不動産関連税制の目玉で「住宅ローン減税」が話題になっていましたが、

「売却」する側にとっては、「譲渡税非課税」は大変大きいです。

現行、譲渡益が出る場合は、所有期間によって２０％、３９％の課税がされています。

１０００万の利益が出た場合、少なくとも２０％（２００万円）の税金がかかります。

これが、３年間非課税になるとの事です。

決定ではありませんが、大変大きいです。

もし、本決まりなら考えられる事は次のとおりです。

相続などで取得した土地が、大量に売りに出る。

土地価格が下がる。

価格が下がるなら、やっぱり売らない。

結局、土地物件は出ない。

価格はともかく、「処分してもいい土地」を持っていたら、チャンスかもしれません。

私なら、即売りますけど・・・・・。

着工予定だったマンションも、工事ストップしているものもあります。

造っても売れない。

造れば費用が発生する。

土地を仕入れるには借入が必要。金利がかかる。

でも、商品がないと売れない。

資金調達が可能な買手にとっては、お金の面だけ考えれば

今ある物件は「買い」の状況かも知れません。

近々新規の分譲地やマンションが次々と出てくる状況は・・・・・・・・？です。

今回は大変寂しいお話でスミマセン。

小室哲哉氏の話題を聞いたとき、即座にイメージしたのは次の２点。

１　お金のある人も周りには、いろんな話があるんだろうな～　　ということ。

　　香港の音楽会社にしても、別荘や高級車にしても「本人がはたして望んだのだろうか？」

　　ちょっと考えてしまいました。

２　ラチェット効果

　　経済学で消費行動を説明するときに使われる古典的かつ有名な言葉です。

　　簡単に言うと、「所得水準が高いときにとる消費行動の水準は、所得が低くなっても

　　なかなか下がらない。この事が、消費行動の水準を下支えする。」という事です。

　　納税額日本第４位の水準のときの消費行動は、なかなか下げられなかったのかな～。

家を買うときも、現在の収入所得が上がるのか、下がるのか、維持できるのか。

将来のことをよく考える事は大切です。

まず、ローン相談は重要です。

一般的なお話から承っています。

ラチェット効果

http://note.masm.jp/%A5%E9%A5%C1%A5%A7%A5%C3%A5%C8%B8%FA%B2%CC/

見落としがちなのは「管理の状況」です。

マンションの場合、日常の「管理」は重要です。

管理形態は、管理会社に委託する形式と

所有者などで作る管理組合が行う自主管理形式があります。

管理人さんも、常勤・日勤の場合や定期的に見回る場合もあります。

私が、よくチェックするポイントは

①ゴミ集積所の様子

②エントランスや階段など共用部分

③植え込みなどの庭

④駐輪場や駐車場

⑤掲示板

などです。

きれいにしてあったり、管理室からの情報が更新されていたりすれば

管理状態はＯＫと思われます。

チェックポイントのご参考に。

車に閉じ込められ、痛ましい事故も報道されていました。

不動産をお探しの方で、よく「このあたりは水が出ますか？」とお尋ねになる方がいらっしゃいます。

近隣調査で、「浸水の被害」などは調査するようにしていますが、

もう少し広い範囲で、お調べになるには「国土交通省」が発表している【ハザードマップ】が

参考になるかもしれません。

http://www1.gsi.go.jp/geowww/disapotal/viewer/index.html

重要河川が決壊した場合の浸水被害予想などを、地図に落としたものです。

道路や建築物の状況により、異なるとは思いますが参考にはなるかもしれません。

すべての市町村についてＭＡＰがあるわけではありませんが、ご参考までに。

私は、家をお探しの方には、該当地のＭＡＰがあればプリントして差し上げることにしています。

今お住まいの地区はどうなっていますか？

昨日までは、「今年中」といってましたが。今日の報道では「今年度中」との事です。

以前、「地域振興券」が配布されましたが、我が家は何に使ったのだろう？

全然覚えがありません。たぶん、生活費の足しになったのだろうと思います。

即、使った事だけは覚えています。

地域振興券のうち、消費に回ったのが３７％程度だとか？

