。技術者の説明と弁護士の書面の見解を求めます。

予約・最終契約・在留申請を分けて考える

予約時、最終契約前、在留申請前には、それぞれ別の確認事項があります。一つの段階の結論を、後のすべての段階の承認として扱わないことが重要です。未解決事項には担当者、必要資料、回答日、解決内容を記録し、重大な不一致が残る場合は次の契約や支払いを進める前に専門家へ確認します。

本記事は一般的な情報です。個別物件、契約条件、ゴールデンビザ申請については、買主が委任した弁護士および担当技術者による確認が必要です。

専門家署名：Antigoni Papadaki
著者プロフィール（Santheos公式）

公式原文：Where Legal Due Diligence Ends and Project Coordination Begins in a Greece Golden Visa Purchase
https://www.santheos.com/greece-golden-visa-legal-due-diligence-project-coordination/

家具配置より先に、図面の種類を確認する

商業施設を住宅へ転用する物件では、魅力的な間取り図だけで予約を判断するべきではありません。Peter Maggel は、図面番号、作成日、改訂番号、縮尺、作成者を確認し、現況図、提案図、最終的に記録された図面を区別することから始めています。

境界と共用部分を見比べる

現況図と提案図を並べ、購入対象の範囲、入口、廊下や階段などの共用部分を確認します。販売資料の色分けだけで専有権を判断せず、不明な境界は物件資料に照らして説明を求めます。

暮らしの動線と設備を確認する

玄関からキッチンへ移動する場面を想像し、扉の開閉、家具まわりの通路、浴室へのアクセスを確認します。採光、換気、天井高、排水や既存の構造について疑問があれば、仕上げの新しさで判断せず、担当技術者の評価を求めることが重要です。

未解決事項を図面上で整理する

確認できた事項、追加資料が必要な事項、設計判断が残る事項を分け、図面の具体的な位置に記録します。技術的な質問は技術者へ、権利や契約の問題は弁護士へ。利用目的に不可欠な部屋や設備経路に未解決の問題がある場合は、書面の説明を得てから予約を再検討します。

これは図面を読むための専門家の視点であり、個別物件の技術適合性やゴールデンビザ資格を保証するものではありません。

専門家署名：Peter Maggel
著者プロフィール（Santheos公式）

公式原文：How an Architect Reads a Commercial-to-Residential Floor Plan Before Reservation
https://www.santheos.com/commercial-residential-floor-plan-review-before-reservation/

原文公開日：2026年9月19日
出典：Santheos 公式専門家コラム
本記事は、公式記事の要点を日本語で紹介した摘要です。

住まい選びは、教育の方向性から

子どもとギリシャへの移住を考える際、海の近さや住宅の魅力だけで地域を決めると、後から学校への通学が負担になることがあります。Lei Chen は、まず教育課程や将来の進学方向を考え、次に学校、最後に住まいを選ぶ順序を提案しています。

アテネ北部と海沿いの地域をどう比べるか

原文では、アテネ北部・北東部は国際教育の選択肢が集まり、特に中等教育以降の課程を比較しやすい地域として紹介されています。一方、アテネ南部のリビエラ地域にも国際教育の選択肢があり、海に近い暮らしを希望する家庭は、対象学年と教育課程を確認しながら検討できます。

子どもの年齢と、毎日の通学を重視する

低年齢の子どもでは、近隣の初等教育と生活環境を合わせて考える余地があります。高校年代に近づくほど、修了資格、授業言語、進学先とのつながりが重要になります。学校までの距離だけでなく、平日の登校・下校時間に実際の通学経路を確認することも大切です。

家族に合う組み合わせを探す

「北部か南部か」に唯一の正解はありません。子どもの学習段階、言語、教育課程、大学進学の目標、家族の日常生活が合う組み合わせを探すことが、長期的な住まい選びにつながります。

学校の課程、認定、募集状況、キャンパスや送迎サービスは変更される場合があります。住宅購入や賃貸契約の前に、各学校へ最新情報を直接確認してください。

専門家署名：Lei Chen
著者プロフィール（Santheos公式）

公式原文：
Giving Your Child the Best Education in Greece: North Athens or the Athenian Riviera?
https://www.santheos.com/international-schools-athens-north-riviera/