みんな使わなかったのかな？

現金に換える方法があったのか？　未だタンスの中か？

３８０００円では、住宅や車、ＴＶなどの購入動機にはならず、やっぱり日用品の消費に消えていくのだと思います。

それならば、期限付きで「消費税２％ＯＦＦ」をやれば、大型消費に結びつきやすいと思いますが・・・・

ローン減税もやる事だし。

でも、３８０００円の使いかたを考えているのは、貧乏人の私だけでしょうか？

日経平均株価が７２００円を割り、２６年前の水準だそうです。

私は、株の専門化でもアナリストでもないので、コメントはしませんが、

「株」市場から引き上げられたお金は、どこに行くのか疑問です。

①　株の値上がりを待って、しばらくは「タンス」の中

②　金融商品以外の「投資」対象に

③　金利が低くても「定期預金」や「国債」などの手堅いもの

不動産は「安全資産」といわれます。

株などと比較して、価格の急激な変動が小さい事

量の増減がない事

登記などで、ある程度権利が保護されている事

などがあげられます。

また、「不動産賃料」は、「不動産価格」の動きに連動して動かず

賃貸借契約の期間があることから、１～２年遅れて動く傾向があります。

「賃料の遅行性」といいます。

賃貸用マンションや店舗ビルなどの価格が下がり、賃料はさほど下落していない状況下では

利回りは良くなると考えられます。

となれば、「不動産投資」に資金が回ってくることも考えられます。

でも住居用の不動産は、「必要なとき」「買える時」が買い時です。

投資や金融市場の動きに、必要以上に影響されないことも大切だと思います。

不動産売買の現場では、「こんな動きがあるだろう」と予測されています。

①　「引渡・決済は来年１月に延ばして欲しい」という方が多くなる。

②　年内の買い控え

③　完成物件価格の大幅値引き

④　未完成物件の工期の見直し（年明け完成）

新築建売物件を中心に、年内決済を条件に「値引き」が一層加速する事も考えられます。

また、新規物件については、供給は抑えられる傾向が強まると考えられます。

比較的借入額が少なくて済む方、年内取得が必要な方などにとっては

価格的にみたら「買い」の時期かもしれません。　

今年いっぱいで終わる予定だった「住宅ローン減税」が、昨日の麻生総理の発言で継続しそうです。

しかも、５００万円超の限度額で。（ちなみに今年の限度額は、１６０万円です）

現行制度では、

期間１０年の場合　　１～６年目まで　１％　　　　　７～１０年目まで０，５％

期間１５年の場合　　１～１０年目まで０・６％　　　１０～１５年目まで０，４％

が所得税から控除されます。　トータルの限度額は１６０万円です。

簡単に言えば、「住宅ローンを利用した場合、ローン支払い額を合計１６０万円分所得税から控除します」という事です。

５００万円に引きあがれば、結構大きいです。

ずーっと前は、福利厚生の一環として、住宅ローン金利補助を行っていた会社もありました。

景気が良かった時代です。その分金利も高かったですが・・・・

限度額引き上げもさることながら、「控除期間と控除率」も気になるところです。

自分は、どの方法を選択したらよいか？

年収・所得税額・借入額・返済期間によって変わってきます。

具体的に住宅ローン控除がどうなるか、注目していきたいと思います。

１　【相続で取得したが、必要が無いので売却したい。】

相続人が複数いる場合には、共有者全員の同意が必要です。

売却の必要性については、緊急性が無い場合がほとんどですので、価格交渉は難しい場合が多いです。

２　【住替えのため】

借入が残っていなければ比較的スムースです。　引渡時期の調整が必要なだけです。

借入が残っている場合は、売主さんは残金をすべて返済する必要があります。

売却金額が借入残金より多い場合は問題ないですが、逆の場合は売主さんは自己資金をプラスして売却する事になります。

したがって、後者の場合は「価格交渉」は難しくなります。

３　【売る必要があるため】

この場合も、借入が残っているか否かによって価格交渉に影響します。

売主さんの事情により、価格交渉の成功度は大きく異なります。

価格以外でも、条件交渉は大切です。

直接言いにくい、確認しにくい事を明らかにするのも、仕事です。